（2015）宝民初字第01732号
裁判日期: 2015-11-29
公开日期: 2015-12-23
案件名称
原告王兆琦、高洁、高沁与被告延安慧源工贸有限责任公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一审民事判决书
法院
延安市宝塔区人民法院
所属地区
延安市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
王兆琦,高洁,高沁,延安慧源工贸有限责任公司
案由
房屋拆迁安置补偿合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十三条第一款
全文
陕西省延安市宝塔区人民法院民 事 判 决 书（2015）宝民初字第01732号原告王兆琦，女，汉族，1956年12月20日出生，初中文化，延安市运输公司职工，延安市宝塔区长青路347号居民，现住宝塔区长青路347号。原告高洁，女，汉族，1980年1月26日出生，本科文化，延安市宝塔区北关小学教师，宝塔区新洲西路**号院居民，现住宝塔区新洲西路**号院。系宝塔区粮食局已故退休职工高启荣之女。原告高沁，男，汉族，1986年4月11日出生，本科文化，个体户，南京市江宁区秣陵街道龙眠大道居民，现住宝塔区长青路***号院。系宝塔区粮食局已故退休职工高启荣之子。以上三原告委托代理人张秋生、谭亮亮，陕西树众律师事务所律师。被告延安慧源工贸有限责任公司（以下简称慧源公司），住所地：延安市宝塔区中心街121号。法定代表人张保平，系该公司总经理。委托代理人高峰，北京市炜衡（延安）律师事务所律师。原告王兆琦、高洁、高沁诉被告延安慧源工贸有限责任公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告王兆琦、高洁、高沁及其委托代理人张秋生、谭亮亮，被告延安慧源工贸有限责任公司的委托代理人高峰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王兆琦、高洁、高沁诉称，延安旅游购物步行街建设工程是市、区政府确定的旧城改造建设项目。2009年因被告慧源公司（拆迁人）与原告及其他粮食局72户职工（被拆迁人）无法达成拆迁安置补偿协议，经慧源公司申请行政裁决，延市拆裁字（2009）第12号裁决就房屋拆迁补偿、产权置换安置等事项作出了裁决。裁决确认：1、申请人按照被拆迁房屋的合法建筑面积（包括地下室），统一在购物街规划范围内新建高层住宅楼内对被申请人给予“拆一还一，不找差价”的办法安置；超出合法建筑面积的每户优惠安置20㎡，安置价格每平方米2200元；再超出面积不超过每平方米2600元。2、对被申请人被拆迁房屋的合法建筑面积返还时，公摊面积按照原拆迁房屋的公摊面积进行公摊，不出楼层差价。超出面积，按照新建楼房的公摊面积进行公摊，楼层差价按有关规定执行。3、具体安置办法：被拆迁房屋合法建筑面积加优惠面积在90㎡以上95㎡以下的，安置115㎡的住宅楼房一套。该裁决先后经（2010）宝行初字第27号，（2010）延中行终字第00014号判决维持。行政裁决书被终审行政判决书维持后，2010年8月28日，原告与被告依据裁决书确定的标准签订了延安市城市房屋拆迁补偿安置协议书（产权置换）延市拆字（2009）第07号。协议书重申了行政裁决书的标准及产权置换按照《慧源商住小区建设工程房屋拆迁补偿安置实施办法》第三章第十五条第二款的规定执行。2013年10月26日，原告与被告签订了延安旅游购物步行街安置选房协议，确定原告安置在小区4号楼2单元5层02户房屋，面积为95.47㎡（此面积为暂测面积，实际产权面积以房管局测算为准，如有误差按实际面积多退少补）。