（2015）西中民高终字第00444号

裁判日期: 2015-11-30

公开日期: 2016-02-22

案件名称

谭伟伟与西安南沈房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书

法院

陕西省西安市中级人民法院

所属地区

陕西省西安市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

谭伟伟,西安南沈房地产开发有限公司

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第六十一条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

陕西省西安市中级人民法院民事判决书（2015）西中民高终字第00444号上诉人（原审原告）谭伟伟。委托代理人雷顺勇，陕西法正平安律师事务所律师。上诉人（原审被告）西安南沈房地产开发有限公司。法定代表人胡玉栋，系该公司董事长。委托代理人陈菲，陕西睿和律师事务所律师。上诉人谭伟伟、上诉人西安南沈房地产开发有限公司（以下简称南沈公司）商品房预售合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2014）雁民初字第02222号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人谭伟伟之委托代理人雷顺勇、南沈公司之委托代理人陈菲到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2011年5月15日，谭伟伟与南沈公司签订了《商品房买卖合同》，合同登记号为：Y11040897，约定由谭伟伟购买��沈公司开发的西安市高新区锦业二路南院第4幢1单元5层10501号商品房一套，建筑面积为117.66平方米，单价为每平方米6804.9元，总价款800665元。合同第八条规定，出卖人应当在2012年4月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房经验收合格后交付使用。合同第十四条约定，出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：……4、地辅热管道于2012年4月28日前安装到位，并在交房后第一个采暖季正常供暖。合同第十五条约定，出卖人在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需要由出卖人提供资料报产权登记机关备案。如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房产权属证书的，双方同意按下列方案处理：买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。合同附件四装饰、设备标准约定，住宅部分的入户门为高级防盗门，户内门为预留洞口，不做门框与门扇；采暖为集中供暖，地辐热采暖，分户控制。合同附件六第十一条约定，双方同意以电话、信函、特快专递、报纸公示等方式进行联络。出卖人发出通知时，采用电话方式的以发出时间视为到达时间，买受人接收到该通知；采用信件通知方式，自信件寄出之日起5日视为送达买受人，买受人接收到该通知；采用报纸公告方式的，自报纸发布之日起视为送达买受人，买受人接收到该通知。合同签订后，谭伟伟按期履行付款义务。2012年5月12日，南沈公司向谭伟伟交付房屋，交付房屋的防盗门为丙级防盗门，获得盖有“GA”标志的《中国公共安全产品认证证书》。2012年11月的采暖季，南沈公司未按期向谭伟伟供暖。2013年2月7日，南沈公司将办理房屋权属初始登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，西安市房屋产权产籍管理中心向南沈公司出具房屋权属登记业务受理单。庭审中，谭伟伟提交业主代表与南沈公司签订的《谈判约定》、腾业南院市政供暖举证表、《防盗门产品认证证书》，证明南沈公司在第一个采暖季来临没有对供暖进行安排，在业主强烈要求下南沈公司仍然没有按照约定履行。后经过业主代表与南沈公司进行谈判后，物业公司才进行供暖方案的征集。南沈公司置业顾问在房屋销售过程中，向200多位业主承诺小区会接入市政集中供暖。此外，南沈公司提供的防盗门为“丙级”，不符合商品房买卖合同附件四“高级防盗门”的约定，构成违约。南沈公司对上述证据的证明目的均不予认可。