（2015）温苍民初字第1662号
裁判日期: 2015-11-29
公开日期: 2016-04-28
案件名称
张淑桃、郑玉松与温州盛都房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
苍南县人民法院
所属地区
苍南县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张淑桃,郑玉松,温州盛都房地产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第一百三十五条；《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条
全文
浙江省苍南县人民法院民 事 判 决 书（2015）温苍民初字第1662号原告：张淑桃。原告：郑玉松。原告共同委托代理人：邱君国，上海川诚律师事务所律师。被告：温州盛都房地产开发有限公司，住所地苍南县灵溪镇浙南大厦1701室。法定代表人：李守辉，董事长。委托代理人：周涛、陈继车，浙江正昌律师事务所律师。原告张淑桃、郑玉松诉被告温州盛都房地产开发有限公司（以下简称盛都公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年9月25日立案受理后，依法由审判员黄兆针适用简易程序于2015年10月21日公开开庭进行审理。原告张淑桃、郑玉松共同委托代理人邱君国，被告盛都公司委托代理人周涛、陈继车到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张淑桃、郑玉松起诉称：2012年12月21日，原、被告签订商品房买卖合同一份。合同第一、三、五条约定：原告以633929元价格向被告购买其开发的坐落于苍南县××××以北，车站大道以西的新世纪花园楼盘第5幢2单元606号商品房。第九条约定：被告应于2013年6月30日前，将符合合同约定的商品房交付原告使用。第十条约定：交房逾期不超过180日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二违约金，合同继续履行。第十六条约定：被告承诺于2013年12月31日前取得合同约定的土地、房屋权属证书，并交给原告；被告不能在前款约定期限内交付权属证书的，双方同意按照下列约定处理：……2.约定日期起180日以后，被告仍不能交付权属证书或登记证明的，双方同意按下列（1）、（2）项处理：……（2）买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同签订后，原告依约履行了付款义务，但被告于2013年10月4日才交付房屋，而至今未交付登记在原告名下的房屋权属（含土地）证书，构成了违约。为此，原告请求：一、判令被告继续履行合同约定的交付房屋权属证书义务，在庭审中，原告放弃该项诉讼请求；二、判令被告支付原告逾期交房违约金3566元（自2013年7月1日起按房价款193829元每日万分之二计算至2013年10月4日止）；三、判令被告支付原告逾期办证违约金（自2014年1月1日起按房价款633929元每日万分之一计算至登记在原告名下的房屋权属证书实际交付之日止）；四、本案诉讼费用由被告承担。被告盛都公司答辩称：一、关于逾期交房违约金问题。逾期交房违约金的诉讼时效期间为二年，由于逾期交房违约金属于继续性债权，故其诉讼时效期间为自原告起诉之日起向前推算两年。在这两年之内发生的违约金未超过诉讼时效期间，应予保护；在这两年之外发生的违约金已超过诉讼时效，不受法律保护。涉案合同约定的交房时间为2013年6月30日，实际交房时间为2013年10月4日，本案起诉之日为2015年9月25日，故在2013年9月25日起至2013年10月4日止产生的违约金，应予支持，其他期间产生的违约金不受法律保护。二、关于逾期办证违约金问题。涉案《商品房买卖合同》第十六条约定的产权登记是指初始登记，而非转移登记。被告已于2015年1月21日已办妥房屋产权初始登记，合同义务已履行完毕，故逾期办理违约金应从合同约定的办理产权登记初始期限届满次日即2014年1月1日起计算至2015年1月21日止。三、涉案商品房转移登记在原告名下已于2015年10月19日完成，但因系被告无偿代理行为，故不受合同第十六条约定办证期限限制。四、对原告主张违约金计算基数及利率无异议。原告张淑桃、郑玉松针对被告盛都公司的答辩补充称：一、被告逾期交房后，原告持续不断地向被告主张逾期交房违约金，且被告违约持续存在，故原告该项请求未超过诉讼时效期间。二、原告以公证方式委托被告办理房屋权属转移登记，并向被告足额缴纳了办证相关费用。虽然双方未约定委托办证的期限及责任，但房屋权属转移登记迟迟未办理是被告未缴纳相关费用造成的，故逾期办证违约金理应计算至登记在原告名下的房屋权属证书实际交付之日止。