（2015）浙杭民终字第3404号
裁判日期: 2015-11-30
公开日期: 2016-03-09
案件名称
王志帅、颜春曲与杭州华瑞双元房地产有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省杭州市中级人民法院
所属地区
浙江省杭州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
王志帅,颜春曲,杭州华瑞双元房地产有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第五十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）浙杭民终字第3404号上诉人（原审原告）：王志帅。委托代理人：王柏勤。上诉人（原审原告）：颜春曲。委托代理人：简兴发。被上诉人（原审被告）：杭州华瑞双元房地产有限公司。法定代表人：娄才根。委托代理人：邬晓东，浙江京衡律师事务所律师。委托代理人：韩美琴，浙江法君律师事务所律师。上诉人王志帅、颜春曲因与被上诉人杭州华瑞双元房地产有限公司（以下简称华瑞房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，不服杭州市萧山区人民法院（2014）杭萧民初字第5285号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年11月9日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。原审判决认定：2013年8月27日，王志帅、颜春曲与华瑞房地产公司就晴庐14幢1单元2402室房屋签订《浙江省商品房买卖合同》一份，合同约定，王志帅、颜春曲向华瑞房地产公司购买位于萧山经济技术开发区晴庐14幢1单元2402室商品房一套，建筑面积86.79平方米，单价17309.56元／平方米，总价1502297元。王志帅、颜春曲于2013年8月27日前支付华瑞房地产公司首付款552297元，余款95万元采用银行按揭、公积金贷款或组合贷款的方式支付，华瑞房地产公司应在2015年12月31日前将符合合同约定条件的商品房交付王志帅、颜春曲使用等内容。2013年8月20日，王志帅、颜春曲向华瑞房地产公司支付了定金5万元，同日向华瑞房地产公司支付了购房款502297元及其他款10万元。2014年10月21日，王志帅、颜春曲诉至原审法院，请求判令：1.依法解除王志帅、颜春曲与华瑞房地产公司所签房屋买卖合同；2.华瑞房地产公司返还首付款552297元，并承担实际占用时期的银行贷款利息；3.由华瑞房地产公司承担本案诉讼费。华瑞房地产公司曾在网络媒体中对楼盘周边享受的配套进行宣传，其中提及学区为银河小学。另查明，2014年12月19日，杭州市萧山区教育局向华瑞晴庐业主作出答复意见书，答复如下：“鉴于华瑞晴庐的实际情况，在开发区小学建成之前，华瑞晴庐现有业主的适龄儿童安排在银河小河就读；开发区小学建成后，该楼盘的适龄儿童在开发区小学就读。届时，已在银河小学就读的学生，可根据业主意愿，在银河小河和开发区小学中自行选择完成后续的小学学业。”2015年2月3日，杭州市萧山区市场监督管理局向华瑞房地产公司作出不予处罚告知单，载明：“你单位涉嫌虚假宣传一案，我局经研究决定不予行政惩罚。”原审法院认为：王志帅、颜春曲与华瑞房地产公司签订的《浙江省商品房买卖合同》系王志帅、颜春曲与华瑞房地产公司双方的真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，合同合法有效，双方应依约全面履行合同。根据合同约定，华瑞房地产公司交房时间为2015年12月31日之前，目前尚未到交房的截止日，无法根据现有学区房划分政策当然推定涉案房屋交付时所在楼盘的学区划分情况。王志帅、颜春曲认为华瑞房地产公司在合同签订过程中就学区房问题的宣传存在欺诈的主张，尚无相应的证据予以印证。王志帅、颜春曲认为其在违背真实意思的情况下所签订的购房合同应视为无效民事行为的主张不能成立，不予采信。根据民诉法规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。现王志帅、颜春曲以华瑞房地产公司就楼盘学区房的宣传存在欺诈致使其合同目的不能实现为由要求解除与华瑞房地产公司所签的《浙江省商品房买卖合同》的诉请，尚未能提供符合合同约定买受人有权解除合同或法定解除合同的事实依据，对此，王志帅、颜春曲应承担举证不能的法律后果。故原审法院对王志帅、颜春曲要求解除合同并返还首付款及利息的诉讼请求不予支持。据此，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回王志帅、颜春曲的诉讼请求。案件受理费9322元，由王志帅、颜春曲负担。宣判后，王志帅、颜春曲不服，向本院提起上诉称：关于签约情况诉状中及一审法院作出的判决书中已有表述，在此不再重复。