南沈公司为支持其辩称，提交《南院小区临时管理规约》、《前期物业服务合同》、《近期试供暖情况的汇总》、《南院小区供暖方案的意见征求》、《南院小区供暖方案意见征求通知业主意见征求表》、《供暖调试通知》、《试供暖通知》等证据，证明其公司已经按约履行了合同义务，2012年小区未能正常供暖非被告所致。谭伟伟对此组证据真实性认可，证明目的不认可，认为南沈公司未提供集中供暖的设施，才导致小区无法供暖，且征求供暖价格、公示以及供暖调试的时间均晚于采暖期。南沈公司提交《办理房产证的通知》、南院小区22601号房屋房产证复印件、《西安市房屋所有权转移登记申请书》，证明其公司已经按照合同约定在交房之日起360日内将需提供的相关资料报房管局备案，且已及时在小区内公告通知业主前来办理房产证手续。2013年6月19日已有业主领到了房产证，部分业主没有及时前来办理，导致房产证领取时间滞后，因此其公司已经尽到了合同义务。谭伟伟对该组证据的真实性、关联性和证明目的均不予认可，认为初始登记的受理单上仅显示6户，不能说明与谭伟伟有关，且2014年1月9日，业主就房产证问题还与南沈公司协商，小区内的通知实际系2014年张贴。南沈公司针对谭伟伟要求将入户门更换为高级防盗门的诉请，提交了《公共安全产品认证证书》，证明南沈公司提供的防盗门合格，取得了公共安全产品认证证书，符合2009年《安全技术防范产品自愿性认证实施规则防盗门安全门产品》的要求。谭伟伟认为南沈公司提供的防盗门虽然符合产品要求，但是不符合合同约定的高级防盗门的要求。南沈公司另提交南院小区规划图纸，以证明该小区的规划中包含有锅炉房的规划。谭伟伟对此也不予认可。本案在审理过程中，法院依法前往西安市雁塔区质监局、西安市高新区规划局调查了解小区自备锅炉的审批及规划情况。经调查，南沈公司开发的涉案小区规划图纸中虚线��分为地下锅炉。2015年6月17日，法院前往西安高新区社会管理局了解得知，2014年1月9日、2月26日，该局就南院小区业主反映的暖气费、电费、停车费、防盗门、房产证等问题组织小区业主代表、南沈公司代表、物业公司代表召开协调会，并形成会议纪要。在2014年1月9日的会议纪要中记载：八、房产证问题，由开发商跟进落实，及时收取资料为业主办理，并由物业公司通报进展情况。谭伟伟于2014年4月向原审法院起诉称，其与南沈公司签订《商品房买卖合同》，在南沈公司向其交付房屋后，其发现南沈公司多处违反合同约定。首先，南沈公司未按照合同约定在交房后的2012年第一个采暖季为小区正常供暖，致其在外租房居住或空调取暖，给其造成损失。其次，合同约定入户门应为高级防盗门，但南沈公司提供的防盗门的产品认证证书却为丙级，违反了合同约��。再次，双方合同约定采暖为集中供暖，签订合同时南沈公司置业顾问承诺为市政集中供暖，但南沈公司交付的采暖公用设施为小区自备锅炉，违反合同约定。此外，南沈公司未按照合同约定，在商品房交付使用后360日内将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，应承担违约责任。综上，请求判令南沈公司：1、支付第一年没有正常供暖的违约金8006.65元；2、按照合同约定更换入户门为高级防盗门；3、提供市政集中供暖的公用设施；4、支付逾期办理房产证备案的违约金8006.65元；5、承担本案诉讼费。南沈公司辩称，1、其公司按照合同约定将地辐热管道及小区的供暖设施设备安装到位，并于2012年底进行了试运行、试供暖，小区的采暖设备已具备可正常供暖的使用条件。本小区的供暖方式为自备锅炉供暖，因小区业主就供暖时间及价格等��题未达成一致，故导致2012年小区未能正常供暖的责任并非归于其公司。另双方签订的合同中未约定无供暖违约责任，谭伟伟也未提供证据证明其因未供暖遭受的损失情况，且主张的违约金过高；2、2013年2月7日，其公司已按照合同约定履行了办理产权登记的资料备案义务，谭伟伟要求其公司承担逾期备案的违约责任，缺乏事实依据；3、谭伟伟要求为其更换高级防盗门，没有事实依据和法律依据；4、小区自备锅炉供暖属于集中供暖的方式之一，其公司以自备锅炉为热源为小区供暖，并未违反合同约定。谭伟伟要求其公司提供市政集中供暖的公用设施，没有事实依据和法律依据。综上，请求依法驳回谭伟伟的诉讼请求。原审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，谭伟伟与南沈公司双方签订的《商品房买卖合同》，意思表示真实，��容合法，系有效合同，具有法律约束力，双方均应按照合同约定全面履行各自义务。