（2015）沙民三初字第732号
裁判日期: 2015-11-27
公开日期: 2016-02-19
案件名称
原告新疆金谷房地产开发有限责任公司与被告吴颖商品房销售合同纠纷一案民事判决书
法院
乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院
所属地区
乌鲁木齐市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
新疆金谷房地产开发有限责任公司,吴颖
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院民 事 判 决 书（2015）沙民三初字第732号原告（反诉被告）：新疆金谷房地产开发有限责任公司。法定代表人：单勇，董事长兼总经理。委托代理人：张晶，北京大成（乌鲁木齐）律师事务所律师。委托代理人：杨婷婷，北京大成（乌鲁木齐）律师事务所律师。被告（反诉原告）：吴颖。原告（反诉被告）新疆金谷房地产开发有限责任公司（以下简称金谷房产公司）与被告（反诉原告）吴颖商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年5月28日受理后，依法适用普通程序组成合议庭，于2015年7月30日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）金谷房产公司的委托代理人张晶、杨婷婷，被告（反诉原告）吴颖到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）金谷房产公司诉称，2014年8月21日，原告与被告吴颖签订《商品房现房买卖合同》一份，约定被告向原告购买住宅一套。后原告按约履行了合同义务，向被告交付了房屋，但被告却未按约支付房款，至今尚欠原告房款1300000元，该款经原告多次催要，被告仍未支付，其行为已构成违约。为维护原告合法权益，特诉至法院，请求判令被告吴颖支付所欠房款1300000元，支付违约金595080元（2850000元×3‰×232天（2014年10月1日至2015年5月20日）×30%］，并由被告承担本案诉讼费用。被告（反诉原告）吴颖答辩并反诉称，原告与我签订《商品房买卖合同》属实，但双方买卖的房屋为别墅，在合同履行中，我方得知原告所出卖的房产只是一般的砖混结构住宅，并非别墅，因此原告在签订合同过程中存在欺诈行为，我方所购房屋不应按合同约定价格计算房款，而应按该小区普通住宅价格6000元每平方米计算，现我已支付房款1550000元，按此计算我已超付原告房款，故我不存在违约行为，原告要求我支付剩余房款的诉讼请求不能成立，应驳回原告的诉讼请求。因原告在出卖房屋过程中存在欺诈，我方有权要求变更双方之间签订的《商品房买卖合同》，并要求赔偿损失，故提出反诉，请求：1、判令变更双方所签《商品房买卖合同》的第四条第一款为商品房单价每平方米6000元、房款总金额1432320元；2、判令反诉被告金谷房产公司退还多收取的房款100000元；3、判令反诉被告金谷房产公司赔偿经济损失69991.97元（契税及维修基金损失）；4、判令反诉被告金谷房产公司交付所购房屋的房产证；5、判令反诉被告金谷房产公司协助反诉原告办理所购房屋土地使用权证；6、由反诉被告金谷房产公司承担本案反诉费用。原告（反诉被告）金谷房产公司针对反诉答辩称，我公司与反诉原告吴颖签订的《商品房买卖合同》合法有效，反诉原告吴颖是在实际查看完房屋后才与我公司签订的买卖合同，其对房屋的状况应完全知晓，我公司出卖给吴颖的别墅也系住宅，故我公司在签订合同过程中不存在欺诈行为，反诉原告要求变更合同、退还房款及赔偿损失的请求无事实及法律依据。反诉原告吴颖所购买房屋的房产证已办理完毕，但我公司没有向其交付房产证的义务，在其未付清房款前，我公司亦有权行使先履行抗辩权，拒绝协助其办理所购房屋土地使用权证。综上，反诉原告吴颖的反诉请求均不能成立，应予驳回。经审理查明，2014年6月，被告吴颖与原告金谷房产公司协商购买原告金谷房产公司位于乌鲁木齐市仓房沟路蟠龙山庄小区的房屋。