（2014）连东民初字第03011号
裁判日期: 2015-11-29
公开日期: 2016-01-26
案件名称
东海县美心餐饮服务有限公司与东海县远洲城市广场经营管理有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
东海县人民法院
所属地区
东海县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
东海县美心餐饮服务有限公司,东海县远洲城市广场经营管理有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十七条，第九十三条第一款
全文
江苏省东海县人民法院民 事 判 决 书（2014）连东民初字第03011号原告东海县美心餐饮服务有限公司（反诉被告），住所地东海县牛山镇和平东路53号。法定代表人陈秀华，总经理。委托代理人孙传龙，江苏华天人律师事务所律师。被告东海县远洲城市广场经营管理有限公司（反诉原告），住所地东海县牛山街道和平东路远洲城市广场西侧。法定代表人陈本道，总经理。委托代理人钱涛，江苏连政律师事务所律师。原告东海县美心餐饮服务有限公司（以下简称：美心餐饮公司）与被告东海县远洲城市广场经营管理有限公司（以下简称：远洲公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序由代理审判员吴鹏独任审判，后因案情复杂转为普通程序组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人孙传龙，被告的委托代理人钱涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告美心餐饮公司诉称，2013年4月11日，原被告签订《租赁合同》，合同约定被告承租远洲城市广场（连云港大卫茂国际购物中心）的位于江苏省东海县和平东路53号4层09＋02＋03铺位，面积约1500平方米，租赁期限8年，自2013年10月28日起至2021年10月28日止。合同签订后，原告按照合同约定向被告提交了装修会审材料，经甲方审查同意后，完成装修工程，经甲方验收合格后开业经营。2014年9月中旬，被告要求从原告正在经营的餐厅中部开辟一条消防通道，原告才知道被告租赁的房屋未经消防验收，同时这样的整改会将我公司一分为二，完全改变餐厅及厨房的使用格局，我们没有同意这一变更方案。2014年9月24日晚，被告强行停电，驱赶客人，强行施工，被告断断续续直到10月8日，才将原告的餐厅从中间开出一条20多平方米的消防通道，导致从厨房无法进入通道南部的餐厅，完全改变了原告餐厅的格局，南部大餐厅的玻璃幕墙被被告强行拆除至今没有施工完毕，另外被告为了让原告对其强行施工予以认可，直到现在，仍然以停电、锁门相要挟。经与被告多次协商未果。原告认为，被告隐瞒整体工程未经消防验收的真实情况，将禁止投入使用的房屋与原告签订租赁合同，因违反《消防法》、《建筑法》而导致无效。即便被告以后可以经整改取得验收证明，其强行变更合同，野蛮破坏原告的经营结构的行为，给原告造成了巨额的经济损失，同时依合同约定亦应解除合同，赔偿损失。请求判令；1、依法确认原被告于2013年4月11日签订的《租赁合同》无效，2、如果诉讼过程中被告取得了消防验收合格证，请求依合同约定判令解除原被告于2013年4月11日签订的《租赁合同》，3、判令被告赔偿原告部分损失115万元，其余部分另行主张，4、本案所涉诉讼费用由被告承担。被告远洲公司辩称，原被告双方签订的租赁合同具备合同生效的条件，被答辩人实际使用了长达10个月之久，已经产生了营业收入。被答辩人的诉讼请求不能成立，请求驳回原告的诉讼。关于合同解除权的理由，现提出如下答辩意见，我们只有从法律规定和事实依据这两个方面来分析才能把握本案的本质。首先，《租赁合同》法定解除权的法律依据是什么？被答辩人在《民事起诉状》中，没有明确提出他行使《租赁合同》法定解除权的法律依据。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定：“因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；（二）租赁房屋权属有争议的；（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。”最高法院的这一解释，非常清楚地规定了法定解除权的两个因素，缺一不可：第一个因素：租赁房屋出现了三种情形中的任何一种；第二个因素：这三种情形中的任何一种情形必然导致租赁的房屋无法使用。我们不难看出，这两个因素之间所具有的因果关系。这是本案的焦点。其次，针对本案的焦点，我们结合本案的事实进行答辩。1、答辩人提供的租赁房屋已经取得消防验收合格意见书，并没有违反《消防法》关于房屋使用条件强制性规定。2、答辩人提供的租赁房屋，在被答辩人使用前已经具备使用条件，并且已经消防安全检查合格。