原告张淑桃、郑玉松在本院指定的举证期限内提供下列证据材料：1、身份证、公司基本情况单、组织机构代码证，用以证明原、被告诉讼主体资格；2、商品房买卖合同，用以证明涉案商品房买卖合同相关约定及被告违约的事实；3、押金收据，用以证明原告委托被告办理房屋权属转移登记手续的事实。被告盛都公司在本院指定的举证期限内提供下列证据材料：1、房屋所有权证（登记在盛都公司名下），用以证明被告于2015年1月21日完成合同约定的办证义务；2、房屋所有权证、国有土地使用权证（前述两证均登记在张淑桃、郑玉松名下）、契税证，用以证明被告于2015年10月20日办理涉案商品房转移登记手续。原、被告提供的上述证据，经庭审出示质证，本院认为，原告提供的证据，被告无异议，本院确认这些证据作为认定本案相关事实的依据。被告提供证据，经核实与原件无异，对其真实性予以确认。因这些证据内容足以证明被告的待证事实，故对其证明力予以确认。本院根据当事人陈述以及本院确认的有效证据，认定事实如下：盛都公司以出让方式取得坐落于苍南县灵溪镇建兴东路以北、车站大道以西、沪山路以南、编号为苍国用（2007）第01-3514号地块的建设用地使用权。被告经批准在上述地块上建设商品房，建设项目名称为新世纪花园。建设工程规划许可证号为330327200801079，施工许可证号为330327200909040101，预售许可证号为苍房售许字（2011）第002号。2013年2月14日，张淑桃、郑玉松与盛都公司签订《商品房买卖合同》一份。合同第一、三条约定：张淑桃、郑玉松向盛都公司购买新世纪花园第5幢2单元606号商品房一间。第五条约定：该商品房按建筑面积计算，单价为每平方米10173.79元，总金额为633929元。第七条约定：在签订该买卖合同时买受人需支付193929元，余款400000元在15日内一次性付清或办理按揭贷款。若因买受人原因造成无法办理按揭贷款的，买受人必须在15日内一次性付清全部房款。第九条约定：出卖人应当在2013年6月30日前，将符合下列条件的商品房交付买受人使用：1.建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2.取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3.用水、用电、用气、道路、排污等，具备商品房正常使用的基本条件。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：……3.交房期限届满，买受人应支付给出卖人的任何款项未付清的，出卖人有权拒绝向买受人交房，交付日期相应顺延至买受人付清全部应付款项后，顺延期限不视为交付逾期。第十条约定：出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第九条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过180日，自本合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行。……第十六条约定：出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。出卖人承诺于2013年12月31日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人自行办理该商品房变更登记。出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理：……2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，双方同意按下列事项处理：……（2）买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同签订后，张淑桃、郑玉松按约支付了全部购房款。盛都公司于2013年10月4日向原告交付涉案商品房，2014年4月2日就涉案商品房所在的新世纪花园建设工程取得竣工验收备案表，2015年1月21日办理涉案商品房所有权初始登记手续。另查明，涉案合同签订后，被告无偿接受原告委托，代为办理涉案商品房权属转移登记手续，于2015年10月20日取得涉案商品房所有权转移登记证书和土地使用权变更登记证书。本院认为：原、被告就涉案商品房所签订的买卖合同，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，为有效合同。双方当事人均应依法依约全面履行合同义务。关于逾期交房违约金问题。原告要求被告支付自2013年7月1日起至2013年10月4日止期间的逾期交房违约金，但被告认为2013年9月25日前的逾期交房违约金已超过诉讼时效期间，只能支付自2013年9月25日起至2013年10月4日止期间的逾期交房违约金。对此，本院认为，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”商品房买卖合同所涉的逾期交房违约金的诉讼时效期间，法律并无特别规定，故其诉讼时效期间为二年。