经协商后，被告吴颖于同年6月11日向原告金谷房产公司支付购房定金45000元，原告金谷房产公司向被告吴颖出具的收据上注明所购房屋是“蟠龙山庄一期别墅20-7号”。2014年8月21日，原告金谷房产公司（出卖人）与被告吴颖（买受人）签订《商品房现房买卖合同》一份，约定被告吴颖购买原告金谷房产公司位于乌鲁木齐市沙依巴克区仓房沟中路805号蟠龙山庄一期20栋7号1-4层住宅，砖混结构，建筑面积238.72平方米，单价每平方米11938元，总金额2849839.36元，由被告吴颖分期支付，于2014年8月21日支付房款850000元，剩余房款1999839.36元于2014年9月30日前付清；逾期付款在90日内的，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.5的违约金，合同继续履行，逾期付款超过90日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的3%向出卖人支付违约金，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.5的违约金；出卖人应在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案等等。该合同附件的补充协议约定，买受人采用分期付款方式购买合同项下房屋的，自本合同签订之日起应按合同约定的时间付清剩余房款，如逾期未能将合同约定剩余房款交付给出卖人，买受人应当向出卖人按日支付合同总价款3‰的违约金，买受人不得退房，合同继续履行。同日，原告金谷房产公司（甲方）与被告吴颖（乙方）又签订《蟠龙山庄别墅地下室使用协议》一份，约定乙方已购买甲方开发的蟠龙山庄小区20号楼7号别墅作为住宅使用，现经双方协商一致，乙方将使用蟠龙山庄小区20号楼7号地下室，面积66.29平方米，使用权期限为五十年，自2008年10月17日起至2058年5月14日止，由于该地下室属于无产权登记面积，因此双方约定该地下室实际建筑面积以测绘报告面积为准等等。同日，原、被告双方协商确定房屋总价为2850000元，被告吴颖向原告金谷房产公司支付了房款805160.64元。2014年8月28日，被告吴颖入住了所购买房屋。2014年10月16日，被告吴颖向原告金谷房产公司支付房款200000元。2014年11月27日，被告吴颖向原告金谷房产公司支付房款500000元。上述被告吴颖共计向原告金谷房产公司支付房款1550160.64元（含定金45000元）。另查明，2014年8月27日，被告吴颖交纳了所购房屋契税85495.18元、物业专项维修资金56996.79元。2014年9月16日，原告金谷房产公司办理了被告吴颖所购房屋的所有权证，但该所有权证原件仍在原告金谷房产公司存放。后被告吴颖得知其所购房屋所有权证中房屋登记用途为住宅，未登记为别墅，遂以原告金谷房产公司在销售房屋过程中存在欺诈为由，拒绝支付剩余房款。本案审理中，被告吴颖以原告金谷房产公司存在欺诈为由主张变更双方所签订《商品房买卖合同》中约定的房屋价格，并申请对所购房屋市场价格进行鉴定评估。被告吴颖当庭认可其在购买房屋时到房屋现场进行了查看。上述事实，有商品房现房买卖合同、收款收据、蟠龙山庄别墅地下室使用协议、准予入住通知单、税收缴款书、物业专项维修资金缴存凭证、房屋所有权证、当事人陈述及庭审笔录等证据在卷为证。本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。关于原告金谷房产公司在签订合同过程中是否存在欺诈的问题，因双方签订的《商品房买卖合同》系现房买卖合同，在合同签订时被告吴颖已现场查看了房屋实际情况，对房屋的结构、户型等均应知晓，双方虽对所买卖房屋均按“别墅”称呼，但双方买卖合同中约定被告吴颖所购买房屋为住宅，未特别注明是“别墅”，同时双方对房屋所有权证的办理也无特别约定办理为“别墅”，故现被告吴颖仅以其所购买房屋登记为住宅而非别墅为由主张原告金谷房产公司存在欺诈行为的意见不能成立。