（2015）庐民二初字第01852号
裁判日期: 2015-11-30
公开日期: 2015-12-28
案件名称
安徽恒宇物业管理有限公司与吴聪玲、刘桂斌物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
合肥市庐阳区人民法院
所属地区
合肥市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
安徽恒宇物业管理有限公司,吴聪玲,刘桂斌
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第一百零七条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条，第一百六十二条
全文
安徽省合肥市庐阳区人民法院民 事 判 决 书（2015）庐民二初字第01852号原告：安徽恒宇物业管理有限公司，住所地安徽省合肥市庐阳区。法定代表人：杨晋，该公司董事长。委托代理人：茆蓉，安徽正申律师事务所律师。委托代理人：凡继海，安徽正申律师事务所律师。被告：吴聪玲，女，1973年8月2日出生，汉族，无业，住安徽省合肥市庐阳区。被告：刘桂斌，男，1969年12月7日出生，汉族，无业，住安徽省合肥市庐阳区。安徽恒宇物业管理有限公司（以下简称恒宇公司）诉吴聪玲、刘桂斌物业服务合同纠纷一案，本院于2015年8月3日立案受理，依法由审判员刘晓莉适用小额诉讼程序于同年8月18日公开开庭进行了审理，本案现已审理终结。本院查明：吴聪玲、刘桂斌系位于合肥市庐阳区住房（高层）的业主，该房建筑面积121.61平方米。恒宇公司系拥有物业服务资质的企业（2010年取得二级资质，2013年取得一级资质）。自2010年7月起，恒宇公司根据柳林苑小区的建设单位合肥市庐阳房地产开发公司的委托，对该小区提供前期物业服务，双方签订有《前期物业服务合同》。合同签订后，恒宇公司为柳林苑小区提供物业服务至今。2012年5月，吴聪玲、刘桂斌购得后委托恒宇公司继续实施物业服务，双方签订的《前期物业管理服务协议》约定，恒宇公司对柳林苑小区房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理等；吴聪玲、刘桂斌应于每半年第一个月按1.0元／平方米／月交纳物业服务费；如恒宇公司违反协议未达到服务质量约定目标，吴聪玲、刘桂斌有权要求限期改正，逾期未改正给吴聪玲、刘桂斌造成损失的，该公司承担法律责任；如吴聪玲、刘桂斌违反协议不按约交纳相关费用，恒宇公司有权要求其补交并按3‰／日交纳违约金，吴聪玲、刘桂斌经多次催收仍不交费的，恒宇公司可起诉，吴聪玲、刘桂斌应承担该公司的诉讼费、律师费等费用。因吴聪玲、刘桂斌未交纳2013年5月1日之后的物业费，恒宇公司于2015年5月向其书面催要物业费未果，遂于同年8月诉至本院，要求其支付2013年5月1日至2014年12月31日期间的物业费2967元及2013年5月1日至2015年8月1日期间的违约金1112元（按3‰／日计算）。另，物价部门许可恒宇公司对柳林苑小区高层住宅综合服务费收费标准在2012年12月至2016年5月期间为1.19元／平方米／月。本院认为：吴聪玲、刘桂斌与恒宇公司之间存在物业服务合同关系，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。恒宇公司为柳林苑小区提供了物业服务，吴聪玲、刘桂斌作为业主，应当依据国务院《物业管理条例》的规定及双方物业管理服务协议的约定，及时主动向恒宇公司交纳物业服务费。物业费的收取是用于保障物业共用部位、共用设施设备的日常运行维护、清洁卫生、绿化养护、公共秩序维护、物业服务人员工资等项目的开支，没有相应物业费，客观上会影响物业公司的服务水平和服务质量。吴聪玲、刘桂斌自2013年5月1日起未交物业费，应对其未交物业费理由的正当性、合理性承担举证责任。吴聪玲抗辩其不交物业费的理由是恒宇公司未履行物业服务义务，因吴聪玲主张的房屋漏水问题属于房屋质量问题，且即使恒宇公司存在不完全履行物业服务义务的行为，吴聪玲可以请求该公司承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任，但不能拒交物业费，故本院对吴聪玲的上述抗辩不予采信。吴聪玲、刘桂斌应向恒宇公司交纳其拖欠的2013年5月1日至2014年12月31日期间的物业费2894元（1.19元／平方米／月×121.61平方米×20月）。鉴于吴聪玲抗辩恒宇公司未解决其反映的房屋漏水问题，恒宇公司未举证证明相关处理情况，故本院认定该公司的物业服务存在瑕疵，对于该公司向吴聪玲、刘桂斌主张的违约金不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、吴聪玲、刘桂斌于本判决生效之日起十日内共同向安徽恒宇物业管理有限公司交纳2013年5月1日至2014年12月31日期间的物业费2894元；二、驳回安徽恒宇物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为25元，由吴聪玲、刘桂斌共同负担。本判决为终审判决，一经送达即发生法律效力。审判员 刘晓莉二〇一五年十一月三十日书记员 潘亚慧附：本案适用的法律条文1、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。3、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。 来源：百度“”