（2015）泾民初字第01348号
裁判日期: 2015-11-30
公开日期: 2016-05-17
案件名称
申某甲诉陕西明珠龙安居置业有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
泾阳县人民法院
所属地区
泾阳县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
申某甲,陕西明珠龙安居置业有限公司,深圳市凯胜物业管理有限公司咸阳泾渭新区分公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十六条第一款，第八条第一款，第九十三条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十一条第一款
全文
陕西省泾阳县人民法院民 事 判 决 书（2015）泾民初字第01348号原告申某甲，女，汉族。委托代理人曹某甲，陕西泽诚律师事务所律师。委托代理人胡某甲，陕西泽诚律师事务所实习律师。被告陕西明珠龙安居置业有限公司。法定代表人李某甲，系该公司执行董事。委托代理人权某甲，系该公司职工。第三人深圳市凯胜物业管理有限公司咸阳泾渭新区分公司。法定代表人刘某甲，系该分公司经理。原告申某甲诉被告陕西明珠龙安居置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，深圳市凯胜物业管理有限公司咸阳泾渭新区分公司申请作为第三人参加诉讼，本院予以准许。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理，原告委托代理人曹某甲、胡某甲，被告委托代理人权某甲、第三人法定代表人刘某甲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2013年1月5日，经被告的业务人员一再推销，原告同意在被告公司投资用于购买商铺，于当日支付购房款147600元，被告向原告出具收款收据，收款事由为商铺首付款2-B3-108。被告销售人员承诺给原告1%以上的优惠，并在一个星期内签订合同，但第二天又说没有优惠，双方随即发生争执。被告一直没有与原告签订房屋买卖合同，原告要求被告退回已付房款，被告也一直不予返还，从2013年1月5日至2015年8月10日提起诉讼，被告一直使用原告款项用于房产开发已经947天。被告在收到首付款后，只给了原告一份收据，其他任何材料也不给原告，被告的销售人员也以房屋的1%优惠取消为由销毁了认购协议。被告在销售过程中承诺的一个星期签订合同、销售时五证已经齐全，11月底交房的说法均没有兑现。原告多次要求被告退款无果，原告以被告签订合同存在形式瑕疵，并未按照约定交付房屋，也未进行备案登记为由，认为达到合同约定解除条件提起诉讼，诉请解除与被告商品房买卖合同并返还原告已付购房款147600元，并承担自2013年1月5日至2015年8月10日共计同期银行贷款利息23551.5元，合计171151.5元，并要求被告承担诉讼费。被告辩称，原告申某甲确与自己签订过合同，也收取过原告交付的147600元。原告认购房屋的日期是2013年12月24日，该日交付了10000元定金，2014年1月5日又交付137600元，共计首付款147600元。关于优惠款，原告在全部交纳首付款后，被告的工作人员给原告的帐户返还了1476元。公司通知原告来签订网签版合同并提供按揭资料，但原告并未来公司，被告认为应驳回原告诉讼请求。第三人称，2014年1月5日，原告与第三人签订有关中国原点龙安居综合贸易中心《委托管理协议书》，并于当日实际交付了房屋，双方对房屋实际坐落位置、面积等进行了实际查看，约定原告将所购房屋由第三人托管，并进行前期的宣传推广，委托管理期限为15年。合同约定“合同期内委托人不得以任何理由单方撤销、变更申请人的委托权限；如委托人要求终止合同的，应提前60天通知申请人，如申请人不同意终止的则不得提前终止。”现原告诉请解除商品房买卖合同，将会严重影响第三人合法权利，且原告并未通知第三人，第三人此前已经投入大量人力物力进行宣传和推广，并已有部分商家入驻，这与第三人当初订立合同的目的一致，原告擅自解除合同，导致第三人订立合同时的统一经营目的无法实现，将给第三人造成极大经济损失，第三人认为原告不得擅自解除与被告的商品房买卖合同，因其中涉及原告与第三人的委托管理协议书，请求确认该协议有效。原告为证明自己的诉讼主张，依法向本院提供以下证据：1、商品房买卖合同，证明该合同在形式要件上不完备，存在瑕疵。2、委托管理协议书，证明该合同系融资行为，不符合房屋租赁的基本要件。3、收款收据（复印件），证明共交付房款147600元。4、解除合同的书面通知及快递单证，证明原告申某甲2015年6月23日曾向被告通过EMS邮寄解除函，要求解除房屋买卖合同。被告质证认为，对证据1真实性认可。对证据2的真实性没有异议，但不知道其中具体的事项。证据3所说的收款事实真实，但其中的时间记载不正确，时间应当是2014年1月5日。证据4所邮寄的解除函被告没有收到。第三人质证认为，对证据1、2的真实性认可。对证据2的证明目的不予认可，第三人成立时间早于被告公司，两方不存在融资关系。