（2015）历城民初字第961号
裁判日期: 2015-11-30
公开日期: 2016-05-25
案件名称
济南恒大金碧房地产开发有限公司与张清林商品房买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
济南市历城区人民法院
所属地区
济南市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
济南恒大金碧房地产开发有限公司,张清林
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第六十八条，第一百四十四条
全文
济南市历城区人民法院民 事 判 决 书（2015）历城民初字第961号原告济南恒大金碧房地产开发有限公司，住所地济南市。法定代表人谈朝晖，董事长。委托代理人（特别授权代理）张政敏，女，生于1979年6月2日，汉族，该公司员工，住济南市。被告张清林，男，生于1970年5月19日，汉族，住所地济南市。原告济南恒大金碧房地产开发有限公司（以下简称恒大公司）与被告张清林商品房买卖合同纠纷一案，本院于2015年3月31日受理后，依法由审判员陈世海担任审判长，与人民陪审员邢仁全、张明禄组成合议庭，于2015年9月14日公开开庭进行了审理。原告恒大公司的委托代理人张政敏到庭参加诉讼。被告张清林经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告恒大公司诉称：2011年10月21日，原、被告签订《济南市商品房买卖合同》，约定被告购买原告开发的济南恒大城项目2-1-2602号的房屋。合同总价款883462元，被告支付首期款273462元，剩余61万元采用银行按揭贷款。2013年7月22日，原、被告与中国农业银行济南历城支行签订了《个人购房借款／担保合同》，约定被告从该银行按揭购房贷款，原告为被告提供连带保证担保。截止2015年1月12日，被告累计4期未按约向银行偿还按揭贷款，相应的贷款本息11844.63元银行已从原告保证金账户中扣划。根据原、被告双方所签商品房买卖合同附件相关条款约定，原告在被告逾期偿还银行按揭贷款并导致原告为其承担保证责任后，有权单方解除合同。故原告为此起诉至法院，请求判令：1、解除原、被告之间签订的《济南市商品房买卖合同；2、被告应承担相应的违约责任，所支付的首期款273462元在合同解除后不予返还；3、被告应予合同解除后协助原告办理相应的撤销房屋买卖网签和备案手续并将房屋腾空后返还原告；4、由被告承担本案全部诉讼费用。被告张清林缺席，未答辩。经审理，本院认定以下事实：2011年10月21日，原告恒大公司与被告张清林签订合同一份，约定被告张清林认购原告恒大公司开发的恒大城项目2号1单元2602号，建筑面积131.44平方米的商品房一套，该房屋总价883462元，被告张清林首付273462元，剩余61万元由其办理银行按揭贷款，合同中还对买卖双方的其他权利义务予以约定，其中补充协议第二条第（一）款第3项约定：“如因包括但不限于买受人或国家、地方政府、银行相关政策调整等原因致使买受人的按揭申请未获银行、公积金中心最终审批同意的，买受人应在银行、公积金中心审批终了之日起5日内付清剩余房款……逾期超过90日的，出卖人有权解除合同，买受人应按合同总价款的10%向出卖人支付违约金……”，同款第5项约定：“在《房地产权证》办理完毕前，买受人未按银行、公积金贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人享有以下权利：（1）有权单方解除本合同，收回该商品房，买受人所交的全部款项不予退还。同时买受人必须在出卖人履行其保证责任后30天内，协同出卖人到房管局办理有关解除合同的手续。……”合同签订前一日，被告张清林即已向原告恒大公司缴纳了该商品房首付款273462元。2013年7月22日，被告张清林作为借款人与作为贷款人的中国农业银行济南历城支行及作为保证人的原告恒大公司签订《个人购房担保借款合同》一份，约定被告张清林为购买上述商品房，向中国农业银行济南历城支行借款61万元，借款期限360个月，还款方式为等额本息，执行利率为人民银行同期同档次贷款基准利率下浮10%，由原告恒大公司自借款发放之日起至被告张清林取得房地产权属证书，并办妥以中国农业银行济南历城支行为抵押权人的抵押登记手续之日止为该笔按揭贷款提供借款性担保，担保形式为连带保证责任。该《个人购房担保借款合同》还对以上三方的相关权利义务进行了约定。