还有2014年1月15日进行现场设施检测，以及《建筑消防设施检测报告》（连）消检测（2014）第1182号及大量消防申报检查、验收合格的报告等资料为证。3、被答辩人认为租赁的房屋无法使用，合同目的根本无法实现。租赁的房屋是否无法使用，事实胜于雄辩：我们真诚地邀请合议庭成员，去现场看看，一目了然。整个商场从一楼到五楼，44000多平方米的面积，在不到半年的时间里，已经进驻120多家经营户，他们苦心经营，不仅收获了良好的效益，也为远洲城市广场带来了繁华的景象，同时也增添了这个城市的魅力。（1）我们用一组租户们今年2月至6月的纳税数据，就足以证明，使用租赁房屋开展经营所带来的收获，以及他们对当地财政收入的贡献。（2）我们用一组随时抓拍的图片，就足以证明租户们是否在使用租赁房屋的情况。（3）我们用同在四楼位置，同样经营餐饮的租户，使用租赁房屋办理了餐饮业的《企业法人营业执照》。足以证明使用租赁房屋是合法的。（4）2014年3月27日，原告依法在工商登记部门办理了餐饮业的《企业法人营业执照》。4、原告因违反双方签订的《商铺装饰装修管理协议》第一条第4项“关于装修必须符合消防安全管理规定”，后果应由原告自负。原告要求答辩人赔偿其装修损失，是对租赁合同的公然违背。由此观之，被答辩人虽然具有强烈的创业愿望，但在市场经济的竞争中，未能在较短时期内取得成功，出现经营亏损，对此，答辩人深表同情。但决不能不从自身找原因，选择如此手段。答辩人也曾经鼓励或带领部分消费者去被答辩人那里帮衬消费，帮助他们扩大品牌影响力。但任何经营都是需要时间和经营技巧的。我们同样也是做企业，“没有坚持，不可能有成功。”这句话，我们共勉吧。鉴于被答辩人占有和使用了租赁房屋，依照合约应该按约定支付租金，我们经多次催告，被答辩人至今仍然拖欠租金。对此答辩人提出反诉如下：反诉请求，1、解除《租赁合同》；2、支付拖欠的租金（2014年7月18日----2014年12月3日）282939元；电费82090元、滞纳金60959元，合计425988元。3、判令被反诉人承担本案的全部诉讼费用。反诉被告美心餐饮公司辩称，答辩人东海县美心餐饮服务有限公司就远洲公司的反诉，现提出答辩如下：一、反诉被告东海县美心餐饮服务有限公司所租赁的远洲城市广场4层09＋02＋03铺位尚未取得消防验收合格意见书，反诉原被告签订的《租赁合同》是无效合同。反诉原告提交了连云港市公安消防支队出具的《建设工程消防验收意见书》以证明反诉被告租赁的房屋经过消防验收是合格的。从《建设工程消防验收意见书》可以明显的看出，该意见书是对远洲城市广场一至三层的装修工程验收合格的证明，并不能证明反诉被告所租赁的四层的装修工程是符合消防验收合格规定的。根据《中华人民共和国消防法》第十五条的规定，公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查。未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。所以，反诉原被告签订的《租赁合同》因违反《消防法》的强制性规定，是无效合同。二、若反诉原告在诉讼过程中取得了消防验收合格证，反诉被告有充分的事实依据和法律依据解除合同。反诉原告在反诉状中指出反诉被告东海县美心餐饮服务有限公司提出解除合同不能适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第8条的规定，理由有二：1、租赁房屋已经取得消防验收合格意见书；2、租赁的房屋可以使用。所以，反诉被告解除合同没有法律依据。但是，事实是反诉被告所租赁的四层商铺并未取得消防验收的合格证明；同时，反诉被告解除合同并不能适用上述法律规定。因为上述法律规定适用的情形是：租赁合同是一个有效合同，在合同履行过程中租赁房屋出现了违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定的情况，此时承租人可以行使法定解除权。而在本案中，若反诉原告在在诉讼过程中取得了消防验收合格证，那么租赁合同的效力变为有效。违反《消防法》的行为也不复存在，便不能适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第8条的规定行使法定解除权。反诉被告行使解除权是依据双方签订的《租赁合同》对解除权的约定。根据原被告签订的《租赁合同》第17.2.1条的规定，租赁期内，出现被告不可抗力的情况，使该物业设施正常运行、或水、电、煤气等正常供应中断，且中断期一次超过10天，累计超过60天，乙方认为严重影响正常使用商铺的，被告可提前解除合同。被告因为要开辟消防通道，切断原告正常的电供应一次就长达两个多月，期间原告根本无法经营。因此，原告依据租赁合同的此条约定行使解除权。三、合同解除后，反诉原告应该赔偿反诉被告相关损失。（一）反诉原告应该赔偿反诉被告租赁期内装饰装修残值损失。