根据双方约定，被告吴颖应付房款2850000元，扣除被告吴颖已支付的1550160.64元，其尚欠原告金谷房产公司房款1299839.36元并应予支付，其未按约支付，应承担相应的违约责任，但双方所签订商品房买卖合同中对逾期付款违约金的约定存在不一致，原告金谷房产公司主张按总房款每日3‰的违约金计算，过分高于其损失，原告按该约定违约金的30%调整计算无依据，对此本院酌情按双方合同约定的“按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.5的违约金”计算，被告吴颖应向原告金谷房产公司支付违约金15078.14元（1299839.36元×日万分之0.5×232天（2014年10月1日至2015年5月20日）］。对原告金谷房产公司主张的房款及违约金数额合理部分，本院予以支持。因被告吴颖主张原告金谷房产公司在签订合同出卖房屋过程中存在欺诈行为的主张不能成立，被告吴颖应当按照合同约定价格支付房款，其申请对所购房屋市场价格进行鉴定的申请，本院不予准许。基于此，其反诉要求变更合同、退还房款及赔偿损失的反诉请求亦不能成立，本院不予支持。原告金谷房产公司已将被告吴颖所购买房屋所有权证办理完毕，且原告金谷房产公司认可该所有权证尚在其公司存放，故原告金谷房产公司应将办理完毕的房屋所有权证交付给被告吴颖。依据商品房买卖合同约定，原告金谷房产公司负有协助被告吴颖办理所购房屋权属证书即土地使用权证的义务，故对被告吴颖反诉要求原告金谷房产公司交付房屋所有权证并协助办理土地使用权证的请求，本院予以支持。原告金谷房产公司以被告吴颖未付清房款，其有权行使先履行抗辩权为由拒绝履行办证义务的辩解意见不能成立，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）吴颖给付原告（反诉被告）新疆金谷房地产开发有限责任公司房款1299839.36元；二、被告（反诉原告）吴颖给付原告（反诉被告）新疆金谷房地产开发有限责任公司违约金15078.14元（1299839.36元×日万分之0.5×232天（2014年10月1日至2015年5月20日）］；三、原告（反诉被告）新疆金谷房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内向被告（反诉原告）吴颖交付乌鲁木齐市沙依巴克区仓房沟中路805号蟠龙山庄一期20栋7号房屋的房屋所有权证；四、原告（反诉被告）新疆金谷房地产开发有限责任公司于本判决生效后三十日内协助被告（反诉原告）吴颖办理乌鲁木齐市沙依巴克区仓房沟中路805号蟠龙山庄一期20栋7号房屋的土地使用权证；五、驳回被告（反诉原告）吴颖要求变更《商品房现房买卖合同》第四条第一款为商品房单价6000元／平方米及总金额为1432320元的反诉请求；六、驳回被告（反诉原告）吴颖要求原告（反诉被告）新疆金谷房地产开发有限责任公司退还房款100000元的反诉请求；七、驳回被告（反诉原告）吴颖要求原告（反诉被告）新疆金谷房地产开发有限责任公司赔偿损失69991.97元的反诉请求。上述被告（反诉原告）吴颖应付原告（反诉被告）新疆金谷房地产开发有限责任公司款项合计1314917.50元，由被告（反诉原告）吴颖于本判决生效之日起十日内给付，如逾期未付，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉诉讼标的1895080元，实际给付标的1314917.50元，占诉讼标的的69%。本案本诉受理费21855.72元（原告金谷房产公司已预交），由被告吴颖负担69%，即15080.45元；由原告金谷房产公司负担31%，即6775.27元。本案反诉受理费1849.92元（反诉原告吴颖已预交），由反诉被告金谷房产公司负担100元，由反诉原告吴颖负担1749.92元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本和预交二审案件受理费，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院（上诉期限届满后七日内，未预交二审案件受理费的，按自动撤回上诉处理）。审 判 长 武惠军人民陪审员 熊才保人民陪审员 刘 涛二〇一五年十一月二十七日书 记 员 何晶晶