优惠面积不足20㎡的，以延安市房管局委托评估市场价格5700元／㎡，扣除2200元／㎡的差额进行补足。2015年1月16日，被告通知原告领钥匙，原告发现自己的安置房面积从原定的95.47㎡扩大到100.89㎡（套内面积80.67㎡，公摊面积20.22㎡），公摊面积不符合行政裁决“对被申请人被拆迁房屋的合法建筑面积返还时，公摊面积按照原拆迁房屋的公摊面积进行公摊，不出楼层差价。超出面积，按照新建楼房的公摊面积进行公摊。”安置房还存在质量问题，厨房无地漏、室内电线裸露没有套pvc穿线管、楼梯走廊无窗户、排污管五楼以上为2根，5楼以下为1根存在隐患等，也没有见到房屋质量验收报告。于是，原告拒绝被告交房。原告认为，第一、被告有关公摊面积的算法错误，导致自己的安置房公摊面积增大，套内面积缩水，因此，被告应赔偿原告房屋套内面积短缺的损失。原告原拆迁房屋70.05㎡（套内面积63.29㎡，公摊面积6.76㎡）拆迁后公摊面积不变，拆一还一，不找差价。新增套内面积17.38㎡（80.67㎡-63.29㎡），按照新楼房的公摊系数0.2506（20.22㎡÷80.67㎡）进行公摊，公摊面积计算应为17.38㎡×0.2506=4.36㎡，因此原告安置房总的公摊面积应为6.76㎡＋4.36㎡=11.12㎡。按照被告的算法，原告安置房的公摊面积为20.22㎡，公摊面积扩大了9.1㎡，那么套内面积相对就缩小了9.1㎡。所以被告应当依据协议约定赔偿原告超出优惠面积部分短缺的面积损失23660元（9.1㎡×2600元）。第二、依据裁决原告安置房的面积应为115㎡。现在实际安置91.79㎡（新安置房屋套内面积80.67㎡＋实际公摊面积11.12㎡），所以被告应当补足短缺原告115㎡-91.79㎡=23.21㎡面积的每平米3100元（5700-2600）的差价，合计23.21㎡×3100元=71951元。第三、因被告在2015年1月26日向原告交房时未提供房屋质量验收报告记录，不符合交房条件，导致原告无法回迁。被告应依据《慧源商住小区建设工程房屋拆迁补偿安置实施办法》，支付原告2015年2月1日至6月1日期间超期3倍的临时安置补助费10087.2元，70.05㎡×12元×4个月×3倍=10087.2元。根据延市拆字（2009）第07号协议书第6条第6项，本协议签订后双方必须认真履行，不得擅自违约，否则由违约者承担对方的一切经济损失，并负相应的法律责任。被告擅自扩大公摊面积，房屋质量存在瑕疵未验收，应当赔偿造成原告的所有损失。诉讼请求：被告返还原告多支付的房屋公摊面积房款损失23660元；赔偿原告短缺的房屋面积差价损失71951元、临时安置补助费10087.2元，对原告的安置房进行维修，诉讼费由被告承担。原告王兆琦、高洁、高沁为证明其诉请理由成立，在举证期限内向本院提交以下证据：证据一、行政裁决书（延市拆裁字（2009）第2号）、行政判决书（2010）宝行初字第27号、行政判决书（2010）延中行终字第00014号。证明房屋产权置换面积计算方法为：1、申请人按照被拆迁房屋的合法建筑面积（包括地下室），统一在购物街规划范围内新建高层住宅楼内对被申请人给予“拆一还一，不找差价”的办法安置；超出合法建筑面积的每户优惠安置20㎡，安置每平方米价格2200元；再超出面积不超过每平方米2600元。2、对被申请人被拆迁房屋的合法建筑面积返还时，公摊面积按照原拆迁房屋的公摊面积进行公摊，不出楼层差价。超出面积，按照新建楼房的公摊面积进行公摊，楼层差价按有关规定执行。3、具体安置办法：被拆迁房屋合法建筑面积加优惠面积在90㎡以上95㎡以下的，安置115㎡的住宅楼房一套。