（2015）喀民初字第0718号
裁判日期: 2015-11-30
公开日期: 2016-05-26
案件名称
宋学军与马国芳排除妨害纠纷一案一审民事判决书
法院
喀喇沁旗人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
马国芳,宋学军
案由
排除妨害纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百二十六条，第二百三十二条，第二百三十六条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
内蒙古自治区喀喇沁旗人民法院民 事 判 决 书（2015）喀民初字第0718号原告马国芳，男，1958年12月10日出生，满族，农民。委托代理人杨晓艳，喀喇沁旗锦山法律服务所法律工作者。被告宋学军，男，1970年5月24日出生，蒙古族，农民。原告马国芳与被告宋学军排除妨害纠纷一案，本院于2015年1月28日立案受理，依法由审判员李秉军适用简易程序于2015年4月23日、2015年11月20日公开开庭进行了审理。原告马国芳及委托代理人杨晓艳，被告宋学军到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告马国芳诉称，原告2007年4月份购买了小牛群镇政府经委办公院落的使用权及房屋所有权，因原告在外地工作，便委托小牛群镇财政所管理所买受的院落，后来由被告使用，然而被告自2007年至2014年一直未给付租金，合计56000元，为此提起诉讼，要求被告给付原告租金，并由被告承担本案诉讼费。被告辩称，本案与我没有关系，我租用的是小牛群镇政府的房子。原告买小牛群镇政府的房子一事不知道，如给付房租，我愿按原合同每年500元给付。原告马国芳为支持自己的主张，向本院递交了以下证据：1号、喀喇沁旗小牛群镇财政所出具的赤峰市单位往来、资金结算专用收据一份，证明原告在2007年5月13日购买了小牛群镇原经委办公院落。被告的质证意见为收据是假的，不予认可，2号、房屋买卖协议复印件一份，证明原告在2007年5月13日购买了小牛群镇原经委办公院落。被告的质证意见为房屋买卖时不知道，不予认可。3号、询问笔录一份，证明被告宋学军使用原告房屋一事。被告的质证意见为笔录内容和自己说的内容不一样，询问人非本辖区司法工作人，所做笔录违法，不予认可。4号、房屋租赁合同复印件一份，宋学志与小牛群镇经委会签订了房屋租赁合同，所租用的房屋实际由被告宋学军使用。被告的质证意见为认可。5号，2015年9月28日赤峰大信资产评估有限公司出具的资产评估报告书一份，证明被告应依据报告意见给付房屋租金。被告的质证意见为不认可，与己无关。被告宋学军未向本院提交证据。原告提交的1号、2号证据，证实了原告购买小牛群政府原经委会的房屋及院落的事实，来源合法，内容真实，与本案具有关联性，本院确认其证明效力。3号证据，经查，系南台子司法工作人员对辖区外人员所做的询问笔录，当时为了调解，被告做出妥协对事实承认的认定，现在诉讼中，原告作为证据，对被告明显不利，同时询问人不是本案原告的委托代理人，不具有询问调查权，也未得到南台子司法所的确认，因此该证据本案不予采信。4号证据来源合法，与本案有关联性，本院确认其证明效力。5号证据系鉴定意见，本院从公司资质、评估程序，评估过程、评估结果上进行审查，符合法律规定，且被告未提出相反证据予以反驳，本院确认其证明效力。经审理查明，2005年1月1日宋学志租用了原小牛群乡经济委员会的房屋两小间及部分院落用于废旧物品收购（该房与杜崇发所租用的原小牛群乡经济委员会的房屋相邻），双方并签订了合同，约定租赁时间为五年，从2005年1月至2010年1月止，每年租金为500元，同时还约定了其他条款。合同签订后，宋学志将房屋交给宋学军使用，并由宋学军交付租金。合同到期后，宋学军继续使用房屋及院落，期间没有在与小牛群乡经济委员会签订租赁合同。2007年5月13日马国芳与小牛群镇人民政府签订了房屋买卖合同，将宋学军使用的房屋及院落购买，在房屋使用上马国芳与宋学军未签订书面合同及达成口头约定，而是将房屋委托给小牛群镇财政所代为管理，租金由财政所代收，出租给何人由财政所与马国芳商定后自定，代管到马国芳开发为止。截止到诉讼前，财政所及马国芳未向宋学军提出调整房租金数额，房屋及院落仍由宋学军使用。现马国芳要求宋学军交纳2007年至2014年房租，并停止侵占该房屋及院落。诉讼中宋学军对房屋租金交纳的时间截止到2007年还是2008年及交到何处未向本院提交相应证据。本院认为，2005年1月1日宋学志与原小牛群乡经济委员会签订房屋租赁合同后，将所租用的房屋及院落转交给宋学军使用，并由宋学军交纳租金，实际是转租行为，而原小牛群乡经济委员会对此未提出异议，视为转租有效。转租期限至到2010年1月1日，该租赁期限满后，宋学军继续使用该房屋及院落，对此马国芳没有提出异议，此时马国芳与宋学军形成了新的租赁合同，但租赁期限为不定期。现宋学军未能及时交纳租金已构成为违约，应承担继续给付租金的约定义务，对于马国芳要求被告宋学军给付房屋租金的请求本院予以支持。但房屋租金应分为二个阶段予以计算，第一阶段：2007年5月13日至2010年1月1日的租金按原合同执行，经计算租金为1319元，第二阶段：2010年1月2日至2014年12月30日的租金，此阶段的租金数额，原、被告双方约定不明确，本院根据原合同所确定的房屋院落使用范围、租金数额、市场行情、房屋所能达到的使用性能、并参考赤峰市大信资产评估有限公司对相邻房屋租金（喀喇沁旗法院委托评估的杜崇发所租赁的临街门面房三间自2007年1月1日至2014年12月31日年租金价格为2200元）的评估价格等综合因素，酌量裁定二阶段租金数额，按被告租用原告的房屋，每间每年租金733元予以计算，经算租金数额为7296元。以上二阶段租金合计8615元。对原告马国芳要求租金数额超出部分本院不予以支持。对于原告要求被告对房屋停止侵占，实质是解除租赁合同，因房屋租赁合同是不定期，所以原告要求本院予以支持，但应给予被告合理期间。对被告称房屋租金已交到2011年且交到了小牛群镇政府的辩解，因未有相应证据证实，本院对其辩解不予采纳。综上，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二条，最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定第二条之规定，判决如下：被告宋学军于判决生效后10日内给付原告马国芳房屋租赁费8615元，并在30日内将所租赁的房屋及院落腾出，返还于原告；驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1300元、减半收取650元（原告已预交）由原告负担550元，被告负担100元。被告负担部分于本判决生效后10日内给付原告。如不服本判决，可于接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于赤峰市中级人民法院。本判决书生效后，当事人必须履行，一方不履行的，对方可以申请人民法院执行，申请执行的期间为二年。审判员 李秉军二〇一五年十一月三十日书记员 顾宝音 来自：