（2015）葫民初字第00082号
裁判日期: 2015-11-30
公开日期: 2015-12-30
案件名称
原告北京瑞赢酒店物业管理有限公司诉被告葫芦岛通宝房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷一案二审民事判决书
法院
辽宁省葫芦岛市中级人民法院
所属地区
辽宁省葫芦岛市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
北京瑞赢酒店物业管理有限公司,葫芦岛通宝房地产开发有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十四条，第一百二十条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
辽宁省葫芦岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）葫民初字第00082号原告（反诉被告）北京瑞赢酒店物业管理有限公司，住所地北京市西城区车公庄大街丙1楼908室。法定代表人王龙贵，该公司总经理。委托代理人许晓星，男，1979年7月7日出生，汉族，该公司副总经理。委托代理人宋荣华，男，1971年7月11日出生，汉族，该公司副总经理。被告（反诉原告）葫芦岛通宝房地产开发有限公司，住所地辽宁省绥中县绥中镇新兴街（原磷肥厂院内）。法定代表人徐庆辉，该公司董事长。委托代理人叶清，辽宁华轩律师事务所律师。委托代理人：刘省，男，1986年11月12日出生，汉族，该公司投资部经理。原告（反诉被告）北京瑞赢酒店物业管理有限公司（以下简称瑞赢公司）诉被告（反诉原告）葫芦岛通宝房地产开发有限公司（以下简称通宝公司）房屋租赁合同纠纷一案，于2015年6月8日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年8月24日、2015年11月18日两次公开开庭审理了本案，瑞赢公司的委托代理人许晓星、宋荣华，通宝公司的委托代理人叶清、刘省到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。瑞赢公司诉称：瑞赢公司与通宝公司于2012年10月15日达成了《合作框架协议》，并在此基础上于2012年12月1日签订了《装修协议》，于2013年10月签订了《房屋租赁合同》，双方约定由通宝公司将鑫阳家园1号楼1层部分、2-3层、14-17层租赁给瑞赢公司，用于开办如家快捷酒店。瑞赢公司按照合同约定于2013年12月8日完成了租赁物的装修，但通宝公司因自身原因迟迟未能拿到消防报验资格，且拖欠瑞赢公司装修款及其他费用合计138.66万元。在装修完毕后长达1年的等待期间，瑞赢公司产生了巨额的费用及人员工资并曾多次就解决此问题催促通宝公司。瑞赢公司于2015年1月26日办理完成了《消防报验》，于2015年12月2月11日取得了《特种行业经营执照》，准备正式开业。但通宝公司于2015年4月2日、3日将鑫阳家园1号楼1层部分及2-3层转租给他人，并无故进行封锁，导致瑞赢公司租赁的14-17层成为“空中楼阁”，无法进行经营。