（2015）平民初字第355号
裁判日期: 2015-11-29
公开日期: 2016-05-26
案件名称
张超与济南永顺置业有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
平阴县人民法院
所属地区
平阴县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张超,济南永顺置业有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第五条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十八条第一款；《商品房销售管理办法》：第三十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
山东省平阴县人民法院民 事 判 决 书（2015）平民初字第355号原告张超，男，1973年7月25日出生，汉族，住平阴县委托代理人孟广敏，山东光敏律师事务所律师。委托代理人张祥坤，山东光敏律师事务所实习律师。被告济南永顺置业有限公司，住所地平阴县。法定代表人王业阔，董事长。委托代理人刘克勇，北京金诚同达（济南）律师事务所律师。原告张超与被告济南永顺置业有限公司（以下简称永顺公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告张超委托代理人孟广敏、张祥坤，被告济南永顺置业有限公司委托代理人刘克勇、李光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张超诉称，2010年12月22日，原、被告签订商品房买卖合同，由原告购买被告房屋一套，总房款为429448.2元，合同约定被告于2012年6月底交房，但被告实际交房日期为2012年12月11日，根据法律规定，被告应当在交房之日起90日内向平阴县房产管理局办理完所有手续，以供各位买受人办理各自的房屋权属证书（包括房屋所有权证和土地证），但直至2014年底被告才履行完毕自己的义务，导致包括原告在内的各位商品房买受人迟延取得房屋权属证书达两年之久，根据法律的相关规定，被告应当承担违约责任，故诉至法院，要求被告支付违金62742.4元，本案诉讼费、送达费由被告承担。被告永顺公司辩称，根据双方合同，本案办证的启动义务应当有原告承担，原告在商品房合同履行过程中，没有及时向房管登记部门申请变更登记，应当责任自担；原告负有依法缴纳契税、维修资金的义务，原告法律义务没有履行前涉案的房屋无法进行产权登记；同时被告建设的楼房要求综合验收、存在行政政策调整等行政因素。综合以上原因，应当驳回原告的诉讼请求。经审理本院认定，2010年12月22日，原告张超与被告永顺公司签订编号为PY-075的商品房买卖合同，合同对于双方的房屋状况、交款方式、违约责任、交付期限等事项进行了约定，后原告按照合同约定交付房款429448.2元。关于房屋权属登记情况，在双方合同第十条第二项规定：“乙方在实际接收商品房之日起90日内向房地产权登记机关办理权属登记手续，甲方给与协助，并提供办理产权登记所需的相关资料。”2012年12月11日，被告向原告开具交房通知单，该交房时间已经法院生效判决予以确认。原告张超实际取得房产证的时间为2014年12月份。原告因未在交房后的法定期限内未取得房屋权属证书，遂诉至来院，主张自2013年3月11日至2014年10月11日期间的逾期交房违约金共计62742.4元。另查明，被告永顺公司于2014年9月25日向平阴县房屋管理登记部门递交了新建房屋初始登记的相关手续，2014年10月15日平阴县房屋管理部门办理完毕其所建楼房的所有权初始登记。上述事实有原、被告双方的当庭陈述及原告提交的（2013）平民初字第1070号民事判决、平阴县房屋管理服务中心审核审批表及被告提交商品房买卖合同、土地使用证、建设用地规划许可证、工程规划许可证、施工许可证、商品房预售许可证、竣工验收备案单、实测报告平面图、交房通知书、平阴县人民政府办公室关于印发平阴县建设工程规划批后管理办法的通知、提交平阴县建设工程竣工规划核审审批表、供电配套设施验收合格证明、房产开发项目竣工排水设施验收备案意见表、平阴县环卫绿化管护中心绿地率审核证明、房地产开发项目竣工综合验收备案证明各一份予以证实。本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示、合法有效，受法律保护。双方应按合同规定履行各自的义务，并承担相应的责任。原告张超在合同签订后，依照合同约定交纳了购房款，被告于2012年12月11日将房屋交付原告。依照法律规定，原告张超应当自房屋交付使用之日起90日内即2013年3月11日前取得相应的房屋所有权属证书，本案原告张超因未能在上述期限内取得房屋权属证书，要求被告永顺公司赔偿逾期办证的违约损失，符合法律规定，本院予以支持。被告永顺公司辩称，根据双方合同原告应及时向房管登记部门申请变更登记，因为其自身原因未有申请，应当责任自担，同时原告负有依法缴纳契税、维修资金的义务，原告在上述义务没有履行前涉案房屋无法进行产权登记，因此应当驳回原告的诉讼请求。本院认为，虽然双方合同第十二约定了应当“由原告方在实际接收商品房之日起90日内向房地产权登记机关办理权属登记手续，甲方给与协助，并提供办理产权登记所需的相关资料”，但是被告永顺公司作为开发商办理房屋初始登记是原告方办理房权属证书的必要前提条件，被告永顺公司作为出卖人应当在实际交付房屋后的90日内，将办理房屋权属证书所需的必要证明材料备齐提交房屋登记机关，完成房屋初始登记并依合同约定或其他合理方式告知买受人可以申请房屋产权登记情况，而本案被告永顺公司只至2014年9月25日才向房屋登记管理部门提交相关资料，应当视为其未依据法律规定履行上述义务，应当承担逾期办理房屋权属证书的违约责任，故对被告永顺公司的上述辩称，本院不予采信。被告永顺公司辩称因其建设的楼房要求综合验收增加了验收条件原因、无法及时进行初始登记的抗辩理由，非法定免责事由，对此本院不予支持。对于被告辩称因未能办理初始登记存在行政政策调整等行政因素，未提交充分证据予以证实，本院不予采信。关于违约金的数额，原告张超主张以已付购房款总额为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算共计62742.4元。本院认为，被告将有关办理初始登记的材料报送房屋管理登记机构后，何时发放产权证非其主观意志所能决定，不应当承担违约责任，因此原告计算违约金的时间应当为被告实际交房后的90日即2013年3月11日至被告永顺公司向房屋管理部门递交相关资料的时间即2014年9月25日，共计558天。对于计算标准，可以参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息计算，本院酌定为按照中国人民银行同期流动资金贷款利率上浮30%，共计52489元（429448.2×6.15%×130%÷365×558）。依照《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款，参照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《商品房销售管理办法》第三十四条第二款、第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告济南永顺置业有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告张超逾期办理房屋权属证书违约金52489元。二、驳回原告张超的其它诉讼请求。如被告济南永顺置业有限公司按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1369元，由原告张超负担224元，由被告济南永顺置业有限公司负担1145元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长 杨洪刚审 判 员 付言波人民陪审员 张博学二〇一五年十一月二十九日书 记 员 姜春燕 微信公众号“”