证据二、房屋拆迁补偿安置协议书、选房协议、银行进账单、慧源公司财务收据、慧源公司房屋拆迁登记表。证明1、原告原拆迁房屋70.05㎡（套内面积63.29㎡，公摊面积6.76㎡），按照裁决方案，原告应得安置115㎡的住宅楼房一套。2、原告安置房面积100.89㎡（套内面积80.67㎡，公摊面积20.22㎡）。3、新增套内面积17.38㎡（80.67㎡-63.29㎡），按照新楼房的公摊系数0.2506（20.22㎡÷80.67㎡）进行公摊，新增公摊面积计算为17.383㎡×0.2506=4.36㎡。安置房总的公摊面积应为6.76㎡＋4.36㎡=11.12㎡，实际安置房建筑面积应当为80.67㎡＋11.12㎡=91.79㎡，比裁决书确定的115㎡少了23.21㎡，所以被告应当按照市场价格赔偿原告差价损失23.21㎡×（5700-2600）=71951元。4、被告应支付原告2015年2月1日至6月1日期间超期3倍的临时安置补助费70.05㎡×12元×4个月×3倍=10087.2元。5、原告安置房的公摊面积增大9.1㎡，被告应赔偿原告超出优惠面积部分短缺的面积损失23660元（9.1㎡×2600元）。被告慧源公司辩称，原告要求被告赔偿其短缺的房屋面积差价损失71951元没有依据，不应当支持。1、被告与原告协商后签订协议，原告同意被告返还其95.47㎡的房屋一套。延安旅游购物步行街经立项审批后，又多次变更，因此2013年10月29日，被告与原告签订了《延安旅游购物步行街安置房选房协议》，原告同意被告返还其95.47㎡的房屋一套。也就是说，被告与原告经过协商，对原补偿协议中关于返还房屋的面积进行了变更，该变更是双方真实意思的表示，不违反法律的规定，双方应当按照变更后的协议履行，即被告返还原告95.47㎡的房屋一套，实际被告返还的安置房面积为100.89平方米，远远大于约定的95.47㎡，所以不存在被告短缺原告房屋面积的问题，原告要求被告赔偿其短缺的房屋面积损失71951元没有依据，不应当支持。2、被告返还给原告的房屋面积大于拆迁原告的原房屋面积和优惠20㎡之和。按照拆迁政策的规定，被告提供给原告的安置房屋面积，应该在拆迁原告的原房屋面积基础上再优惠20㎡，被告实际拆迁原告原房屋面积为70.05㎡，再优惠20㎡，应当是90.05㎡，而被告实际给原告的安置房面积为100.89㎡，远远大于拆迁原告的原房屋面积和优惠20㎡之和，符合拆迁政策的规定。二、原告要求被告返还原告多支付的房屋公摊面积房款损失23660元是错误认识。1、被告完全按照行政裁决书的裁定和我市拆迁政策计算的房屋公摊，不存在多收原告房屋公摊面积房款的情。先需要说明的是，安置房屋的面积（包括公摊面积）是房屋测绘部门经过测算得出的，而不是被告自己计算的，被告并不存在多收原告房屋公摊面积房款的情形。行政裁决书对原告被拆迁房屋的合法建筑面积返还时，公摊面积按照原拆迁房屋的公摊面积进行公摊，超出面积按照新建楼房的公摊面积进行公摊。，被告在履行交房手续时，专门向房屋征收局和长城拆迁公司咨询了安置房屋公摊面积的计算方法，也是完全按照行政裁决书的裁定和我政策计算的，并没有多收原告房屋公摊面积房款。2、原告自行计算房屋公摊面积的方法错误。被告拆迁原告原房屋面积70.05㎡，其中套内面积63.29㎡，公摊面积6.76㎡，安置房屋面积100.89㎡，其中套内面积80.67㎡，公摊面积20.22㎡，公摊系数0.250638，按照该系数，原告原房屋现在公摊面积为15.86㎡，减去其原公摊6.76㎡，剩余公摊9.1㎡，这9.1㎡的公摊面积计算在拆其原面积中，则拆迁其原面积变为79.15㎡（70.05＋9.1），这部分面积安置时原告再不需要出任何费用，原告需要支付的只是超过这79.15㎡之外面积的费用。