（2015）丽莲民初字第1212号
裁判日期: 2015-11-30
公开日期: 2015-12-26
案件名称
张余亮与蓝木森房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
丽水市莲都区人民法院
所属地区
丽水市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张余亮,蓝木森
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第四条；《中华人民共和国合同法》：第五十八条
全文
丽水市莲都区人民法院民 事 判 决 书（2015）丽莲民初字第1212号原告：张余亮。委托代理人（特别授权）：尤茂蔚，浙江南明律师事务所律师。委托代理人（特别授权）：陈君巧，浙江南明律师事务所律师。被告：蓝木森。原告张余亮与被告蓝木森房屋买卖合同纠纷一案向本院起诉，本院受理后，依法由审判员黄野松独任审判，于2015年10月27日公开开庭进行了审理。原告张余亮及其委托代理人尤茂蔚，被告蓝木森到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张余亮诉称：2001年12月21日，原、被告签订协议，约定被告将坐落于莲都区岩泉街道长岗背上坑村的老屋（丽房权证号：丽房权证城关镇字第××号），房权证记载面积151.6平方米以及占中堂四分之一份额面积计3.84平方米，以房价人民币42380元出售给原告。同年，原告在被告房屋所有权范围内另外以土木结构方式修建房屋建筑面积计22.49平方米，并在该范围内另外以砖混结构方式搭建房屋建筑面积计14.2平方米，并对上述房屋进行了维修和装修，原告修建、搭建、装修房屋共投入人民币55000元，后即在该房屋居住使用。2004年9月9日，丽水市城建测量队对原告修建的22.49平方米的房屋进行了测量。2011年10月20日，丽水市城市管理局对原告未经审批修建的22.49平方米的房屋，以书面通知形式告知原告按政策处理。被告在得知该房屋属于政府拆迁范围后，在巨额拆迁利益的驱动下，于2014年4月29日诉至法院，请求法院依法确认原、被告签订的房屋买卖协议无效，法院于2014年8月18日公开开庭审理了此案，并于2014年9月15日作出（2014）丽莲民初字第396号民事判决书，判决确认协议无效。现判决已经生效，虽然该协议已经经法院确认无效，但依照合同法的相关规定，被告应当返还原告因该协议取得的财产权益，可被告分文未返还原告。丽水市弘原房地产评估事务所受法院的委托对丽水市莲都区岩泉街道长岗背行政村长坑自然村1-2层住宅房地产进行司法鉴定，于2015年7月31日出具了丽弘综估（2015）19001号房地产估价报告，确定上述被评估房屋于价值时点（2015年7月17日）的评估单价为人民币8520元每平方米，被告应按房屋面积192.13（151.6＋3.84＋22.49＋14.2）平方米计算，返还原告购房款并赔偿经济损失。为此，请求判令：被告支付原告购房款并赔偿损失共计人民币1636947.6元。被告蓝木森辩称：一、原、被告双方私下签订协议没有进行司法部门公证，是不合法的。被告为了还银行贷款，才草率出卖房屋，原告懂得行情，知道房屋增值的空间，才以4万多元买的房屋。原告说的中堂面积的四分之一3.84平方米，房产证上有载明，所搭建的22多平方米，属于重复计算，搭建的14.2平方米，其中有6.51平方米是重复计算，所以实际公用部分搭建面积是23.79平方米，并不是原告说的36多平方米。原告所说的修建搭建是在被告的房屋上进行的，投入多少，被告也未进行过估算。原告所说的进行测量估算，是原告自己的搭建和修建所为，被告不予承担相应费用。2011年10月20日，城市管理局对原告未经审批搭建的房屋的处理，通知要求按政策处理，但原告未交纳违建相关的费用，相应面积也没有产权入户，该部分是违章建筑，不能按合法的权证进行补偿。三、法院已经判决房屋买卖协议无效，案涉房屋的权属是集体所有制的民房，并不是商品房，土地也是集体土地权证，且一直都在被告名下，并不是原告投资所得，原告不是本村的集体经济组织成员，不能享有财产权利，其只能获得购房本金42380元，加上人民币升值的空间及修建搭建的成本费。至于丽水市司法部门的鉴定，政府部门未发布拆迁公告，且建筑房屋有合法与不合法之分，合法的是156平方米和3.84平方米部分，不合法的23.79平方米部分不能按征迁计算。原告所出具的评估报告是房屋的市场价值8000多元每平方米，因房屋权属是被告的，与原告无关，原告无权评估被告的土地使用权、房产权，所以被告不承担该评估费用。同理，原告要求被告以市价8520元每平方米计算返还给原告房屋价款和经济损失是不能成立的。本院对事实认定如下：原、被告对于案涉的坐落于丽水市莲都区长岗背长坑村房屋（丽房权证城关镇字第××号）的买卖情况与原告诉称一致。原告支付被告购房款42380元。两被告于2014年4月29日向法院起诉，要求确认房屋买卖合同无效。丽水市莲都区法院作出的（2014）丽莲民初字第396号民事判决书确认原、被告双方于2001年12月21日签订的房屋买卖合同无效。案涉房屋已被划入征收土地方案公告红线范围内，房产证载面积为151.6平方米，共有共用面积3.84平方米，合计面积155.44平方米。后原告申请对案涉房屋于估价时点的货币补偿单价进行鉴定，委托鉴定过程中，原、被告对此达成协议，双方同意以2015年7月31日丽弘综估（2015）19001号房地产评估报告，即雷土春位于长坑自然村房屋的单价作为本案房产证号为01××07号房屋的市场单价，即8520元每平方米。本院据以认定上述事实的证据有：原告提供的原、被告身份信息、房屋产权证、集体土地建设用地使用、继承分拍书、协议、收条、（2014）丽莲民初字第396号民事判决书、房地产估价报告、协议书以及当事人庭审陈述。本院认为：原、被告签订的房屋买卖合同被依法确认无效后，原告诉请被告返还相应的购房款42380元，符合法律规定，本院予以支持。合同无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案被告先收取房屋价款出售房屋，后又要求返还，系不诚信行为，存在过错，应承担主要责任，本院结合具体案情，将原告需要承担的责任比例确定为90%。即房屋现价（155.44平方米×8520元=1324348.8元）减去原价值（42380元），得增值部分（1281968.8元）乘以90%的责任比例，得出被告应返还的增值价值为1153771.92元。对原告诉请赔偿该金额损失予以支持。原告诉请其他部分房屋面积的损失，因该部分面积涉及其搭建情形，该部分依据政策是否应补偿或以何种方式、标准补偿尚不确定，且原告提供的丽水市城市管理局出具的通知的对象是原告张余亮，而非被告蓝木森，故由被告蓝木森在本案中对原告诉请的这部分面积损失进行赔偿，无事实和法律依据，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，判决如下：一、被告蓝木森于本判决生效后十五日内支付原告张余亮人民币1196151.92元。二、驳回原告张余亮的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19530元，减半收取9765元，由原告张余亮负担1765元，由被告蓝木森负担8000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省丽水市中级人民法院。审 判 员 黄野松二〇一五年十一月三十日代书记员 蓝小燕 搜索“”