（2015）郑民三终字第2047号

裁判日期: 2015-11-30

公开日期: 2016-01-12

案件名称

上诉人于爱玲与被上诉人刘英姣及原审第三人郑州市新东方房产信息中介服务有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事裁定书

法院

河南省郑州市中级人民法院

所属地区

河南省郑州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

于爱玲,刘英姣,郑州市新东方房产信息中介服务有限公司

案由

合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

河南省郑州市中级人民法院民 事 裁 定 书（2015）郑民三终字第2047号上诉人（原审原告）于爱玲，女，1954年5月25日出生，汉族。委托代理人孟光辉，河南裕达律师事务所律师。委托代理人申小红，河南裕达律师事务所律师。被上诉人（原审被告）刘英姣，女，1978年11月22日出生，汉族。委托代理人樊颖川，河南程功律师事务所律师。委托代理人朱桂荣，河南程功律师事务所实习律师。原审第三人郑州市新东方房产信息中介服务有限公司。法定代表人王仕兴。上诉人于爱玲因与被上诉人刘英姣及原审第三人郑州市新东方房产信息中介服务有限公司（以下简称新东方中介公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市管城回族区人民法院（2015）管民二初字第1358号民事裁定，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人于爱玲的委托代理人孟光辉、申小红，被上诉人刘英姣的委托代理人樊颖川、朱桂荣到庭接受了询问。在一审中，于爱玲诉称，于爱玲原有位于郑州市金水区张砦南街4号附3号私有房屋一座，后因房屋被拆迁，2001年该座房屋经拆迁后产权兑换，分得位于郑州市管城回族区西昌小区9号楼0407号房屋一套，房产证一直未下发。于爱玲因身体不适且家庭发生诸多变故，对于房产一事便无暇顾及。近两年来，于爱玲身体有所好转，空闲时便前去河南华诚房地产公司处询问房产事宜，但该公司以时过境迁，查找不到相关资料为由无回复。2013年6月经其他人提醒，才想去房管部门查询房产信息。经查询得知郑州市房地产管理局早已于2003年9月2日为于爱玲兑换后分得房屋颁发了郑房权证字第03010744**号房产证，而更令于爱玲吃惊的是2004年3月15日郑州市房管局以于爱玲、刘英姣之间的房地产买卖契约将上述房屋以买卖名义过户转移至刘英姣名下，并向其颁发房产证，而实际上于爱玲完全不知情且完全未参与，更没有见过该房地产买卖契约，更不可能在契约上签字。综上所述，于爱玲、刘英姣之间存在的这份房地产买卖契约是无效协议，该协议的存在极大损害了于爱玲利益。请求：依法确认于爱玲、刘英姣之间存在的房地产买卖契约无效。诉讼费用由刘英姣承担。刘英姣辩称，一、本案已超过诉讼时效。1、2004年3月刘英姣到河南省东方翻译公司房屋介绍所（现郑州市新东方房产信息中介服务有限公司）登记买房，2004年3月13日双方在新东方中介公司的中介下签订《售房协议书》，新东方中介公司在该售房协议书上签字（盖章）。2004年3月15日双方到郑州市房地产管理局签订《房地产买卖契约》并办理房了屋所有权转移手续，刘英姣在签订房地产买卖契约时根据之前双方签订的《售房协议书》约定已用现金付清全部房款，房屋产权变更后此次房屋买卖交易结束。于爱玲认为买卖契约无效向法院提起诉讼的时间起点是2004年3月15日，按照相关法律对合同纠纷诉讼时效的规定，于爱玲应在2006年3月15日之前起诉，于爱玲直到2013年7月25日才提出诉讼，早已超过诉讼时效，不应得到法律保护。