（2015）任民初字第7173号
裁判日期: 2015-11-30
公开日期: 2016-01-20
案件名称
济宁瑞马物业服务有限公司与周小芝物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
济宁市任城区人民法院
所属地区
济宁市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
某公司,周小芝
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《物业管理条例（2007年修正）》：第四十二条第一款；《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零九条，第一百一十四条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第六条，第九条第一款
全文
山东省济宁市任城区人民法院民 事 判 决 书（2015）任民初字第7173号原告某公司。法定代表人马爱军，董事长。委托代理人杜小平。被告周小芝。原告某公司与被告周小芝物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员张某东适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人杜小平、被告周小芝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告某公司诉称，2012年12月28日，原告与被告签订前期物业管理服务协议，被告系13号楼东3单元8层东户801室的业主，物业面积111.8平方米。协议约定由原告向被告提供物业管理服务，被告按房屋面积向原告支付物业服务费用，每年的7月1日预交未来一年物业服务费，逾期缴费的从逾期之日起按每天总费用的百分之五缴纳滞纳金。按照约定被告应当继续缴纳从2015年7月1日至2016年6月30日的物业服务费用2012元，但被告一直拒绝缴费。协议履行至今，原告按协议约定为被告所在小区提供了优质高效的物业管理服务，但被告却拒不履行自己的缴费义务，原告多次催缴未有效果，特提起诉讼，请求依法判令被告支付物业管理费2012元及从逾期之日起计算至实际缴纳物业费之日的滞纳金。被告周小芝辩称，我家墙体多处裂缝，我无奈又进行了装修，小区内体育设施不健全，购买房屋时承诺有幼儿园也未兑现，小区内几次被盗，使业主感觉不踏实。前期物业管理服务协议中约定每平米每年1.3元收取物业费，但原告却按每平方米每月1.3元收取，因此不同意交纳物业费。经审理本院认定，2011年11月11日，被告签订《济宁市商品房买卖合同》，购买了罗马假日小区13号楼东3单元8层东户801室商品房一套，房屋建筑面积111.17平方米。2012年12月24日，原、被告签订《前期物业管理服务协议》。协议约定，物业管理费用由原告按1.3元／建筑平方米／年向被告收取，上房前收取一年的物业服务费用及公摊水电费，下一年度物业服务费及公摊水电费由被告在上年度费用到期前一个星期向原告交纳；公共绿地用水、喷泉用水、楼宇亮化、路灯、大堂灯、草坪景观灯、水系用电、电损等公摊水电费，由被告按0.2元／年交纳。协议同时约定，被告违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳各项有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每天总费用的5%交纳滞纳金。2015年6月26日，原告张贴通知，向罗马假日小区业主收缴下一年度的物业服务费，2015年9月12日原告公告催缴物业管理服务费，被告均未交纳。原告催缴未果，诉至本院，要求被告支付物业管理费2012元及从逾期之日起计算至实际缴纳物业费之日的滞纳金。上述事实，由原告陈述、济宁市商品房买卖合同、前期物业管理服务协议、通知、公告、物业费收据等证据收集在卷佐证，足以认定。本院认为，《物业管理条例》第四十二条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用”，原、被告签订的《前期物业管理服务协议》，系双方签订的前期物业服务合同，其合同效力应予确认，被告未按照物业服务合同的约定按时向原告交纳物业服务费用，应向原告承担违约责任，故原告要求被告支付物业服务费的诉讼请求，理由正当，依法应予支持。原、被告签订的《前期物业管理服务协议》中，约定的物业服务费和公摊水电费均是以“元／年”计算，根据普通住宅前期物业服务费政府指导价标准的规定，物业服务费的收费标准均是按“元／平方米／月”计算，而被告缴纳2014-2015年度的物业费亦是按照“元／平方米／月”计算，故原、被告在《前期物业管理服务协议》中约定的以“元／年”计算显失公平，应按照通用计算标准即“元／平方米／月”计算；物业服务费亦应以房屋产权面积计收，被告购房合同面积为111.17平方米，原告要求按照111.8平方米计收物业服务费用，理由不当，多出部分计算的物业服务费，依法不予支持。被告应交纳的物业费为2001元（111.17平方米×1.5元／平方米／月×12月）。原、被告在前期物业管理服务协议中对逾期支付物业费约定了滞纳金，该滞纳金实际为违约金，被告逾期未付物业费，原告要求被告承担违约金，理由正当，依法应予支持，但双方约定过高，过高部分依法不予支持，被告承担的违约金应按同期银行贷款利率予以计算。被告主张家内墙体多处裂缝，小区内体育设施不健全，购买房屋时承诺有幼儿园也未兑现，不属于物业服务范围，应由物业部门积极协调开发商和建筑商予以解决；被告主张小区内几次被盗，可向公安机关申请处理，如业主遭受到实际经济损失，可依法主张权利。故依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、第九条第二款，《物业管理条例》第四十二条之规定，判决如下：被告周小芝于判决书生效之日起十日内支付原告某公司物业服务费2001元及违约金（违约金自2015年7月1日起按中国人民银行公布的同期银行贷款利率计算至本判决生效确定的履行期限届满之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告周小芝负担。因原告立案时已预交，被告履行给付义务时一并支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审判员 张卫东二〇一五年十一月三十日书记员 韩 霞 微信公众号“”