现谭伟伟作为买受人已经履行自己的义务，南沈公司应按照约定履行自己的义务。本案中，南沈公司于2012年5月向谭伟伟交付房屋，按照合同约定，南沈公司应在交房后第一个采暖季即2012年11月供暖，但南沈公司到期后未供暖，虽造成此情况并非南沈公司单方原因所致，但根据合同约定南沈公司行为已经构成违约，理应承担未按期供暖的违约责任。但本案双方的合同并未约定逾期供暖的违约责任，谭伟伟也未提交逾期供暖行为给其造成损失的相关证据，故谭伟伟主张按照逾期办证违约金的标准支付未正常供暖违约金8006.65元，既无合同依据也无事实依据，不予支持。关于谭伟伟请求南沈公司应提供市政集中供暖的公用设施之诉请，因双方签订的商品房买卖合同约定的取暖方式为集中供暖、地辐热采暖、分户控制，而集中供暖是指以热水或蒸汽作为热媒，热源和散热设备分别设置，由一个或多个热源通过热网向城市、镇或其中某些区域热用户供应热能的方式，热源主要包括热电站和区域锅炉房（工业区域锅炉房一般采用蒸汽锅炉，民用区域锅炉房一般采用热水锅炉），以煤、重油或天然气为燃料。因此，从热源供应方式可以分为市政热电站为热源的集中供暖和区域锅炉房为热源的集中供暖。此外，根据《西安市城市集中供热管理条例》的第七条“提倡采用热电联产、热电冷联供、区域锅炉房和利用余热等多种形式发展城市集中供热”之规定也可以看出，区域锅炉房亦属于集中供热的形式之一。加之，从南沈公司提交的规划图纸及法院调查的情况来看，南沈公司开发的涉案小区在规划之初就为小区自备锅炉供暖，故南沈公司现为涉案小区提供的小��自备锅炉供暖方式符合合同约定，谭伟伟请求南沈公司提供市政集中供暖的公用设施的诉请并无合同依据，不予支持。根据合同第十五条的约定，南沈公司作为商品房的开发商和出卖人，负有在商品房交付使用后360日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的义务。涉案房屋实际交付时间为2012年5月12日，故南沈公司应于2013年5月7日前将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。虽南沈公司通过《房屋权属登记业务受理单》来证明其公司已于2013年2月7日向产权登记机关提交了办理涉案小区初始登记的资料，但合同约定的南沈公司将需由其提供办理权属登记的资料报备的义务并非仅指办理初始登记，还包括之后通知业主提交资料、填写转移登记申请表并将双方资料一并提交等义务。本案南沈公司仅提交书面通知以证明其公司将通知在小区内张贴，履行了通知义务，但并无其他证据佐证该通知的确在小区内进行了张贴，且小区内张贴通知的方式不属于合同约定的通知方式，故南沈公司辩称其公司已经尽到合理通知义务，依法不予采信。此外，南沈公司也无证据证明还存在其他非出卖人的原因造成谭伟伟未按照合同约定时间取得房产权属证书的情形。因此，由于南沈公司的原因导致谭伟伟未按照合同约定时间取得房产权属证书，南沈公司已构成违约，应按照合同约定的已付房价款的1%向谭伟伟承担逾期提交备案资料的违约金8006.65元。至于谭伟伟要求南沈公司更换入户门为高级防盗门的诉请，根据中华人民共和国国家质量监督检验检疫总局及中国国家标准化管理委员会发布《防盗安全门通用技术条件》GB17565-2007第4.1规定，防盗门的安全级别共分为4级，分别为“甲”、“乙”、“丙”、“丁”，并��高级防盗门的分级名称，而本案中，双方签订的合同约定涉案房屋的入户门却为高级防盗门，因此双方就防盗门的质量标准约定不够明确。根据《中华人民共和国合同法》第六十二条“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行”之规定，现南沈公司向谭伟伟交付的防盗门为丙级防盗门，已经通过中国公共安全产品认证，亦符合防盗安全门的国家行业标准，可以认定南沈公司提供的丙级防盗门并未违反约定，故谭伟伟要求更换入户门为高级防盗门的诉请，不符合事实和法律规定，不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十一条、第六十二条、第��百零七条、第一百一十一条之规定，判决：一、被告西安南沈房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告谭伟伟支付逾期办理房产证备案的违约金8006.65元。二、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费300元，由谭伟伟承担150元，南沈公司承担150元。因谭伟伟已预交，故南沈公司应在支付上述款项时一并支付谭伟伟。