2、于爱玲在起诉状中讲签订卖房协议、办理房产过户她完全不知情，这不符合常理，这一说法完全站不住脚。据于爱玲讲该涉案房产系拆迁后产权兑换房，系大面积、涉及多数居民的行为，怎么别人都知道情况和相关手续的办理而唯独于爱玲不知道？别人都有房产证唯独于爱玲没有？如果于爱玲没有房产证，那么该房产买卖交易是如何进行？是如何办理变更登记手续并过户的？房产证是2003年9月2日印发的，这于爱玲又该如何解释？二、刘英姣通过合法途径购得涉案房屋，按当时房屋市场价支付了购房款，缴纳了房产交易税及房产证工本费，并办理了房屋产权变更登记手续，取得涉案房屋所有权证。1、于爱玲参与了房屋买卖的整个过程，于爱玲有亲自签名、按手印和授权他人签名。（详见证据《售房协议书》、《房地产买卖契约》）2、双方都是委托新东方中介公司进行买房、卖房，整个过程是由新东方中介公司操办的，与刘英姣无关。刘英姣到新东方中介公司登记买房并交付了中介服务费用，于爱玲委托新东方中介公司卖房，整个房屋买卖交易过程由新东方中介公司操办，购房时刘英姣未与于爱玲单独接触也不认识于爱玲。刘英姣按当时市场价格通过新东方中介公司购买于爱玲房屋并按协议约定支付了房款，已经完成应尽义务，故颁发房产证书。售房协议上是不是于爱玲本人签字或本人授权签字，不影响买卖协议的有效性，刘英姣没有责任和义务去承担是否是于爱玲本人所谓签字或没有签字而产生的法律后果，刘英姣只是按房产中介和房管部门的要求去做即完成了义务和责任。《售房协议书》和《房地产买卖契约》有效，应受法律保护，整个买卖过程合法有效，否则房产部门不可能办理变更登记过户手续换发新的房产证书。三、根据《物权法》第一百零六条的规定，受让人满足下列条件的，取得该不动产或者动产的所有权：1、受让人受让该不动产或者动产时是善意的；2、以合理的价格转让；3、转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。本案中，刘英姣作为受让人，满足以上取得房屋所有权的所有条件，理应得到法律的保护。刘英姣购买涉案房屋时是善意的，并按当时房屋市场价支付了购房款及房产税，此外就该房屋去房管局办理了变更登记。依据法律规定，刘英姣作为善意第三人，取得该房屋的所有权，于爱玲只能向无处分权人请求赔偿损失，而不能请求法院认定刘英姣的买卖协议无效，也不能向刘英姣请求赔偿损失。综上所述，于爱玲起诉已过诉讼时效，刘英姣通过合法有效的方式购买了房屋，支付了购房款及房产税，并按法定程序办理了房屋产权变更登记手续，合法有效的买房行为应得到法律的保护，不能认定为无效。故此，刘英姣请求法院依法驳回于爱玲的诉讼请求，并让其赔偿由于查封刘英姣的房产而造成的一切经济损失。第三人新东方中介公司述称：我（王仕兴）当时是河南省东方翻译公司房屋介绍所的负责人，当时有营业执照。当时于爱玲和她女儿两个人都在，是于爱玲本人和刘英姣本人当着我的面签的合同，在西郊房管局过的户。他们的交易是真实的。当时我还记得刘英姣是怀着孕的，走路比较慢。因为时间太长我不记得合同上边李莉是谁。售房协议书上边的章也是我盖的。原审法院经审理查明：一、于爱玲原在郑州市张砦南街4-3号有私有房屋一处。2001年因房屋所在区域的旧城改造，该房屋被拆迁安置到西昌小区9号楼4层0407号房屋，郑州市房管局于2003年9月对安置房屋颁发了房产证。二、2004年3月13日，“于爱玲”与一名叫“李莉”女子一起经原审第三人的前身河南省东方翻译公司房屋介绍所的中介，与刘英姣签订一份《售房协议书》，约定将“西昌小区9号楼4层0407号房屋”以106000元价格出卖给刘英姣。该协议落款处显示：“于爱玲”“李莉”（代）的字样（联系电话为：503****）。其中“李莉”的签名处有按指纹的印记。