瑞赢公司将通宝公司诉至法院，并提出了如下11项诉讼请求：1、要求判令双方房屋租赁合同及合作框架协议解除；2、要求判令通宝公司支付违约金50万元；3、要求判令通宝公司支付装修金120万元；4、要求判令通宝公司支付电梯安装及改造款16.5万元；5、要求判令通宝公司支付瑞赢公司垫付的水电费2.16万元；6、要求判令通宝公司赔偿装修损失5056121.12元；7、要求判令通宝公司赔偿订制品损失1241727.01元；8、要求判令通宝公司赔偿工资损失285026元；9、要求判令通宝公司赔偿费用损失676864.63元；10、要求判令通宝公司赔偿十年收益损失14901417元（以上2-10项合计24047755.76元）；11、诉讼费用由通宝公司承担。瑞赢公司在举证期限内向本院提供了以下证据材料：第一组证据：（1）鑫阳家园快捷酒店合作框架协议；（2）房屋租赁合同；（3）如家快捷酒店装修协议；（4）授权委托书。三份合同证明瑞赢公司与通宝公司存在房屋租赁关系。依据协议内容，通宝公司构成根本违约，应对瑞赢公司进行赔偿。瑞赢公司向绥中瑞格酒店管理有限公司出具的授权委托书，证明后期发生的票据都是绥中瑞格公司署名。通宝公司质证意见：对上述证据的真实性没有异议，但对瑞赢公司所主张的合作框架协议中关于租赁物1、2、3层的相关约定有异议。合作框架协议签署于2012年10月15日，而双方的房屋租赁合同签署于2013年。在租赁合同中明确约定通宝公司将案涉房屋14-17层租赁给瑞赢公司使用，未对1、2、3层作出具体及明确的约定。房屋租赁合同是双方对合作框架协议的细化及变更，经双方签字盖章之后生效，故合作框架协议与房屋租赁合同矛盾及冲突的地方应以租赁合同为准。对授权委托书的真实性以及证明内容没有异议。第二组证据：（1）2015年4月2日《证明》；2015年4月3日《通知》。证明通宝公司于2015年4月2日向瑞赢公司发证明，紧接着4月3日向瑞赢公司发了一个通知，要求瑞赢公司搬离租赁物1、2、3层。通宝公司并未履行合同约定，擅自将租赁物1、2、3层租给他人，导致瑞赢公司的租赁目的不能实现。通宝公司质证意见：对2015年4月2日《证明》的真实性没有异议，对证明内容有异议。瑞赢公司与通宝公司未就大楼的2-3层租金、租期达成一致意见。瑞赢公司无偿占用2-3层，通宝公司经催告无回复后，有权将2-3层租赁给他人。2015年4月3日的《通知》是案外人孙某向瑞赢公司所发，通宝公司不知情。第三组证据：三份长期包房协议。证明由于通宝公司的违约，造成了瑞赢公司和这三家的协议无法实施，以及由此带来的经济损失。在瑞赢公司诉讼请求第10项里包括这三份协议所产生的收益，算法是三个包房合同的收益乘以十年，还有的损失就是瑞赢公司赔付给对方的定金损失。通宝公司质证意见：对该组证据的真实性及证明内容均有异议。该三份合同均没有标注签订日期。2015年2月24日如家酒店还在筹备期间，没有进行营业，但该三份租赁合同的租期却已经开始。第二份合同的承租方北京江南怡景酒店管理有限公司的股东朱孝安与瑞赢公司的股东为同一人。该三份租赁合同均由现金支付，作为公司帐务运转而言不正常。三份租赁合同已经不属于酒店出租给正常散户做临时住宿使用，而是长期稳定的租赁关系，属于转租合同，应经房屋所有权人通宝公司认可，瑞赢公司的行为属于根本违约。第四组证据：装修及单据。证明证明瑞赢公司的诉讼请求第6项。虽然瑞赢公司与通宝公司有一个关于装修的协议，协议上的价格是275万元，但瑞赢公司的装修价格肯定是要大于275万元的，该费用还包括2、3层的装修。通宝公司质证意见：该组证据是瑞赢公司自己的单方统计，在装修协议中也没有约定1、2、3层的装修内容。通宝公司对该组证据不予认可。第五组证据：订制品及单据。证明瑞赢公司诉讼请求第7项。瑞赢公司为开设如家酒店根据如家总店的要求购买了定制品，如果通宝公司根本违约，瑞赢公司租赁目的无法实现，通宝公司应予以赔偿。该组证据所涉的定制品现均在租赁标的物内。