（2015）伊中民终字第319号
裁判日期: 2015-11-30
公开日期: 2015-12-28
案件名称
上诉人吕中敏与苏海超房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
黑龙江省伊春市中级人民法院
所属地区
黑龙江省伊春市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
吕中敏,苏海超
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
黑龙江省伊春市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）伊中民终字第319号上诉人（原审原告）吕中敏，女，1964年12月29日出生，汉族，个体客车经营者。委托代理人（上诉人丈夫）孙玉海，男，1963年2月21日出生，汉族，个体客车经营者。被上诉人（原审被告）苏海超，男，1987年6月29日出生，汉族，伊春市伊春区精武馆健身文化培训中心经营者。上诉人吕中敏因与被上诉人苏海超房屋租赁合同纠纷一案，不服伊春市伊春区人民法院（2015）伊民初字第292号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年11月17日公开开庭审理了本案。上诉人吕中敏的委托代理人孙玉海，被上诉人苏海超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审认定，2010年，被告苏海超经原告吕中敏同意在原承租人辛大军（音）处承租原告位于伊春区红升办事处林城社区平房。2012年8月21日，原告吕中敏与被告苏海超签订房屋租赁合同，吕中敏为甲方、苏海超为乙方，合同约定租期5年，年租金19000元。还约定乙方因使用需要，在不影响房屋结构的前提下，可以对承租房屋进行装修、改造，但在用完后应负责恢复，并交纳房屋结构保证15000元，租赁期满后，甲方应将保证金返还。对房屋及附属配套设施如造成破坏，乙方负责修复，物品损毁按价赔偿。乙方装修、改造房屋应事先征得甲方同意，不得擅自施工和破坏性改造。被告承租该房屋期间，原告及其家属在该房屋接出部分居住，双方共用一个通道。2014年4月，双方因房屋的使用以及被告开办的培训中心学员将原告存放在该房屋的花瓶打坏等原因发生矛盾，被告搬离该房屋，被告租赁期间的房租已全部交清。另查明，被告在2010年承租该房屋时经原告同意将房屋内的4个隔断（间壁墙）拆除。双方约定保证金用途为对大厅隔断拆除的保证，如果将隔断拆除，保证金不退并作为物品损毁的赔偿金。还查明，原告房屋现已出租他人经营汽车修理厂。原审认为，依法成立的合同，自成立时生效，对当事人具有法律约束力。本案中原、被告双方在平等、自愿的前提下达成的房屋租赁合同，不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效。原、被告双方在使用租赁房屋期间发生矛盾，被告搬出房屋，原告将房屋另行出租，双方已实际解除租赁关系。关于原告要求被告赔偿损毁物品28000元的诉讼请求，除被告认可损坏花瓶一个以外，原告未能证明被告损毁了其他物品及花瓶的价值，被告在承租房屋时已向原告交付保证金，双方也约定保证金也作为物品损毁的赔偿金，对该项主张，本院不予支持。关于原告要求被告支付13个单间的间壁墙及门窗等恢复原状的全部费用的诉讼请求，因被告在拆除4个间壁墙时经原告同意并交付保证金，原告未提交有效证据证明其他间壁墙均系被告拆除，并且原告也未能提交有效证据证明房屋原状和恢复原状所需费用300000元的依据，对该项主张，本院不予支持。关于原告要求被告支付修复期间房租费19000元的诉讼请求，无事实及法律依据，对该项主张，本院不予支持。判决，驳回原告吕中敏的诉讼请求。一审宣判后，原审原告吕中敏不服，向本院提起上诉，请求撤销原判，改判被上诉人赔偿上诉人经济损失或发回重审。主要理由：1、上诉人与被上诉人签订房屋租赁合同，约定被上诉人可以对承租房屋进行装修改造，但用后应负责恢复原状，被上诉人拆除13个单间，现其只承认拆除4个单间，其余单间也是被上诉人拆除，一审判决认定上诉人未提供证据证明错误；2、上诉人是在被上诉人不予修复的情况下请求鉴定修复费用，一审法院不予鉴定错误。被上诉人答辩表示服从原审判决.二审中，上诉人向本院提供姚宏亮、邹云香证人证言两份。拟证明上诉人出租房屋原有的格局及设备。被上诉人质证认为，对证据有异议，被上诉人签订租赁合同是与辛大军签订，是辛大军转租被上诉人的，二位证人被上诉人不认识，两份证言亦不真实，被上诉人进入出租房屋时一片狼藉，很久没有人用了。经庭审质证，本院认为，二位证人未出庭接受质询又不符合法定不予出庭情形，该两份证人证言，本院不予采信。被上诉人未向本院提供证据。经本院二审审理查明的事实与一审认定的事实一致，对一审认定的事实本院予以确认。本院认为，上诉人、被上诉人签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，该合同合法有效，双方当事人应依约履行。现被上诉人搬出承租房屋，该房屋又另行出租他人，双方租赁关系已实际解除。合同第四条约定：“乙方（苏海超）在不影响房屋结构情况下可以对承租房屋进行装修、改造，但在用完后应负责恢复，并交纳房屋结构保证15000元，租赁期满后，甲方（吕中敏）应将乙方已付15000元保证金全部返还”。被上诉人认可拆除上诉人4个单间并毁损花瓶一只，虽然被上诉人未对单间进行修复，但被上诉人的15000元保证金上诉人亦未返还，该保证金双方约定为结构保证金并作为物品损毁的赔偿金，现被上诉人主张用保证金折抵修复4个单间及毁损花瓶费用本院予以准许。上诉人主张被上诉人共拆除其房屋13个单间应予赔偿，但未提供充分证据证明其余9个单间为被上诉人拆除，该上诉请求本院不予支持。上诉人一审已申请对拆除单间的价值进行鉴定，但依据其提供的材料无法鉴定，一审法院未予鉴定并无不当。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费975元，由上诉人吕中敏负担。本判决为终审判决。审 判 长 刘 伟审 判 员 张紫微代理审判员 于晓星二〇一五年十一月三十日书 记 员 高冬梅 更多数据：