（2015）温苍民初字第1661号

裁判日期: 2015-11-29

公开日期: 2016-04-28

案件名称

林黎明、钱美芬与温州盛都房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书

法院

苍南县人民法院

所属地区

苍南县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

林黎明,钱美芬,温州盛都房地产开发有限公司

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条

全文

浙江省苍南县人民法院民 事 判 决 书（2015）温苍民初字第1661号原告：林黎明。原告：钱美芬。原告共同委托代理人：邱君国，上海川诚律师事务所律师。被告：温州盛都房地产开发有限公司，住所地苍南县灵溪镇浙南大厦1701室。法定代表人：李守辉，董事长。委托代理人：周涛、陈继车，浙江正昌律师事务所律师。原告林黎明、钱美芬诉被告温州盛都房地产开发有限公司（以下简称盛都公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年9月25日立案受理后，依法由审判员黄兆针适用简易程序于2015年10月21日公开开庭进行审理。原告林黎明、钱美芬共同委托代理人邱君国，被告盛都公司委托代理人周涛、陈继车到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林黎明、钱美芬起诉称：原、被告分别于2013年10月17日、18日各签订商品房买卖合同一份。合同第一、三、五条约定：原告以1060150元和597939元价格向被告购买其开发的坐落于苍南县××××以北，车站大道以西的新世纪花园楼盘第8幢2单元505号、506号商品房。第十六条约定：被告承诺于2014年6月30日前取得合同约定的土地、房屋权属证书，并交给原告；被告不能在前款约定期限内交付权属证书的，双方同意按照下列约定处理：……2.约定日期起180日以后，被告仍不能交付权属证书或登记证明的，双方同意按下列1、2项处理：……2.买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同签订当日，原告支付全部购房款，但原告直至2015年5月才收到登记在原告名下的房屋权属（含土地）证书，构成了违约。为此，原告请求：一、判令被告支付原告逾期办证违约金54717元（自2014年7月1日起按已付房价款1658087元每日之万分之一计算至2015年5月25日止）；二、本案诉讼费用由被告承担。被告盛都公司答辩称：一、关于违约金计算期限问题。涉案《商品房买卖合同》第十六条约定的产权登记是指房屋权属初始登记，而非变更登记。被告已于2015年1月8日已办妥涉案商品房权属初始登记，合同义务已履行完毕，故逾期办理违约金应从合同约定的办理产权登记初始期限届满次日即2014年7月1日起计算至2015年1月8日止。至于产权变更登记，属于无偿代理，其办理时间不受合同第十六条约束。二、关于违约金计算基数问题。逾期办证的违约金应以已支付的购房款作为计算依据，但原告实际仅支付购房款784287元（含陈绍满股金400000元），其他购房款以股息（含陈绍满股息）抵充。因以股息为基数再计算违约金类似于计算复利，并不妥当，故本案违约金应以784287元为计算基数。三、原告在被告处的股息须缴纳个人所得税，应由被告在支付违约金时予以扣回。原告林黎明、钱美芬在本院指定的举证期限内提供下列证据材料：1、身份证、公司基本情况单、组织机构代码证，用以证明原、被告诉讼主体资格；2、商品房买卖合同，用以证明涉案商品房买卖合同相关约定及被告违约的事实；3、收款收据，用以证明原告已支付全部购房款的事实；4、国有土地使用权证、房屋所有权证，用以证明被告逾期交付涉案商品房权属证书的事实。被告盛都公司在本院指定的举证期限内提供下列证据材料：1、房屋所有权证（登记在盛都公司名下），用以证明被告于2015年1月8日完成合同约定的办证义务；2、收款收据，用以证明原告收取高额股息的事实。原、被告提供的上述证据，经庭审出示质证，本院认为，原告提供的证据，被告无异议，本院确认这些证据作为认定本案相关事实的依据。被告提供证据1，经核实与原件无异议，对其真实性予以确认。由于该证据内容足以证明被告的待证事实，故对其证明力予以确认。被告提供的证据2，系复印件，其真实性无法确认；即使该证据客观真实，从证证据内容看，股金400000元月利息6000元，其计息利率没有违反法律规定，故对其证明力不予确认。本院根据当事人陈述以及本院确认的有效证据，认定事实如下：盛都公司以出让方式取得坐落于苍南县灵溪镇建兴东路以北、车站大道以西、沪山路以南、编号为苍国用（2007）第01-3514号地块的建设用地使用权。被告经批准在上述地块上建设商品房，建设项目名称为新世纪花园。建设工程规划许可证号为330327200801079，施工许可证号为330327200909040101，预售许可证号为苍房售许字（2011）第002号。2013年10月17日，林黎明、钱美芬与盛都公司签订了一份《商品房买卖合同》。合同第一、三条约定：林黎明、钱美芬向盛都公司购买新世纪花园第8幢2单元505号商品房一间。第五条约定：商品房按建筑面积计算，该商品房总价款为1060150元。第七条约定：在签订该买卖合同时买受人需支付710150元，余款35万元在15日内一次性付清或办理按揭贷款。若因买受人原因造成无法办理按揭贷款的，买受人必须在15日内一次性付清全部房款。第十六条约定：出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。