（2015）怀鹤民一初字第626号
裁判日期: 2015-11-24
公开日期: 2016-03-03
案件名称
原告李莹、郑志福与被告怀化英泰建设投资有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
怀化市鹤城区人民法院
所属地区
怀化市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李莹,郑志福,怀化英泰建设投资有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百一十四条第一款，第一百零七条
全文
湖南省怀化市鹤城区人民法院民 事 判 决 书（2015）怀鹤民一初字第626号原告李莹，女，1983年7月31日出生，汉族。原告郑志福，男，1979年10月15日出生，汉族。被告怀化英泰建设投资有限公司，住所地怀化市鹤城区。法定代表人谢永健，系公司董事长。委托代理人丁健（特别授权），湖南五溪律师事务所律师。原告李莹、郑志福与被告怀化英泰建设投资有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年7月7日受理后，依法组成由审判员陈发林担任审判长，人民陪审员陈方长、舒友德参加的合议庭，代理书记员曾群担任记录，于2015年8月25日公开开庭进行了审理。原告李莹和郑志福、被告怀化英泰建设投资有限公司的委托代理人丁健均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李莹、郑志福诉称：原、被告双方于2010年7月1日签订了《商品房买卖合同》按合同约定原告已交给了被告78320元房款，其余已全部办理了按揭贷款手续。按合同约定，被告应当于2011年12月31日之前将房屋交付给原告使用。然而至今被告仍然未将该房屋交付给原告，也未给原告办理土地使用权证及房屋所有权证，已构成严重违约。被告应依法按约定将英泰国际2号塔楼13单元2号房交付给原告，并按约定将该房的土地使用权证及房屋所有权证办好交付给原告。依据合同第九条之规定，按照合同的约定：逾期超过90日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按原告累计已付款1%向原告支付违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付房价款万分之二（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。被告应按合同约定向原告支付逾期交房的违约金（从逾期交房之日起计算至交付该房屋之日止，每天按房款的万分之二计算）。因被告严重违约，原告曾多次与其交涉，均未获得解决。为了维护原告的合法权益，原告现诉至人民法院，请求判令：1、被告按合同约定向原告支付逾期交付房产的违约金（按合同约定从逾期交房之日起计算至交付该房屋之日止，每天按房款的万分之二计算），至今估计35000元；3、被告承担本案案件受理费。被告怀化英泰建设投资有限公司辩称，1、被告逾期交房是事实；2、逾期交房的违约责任应按照双方合同来履行，逾期违约金应按照实际交款时间来计算，且约定违约金过高。经审理查明，2010年7月1日，原告李莹、郑志福与被告怀化英泰建设投资有限公司签订NO：1001736号合同，约定：原告购买被告开发的怀化市鹤洲路与迎丰路交汇处地块（土地使用权出让合同号为怀国用（2008）第出371号，建设工程规划许可证号工规字第20080926号）上的商品房，房号为第2号塔楼【幢】【座】13【层】2号的商品房一套，建筑面积44平方米，价格每平方米3530元，总金额155320元，付款方式为签订合同时，原告付房款47320元，向银行按揭（公积金）贷款108000元整；被告应于2011年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将合同约定的商品房交付原告使用，交付时该商品房必须经竣工验收合格。如果遇到下列特殊原因，被告可以据实予以延期交房：1、遭遇不可抗力的自然灾害，且被告在灾害发生之日起30日内告知原告的，2、被告在施工过程中遇到异常重大的技术问题不能及时解决，且被告在发生之日起30日内告知原告的；3、因规划与设计引起重大变更，且被告在发生之日起30日内告知原告的；逾期交房的违约责任为：1、逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付价款万分之一的违约金，合同继续履行；2、逾期超过90日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金；商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，被告不出示证明文件或出示证明文件不齐全，原告有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由被告承担。被告应当在商品房交付使用后30日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书，双方按以下方式处理：原告不退房，被告按已付房款的0.3%向原告支付违约金；被告在交付后两年内办好房、地产权证，如遇原告原因或政府原因顺延；合同还就其他事项进行了约定。合同签订同日，原告方分别向被告付房款27320元，付定金20000元，2012年9月27日，原告方向被告付房款31000元。2013年5月20日，原告方在中国工商银行以个人商用房贷款向被告支付房款77000元，被告于2013年5月20日开出该款收据。上述付款合计为155320元，原告已付清全部房款。2013年4月11日，怀化市房地产管理局向两原告发放怀房预鹤城字第413003526号预购商品房预告登记证，预告登记义务人为被告，房屋坐落于怀化市鹤城区迎丰西路，登记室号13-51号，户室面积44.54平方米。经法庭询问：双方对怀房预鹤城字第413003526号商品房预登记证所载明的室号13-51房与1001736号合同所列的第2号塔楼【幢】【座】13【层】2号房为同一套房无异议，至开庭日，原告未收到该房。上述事实，经本院公开开庭审理，当事人当庭举证、质证及辩论，本院确认，有下列证据证明：1、李莹、郑志福的身份证复印件、企业注册登记资料及组织机构代码证，证明原、被告的身份及企业基本登记信息。2、商品房买卖合同复印件一份，证明原告在被告处购买房产及具体约定；3、收款收据复印件一组，证明原告房款已付清；4、个人购房借款担保合同复印件、借记卡账户历史明细清单复印件一组，证明原告贷款支付房款及偿还贷款的具体情况；5、怀房预鹤城字第413003526号商品房预登记证，证明原告向被告买的房屋已进行权利预登记。6、庭审记录二份，证明本案其他事实。本院认为，首先，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，合法有效。合同达成后，原告已按约支付合同价款。合同约定的交房期限为2011年12月31日，但被告至今未向原告交房，且无证据证明原告购买的房屋经验收合格，无证据证明被告有延迟交房的正当理由，故本院认定被告违约。其次，合同约定：逾期交房超过90日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金。被告主张约定违约金过高，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”根据本案具体情况及司法实践，本院酌定：调整被告每日应向原告支付的违约金为已交付房价款的万分之一，同时依据合同约定，被告支付违约金的起算时间应当以被告收到购房款、按揭贷款的时间为准。据此，本院对被告应付违约金的数额核定如下：截止起诉日，被告应付原告违约金为：1、6071元（47320×0.0001×1283，从约定交房日之次日2012年1月1日起至本案起诉日2015年7月7日）；2、3140元（31000×0.0001×1013，从付款日2012年9月27日至本案起诉日2015年7月7日）；3、5991元（77000×0.0001×778，从付款日2013年5月20日至本案起诉日2015年7月7日）；1-3项合计为15202元。从2015年7月8日起，被告应付原告违约金为：以原告购房款155320元按每日万分之一从2015年7月8日起计算至被告交付给原告已验收合格的怀房预鹤城字第413003526号商品房预登记证项下房屋之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、被告怀化英泰建设投资有限公司支付原告郑志福、李莹截止2015年7月7日前怀房预鹤城字第413003526号商品房预登记证项下房屋的逾期交房违约金15202元，限本判决生效后10日内付清；二、被告怀化英泰建设投资有限公司支付原告郑志福、李莹2015年7月8日后的逾期交房违约金（违约金以原告郑志福、李莹已付购房款155320元按每日万分之一计算至交付怀房预鹤城字第413003526号商品房预登记证项下房屋之日止。），该款限交房日支付。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费675元，由被告怀化英泰建设投资有限公司负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。审 判 长 陈发林人民陪审员 陈方长人民陪审员 舒友德二〇一五年十一月二十四日代理书记员 曾 群附法条：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 更多数据：