宣判后，谭伟伟、南沈公司均不服，分别向本院提起上诉。谭伟伟上诉称，南沈公司违反合同约定未在交房第一个采暖季供暖，双方合同中虽未就未供暖行为的违约责任进行明确约定，但南沈公司应按照合同法中权利义务对等原则承担违约责任；涉案合同为格式合同，合同中��定的集中供暖应解释为市政集中供暖，高级防盗门安全级别起码应为乙级以上。请求撤销原判第二项，发回重审或改判支持其全部诉讼请求，并由南沈公司承担本案一、二审诉讼费。南沈公司辩称，其公司交付涉案房屋时供暖设施已建设到位，2012年未供暖的原因系业主不能就供暖价格等问题协商一致所致，其公司不应对2012年未能供暖承担责任；其公司规划设计的供暖方式为自备锅炉供暖，给业主安装的入户门已具备丙级防盗证书，不存在违约情形。综上，谭伟伟的上诉请求应予驳回。南沈公司同时提起上诉称，其公司已于2013年2月7日将办理房屋权属登记需要由其公司提供的资料报房管部门备案，并采取在小区张贴通知的方式通知业主办理相关手续，已完成了合同约定的协助办证义务。谭伟伟未能如期取得房屋产权证系其自身迟延提交办证资��及政府部门和贷款银行原因所致，其公司不应承担逾期办证的违约责任。请求撤销原判第一项，改判驳回谭伟伟全部诉讼请求，并由谭伟伟承担本案上诉费。谭伟伟答辩称，原审法院判决南沈公司承担逾期办理房产证的违约金正确，请求驳回南沈公司的上诉请求。本院经审理查明的事实同原审查明的事实一致。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，按照南沈公司与谭伟伟签订的《商品房买卖合同》第十四条、第十五条及合同附件四的相关约定，南沈公司应当在交房后第一个采暖季正常供暖，入户门为高级防盗门，采暖方式为集中供暖，在交房后360日内将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。根据双方自述及举证，能够认定南沈公司在交房后第一个采暖季即2012年冬未正常供暖，入户门为丙级防盗门、采暖方式为小区自备锅炉供暖、2013年2月7日南沈公司将办理房屋权属初始登记需由其公司提供的资料报产权登记机关备案等事实。关于谭伟伟上诉主张的交房后第一年未供暖的违约金问题。南沈公司虽主张在交房后第一个供暖季未能如期供暖非其公司原因所致，但根据其公司提交的证据，不能认定其公司与谭伟伟已变更了合同中关于供暖时间的约定，也不能认定其公司不供暖行为的责任已为合同其他条款合理排除的事实，故南沈公司未能如期供暖已构成违约。但双方合同中毕竟没有约定未如期供暖的违约责任，谭伟伟提交的证据也不能证明南沈公司违约行为确给其造成损失，故谭伟伟关于交房后第一年没有正常供暖违约金之��请，既无合同依据，又缺乏事实依据。原审法院对谭伟伟该诉请予以驳回，并无不当。关于更换入户门为高级防盗门及提供市政集中供暖的公用设施问题。涉案双方在合同中没有明确约定高级防盗门的标准及集中供暖的热源方式，合同生效后，双方一直没有就上述问题达成补充协议，原审法院结合合同约定，并综合《西安市城市集中供热管理条例》、《防盗门安全通用技术条件》等规定，认定南沈公司安装丙级防盗门及南沈公司提供的小区自备锅炉供暖不构成违约，符合《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条之规定，认定有据，裁量适宜。对谭伟伟更换入户门为高级防盗门及提供市政集中供暖的公用设施的上诉请求，本院不予支持。关于逾期办证违约金问题。南沈公司提交证据证明其公司于2013年2月7日向西安市房屋产权产籍管理中��申请办理涉案房屋所在小区的初始登记，但双方《商品房买卖合同》第十五条约定的是房屋产权登记，办理初始登记并非产权登记。根据南沈公司在诉讼中提交的证据并不足以认定南沈公司在涉案房屋交付后360日内确已完成了合同第十五条约定之备案义务。原审法院认定因南沈公司的原因导致谭伟伟未如期取得房屋产权证书的行为已构成违约，符合民事诉讼中的举证责任分配原则及对证据的审核认定规定，亦无不妥。继而，原审法院支持谭伟伟关于逾期办证违约金之诉请，判处正确，本院予以确认。综上，本院对上诉人谭伟伟、上诉人南沈公司提起的上诉，均不予支持。原判正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由上诉人谭伟伟负担250元，上诉人西安南沈房地产开发有限公司负担50元。本判决为终审判决。审　判　长　　李雪晴审　判　员　　季立耘代理审判员　　何　强二〇一五年十一月三十日书　记　员　　周　燕微信公众号“”