后中国农业银行济南历城支行按约向被告张清林发放贷款61万元至其指定的原告恒大公司账户。2013年11月23日，原告恒大公司向被告张清林交付其所购买的上述房屋，被告张清林在收房时与原告恒大公司签订了《收楼物品确认表》。截止2015年1月12日止，被告张清林就其在中国农业银行济南历城支行的房屋按揭贷款已累计4期未按约还款，逾期贷款本息共计11844.63元。故该行即按照三方所签个人借款担保合同的约定在原告恒大公司的相关账户中扣划上述存款数额以偿还贷款，并向原告恒大公司发出了《关于代为偿还张清林在我行办理个人住房按揭贷款的通知书》，确认已通过扣划由原告恒大公司代偿了被告张清林的上述逾期贷款本息。2015年9月28日，原告恒大公司将被告剩余贷款本息全部代其向中国农业银行济南历城支行清偿，其中共计代偿本金598021.78元，利息38267.59元，共计代偿本息合计636289.37元。上述事实，有原告当庭陈述及其提交的济南市商品房买卖合同一份、收款收据一份、收楼确认表一份、个人借款担保合同一份、银行账户记录一份、贷款业务凭证六份以证实。被告张清林缺席视为对自身质证权利的放弃，故本院依法对上述证据的证明效力予以确认。本院认为，原告恒大公司与被告张清林所签订商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，真实合法有效，双方均应按照合同约定严格履行各自相应的义务，否则即应承担相应的违约责任。现被告张清林在签订买卖合同后，虽按约向原告恒大公司按约交纳了首期款，并就剩余购房款在银行办理了按揭贷款，但其随后未按约及时偿还银行贷款，多次逾期致使原告恒大公司作为其贷款的保证人代其向银行清偿了其全部的借款本息，故按照双方所签商品房买卖合同的约定，原告恒大公司对此即享有合同的单方解除权。故关于原告恒大公司要求判令解除其与被告张清林就买卖济南恒大城项目2-1-2602号的房屋所签的《济南市商品房买卖合同》的诉讼请求，事实清楚，理由正当，本院依法予以支持。且在该商品房买卖合同解除后，被告张清林理应将已收的上述房屋腾空并返还原告恒大公司，还应协助原告恒大公司在房地产相关部门办理相应的撤销买卖合同的网签及登记备案手续。关于原告恒大公司要求被告张清林应承担合同解除后的违约责任，即已付首期款273462元不予退还的诉讼请求，本院经审理认为，原告恒大公司就此主张虽以合同相关补充协议的第二条第（一）款第5项条款为凭，但该条款约定在出卖人行使单方解除权时，买受人所交的全部款项不予退还，违约责任确定并不明确且约定明显过高，故本院就此参照该合同补充协议的第二条第（一）款第3项的约定，将被告张清林在合同解除后所承担的违约责任酌情调整其应按照合同约定购房总价款10%的比例向原告恒大公司支付违约金88346.2元。被告张清林经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，亦未在本院指定的举证期限内向本院递交相反的证据予以反驳，视为其对自身相关诉讼权利的放弃，故本院依法对原告恒大公司所述事实及所举证据予以确认并依法作出缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第六十八条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告济南恒大金碧房地产开发有限公司与被告张清林于2011年10月21日就买卖济南恒大城项目2-1-2602号的房屋所签的《济南市商品房买卖合同》于本判决生效之日起解除。二、限被告张清林于本判决生效之日起三十日内将恒大城项目2-1-2602号的房屋腾空并返还原告济南恒大金碧房地产开发有限公司。三、限被告张清林于本判决生效之日起三十日内协助原告济南恒大金碧房地产开发有限公司就恒大城项目2-1-2602号的房屋办理撤销商品房买卖合同网签和备案登记手续。四、限被告张清林于本判决生效之日起十日内向原告济南恒大金碧房地产开发有限公司支付违约金88346.2元。五、驳回原告济南恒大金碧房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6036元，由原告原告济南恒大金碧房地产开发有限公司负担4636元，由被告张清林负担2400元，公告费600元，由被告张清林负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉费，上诉于济南市中级人民法院。审 判 长 陈世海人民陪审员 邢仁全人民陪审员 张明禄二〇一五年十一月三十日书 记 员 杨 丽