证据3、4与第三人无关，不发表意见。被告为证明自己的诉讼主张，依法向本院提供以下证据：1、商品房买卖合同，证明原、被告之间自愿签订合同，该合同合法有效。2、售楼部与原告的交易短信，证明曾通知过原告收房。3、龙安居综合贸易中心工程通过验收各方会签表（主体分部、B区各一份）、B区质量验收记录，证明工程竣工验收合格。4、深圳凯盛物业公司2014年11月12日向被告的情况说明、2014年11月22日向被告出具的函、2014年11月15日被告向凯盛公司出具的函及原告购房合同附件三、2014年11月30日交房明细，证明被告曾向原告的委托代理人即本案的第三人交付房屋。原告质证认为，对证据1真实性无异议，但合同所约定的时间2014年11月30日被告并未达成交房条件，至今也未交付房屋，也未将合同备案；对证据2，不予认可；对证据3的真实性认可，但对证据的证明目的不予认可，是主体结构的验收单，不是竣工验收单，2014年4月18日被告完成工程主体验收，并未完成竣工验收。对证据4的真实性不予认可，且物业管理公司是第三人，非证人身份，其出具的函不能作为证据使用，被告并未达到竣工验收，未达到交房条件，被告向第三人是否交房原告不清楚。第三人质证认为，对证据1、3认可；证据2自己不清楚；对证据4真实性认可，确系自己公司出具的函件，也收到被告出具的函及交房明细，原告的房屋在交付时，第三人已经去现场核对过。第三人提交委托管理协议一份，证明与原告存在委托管理协议，应按照协议履行。原告质证认为，对该协议的真实性无异议，但协议内容违反法律规定，应属无效。被告对第三人证据无异议。本院对原告所提供的证据分析认定，证据1、2内容真实，形式合法，与本案有关联性，予以认定。证据3，虽是复印件，但被告无异议，且认可收取原告房款，该证据客观真实，予以采信。证据4，解除合同通知无被告人员签名，不能显示该邮件已经送达被告，且邮寄单未显示该邮件内容，本院不予采信。对被告提交的证据分析认定，证据1，与原告提交的商品房买卖合同相互印证，且有原告签名，被告盖章，该合同客观真实，形式合法，与本案有关联，予以认定。证据2，该短信记录无法显示发件人及收件人身份，无法证明已送达原告，故不予采信。证据3、4客观真实、内容合法、且与本案有关联，本院予以认定。对第三人提交的委托管理协议，该协议有原告签名，第三人盖章，该协议内容真实，形式合法，与本案有关联，本院予以认定。经审理查明，2014年1月5日，原告与被告达成合意，签订《商品房买卖合同》购买被告开发的“龙安居综合贸易中心”2层B3-108号商铺，并交付购房首付款147600元。合同约定，出卖人应当在2014年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.1%向买受人支付违约金。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同中规定的证明文件，并签署房屋交接单。出卖人不出示证明文件或者出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。同日，原告又与第三人签订《委托管理协议书》，约定将上述商铺交由第三人进行出租和经营管理，由第三人向原告返还租金，并约定在本案被告向原告交付该商铺时，原告委托第三人代为接收，原告认可第三人的收房行为。2014年4月18日龙安居综合贸易中心B区工程验收合格。2014年11月15日被告向第三人交付客户资料并附有B馆主体验收单、龙安居交房附件及龙安居交房客户明细。2014年11月30日第三人代原告收到房屋后，按照协议约定，进行装修、招商、经营使用。本案涉及房屋已经取得商品房预售许可证。本院认为，原、被告自愿签订的商品房买卖合同，以及基于该合同，原告与第三人签订的委托管理协议，均系双方真实意思表示，合法有效，应予保护。原告以被告签订合同存在形式瑕疵，并未按照约定交付房屋，也未进行备案登记为由，认为达到合同约定解除条件，主张要求解除合同。根据《合同法》第九十六条规定，主张解除合同的，应当通知对方。原告未有证据证明已经向被告送达解除合同通知。被告提供有原告签名及被告盖章的合同文本，其合同形式合法。被告与原告委托的第三人完成房屋第三人接收并转移占有，应视为房屋的交付。未办理登记备案并非合同的约定或法定解除事由。原告主张解除合同，但未有证据证明存在合同约定或法定事由，故原告诉请解除合同并主张利息损失，本院不予支持。故依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条?及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告申某甲的诉讼请求。本案诉讼费人民币3700元，由原告申某甲承担。如不服本判决，可以在判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省咸阳市中级人民法院。审 判 长 张高峰代理审判员 郑 彤人民陪审员 王军龙二〇一五年十一月三十日书 记 员 张默涵附依据法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 微信公众号“”