通宝公司质证意见：该组证据为瑞赢公司的单方统计，通宝公司不予认可。该组证据所涉的订制品是否在租赁物内，通宝公司不清楚。第六组证据：费用及单据。证明瑞赢公司开办酒店期间所发生的费用。通宝公司质证意见：该组证据为瑞赢公司的单方统计，通宝公司不予认可。第七组证据：人员工资及单据。证明证明瑞赢公司开办酒店期间所发生的人员工资费用。通宝公司质证意见：该组证据为瑞赢公司的单方统计，通宝公司不予认可。第八组证据：视频光盘一式二张，照片8张。证明通宝公司的锁门行为。视频光盘为租赁物内监控录制的视频，照片由瑞赢公司工作人员拍摄。由于通宝公司的锁门行为造成瑞赢公司的酒店无法经营，租赁目的无法实现。通宝公司质证意见：对该组证据的证明内容有异议。该组证据不能证明通宝公司存在租赁合同根本违约。据通宝公司所知，该门是在2014年4月3日左右锁闭的。第九组证据：2014年1月24日通宝公司付款审批表。证明瑞赢公司的酒店装修已经被通宝公司验收，瑞赢公司不欠通宝公司房租，已经扣除了房租。通宝公司质证意见：对该份证据的真实性和证明目的不予认可。该份证据是复印件，没有原件，没有企业的盖章。该份证据不能证明瑞赢公司已经支付了租金。双方对于酒店装修的验收应该是一个严格的过程，不可能只有这么一句话就通过了验收。通宝公司无法确认在该份审批表上签名之人的身份，该份审批表涉嫌伪造。第十组证据：2014年10月17日葫芦岛市消防局《建设工程消防验收意见书》（葫公消验字（2014）第0055号）。证明通宝公司在2014年10月17日取得了租赁物的消防合格验收。通宝公司质证意见：对该份证据予以认可。通宝公司同意按该份证据所示的时间确定租金给付的开始时间。通宝公司答辩称：一、《合作框架协议》仅为双方合作意向的意思表示，《房屋租赁合同》是对双方实质性权利义务的明确，是具体的合作合同。《房屋租赁合同》生效后，《合作框架协议》就失去了效力，也就不存在解除的情形。二、本案是瑞赢公司主动提前单方解除合同，50万元违约金应由瑞赢公司向通宝公司支付。三、因瑞赢公司提前解除合同，致使通宝公司出租房屋以及支付装修款给瑞赢公司经营酒店的合同目的不能实现，瑞赢公司无权向通宝公司主张剩余装修款。瑞赢公司应当将通宝公司已经支付的155万元装修款予以返还。四、依据双方签订的协议，通宝公司支付给瑞赢公司的酒店装修款包干价格为275万元，并且今后不再调整。瑞赢公司诉请的电梯安装及改造款不在通宝公司的合同义务之内，通宝公司无需向瑞赢公司支付任何合同约定之外的款项。五、瑞赢公司诉请的水电费是其自行花费，与通宝公司无关。依据双方签订的合同，通宝公司没有义务为瑞赢公司支付水电费。六、依据双方合同，通宝公司只需承担275万元包干价的装修款，瑞赢公司擅自扩大装修费用，通宝公司没有支付义务。瑞赢公司擅自解除合同，应赔偿通宝公司的装修款损失。七、对于瑞赢公司诉状中的第7—10项诉讼请求，因瑞赢公司单方解除合同，所有损失应由其自担。通宝公司反诉称：通宝公司已经按照合同约定履行了义务，没有违约行为。依据双方合同，瑞赢公司应该在2014年5月2日向向通宝公司支付第一年租金59.1万元。瑞赢公司单方解除合同，瑞赢公司应支付违约金50万元，并赔偿由此给通宝公司造成的损失。通宝公司已经向瑞赢公司支付了155万元装修款，现瑞赢公司单方解除合同，应将155万元装修款返还给通宝公司，通宝公司不应再向瑞赢公司支付剩余装修款。瑞赢公司自2013年一直占用租赁物1层部分及2-3层，并且一直不与通宝公司商洽租赁物1层部分及2-3层的租赁事宜。瑞赢公司应支付上述楼层的占有使用费。