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第10条的规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。第11条第1款规定，因出租人违约导致合同解除。承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。原被告签订合同后，原告按照合同约定向被告提交了装修会审材料，经甲方审查同意后，进行了装修，共花费设计费60000元和装修费905000元。后因被告违约，原告才行使解除权。因此，原告应该按照法律的规定，赔偿原告租赁期内装饰装修残值损失。被告应该赔偿强行施工、强行断电等行为给原告造成的损失。被告强行施工的行为不仅改变了原告餐厅的格局、影响原告的日后经营，还对原告餐厅造成了严重的破坏。从原告的现场照片可以看出，被告强行切断原告电源进行施工，使得原告无法继续经营，原告厨房储备的大量食材都腐烂变质。不仅如此，原告在施工过程中损坏了原告餐厅中的很多东西。厨房的天花板被破换，餐厅后面开了一个缺口却没安装门，导致原告的桌椅被盗。《租赁合同》第12.2条约定，租赁期间，甲方有权进入该物业视察该物业的维修状态，检查该物业内的电、燃气、给排水等设备的运作情况，进行必要的修缮和保养工作，但甲方进行维修保养工作前，应事先书面通知乙方以选择合适的时间，并避免因此而影响乙方的正常经营活动。若因甲方原因给乙方造成损失的，甲方应赔偿乙方因此造成的损失。反诉原告极不负责的对待自己租户的行为已经严重违约，应该按照合同约定赔偿反诉被告因此受到的损失（具体数额以评估为准）。综上，反诉被告租赁的商铺尚未取得消防验收合格证，反诉原被告签订的《租赁合同》是无效合同。若反诉原告在诉讼过程中取得租赁商铺的消防验收合格证，反诉被告可依据租赁合同的规定解除合同，反诉原告应该赔偿反诉被告的损失。经审理查明，2013年4月11日，远洲公司（甲方）与美心餐饮公司（乙方）签订《远洲城市广场连云港大卫茂国际购物中心租赁合同》，合同约定，乙方承租甲方东海县牛山街道和平东路53号远洲城市广场4层09＋02＋03号铺位（1500平方米），乙方在该物业内经营餐饮。租期自2013年12月18日起至2021年10月28日止，甲方暂定于2013年7月28日将物业交付乙方，并计划远洲城市广场于2013年10月18日整体开业。乙方有90天的开业准备期，自甲方交付该物业之日起至2013年10月28日止，乙方开业后有两个月的营业免租期。开业准备期及营业免租期间，乙方无需支付租赁费用，但需承担乙方实际发生的水电费用、公摊水电费及装修管理费用等。租赁费用包括房屋租金、运营推广费等，由甲方或甲方指定的商业运营管理公司、产权方收取并开具相应发票。租赁费用按季度（3个月）支付，先支付后使用。第一年至第八年的纯租赁费用分别为657000元、657000元、689850元、689850元、724343元、724343元、760560元、760560元，每两年环比递增5%。管理费装修期间5元／月﹒平方米，履约期间15元／月﹒平方米。另查明，2013年4月25日，原告向被告缴纳租房押金54750元，同日又向原告预付租金164250元。2013年11月4日，原告向被告缴纳装修押金10000元，2014年1月23日，原告向被告缴纳管理费22500元。2014年4月23日，原告向被告缴纳房租和管理费77250元。综上，原告合计缴纳328750元。再查明，原被告签订合同后，原告对承租商铺进行装修经营餐饮。2014年1月18日，远洲城市广场开始试营业，原告于2014年3月开始营业。远洲城市广场系新建工程项目，2014年2月、3月，被告因为涉案商铺营业场所消防验收不合格，被消防部门进行行政处罚并责令整改，期间原告中断营业一周，2014年9月24日，被告进行消防整改从原告餐厅中间开辟一条消防通道并对商铺停电，后与原告发生矛盾分歧，后原告停业至今，后诉至本院。原告在实际经营期间共产生电费82450元。还查明，在诉讼过程中，2014年10月15日，被告申请对远洲城市广场新建及内部装修工程消防验收，2014年10月22日，连云港市公安消防支队出具《建设工程消防验收意见书》，验收范围为商业裙房1至5层，装修1至三层，消防验收意见为：该工程消防验收合格；建筑内疏散通道、安全出口、消防车道应保证畅通；对建筑消防设施、器材、和消防安全标示应定期组织维修保养，确保完好有效，消防控制室应保证每日24小时双人不间断值班，值班人员应持上岗证；该工程若需改建、扩建，应依法向我支队申请建设工程消防审核和验收，违者将依法查处；投入使用、营业前应向我支队申报消防安全检查，经消防安全检查合格后方可投入使用。以上事实，有当事人的陈述、《远洲城市广场连云港大卫茂国际购物中心租赁合同》、收据、《建设工程消防验收意见书》、现场照片等证据予以证实。