现着重就华瑞房地产公司的行为是否构成虚假宣传欺诈的焦点分歧部分及一审法院作出的不符合案情实际的错误认定和枉法裁判供二审法院审理时查明案情、参考，并作出公正裁决。虚假宣传的定义如何界定，是随意诠释还是具一定的构成要件特征和法律后果。当王志帅、颜春曲诉华瑞房地产公司实施虚假宣传，实施欺诈导致王志帅、颜春曲违背真实意思作出不利于自身合法利益时，庭审中华瑞房地产公司辩称：其是由曹国华个人在萧山网上的发言，没有经过公司授权，对此，表明曹国华确实在网上有过宣传“学区房”之事实，尽管华瑞房地产公司将此宣传称为“发言”，但宣传通过“发言”的载体还是宣传，本质不会改变，淡化称谓不管用。至于曹国华有无经过授权无须、也无法考证，有一点是永远无法抹掉的，在王志帅、颜春曲与华瑞房地产公司所签合同上曹国华的身份是委托代理人，答案已在其中。在确认本案关键点是否构成虚假宣传原则节点上，一审法院认定华瑞房地产公司曾在网络媒体中对楼盘周边享受的配套进行宣传，其中提及学区为银河小学，除去宣传“学区房”，楼盘周边有商店，有超市值得大肆宣扬吗？还将宣传“学区房”放在“其中提及”似乎顺带性质主要宣传的是其它，而非“学区房”，刻意谈化华瑞房地产公司虚假宣传、实施欺诈语调，用意十分明显，为袒护华瑞房地产公司的法律后果留伏笔，作铺垫。王志帅、颜春曲向法院提供的网络光盘中记载着网络主持人和曹国华的对话。主持人：在网友中的认可度还是比较高的。曹国华：认可度比较高的，这一块呢现在定下来是银河。这绝对非“其中提及”的文字游戏谈化认定能掩饰得了的。最高院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题第68条：对欺诈的构成规定；一方当事人故意告知对方当事人虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使当事人做出错误的意思表示的，可以认定为欺诈。华瑞房地产公司之虚假宣传具备主观故意、客观作为，致被误导人作出违背真实意思表示的三要素完全具备。一审法院认定尚无相应的证据予以印证存在欺诈，让人费解。原审判决另查明2014年12月19日，杭州市萧山区教育局向华瑞晴庐业主作出答复意见书，答复如下：“鉴于华瑞晴庐的实际情况，在开发区小学建成之前，华瑞晴庐现有业主的适龄儿童安排在银河小学就读，开发区小学建成后，该楼盘的适龄儿童在开发区小学就读。届时，已在银河小学就读的学生，可根据业主意愿，在银河小学和开发区小学中自行选择完成后续的小学学业”。紧接着又引用杭州萧山区市场监督管理局向华瑞房地产公司作出不予处罚告知单，“你单位涉嫌虚假宣传一案，我局经研究决定不予行政惩罚”。萧山区教育局并非合同双方当事人，其奉某上级协调后，用描绘蓝图的方式目的是慰籍受骗的业主，帮华瑞房地产公司解围，认定虚假宣传与否公式很直观，此时此刻，能否出示证据，证明所作宣传有根据，经得起检验即可。以萧山区市场监督局颁给华瑞房地产公司的不予处罚告知单，当作司法豁免旗帜挥舞，让人更是一头雾水，虚假宣传不处罚，是情节不重不处罚，还是查无此事不处罚？相关部门都有自身的职能，帮华瑞房地产公司救场，反而弄巧成拙。必须指出并呼请二审法院关注：我国的法制体系针对虚假宣传欺诈之类别，并不缺法，有法可依的，例：《民法通则》、《广告法》、《消费者权益保护法》，更具针对的有最高院相关司法解释等等。一审法院独情钟为华瑞房地产公司定制的所谓区教育局答复意见，区市场监督局为华瑞房地产公司颁发的不予处罚告知单类似司法豁免效力，并带有排它性功能（含排除法律）。并一字不漏荣登与本案无关的司法判决上。且并未载明为何不处罚，此判决受质疑是当然的，接受真理检验是必要的。一审法院对王志帅、颜春曲与华瑞房地产公司实行双重标准，并都在自由裁量权内进行的，貌似公正。（一）先从受理起，提前一个月余定下开庭日，不料，华瑞房地产公司不屑一顾，不领此情，放弃答辩由简易程序转普通程序，同样的态度又反复直至拖到审理期限最后一天下班前作出枉法判决。因为临近交房期，早判决会影响整个局面，惜时如金有因，上诉后交房期已过，会改变尚存1000余户同样受骗者的取舍态度，拖延是理想之讲，因此有了判决书中目前尚未到交房的截止日，无法推定……，王志帅、颜春曲认为华瑞房地产公司在签订合同过程中宣传存在欺诈的主张，尚无相应的证据予以印证。各方联动严丝合缝。（二）对王志帅、颜春曲持何标准呢？庭审中王志帅、颜春曲为证明要“学区房”是特别选项，为此，当时的房价不带学区房的价每平米要比该“学区房”低．6000元至7000元／平方米，总测算多支付了近60至70万元房价，且从价格体系中可查之诉求。一审法院在判决中不作任何表述，原审判决认为尚未能提供符合合同约定买受人有权解除合同或法定解除合同的事实依据，对此，王志帅、颜春曲应承担举证不能的法律后果。第一，只要实施欺诈行为人不将虚假宣传载入合同，即可逃避制裁，构成未能提供事实依据，这是指的事实不知是什么，王志帅、颜春曲提出的事实，概不理睬。