（2015）杭余余民初字第1278号
裁判日期: 2015-11-22
公开日期: 2016-02-24
案件名称
杭州龙福物业管理有限公司与王吉荣物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
杭州市余杭区人民法院
所属地区
杭州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
杭州龙福物业管理有限公司,王吉荣
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
浙江省杭州市余杭区人民法院民 事 判 决 书（2015）杭余余民初字第1278号原告：杭州龙福物业管理有限公司，住所地：杭州市西湖区翠苑二区4-1幢。法定代表人：陈卫星，系总经理。委托代理人：李瑞德、杨海凤，系公司员工。被告：王吉荣。原告杭州龙福物业管理有限公司（下称原告）与被告王吉荣（下称被告）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员谈建明独任审判。本案于2015年10月27日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人杨海凤、被告王吉荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告与杭州大禹房地产开发有限公司分别于2006年11月20日、2009年3月6日签订了《大禹·御景城前期物业服务合同》，约定由原告向大禹·御景城小区提供前期物业管理服务，高层住宅物业服务管理费为0.7元／月／平方米，业主于每年的3月1日前交纳当年的物业管理服务费，合同期限至业主委员会成立时止。交房时，原、被告双方亦签订《前期物业管理服务协议业主临时公约》，约定业主未按时交纳有关费用，原告有权向被告收取日1‰滞纳金。被告作为御景城2幢1单元503室的业主，房屋面积95.77平方米，物业管理服务费价格为每月0.7元／平方米，能耗费价格为每月0.4元／平方米。按照合同的约定，被告应当向原告交纳2011年12月1日至2014年2月28日期间的物业管理费1810.05元，2010年12月1日至2014年2月28日的能耗费1494.01元。合同期间，原告一直积极履行相关权利义务，依约对被告所在的小区实施规范的物业管理。但被告却拒不履行自己的缴费义务，按日滞纳金1‰计算（2014年3月1日至2015年7月31日止；自2015年8月1日起的滞纳金实际计算至法院判决确定履行之日止）的滞纳金共计1711.50元。原告曾多次以多种形式向被告催缴费用，但被告均拒不交纳。为维护自身合法权益，根据《前期物业服务合同》、《业主临时公约》的约定和相关法律规定，请求判令：1、被告支付物业服务管理费1810.05元、能耗费1494.01元。2、被告支付上述费用产生的逾期滞纳金1711.50元（暂计至2015年7月31日，实际计算至法院判决确定履行之日止）。本案诉讼费由被告承担。为证明以上事实，原告向本院提供如下证据：1、《大禹御景城前期物业服务合同》一份，《前期物业管理服务协议业主临时公约》一份，《大禹御景城前期物业服务合同》一份，证明原告曾是大禹御景城小区的物业服务公司，依约对该小区提供物业服务，有权向被告收取物业费、逾期滞纳金等费用。2、《关于大禹御景城小区前期物业管理服务收费标准的批复》一份，证明合同中约定的收费标准符合物价局规定的事实。3、物业服务催缴通知书一份，4、物业服务费催缴通知书一份，物业服务费催缴通知书照片一份（系打印件）、5、二标段业主资料一份及物业服务费催缴通知书照片一份（系打印件），6、律师函一份，邮政挂号信交寄清单一份及邮政给据跟踪信息一份，证明原告曾以多种形式向被告主张物业服务管理费，被告至今拒不缴纳费用的事实。7、《大禹御景城物业移交协议》一份，证明原告对大禹御景城物业服务期限。8、大禹御景城能耗费结算表、公告照片及发票各一份，证明原告按照合同约定按实结算能耗费的事实。9、《意见征求表》一份，10、物业管理行为情况表一份，证明原告的物业服务质量符合标准的事实。11、《关于御景城外墙脱落、消防、监控等多处需维修的报告函》一份，证明原告在物业服务期间向余杭区建设局反映御景城房屋质量问题。被告答辩如下：被告是2008年初交房时拿到御景城2幢1单元503室房屋钥匙进驻，当时被告推荐了一位客户，开发商给被告免交了2008年至2010年的物业服务费。被告已付清自2010年1月1至2010年12月的物业费。2011年1月至12月的物业管理费也已支付，就能耗费没有支付。关于小区物业管理服务存在的问题：一、2012年3月被告全家入住，但在2012年4月，被告当时购买的汽车停在小区，车前身被硬物划伤，被告向派出所报警，但物业公无法提供监控资料，发现小区的监控是空白的，给小区的业主生活环境安全造成隐患。二、小区坑洼路面、绿化没有整改，雨天积水严重，路灯破损不亮，造成晚上回家需要摸索前行，对有小孩的家庭极不安全。三、物业公司2014年2月28日离场时，未任何公示，也没有告诉业主。