在诉讼过程中，原告申请对商铺装潢及室内添附的财产损失进行鉴定，经实地勘察和鉴定，鉴定结论为；1、装修重置价值714930元，综合成新率75%，评估损失536270元；2、空调设施重置价值390090元，综合成新率75%，评估损失292567.5元，3、餐饮设施重置价值214310元，综合成新率70%，评估损失150017元；4、餐具器具重置价值54431元，综合成新率70%，评估损失38105.5元；重置价值合计1373761.3元，损失合计1016960元。原告支付本次鉴定费用20000元。本院认为，1、关于涉案租赁合同的效力及是否已经解除的问题。原被告签订涉案商铺租赁合同，系双方真实意思表示，该建设工程在诉讼过程中庭审辩论终结前经消防验收合格，故原被告之间签订的房屋租赁合同应认定合法有效。原告诉请要求解除租赁合同，被告也不愿意继续履行租赁合同，并明确提起反诉要求解除租赁合同，应当认定双方对合同解除没有无争议，并予以解除。2、关于涉案租赁合同已履行期间部分的清算问题。虽然原被告对房屋租赁合同解除无异议，但对解除合同后的结算和清理事项不能达成一致。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，实际租赁期限自2014年1月18日从开始，原告实际营业至2014年9月24日，扣除二个月的免租期，按照合同约定，原告应向被告缴纳租金328500元（54750元／月×6个月）和管理费135000元（15元／月﹒㎡×1500㎡×6个月），另外装修管理费按照开业准备期3个月计算即22500元（5元／月﹒㎡×1500㎡×3月），此外经营期间电费82450元，合计568450元。涉案商铺所在工程经消防验收不合格，于2014年2月和3月被消防部门进行行政处罚并责令整改，致使不能正常营业，对于不能正常营业期间的租金和管理费，应当予以扣除。本案中原告中断营业7天，租金和管理费分别是13687.5元、5625元，合计19312.5元。综上，原告应按照合同约定支付被告租金、管理费及电费549137.5元（568450元-19312.5元）。2014年9月24日以后，商铺因消防整改开辟消防通道并且被停电也无法继续经营并停业，租赁合同已实际终止，故对于被告反诉请求给付之后的租金和管理费，没有事实法律依据，本院不予支持。综上，原告已合计向被告缴纳328750元，其中包括房屋装修押金10000元，被告应予返还，与原告应付租金和管理费549137.5元相互冲抵后，原告还应支付被告租金及管理费用220387.5元（549137.5元-328750元）。3、关于原告对商铺装修装饰物在合同解除后如何返还的问题。涉案租赁合同解除后，原告应当向被告返还涉案商铺，原告在租赁商铺后进行装修，对于室内装修及空调设施，被告不宜拆卸返还，但应折价补偿，诉讼过程中，经鉴定关于装潢部分的折价及评估损失的鉴定结论，本院予以采信，装修及空调设施折价828837.5元（536270元＋292567.5元）。商铺室内的餐饮设施及餐具器具，原告自行清理带走。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条之规定，判决如下：一、解除原被告签订的《远洲城市广场连云港大卫茂国际购物中心租赁合同》。二、原告东海县美心餐饮服务有限公司于本判决生效后二十内清理东海县牛山街道和平东路53号远洲城市广场4层09＋02＋03号铺位餐饮设施及餐具器具后，向被告东海县远洲城市广场经营管理有限公司按照装修后现状返还上述商铺。三、原告东海县美心餐饮服务有限公司于本判决生效后二十日内支付被告东海县远洲城市广场经营管理有限公司元商铺租金、管理费及电费共计220387.5元。四、被告东海县远洲城市广场经营管理有限公司于本判决生效后二十日内给付原告东海县美心餐饮服务有限公司室内装修及空调设施折价款828837.5元。五、驳回原告其他的诉讼请求和被告其他的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15650元，反诉费3845元，鉴定费20000元，合计39495元，原被告各负担19747.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费，本诉上诉费为15650元，反诉上诉费为3845元。连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行，账号44×××94。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。审 判 长 赵洪代理审判员 刘勇代理审判员 吴鹏二〇一五年十一月二十九日书 记 员 李慧法律条文及上诉须知附录一、法律条文（一）《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。二、上诉须知根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。 来源：