这是我市拆迁安置过程中使用的计算返还面积公摊政策、方法，原告自行计算的方法是错误的，导致结果自然也是错误的，被告没有多收取原告的房屋公摊面积房款，也不存在给其返还的问题，原告的该项诉讼请求不应当支持。三、原告要求被告赔偿临时安置补助费10087.2元没有依据，不应当支持。被告在与原告签订补偿协议时已经一次性支付其24个月的安置补助费，在不能按协议约定的时间回迁的情况下，被告同意继续支付安置补助费。回迁房屋建好并经验收后，被告在2015年1月16日通知房主交房，在履行手时全额支付了应付的安置补助费，实际支付到了2015年1月31日。原告要求被告支付在此之后的安置补助费没有依据，不应当支持。四、被告提供的安置房经检验合格，原告提出部分存质量问题不符合事实。被告提供的安置房建好后每户都进行了分户验收，质全部合格，不存在任何质量问题，在此情况下被告才履行的交房手续，原告提出房屋存在质量问题不符合事实。综上所述，被告与原告对原告拆迁安置协议约定的面积进行了变更，即被告返还原告房屋面积95.47㎡，而被告实际返还安置房的面积是100.89㎡，并不存在短缺面积的问题。同时，安置房经过验收合格，被告也已经支付了从拆迁之日至交房之日止的临时安置补助费，原告要求支付2015年2月1日之后的安置补助费没有依据不应当支持。据此请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求，以实现法律的公正，维护被告的合法权利。被告为证明其主张的事实成立，在举证期限内向本院提交以下证据：证据一、延安旅游购物步行街安置房选房协议、房屋测绘报告。证明选房协议是双方真实意思表示，不违反法律的规定，双方应当按照变更后的协议履行，即被告按照选房协议约定的面积向原告提供安置房，被告实际返还的安置房面积远远大于选房协议的约定，不存在短缺面积的问题。证据二、延安旅游购物步行街拆迁安置登记表。证明原告要求赔偿多收取房屋公摊面积房款无依据，不应支持。证据三、住宅工程质量分户验收表。证明1、原告提出房屋存在质量问题不符合事实；2、原告要求对房屋进行维修并支付2015年2月1日之后的临时安置补助费没有依据。证据四、房屋验收表。证明原告验收房屋并已接房入住，被告不应当再支付安置补助费。经庭审质证，被告对原告提供证据一无异议，证据二真实性无异议，证明目的有异议，1、该房屋经安置登记表返还安置面积是100.89㎡，是延安市房产测绘所测绘所得，这个面积大于当初裁定书裁定的面积，因此，不存在短缺面积。2、原告计算实际面积方法错误。公摊系数是测绘报告中的，原拆迁面积应该按照现在的公摊系数计算公摊，100.89㎡（套内面积80.67㎡，公摊是20.22㎡，公摊系数是0.250638），0.250638×未拆迁前的套内面积得出原拆迁套内面积现在的公摊，得出15.86㎡，原拆迁套内面积现在的公摊减去原拆迁房屋的原公摊得出多出的公摊，这部分公摊是计算在原拆迁面积中，原拆迁面积由70.05㎡增加为现在的79.15㎡，79.15㎡都计算为原告的拆迁面积，不需要另行支付购房费用，现在测算的100.89㎡减去79.15㎡的面积需要缴纳房费，在20㎡内的，按2200元每平方计算。3、证据二不能证明被告应向原告支付2015年的临时安置补助费支付2015年安置补偿费，第二组证据中没有这一项证明目的。第六项诉讼请求房面积增大是房屋部门测绘的，不存在这种问题。4、双方签的选房协议，在裁决书和补偿协议之后，选房协议中对面积约定是经协商后对原裁决返还面积的变更，当事人有权处分自己民事权利，应当按变更后的履行。原告对被告提供的证据一真实性无异议，证明目的有异议，认为关于测绘报告公摊面积计算基础不一样，原告提供的计算方法是在安置房建设前就约定好的。