出卖人承诺于2014年6月30日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人自行办理该商品房变更登记。出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理：……2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，双方同意按下列事项处理：……（2）买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。2013年10月18日，双方签订了另一份《商品房买卖合同》。合同第一、三条约定：林黎明、钱美芬向盛都公司购买新世纪花园第8幢2单元506号商品房一间。第五条约定：商品房按建筑面积计算，该商品房总价款为597939元。第七条约定：买受人在签订该买卖合同时一次性付清所有房款。该合同其他条款内容与另一份合同相同。2015年10月17日，林黎明、钱美芬支付购房款384287元，剩余购房款1634287元，双方约定由陈绍满股金400000元、股息850000元和优惠款23800元抵充。盛都公司2014年4月2日就涉案商品房所在的新世纪花园建设工程取得竣工验收备案表，2015年1月8日办理涉案商品房所有权初始登记手续。另查明，被告在涉案合同签订后无偿接受原告委托代为办理涉案商品房权属转移登记手续，分别于2015年4月2日、5月25日，依次取得涉案商品房所有转移登记证书和土地使用权变更登记证书。本院认为：原、被告就涉案商品房所签订的买卖合同，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，为有效合同。双方当事人均依法依约全面履行合同义务。关于逾期办证违约金问题。本院认为，被告于2007年取得涉案商品房土地使用权初始登记，2015年1月8日取得涉案商品房所有权证初始登记，至此，被告才完全履行涉案合同第十六条约定的办证义务。由于被告在涉案商品房权属初始登记完成后，基于委托合同，着手办理原告委托事项即涉案商品房权属转移登记手续，故无需向原告交付涉案商品房权属初始登记证书。由此可见，被告于2015年1月8日履行了涉案合同第十六条规定的办证、交证义务。至于被告是否承担2015年1月8日后逾期办证违约责任问题。本院认为，2015年1月8日后被告办理的系涉案商品房权属转移登记手续，是基于无偿委托合同约定，而非基于商品房买卖合同所负有的协助义务。况且委托事项中权属证书的登记与核发由行政部门具体实施，办证时间的长短非被告所能控制，被告不必对办证期限负责。在原告未能举证被告在办理委托事务时存在过错的情况下，被告无需承担逾期办证等违约责任。因此，被告应支付的逾期办证违约金期间为自2014年7月1日起到2015年1月8日止。关于逾期办证违约金计算基数问题。本院认为，原、被告约定涉案购房款1634287元由他人在被告处的股金、利息等抵充，并不违反法律规定，予以确认，加上原告向被告支付的购房款384287元，涉案逾期办证违约金计算基数为1658087元。综上所述，被告应支付的逾期办证违约金为31835元（1658087元×日利率万分之一×192日）。原告诉讼请求中与之相符部分，本院予以支持，其他部分本院不予支持。被告主张以784287元为基数计算逾期办证违约金，于法无据，本院不予采纳。被告对股金所涉个人所得税的主张，因交税义务人并未原告，与本案缺乏关联性，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：一、温州盛都房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付林黎明、钱美芬逾期办证违约金31835元；二、驳回林黎明、钱美芬其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1168元，减半收取584元，由林黎明、钱美芬负担286元，温州盛都房地产开发有限公司负担298元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院［在递交上诉状之日起七日内，预缴上诉案件受理费1168元（具体金额由温州市中级人民法院确定，多余部分以后退还），款汇至温州市财政局非税收入结算户，开户行：农行温州市分行，帐号：192999010400031950013。逾期不交按自动撤回上诉处理］。审判员　　黄兆针二〇一五年十一月二十九日书记员　　郑丽娜相关法律条文链接：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。附件：苍南县人民法院民事裁判后续释明。一、对不具有强制执行内容的裁判文书：1、裁判文书系确权判决的，确认的权利自判决生效时即具有法律效力，无需申请本院强制执行；2、裁判文书系撤销或解除合同判决的，无需申请执行即具有法律效力，合同撤销或解除后相关财产权益纠纷未一并处理的，可另行起诉；3、裁判文书准予离婚判决的，双方当事人在判决正式生效前不得与他人另行结婚；二、对具有强制执行内容的裁判文书：4、负有义务的一方当事人可在判决确定的履行期限内将应履行的款项汇至苍南县人民法院执行款专户，开户行：苍南县农村信用联社营业部，帐号：20×××37，并注明案号和汇款人；5、负有义务的一方当事人拒不履行或迟延履行裁判文书主文确定内容的，享有权利的另一方当事人应当在判决确定的义务履行之日起二年内向本院申请执行；申请执行的应提交强制执行申请书、申请人身份证明、裁判文书及生效证明（由原案件经办人出具）。三、对裁判文书内容不能完全理解或有误解等情况的，可向经办法官咨询，由经办法官负责解答释疑。四、本院作出裁判后，各方当事人有和解意愿的，可自行和解或在执行程序中申请法院执行和解。 来源：百度搜索“”