因瑞赢公司单方解除合同，造成了通宝公司应得的租金收益无法获得，应由瑞赢公司赔偿通宝公司2年的租金损失。通宝公司反诉提出了如下6项诉讼请求：1、请求判令瑞赢公司支付暂至2015年6月1日期间的房屋租金935750元（租金计算至判决生效之日，并按中国人民银行同期贷款利息计算延期支付的违约金至付清之日止）；2、请求判令瑞赢公司支付违约金50万元；3、请求判令瑞赢公司返还通宝公司已经支付的房屋装修款155万元；4、请求判令瑞赢公司支付2-3层使用费19280元；5、请求判令瑞赢公司赔偿解除房屋租赁合同给通宝公司造成的损失236.4万元（以上1-5项合计5369030元）；6、请求判令由瑞赢公司承担全部诉讼费用。通宝公司在举证期限内向本院提供了以下证据材料：第一组证据：（1）房屋租赁合同；（2）如家快捷酒店装修协议。证明当事人双方存在房屋租赁合同关系以及对租赁物14-17层的装修达成了相关协议。瑞赢酒店质证意见：对合同的真实性予以认可，对关联性不予认可。《房屋租赁合同》第9条无正当理由提前终止合同的约定，并不是说有一方提前提出终止合同就要承担违约责任。瑞赢公司是因为通宝公司根本性违约，合同目的无法实现，所以才提出解除合同。通宝公司未按照合同约定的时间交付合同标的款项，存在根本性违约。第二组证据：（1）建设工程竣工验收消防备案抽查交接通知书；（2）建设工程消防验收会签表。证明通宝公司已经办理了相关的消防验收手续，是在2014年4月2日办理的。通宝公司已经依法取得了消防验收合格书，瑞赢公司应当按照合同约定顺延的期限向通宝公司支付房租。瑞赢酒店质证意见：对真实性不予认可，没有原件，没有公章，作为行政审批，应该有公章及备案号。关联性与通宝公司想要证明的事项无关，证明力不够。第三组证据：电子银行交易订单。证明通宝公司向瑞赢公司支付了155万元的装修款。瑞赢酒店质证意见：真实性予以认可。在关联性方面，这份证据恰恰证明通宝公司向瑞赢公司支付的款项是按照合同约定予以支付的，未有验收的过程。一直到2015年2月份，瑞赢公司拿到了特行经营许可证后的95万元通宝公司都没有支付。第四组证据：2015年3月29日拍摄的照片3张（打印版）。证明通宝公司由于无法联络到瑞赢公司的相关工作人员，特意到瑞赢公司所经营的如家快捷酒店门口张贴通知，告知其于2日内商谈租赁的事宜，行使了催告的义务。瑞赢公司质证意见：真实性不予认可，瑞赢公司不知道这份《通知》具体贴在了什么地方，什么时间贴的。在关联性方面，《通知》的内容和双方的租赁协议、框架协议是相违背的，恰恰能看出通宝公司为什么能和瑞赢公司直接沟通，为什么到3月28日不能送达。租赁物1层免费给瑞赢公司做大堂使用，现在又说免费期已至。第五组证据：鑫阳家园一期自来水工程施工及服务协议。证明通宝公司已经按照房屋租赁合同约定保障了租赁物的自来水供应。租赁物在2013年6月份以后就开始供水了，如果不供水消防验收办不下来。瑞赢公司质证意见：租赁物的水表是由瑞赢公司在2015年报装的。正式供水的时间记不清了，应该是在2015年。是否正式供水与消防验收没有关系。第六组证据：（1）电力工程施工合同；（2）电费缴费收据6页。证明通宝公司已经按照合同约定在2013年6月20日之前完成了一号楼供电设施的建设，确保了一号楼可以正式供电。缴费收据证明通宝公司向电力公司缴纳了电费。通宝公司是在2013年12月26日开始缴纳电费的，在缴费之前电就已经通了。瑞赢公司质证意见：对证据不予认可，施工合同和缴费凭证不能作为正式供电的依据。装修的过程中就有电，装修的电和正式的电不一样。施工上面是有区别的，供电的方式是不一样的。