对分户验收表的真实性有异议，有可能是事后补的，证明目的有异议，这只是说明房屋质量验收的问题是自己说自己合格，没有国家文件。对证据四的真实性没有异议，证明目的有异议，该验收表只是对被告交付给原告房屋内的物品以及设施进行验收，并不表明原告对房屋质量的认可。因为房屋天然气没有通等原因，达不到交房条件，原告至今无法入住。经审查，原告提供的证据一被告无异议，予以采信。证据二予以采信，原拆迁面积为70.05㎡，安置房面积为100.89㎡，不足应当安置的115㎡。被告提供证据一真实性予以确认。返还面积数额双方并无争议，具体计算方法应以行政裁决内容为准。证据二真实性原告并无异议，予以确认，具体公摊面积计算应以行政裁决内容为准。证据三、证据四原告虽有异议，但并未提供足以反驳的相反证据，故予以采信。经审理查明，2009年被告因本案拆迁补偿安置事宜与包括原告在内的被拆迁人在拆迁公告规定的拆迁期内，未达成拆迁补偿安置协议，于2009年11月12日向延安市城市房屋拆迁管理办公室申请行政裁决。2009年12月24日，延安市城市房屋拆迁管理办公室作出延市拆裁字（2009）第12号行政裁决书，裁决原告补偿总费用100181.28元（房屋补偿费83115元、搬迁补助费1108.2元、临时安置补助费15958.08元），被告对原告给予产权安置，被告按被拆迁房屋的合法建筑面积（包括地下室），统一在延安旅游购物步行街规划建设用地范围新建高层住宅楼房内对包括原告在内的被拆迁户给予拆一返一，不找差价的办法进行安置。超出合法拆迁面积对被拆迁人每户优惠安置20㎡，安置价格按每平方米2200元进行结算，再超出面积的部分，按物价部门核定的新建住宅楼房的经济适用房价格进行结算（每平方米不超过2600元）。对原告被拆迁房屋的合法建筑面积返还时，公摊面积按照原拆迁房屋的公摊面积进行公摊，不出楼层差价。超出面积，按照新建楼房的公摊面积进行公摊，楼层差价按有关规定执行。具体安置办法：被拆迁房屋合法建筑面积加优惠面积在90㎡以上95㎡以下（含95㎡）的，安置115㎡的住宅楼房一套。后被拆迁户对该裁决不服起诉至法院，最终法院终审维持该行政裁决书。2010年8月26日，原、被告就慧源商住小区建设工程用地范围内所需拆除房屋产权调换安置事宜签订延安市城市房屋拆迁补偿安置协议。约定被告拆迁原告房屋建筑面积70.05平方米，并对补偿费用进行了约定。其中临时过渡安置补助费为70.05㎡×12元／㎡／月×24个月＝20174.4元。关于产权调换及具体安置方式约定为，拆除办公、住宅、库房的产权调换，拆迁人按被拆迁房屋的合法建筑面积并优惠20平方米。在规划建设用地范围新建高层住宅楼内对被拆迁人进行安置，即应为原告安置115㎡住宅楼房一套。安置价格按照《延安市城市规划区各类房屋拆迁货币补偿评估基准价格》即延政发（2008）18号文件进行结算，超出面积按照物价部门核定新建住宅楼房的经济适用房价格进行结算（每平方米不超过2600元）。2013年10月26日，原、被告签订延安旅游购物步行街安置房选房协议，约定原告选定的房屋为被告返还的延安旅游购物步行街小区4号楼2单元502室。该房屋建筑面积为100.89㎡（此面积为被告暂测面积，实际产权面积以延安市房管局测绘的最终面积为准，如有误差按实际面积多退少补）。关于房屋价格确定约定为，原告所选房屋面积其中70.05㎡为原拆迁面积，价格为1500元／㎡，超出原拆迁面积20㎡，超出原拆迁面积在20㎡（含20㎡）以内，按2200元／㎡计算，该部分价款为44000元，超出优惠的20㎡部分，按2600元／㎡计算。优惠面积不足20㎡的，以延安市房屋征收管理局委托评估的市场价格（5700元／㎡），扣除2200元／㎡的差额，以3500元／㎡对不足部分进行补足，应补原告价款48524元。