由于涉案逾期交房违约金按日计算，属于继续性债权，故其诉讼时效期间应为自原告起诉之日起倒推两年。本案中，原告虽然主张逾期交房违约金未超过诉讼时效期间，但未能提供相关证据，应承担举证不能的不利后果。在此情况下，原告于2015年9月25日起诉，其诉讼效期间为自2013年9月25日起至2015年9月25日止。在这两年内产生的逾期交房违约金，受法律保护；而在2013年9月25日前生产的逾期交房违约金，因已超过诉讼时效期间，不受法律保护。因此，被告应支付逾期交房违约金期间为自2013年9月25日起至2013年10月4日止。由于原告主张的逾期交房违约金计算基数及利率，被告无异议，且不违反法律规定，本院予以采纳，故被告应支付的逾期交房违约金为388元（193829元×日利率万分之二×10日）。关于逾期办证违约金问题。本院认为，被告于2007年取得涉案商品房土地使用权初始登记，2015年1月21日取得涉案商品房所有权证初始登记，至此，被告才完全履行涉案合同第十六条约定的办证义务。由于被告在涉案商品房权属初始登记完成后，基于委托合同，着手办理原告委托事项即涉案商品房权属变更登记手续，故无需向原告交付涉案商品房权属初始登记证书。由此可见，被告于2015年1月21日履行了涉案合同第十六条规定的办证、交证义务。至于被告是否承担2015年1月21日后逾期办证违约责任问题，本院认为，2015年1月21日后被告办理的系涉案商品房权属转移登记手续，是基于无偿委托合同约定，而非基于商品房买卖合同所负有的协助义务。况且委托事项中权属证书的登记与核发由行政部门具体实施，办证时间的长短非被告所能控制，被告不必对办证期限负责。现原告未能举证被告在办理委托事务时存在过错，故被告无需承担逾期办证等违约责任。因此，被告应支付的逾期办证违约金期间为自2014年1月1日起到2015年1月21日止。由于原告主张的逾期办证违约金计算基数及利率，被告无异议，且不违反法律规定，本院予以采纳，故被告应支付的逾期办证违约金数额为24470元（633929元×日利率万分之一×386日）。综上所述，原告第二、三项诉讼请求中与上述相符部分，本院予以支持，其他部分本院不予支持。原告放弃第一项诉讼请求，系其对自己民事权利的合法处分，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条和《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：一、温州盛都房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付张淑桃、郑玉松逾期交房违约金388元；二、温州盛都房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付张淑桃、郑玉松逾期办证违约金24470元；三、驳回张淑桃、郑玉松其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费880元，减半收取919元，由张淑桃、郑玉松负担229元，温州盛都房地产开发有限公司负担211元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院［在递交上诉状之日起七日内，预缴上诉案件受理费880元（具体金额由温州市中级人民法院确定，多余部分以后退还），款汇至温州市财政局非税收入结算户，开户行：农行温州市分行，帐号：192999010400031950013。逾期不交按自动撤回上诉处理］。审判员 黄兆针二〇一五年十一月二十九日书记员 郑丽娜相关法律条文链接：《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。附件：苍南县人民法院民事裁判后续释明。一、对不具有强制执行内容的裁判文书：1、裁判文书系确权判决的，确认的权利自判决生效时即具有法律效力，无需申请本院强制执行；2、裁判文书系撤销或解除合同判决的，无需申请执行即具有法律效力，合同撤销或解除后相关财产权益纠纷未一并处理的，可另行起诉；3、裁判文书准予离婚判决的，双方当事人在判决正式生效前不得与他人另行结婚；二、对具有强制执行内容的裁判文书：4、负有义务的一方当事人可在判决确定的履行期限内将应履行的款项汇至苍南县人民法院执行款专户，开户行：苍南县农村信用联社营业部，帐号：20×××37，并注明案号和汇款人；5、负有义务的一方当事人拒不履行或迟延履行裁判文书主文确定内容的，享有权利的另一方当事人应当在判决确定的义务履行之日起二年内向本院申请执行；申请执行的应提交强制执行申请书、申请人身份证明、裁判文书及生效证明（由原案件经办人出具）。三、对裁判文书内容不能完全理解或有误解等情况的，可向经办法官咨询，由经办法官负责解答释疑。四、本院作出裁判后，各方当事人有和解意愿的，可自行和解或在执行程序中申请法院执行和解。 关注公众号“”