通宝公司质证意见：供电时间是2013年开始的，当时根据电力合同，所有的电路都是正式的电路，之后开始缴费。第七组证据：（1）供热入网协议书；（2）辽宁家乐暖供热集团有限公司与葫芦岛通宝房地产开发有限公司2013-2014年取暖费确认书。协议书证明通宝公司已经按照合同约定完成了取暖设施、设备的安装，并于实际供暖方就小区供暖达成了一致意见。取暖费确认书证明实际供暖方已经向小区供暖，通宝公司缴纳了取暖费。瑞赢公司质证意见：瑞赢公司无法证明证据的真实性。目前租赁物供暖的温度没有达到。租赁物是在2014-2015年度开始供暖的。瑞赢公司针对通宝公司的反诉答辩称：通宝公司主张的要求瑞赢公司支付尾期的房租，起始时间计算有误。根据双方的租赁合同第7条，瑞赢公司于2015年1月份才得到相应的消防许可，但是于2013年12月份就已经装修完毕。通宝公司应该在2013年12月份将剩余的装修款项交付给瑞赢公司，因此款远远大于租金，所以通宝公司要求瑞赢公司交房租的起始时间与事实不符。2015年4月2-3日通宝公司擅自将房屋封锁，导致瑞赢公司无法经营，租赁目的无法实现，故根本违约方是通宝公司，而非瑞赢公司。通宝公司要求瑞赢公司支付50万元违约金毫无法律依据，要求法院驳回其该项诉讼请求。根据双方的装修协议，通宝公司迟延交付剩余的装修款，已经造成违约，后封锁房屋，所以通宝公司根本违约，已经缴纳的装修款应不予返还，要求法院驳回其该项反诉请求。通宝公司诉请判令瑞赢公司支付2、3层的占用使用费，瑞赢公司不知道怎么计算的，单价是多少，日期是什么。通宝公司是根本违约方，其损失瑞赢公司不予认可，要求法院依法予以驳回。本院经审理查明，2012年10月15日通宝公司与瑞赢公司签订了《鑫阳家园快捷酒店合作框架协议》。该框架协议约定通宝公司将其开发的绥中鑫阳家园项目1号楼13-17层委托给瑞赢公司经营如家快捷酒店。其中13层为瑞赢公司代为出租经营或业主自用，14-17层由瑞赢公司与购房业主统一签订10年租赁合同并承诺租金回报。1层部分免费给瑞赢公司作为酒店大堂，2-3层由瑞赢公司租赁使用，租金另议。双方还在本协议中就其他事项进行了约定。2013年通宝公司与瑞赢公司签订了《房屋租赁合同》，约定：第一条通宝公司将其开发的位于绥中102国道与北外环交叉口的鑫阳家园项目第1号楼14-17层租赁给瑞赢公司，房屋总建筑面积约4110平方米；第二条第1项通宝公司委托瑞赢公司按照双方共同确认的该房产建造标准（如家酒店要求）施工，瑞赢公司负责工程通过验收（详见双方签署的装修协议）；第三条第1项瑞赢公司租赁上述房屋的用途为开办如家连锁酒店，瑞赢公司不得用于其他用途；第三条第5项租赁期间，瑞赢公司承担水电暖费以及电话费、有线电视收费等费用，但是瑞赢公司不承担物业费；第四条租赁期10年，2013年11月1日至2023年10月31日；第五条租金回报，按以下方式进行。2013年11月1日至2016年10月31日，以每年总租金59.1万标准向通宝公司支付房租。2016年11月1日至2023年10月31日，以每年总租金118.2万标准向通宝公司支付房租；第六条第一年房租，瑞赢公司于2013年11月1日至11月30日之间，按照合同约定金额一次性支付给通宝公司。第二年至第十年房租，瑞赢公司于每年10月1日至10月31日之间，按照合同约定金额一次性支付给通宝公司；第七条通宝公司于2013年10月30日之前取得消防合格意见书、电梯验收合格证、供正式水和电并保证冬季正常供暖；否则本合同第四条、第五条、第六条的时间自动顺延；第九条第1项本合同一旦生效，任何一方不得单方解除本合同。