2004年3月15日，“于爱玲”与刘英姣在房管部门签订了《房地产买卖契约》（载明交易金额为9万元），并将“西昌小区9号楼4层0407号房屋”的产权过户在刘英姣名下；刘英姣也从2004年居住至今。三、审理过程中，经于爱玲申请对2004年3月15日的《房地产买卖契约》上的“于爱玲”签名进行了司法鉴定，鉴定意见为《房地产买卖契约》上“于爱玲”签名字迹不是于爱玲书写。但对于“于爱玲”签名上的指纹无法进行鉴定。四、审理中，三方均未提供名为“李莉”的女子的相关线索。另于爱玲称：从2004年到2013年期间曾找过拆迁安置部门（开发商）河南华诚房地产开发有限公司，但因人员变动比较大说材料变动找不到让等着；其自称身份证在2004年3月份前后曾丢失过；关于售房协议书上甲方的联系方式“5034658”也不是于爱玲家的。原审法院认为，虽然于爱玲自称没有参与本案的房屋买卖合同，且房管局备案的《房地产买卖契约》的“于爱玲”三字经司法鉴定非于爱玲本人书写，但鉴于涉案纠纷的参与人“李莉”的情况及个人线索目前不明，因此，本案纠纷的真实案情目前无法核实。如果在2004年3月13日与一名叫“李莉”的女子一起到河南省东方翻译公司房屋介绍所出卖房屋的不是于爱玲本人，则本案涉及刑事犯罪；如果名叫“李莉”的女子线索落实，其与于爱玲是否存在代理关系就能查清。另外，于爱玲完全可以通过房屋拆迁安置部门查清“李莉”的线索。综上，于爱玲目前主张买卖合同无效，缺乏具体的事实与理由，原审法院不予支持。待证据完善确凿后，可另行通过合法渠道加以主张。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（三）项、第一百五十四条第一款第（三）项之规定，裁定如下：驳回于爱玲的起诉。鉴定费2300元由于爱玲负担。于爱玲不服原审法院裁定，向本院提起上诉称：于爱玲原在郑州市张寨南街4-3号有私有房屋一处，后因房屋所在区域旧城改造，该房屋被拆迁，一直没有安置，在此期间于爱玲多次到房地产开发商河南华诚房地产开发有限公司要求安置，一直没有结果。在2013年6月份，于爱玲发现在自己名下有一套房屋座落在西昌小区9号楼4层0407号。通过房管局查询得知该房产在2003年9月2日颁发了房产证（房产证号03010744**），该房产在2004年3月15日以于爱玲的名义与刘英姣办理了过户手续，房管局对刘英姣颁发了房产证（房产证号04010201**）。于爱玲对此均不知情。一审法院依于爱玲的申请，委托鉴定机构对买卖契约中“于爱玲”的笔迹进行鉴定，鉴定结果不是于爱玲所书写。依据该鉴定结论，充分证明买卖契约并不是于爱玲的处分行为，法院对该契约应依法确认为无效。于爱玲的诉讼请求完全符合法律规定。请求撤销郑州市管城回族区人民法院（2013）管民二初字第1358号民事裁定，指令郑州市管城回族区人民法院依法对本案进行审理。本院经审查认为：刘英姣是通过中介公司购买的涉案房屋，虽然于爱玲称没有参与本案的房屋买卖，但鉴于涉案房屋买卖的参与人“李莉”的情况及个人线索目前不明，因此，本案纠纷的真实案情目前无法核实。如果在2004年3月13日与一名叫“李莉”的女子一起到河南省东方翻译公司房屋介绍所出卖房屋的不是于爱玲本人，则本案涉及刑事犯罪；如果名叫“李莉”的女子线索落实，其与于爱玲之间是否存在代理关系就能查清。因此，于爱玲目前主张买卖合同无效，缺乏具体的事实与理由，可待证据完善确凿后，另行通过合法渠道加以主张，原审法院驳回于爱玲的起诉并无不当。于爱玲的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，裁定如下：驳回上诉，维持原裁定。本裁定为终审裁定。审　判　长　　曾小潭审　判　员　　马　莉代理审判员　　刘平安二〇一五年十一月三十日书　记　员　　赵泉利 关注公众号“”