《合同法》第94条第四项规定的解除条件算不算依据，最高法律司法解释算不算法定依据？综观一审法院的宗旨，只要与华瑞房地产公司签了合同，无论华瑞房地产公司怎么违法均休想解除合同，否则，应承担举证不能的法律后果，适用任何人，最大限度维护华瑞房地产公司的利益。综上，请求：一、依法撤销原审判决；二、支持王志帅、颜春曲请求解除违背真实意思所签订的购房合同及返还所交款项552297元；三、根据民事过错责任原则由华瑞房地产公司承担全部一审、二审诉讼费。华瑞房地产公司答辩称：案涉房屋学区问题已经解决，萧山区教育局于2014年12月19日答复意见书中已就学区问题答复业主。案涉商品房买卖合同不存在任何民事欺诈行为。案涉合同不符合合同法第九十四条合同解除的法定条件。所以，请求二审依法驳回上诉。上诉人王志帅、颜春曲在二审审理期间向本院提交了短信记录打印件，欲证明华瑞房地产公司确实实施了欺诈的行为，并且发给每户5万元红包，但未明确领取的条件，实际上领取的前提是承诺对其欺诈行为不予追究。对上诉人王志帅、颜春曲提交的证据，被上诉人华瑞房地产公司对短信真实性无异议，当时因为很多访闹，为了解决纠纷，而且房地产下降的实际情况，也为了第二期房屋的顺利销售，曾经确实有5万元的礼包，给原来的购买者享受，该短信无法证明华瑞房地产公司是承认了欺诈才有5万元的礼包。本院对王志帅、颜春曲提交证据的真实性予以确认，但从该短信内容来看无法证实华瑞房地产公司实施了欺诈的行为，以及领取红包的前提是承诺对欺诈的行为不予追究。被上诉人华瑞房地产公司在二审审理期间向本院提交了下列证据：证据1.杭州市萧山区教育局出具的答复意见书（萧教信访复（2014）147号），欲证明学区问题已经相关部门解决，不存在欺诈行为。证据2.杭州市市场监督管理局作出的行政复议决定书［（杭）市管复决字（2015）48号］，欲证明对华瑞房地产公司的相关行为不予行政处罚，该事实已经得到杭州市市场监督局的确认，华瑞房地产公司的相关销售行为不构成违法，也不构成虚假宣传。对被上诉人华瑞房地产公司提交的证据，上诉人王志帅、颜春曲对证据1的真实性没有异议，对关联性有异议，华瑞房地产公司在广告宣传的时候，该开发区没有红线规划，也没有学校的立项；教育局并非合同的双方当事人之一，是发生纠纷以后，出于慰藉业主的动机，并不能替华瑞房地产公司开脱，因此，该证据与本案无关，不能作为定案的依据。欺诈是不存在的东西加以宣传。对证据2的真实性无异议，但是与本案无关，不能代表王志帅、颜春曲。本院认为，华瑞房地产公司提交的证据1能够证实萧山市教育局于2014年12月19日就案涉房屋所在楼盘业主的适龄儿童学区安排作出答复，证据2能够证实蒋秀凤等204人认为华瑞房地产公司虚假宣传名校-银河实验小学学区房等申请行政复议及结果，故对该份证据予以采纳。本院经审理认定的事实与原审认定一致。另查明，经蒋秀凤等204人申请复议，杭州市市场监督管理局于2015年4月22日作出行政复议决定书维持杭州市萧山区市场监督管理局于2014年12月9日作出的对华瑞房地产公司不予行政处罚决定。本院认为：本案中王志帅、颜春曲请求解除与华瑞房地产公司签订的《浙江省商品房买卖合同》，根据合同法的规定，合同解除有约定解除和法定解除。本案显然不属于约定解除的情形，王志帅、颜春曲的解除合同请求若要成立，其必须举证证明存在《中华人民共和国合同法》第九十四条所规定的情形之一。王志帅、颜春曲主张依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款的规定请求解除合同。根据该规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，非违约方可以请求解除合同。本案中王志帅、颜春曲主张因华瑞房地产公司虚假宣传“学区房”，存在欺诈，认为合同目的不能实现。对此，本院评述如下：首先，依据《中华人民共和国合同法》第五十四条、第九十四条规定，欺诈并不是合同可解除的事由。其次，关于案涉房屋所在楼盘学区的问题，双方在《浙江省商品房买卖合同》中就房屋所在学区并未约定，华瑞房地产公司就学区进行的宣传并非系双方案涉合同的组成部分，即使王志帅、颜春曲主张该宣传属合同组成部分的观点成立，学区问题不能解决也不属于案涉合同目的不能实现。且萧山区教育局作出的《答复意见书》明确答复在开发区小学建成之前，案涉楼盘业主的适龄儿童安排在银河小学就读；开发区小学建成之后，该楼盘的适龄儿童到开发区小学就读，届时已在银河小学就读的学生可根据业主意愿，在银河小学和开发区小学自行选择完成后续的小学学业。综上，王志帅、颜春曲所称应解除案涉合同的法定情形并不存在，王志帅、颜春曲请求解除合同的理由不能成立。其上诉请求，本院不予支持。原审判决事实清楚，实体处理恰当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9322元，由王志帅、颜春曲负担。本判决为终审判决。审判长 余文玲审判员 张一文审判员 盛 峰二〇一五年十一月三十日书记员 项 琳 搜索“”