通宝公司与瑞赢酒店任一方无正当理由提前终止合同的，应向对方支付人民币50万元的违约金；给对方造成的经济损失超过违约金的，还应给予赔偿。双方还在本协议中就其他事项进行了约定。2012年12月1日，通宝公司与瑞赢公司签订了《如家快捷酒店装修协议》，约定，通宝公司负责完成内容：消防楼梯、管道竖井防火门以内工程；地采暖的垫层；铝合金窗。竖井内各类管道、桥架；地采暖；自来水在竖井内预留接口；4层共72根电缆接到户箱；消防工程（按备案批复图纸标准）。达到如家酒店标准的其他工程内容及项目布草等，均由瑞赢公司自行承担。因本工程竣工后由瑞赢公司运营，此装修工程后期保修维护由瑞赢公司负责。通宝公司与瑞赢公司双方商定包干总价275万元，此价格今后不再调整。按工程完成进度拨付工程款：土建改造完成支付45万元；水电隐蔽工程完成（需地采暖的垫层完成），支付45万元；全部内装修工程完成，通过初步验收，支付90万元；酒店正式营业，并取得运营许可文件后，支付95万元。双方还在本协议中就其他事项进行了约定。上述三个合同签订后，通宝公司与瑞赢公司如约开始各自的装修项目。通宝公司未能如约在2013年10月30日之前取得消防合格意见书。2014年4月2日，通宝公司的消防验收获得初步通过。2014年10月17日，通宝公司的消防验收获得最终通过，并取得了葫芦岛市消防局《建设工程消防验收意见书》。在此之前，通宝公司已经取得了电梯消防合格证，实现了正式供水、电和冬季正常供暖。按照《如家快捷酒店装修协议》，通宝公司共向瑞赢公司支付了五笔包干装修款：2013年1月25日支付20万，2013年3月14日支付25万，2013年8月26日支付45万，2014年1月27日支付40万，2014年5月13日支付25万，以上款项合计155万元。2015年1月26日，瑞赢公司办理完成了由该公司负责装修部分的消防合格报验。2015年2月11日，瑞赢公司取得了《特种行业经营执照》。2015年4月2日，通宝公司向瑞赢公司发出《证明》一份，告知瑞赢公司已无权占用租赁物1层部分及2-3层。2015年4月3日孙某（案外人）向瑞赢公司发出《通知》一份，要求瑞赢公司人员在2015年4月3日下午16点前搬离租赁物2-3层。2015年4月2-3日，租赁物正门被上锁。2015年6月8日，瑞赢公司将通宝公司诉至本院，通宝公司在答辩期内提出了反诉。另查明，2015年8月31日经本院笔录询问，通宝公司同意在下列条件下继续履行合同：按照框架协议，通宝公司在一楼提供给瑞赢公司一个免费使用空间，即大厅部分，让瑞赢公司做酒店大堂。关于大楼2-3层，因为双方在框架协议达成一个初步的意向后，就租金问题没有谈成，2-3层不能租给瑞赢公司。14-17层继续租赁给瑞赢公司。通宝公司能够保证瑞赢公司即使不租赁2-3层，仍然能够24小时通行2-3层。但是瑞赢公司应该按照合同约定立即向通宝公司支付第一年的租金。在通宝公司对瑞赢公司的装修进行初步验收后，支付给瑞赢公司装修合同约定的装修款。在瑞赢公司酒店正式营业时，通宝公司支付全部剩余装修款。2015年10月20日经本院笔录询问，瑞赢公司同意在通宝公司赔偿其经济损失600万元的前提下继续履行合同，并称如果通宝公司能够赔偿瑞赢公司经济损失且达到瑞赢公司顺利经营酒店的条件，瑞赢公司更倾向于继续履行合同。以上两份询问笔录内容在本院的第二次庭审中得到了再次核实。上述事实，双方当事人提供的《鑫阳家园快捷酒店合作框架协议》、《房屋租赁合同》、《如家快捷酒店装修协议》三份合同、其他证据以及当庭陈述载卷为凭，经过开庭审理，可以确认。