综合以上情况，确定原告应交房款数额为136252元。2013年11月4日，原告向被告交房款136252元。2015年1月10日，本案涉案房屋经分户验收合格，实际测量面积为100.89㎡，其中套内面积80.67㎡，公摊面积20.22㎡。2015年1月16日，被告通知原告领取房屋钥匙，因房屋面积及质量问题，原告拒绝被告交房。2015年8月24日，原告领取涉案房屋钥匙，办理交接房手续。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告签订的拆迁补偿安置协议及选房协议系双方真实意思表示，其内容亦不违反法律法规的强制性规定，依法成立并生效，双方均应按约定内容履行各自的义务。依双方合同约定，被告应为原告安置115㎡住宅楼房一套，现被告为原告安置返还的延安旅游购物步行街小区4号楼2单元502室测量面积为100.89㎡（包括套内及公摊面积），被告返还房屋面积不符合双方约定，被告应当退还原告短缺面积差价损失。原告现认为被告违约扩大公摊面积，经计算返还房实际建筑面积不足合同约定数额，故要求赔偿房屋面积短缺损失，因双方在合同中并未约定返还115㎡具体包含公摊面积的限制，且按通常拆迁返还习惯，返还面积应包括套内面积及公摊面积，而原告争议的返还公摊面积计算应只涉及双方返还房屋房款的计算，故对原告的该主张不予支持。被告辩称双方签订的选房协议就返还房屋面积进行了变更，其实际返还面积大于选房协议中约定的房屋面积。因该协议的订订目的是为了确定被告向原告返还的具体房屋，且该协议表述的房屋面积为95.47㎡也只是原告选定房屋的暂测面积，实际产权面积还需以延安市房管局测绘的最终面积为准，如有误差按实际面积多退少补。并不能以此认为原、被告以选房协议变更应返还的房屋面积数额，故被告根据产权救置换协议向原告返还的房屋面积仍应按照拆迁补偿安置协议中约定的数额进行返还。被告实际向原告返还的面积少于约定面积，给原告造成损失，被告应当进行赔偿。关于短缺面积赔偿数额的计算，结合拆迁补偿安置协议及选房协议中确定的房屋市场价格及原告就该部分短缺面积应交房款单价确定为43741元【（115㎡-100.89㎡）×（5700元-2600元）】。原告要求赔偿2015年2月1日之后的临时安置补助费10087.2元主张，双方对2015年1月16日被告通知原告领取房屋钥匙，后因房屋面积及质量问题原告拒绝交房，关于房屋应返还公摊面积计算应按双方约定的内容计算，双方只是计算方式上有争议，但对最终返还房屋测量面积数额双方并无争议，而质量问题原告又未提供证据证明，可见原告拒绝接房的理由并不能成立，故原告要求支付2015年2月1日之后的临时安置补助费的主张不予支持。关于原告要求被告对原告安置房不合格部分进行质量维修的主张，因原告未提供证据证明原告安置房质量不合格，故对该主张不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条之规定，判决如下：一、被告延安慧源工贸有限责任公司在本判决生效之日起十日内一次性退还原告王兆琦、高洁、高沁短缺面积差价款43741元。二、驳回原告王兆琦、高洁、高沁的其它诉讼请求。案件受理费2514元原告已预交，原告王兆琦、高洁、高沁承担1474元，被告延安慧源工贸有限责任公司承担1040元，于本判决第一项付款时一并支付。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省延安市中级人民法院。审 判 长 马志斌代理审判员 殷冬冬人民陪审员 李亚丽二〇一五年十一月二十九日书 记 员 殷 振 来源：百度“”