四、当时原告进场时，说好小区物业费、能耗费分户处理。开始没有办法分户，物业公司解释说按每平米0.4元收取，但之后一直也没有分户收取操作，还是按照每平米0.4元收取。四、小区有经营性用房收入，这笔费用应当用于维修基金。但原告没有公示账目，不清楚该款去向。综上，不同意原告的诉讼请求。为证明其辩称事由，被告向本院提交如下证据：照片一组（共四份），证明2012年台风来时小区房屋屋顶、屋面受损情况及消防通道被堵的事实。当事人提供的证据，经庭审质证，本院作如下认证：（一）被告对原告提供证据的质证意见：对证据1的前期物业服务合同真实性无法确认，业主临时公约没有异议。对证据2没有异议。对证据3有异议，没有收到。对证据4的真实性有异议，照片也看不清楚。对证据5，没有收到，不知道张贴的位置。对证据6的律师函没有收到，只是从2013年始到2015年每年接到电话要求交纳物业费。对证据7的真实性无法确认。对证据8，不予认可，不能以这份明细表确认交纳的费用。对证据9，不能证明其待证事实。对证据10，不予认可。对证据11，原告递交的函，但事后有无落实不清楚，不能以提交报告就视为履行了职责。本院审查认为，上述证据1-2真实合法，确认其证明效力；对其余证据，结合庭审陈述认定相关事实。（二）、原告对被告提供证据的质证意见：该批照片拍摄时间不明，不清楚具体时间段。照片中显示屋顶墙面损坏，路灯照明设施缺损，是开发商杭州大禹房地产开发有限公司的原因，为此，原告几次向开发商大禹房产发函说明，但其没有给原告维修基金解决这些存在的问题。本院对上述证据作综合认定。根据以上证据及当事人庭审陈述，本院认定如下事实：原告系大禹-御景城小区开发商杭州大禹房地产开发有限公司选聘的前期物业管理服务单位，双方分别于2006年11月20日和2009年3月6日二次签订了《大禹-御景城前期物业服务合同》，约定由原告对大禹-御景城小区提供前期物业管理服务，高层住宅物业服务管理费为0.7元／月／平方米，业主于每年的3月1日前交纳当年的物业管理服务费，服务期限至业主委员会成立时止。被告系大禹-御景城小区2幢1单元503室（面积95.77平方米）业主。原、被告双方在2008年2月签订了《前期物业管理服务协议业主临时公约》，约定未按时交纳有关费用，原告有权向被告收取日1‰滞纳金。2011年12月1日起，被告一直未支付大禹御景城小区2幢1单元503室房屋物业管理费。为此，原告曾向被告催收无着。2014年2月28日，原告对大禹-御景城小区的前期物业服务合同终止履行。此前，原告于2014年2月在欠缴的物业门口张贴催缴通知书，并在小区公告栏中张贴欠缴业主及费用清单，要求欠缴业主限期交纳物业服务费。后原告又于2015年3月向被告发出律师函催收物业服务费。本院认为，原告与开发商杭州大禹房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》以及原、被告签订的《前期物业管理服务协议业主临时公约》合法有效，均具有约束力。原告作为物业服务企业应按照诚实信用的原则，严格按照合同的约定履行自己的物业管理，并细心接受业主的意见和建议；同时，作为接受物业管理服务的业主，也应当积极履行按时交费义务，业主并不能以未享受或者无需接受相关物业服务为由拒绝交费。即使因原告服务质量瑕疵造成被告等业主民事权利遭受侵害的，业主也可另行主张解决。本案中被告认为小区的物业管理存在严重的服务管理问题，这并不构成不支付物业管理费的理由。被告未按约定的时间向原告交纳物业管理服务费，已构成违约，故对原告要求被告支付物业管理费的诉请，本院予以支持。考虑到原告在物业管理中存在的不足、不够完善，故对原告要求被告支付逾期付款滞纳金的诉请，本院不予支持。对原告主张的能耗费，因其提供的相关证据尚未能证明结欠的具体金额，故本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告王吉荣支付原告杭州龙福物业管理有限公司物业管理服务费1810.05元，于本判决生效之日起十日内付清。二、驳回原告杭州龙福物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，减半收取25元，由原告杭州龙福物业管理有限公司负担20元，被告王吉荣负担5元，于本判决生效之日起十日内交纳本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本共二份，上诉于杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费50元，对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交（开户银行：工商银行湖滨分理处，帐号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。在上诉期满次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。审判员 谈建明二〇一五年十一月二十二日书记员 郑 超 微信公众号“”