本院认为，瑞赢公司与通宝公司签订的《鑫阳家园快捷酒店合作框架协议》、《房屋租赁合同》、《如家快捷酒店装修协议》三份合同是双方当事人的真实意思表示，不违反有关法律、法规的强制性规定，为合法有效的合同，依法受法律保护。三份合同签订后，双方当事人应本着诚实信用的原则履行各自的合同义务。虽然通宝公司没有如约按时取得应由该公司负责装修部分的消防合格验收，但是这种情况的解决已在双方签订的《房屋租赁合同》中进行了约定，即租期及租金给付时间顺延。通宝公司于2014年10月17日取得了正式的消防验收合格意见书并在此之前已经取得了电梯消防合格证，实现了正式供水、电和冬季正常供暖，瑞赢公司应依约在2014年10月18日至2014年11月18日之间向通宝公司支付第一年的房屋租金59.1万元。至2015年6月8日本案诉讼程序开始，瑞赢公司未向通宝公司支付过任何租金，瑞赢公司存在违约之处。关于通宝公司应支付给瑞赢公司的装修款问题。双在《如家快捷酒店装修协议》中约定：通宝公司应支付的装修款包干总价为275万元，且此价格今后不再调整。按工程完成进度拨付工程款，土建改造完成支付45万元；水电隐蔽工程完成支付45万元；全部内装修工程完成，通过初步验收，支付90万元；酒店正式营业，并取得运营许可文件后，支付95万元。现通宝公司于2014年5月13日之前已经支付了155万元的装修款，仅余120万元未支付。因本案所涉的如家快捷酒店并未正式营业，故通宝公司无需支付最后一期的95万元装修款。依现有证据，瑞赢公司不能证实双方已对租赁物内装修部分进行了初步验收，通宝公司主张未进行过任何验收，故第三期的90万元装修款通宝公司亦不应支付。在此时间段内，通宝公司已多支付给了瑞赢公司65万元装修款。但是考虑到瑞赢公司于2015年1月26日办理完成了由该公司负责装修部分的消防合格报验，应视为双方已对租赁物的内装修进行了初步验收，符合第三期装修款的支付条件，通宝公司应将第三期未支付的25万元装修款支付给瑞赢公司。比照瑞赢公司应支付的房租59.1万元，瑞赢公司还欠通宝公司34.1万元。在装修款的给付问题上，通宝公司没有违约之处。关于租赁物1层部分及2-3层的租赁问题。在瑞赢公司与通宝公司签订的《鑫阳家园快捷酒店合作框架协议》中，通宝公司已经同意将租赁物的1层部分免费给瑞赢公司作为酒店大堂使用，瑞赢公司也对该部分进行了装修。通宝公司应履行自己在框架协议中的承诺，将租赁物1层部分继续免费提供给瑞赢公司直至双方租赁合同到期或解除。瑞赢公司与通宝公司就租赁物2-3层的租赁问题，在框架协议中仅形成了一个租赁意向，既未就2-3的租金、租期等关键性问题进行约定，也未在之后签订的《房屋租赁合同》中进行补充明确，应视为没有达成租赁合意。瑞赢公司在没有获得租赁物2-3层合法使用权的情况下，即对2-3层进行了装修，该装修产生的费用损失应由瑞赢公司自担。因瑞赢公司没有承租租赁物的2-3层，且双方对于2-3层的租赁合意迟迟无法达成，通宝公司为避免租金损失将2-3层另租他人，并无不当之处。今后，瑞赢公司与通宝公司可就租赁物2-3层的租赁问题继续进行协商，但是如果仍无法达成租赁合意，瑞赢公司则无权使用该租赁物的2-3层。关于租赁物锁门的问题。瑞赢公司主张是通宝公司的工作人员将租赁物大门上锁，并导致了瑞赢公司的租赁目的无法实现。通宝主张是租赁物2-3层新的承租人将门上锁，通宝公司不知情。但无论是何人出于何种目的将租赁物的大门上锁，通宝公司作为出租人，都应承担一定的责任。在租赁物的大门被锁闭后，双方当事人可以通过沟通协调的方式解决纠纷，将门锁打开，但是依现有证据无法看出双方当事人进行过任何磋商。锁门的行为并不意味着通宝公司拒绝履行租赁合同进而根本违约，也可以看作是通宝公司对瑞赢公司拒绝支付租金并长期无偿占用租赁物2-3层的一种反制行为。锁门行为是一种不当的解决纠纷方式，也确实给瑞赢公司合理使用租赁物造成了影响，从这个角度来说，通宝公司有一定的违约之处。本案所涉的租赁物鑫阳家园1号楼14-17层总建筑面积约4110平方米，瑞赢公司全部进行了“如家酒店标准”的装修，如果租赁合同解除，这些装修将全部浪费，不符合诉讼效益。本案中，双方当事人均未根本违约，既不符合约定解除合同条件，也不符合法定解除合同条件。虽然双方当事人对租赁物的2-3层没有达成租赁合意，但是考虑到2-3层的面积很小，只要通宝公司能够保障瑞赢公司在2-3层24小时的合理通行权，瑞赢公司的租赁目的依然能够实现。经本院询问，双方当事人均同意有条件的继续履行合同，为保护交易的稳定性，本案所涉的《鑫阳家园快捷酒店合作框架协议》、《房屋租赁合同》、《如家快捷酒店装修协议》三份合同应继续履行。在合同继续履行的前提下，双方当事人诉讼请求中的各项经济损失或未实际发生，或数额不大，或无法查证属实，加之双方均有违约行为，应损失自担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百二十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）北京瑞赢酒店物业管理有限公司与被告（反诉原告）葫芦岛通宝房地产开发有限公司签订的《鑫阳家园快捷酒店合作框架协议》、《房屋租赁合同》、《如家快捷酒店装修协议》继续履行。二、原告（反诉被告）北京瑞赢酒店物业管理有限公司在2014年10月18日至2024年10月17日期间继续承租鑫阳家园1号楼14-17层，免费使用该楼1层大厅部分。被告（反诉原告）葫芦岛通宝房地产开发有限公司保证原告（反诉被告）北京瑞赢酒店物业管理有限公司合理的通行权。三、原告（反诉被告）北京瑞赢酒店物业管理有限公司于本判决生效后10日内向被告（反诉原告）葫芦岛通宝房地产开发有限公司支付2015年度、2016年度两年租金合计118.2万元，以后每年的租金，按《房屋租赁合同》的约定顺延支付。被告（反诉原告）葫芦岛通宝房地产开发有限公司于本判决生效后10日内支付原告（反诉被告）北京瑞赢酒店物业管理有限公司装修款25万元，于如家快捷酒店正式营业之日支付全部剩余的装修款。四、驳回原告（反诉被告）北京瑞赢酒店物业管理有限公司其他诉讼请求。五、驳回被告（反诉原告）葫芦岛通宝房地产开发有限公司其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费162039元，由原告（反诉被告）北京瑞赢酒店物业管理有限公司负担；反诉费24692元，由被告（反诉原告）葫芦岛通宝房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省高级人民法院。审 判 长 陈 瞳审 判 员 钟金芹代理审判员 朱 丹二〇一五年十一月三十日书 记 员 殷雨晴本判决书援引的相关法律条款：一、《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”第一百二十条“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。”二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。” 关注公众号“”