（2015）金义民初字第1468号
裁判日期: 2015-11-16
公开日期: 2016-03-04
案件名称
林淑微与浙江省义乌市中盛房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
义乌市人民法院
所属地区
义乌市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
林淑微,浙江省义乌市中盛房地产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第九十六条第一款，第九十七条，第一百零七条，第一百一十三条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第五条
全文
浙江省义乌市人民法院民 事 判 决 书（2015）金义民初字第1468号原告：林淑微，经商。委托代理人：周英萍，浙江红太阳律师事务所律师。委托代理人：赵芳，浙江红太阳律师事务所实习律师。被告：浙江省义乌市中盛房地产开发有限公司，住所地：浙江省义乌市江东街道梅湖新村19幢6号。法定代表人：周中大，董事长。委托代理人：罗渭，浙江绣湖律师事务所律师。委托代理人：李玉亮，浙江绣湖律师事务所实习律师。原告林淑微为与被告浙江省义乌市中盛房地产开发有限公司（以下简称中盛公司）商品房预售合同纠纷一案，于2015年5月29日向本院起诉。同日本院受理后，依法适用简易程序由审判员楼宇栋独任审判，于2015年8月4日公开开庭进行了审理。原告林淑微及其委托代理人周英萍、赵芳，被告中盛公司的委托代理人罗渭到庭参加了诉讼。因案情复杂，本案于2015年8月27日转为普通程序并组成合议庭，于2015年10月22日再次公开开庭进行了审理。原告林淑微及其委托代理人周英萍，被告中盛公司的委托代理人罗渭到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告林淑微起诉称：2011年3月被告对外宣传其开发的“中厦国际”楼盘并开始预售；3月15日，原告向被告预约房屋一套，并支付了预约款184万元，被告向原告出具收据一份。2014年8月12日，原、被告签订合同编号为2014预913441的《浙江省商品房买卖合同》一份，合同约定原告向被告购买其开发的义乌市稠城街道兴中大厦A座1002室房屋一套，合同总价款为2155728元，建筑面积为91.84平方米，套内建筑面积为74.92平方米，被告应于2015年2月12日前将符合合同各项条件的商品房交付给原告使用，合同还约定了其他的权利义务。原告除了2011年3月15日交纳的预约款184万元外，又通过银行按揭贷款85万元用于支付购房款。原告实际为该套房屋支付的购房款为269万元，而双方签订的合同载明总房款为2155728元。经原告多次要求，被告既不同意退回多余的购房款，也不愿开具实际支付购房款的正式发票。2015年2月12日，是原被告双方合同约定的交房期限，而被告违反合同约定，未能如期交付房屋。为此，原告多次催促被告交房，被告要么回避，要么退回原告的催促函，至今仍未履行交付房屋的义务。为此，原告于2015年5月25日向被告发出解除合同通知书，要求解除合同退回购房款。但至今未果。原告认为，被告没有按照合同约定的时间交付符合合同条件的房屋，其行为已构成违约。经原告催促后，被告至今仍未交付房屋，原告购买该房屋的合同目的已无法实现。现诉请：1、解除原、被告于2014年8月12日签订的合同编号为2014预913441号的《浙江省商品房买卖合同》；2、判令被告退回原告购房款269万元并赔偿利息损失17000元（按中国人民银行同期贷款利率计付至实际履行日止，其中184万元从2011年3月15日起计付，85万元从2014年8月12日起计付，暂算一个月），共计2707000元。第一次庭审时，原告补充陈述：关于第二项诉讼请求所涉的按揭贷款数额，原告现主张以原告实际归还的数额为准，到2015年7月22日止已归还贷款本金155834元，利息为4844.28元，并变更诉讼请求为：判令被告退回原告购房款1995833.4元（包括所支付的预约款184万元及已归还的贷款本金155833.4元）并赔偿利息损失59482.28元（其中184万元从2011年3月15日起按中国人民银行同期贷款利率计付至实际履行日止，另外再加上已归还的按揭贷款利息48442.28元），暂算至目前共计2055315.68元。后，原告将已归还的贷款本金明确为155833.37元。第二次庭审时，原告补充陈述：关于第二项诉请，因为原告在2015年8月22日归还17984.57元（本金14166.67元＋利息3817.9元）、9月22日归还17906.66元（本金14166.67元＋利息3739.99元）、10月22日归还17828.75元（本金14166.67元＋利息3662.08元），该三个月总计本金42500.01元，利息11219.97元。因为原告归还了该本息，因此增加诉讼请求，合计要求被告返还的本金金额为2038333.38元，利息部分包括184万元的利息加上已归还的按揭贷款的利息59662.25元，其中184万元的利息按原来确定的计算方法。被告中盛公司第一次庭审时答辩称：原告今天变更诉请是减少了被告的义务，为此我方不要求新的答辩期。对原告的起诉状事实与理由部分的第1、2、3段内容没有意见，但对第三段话最后一句话有意见，之后的内容也有意见。原被告之间不存在多付的购房款。原告称被告不愿意开具真实的发票，而被告是愿意开的，有时是发票用光了要去换也是有的。2015年2月12日是约定的交房期限属实的，但房子现在也已具备交付条件，法律上交付确实有点瑕疵，验收以后书面报告还没下来，我方也在催办。本案的合同已经经过预售登记，轻易解除合同势必引起许多麻烦，第一要撤销预售登记行为，第二银行的按揭款由谁归还或偿还多少。原告预定的房子被告没有销售给他人也没有抵押给他人，除了验收文件之外今天下午就可以交付。如果法院判决解除合同，原告主张被告要赔偿的利息损失理由不能成立，按照合同第七页第十条约定被告无需承担利息损失。被告认为原告要求解除合同条件没有成就，被告有履行交房的义务。综上，请求法院判决驳回原告的诉请。第二次庭审时，被告补充答辩称：我方认可第一次庭审的内容。现原告主张增加了的2015年8月、9月、10月三个月相应的按揭贷款，被告不得而知，但真实性由法院认定。被告方认定今天开庭的程序是合法的，没有任何意见。补充一点：原告要求解除合同的条件尚未成就，请求法院根据已查明的事实，判决驳回原告的诉讼请求。原告林淑微为了证明其诉讼主张，向本院提供证据如下：证据1、商品房买卖合同原件1份，证明原被告之间商品房买卖合同关系及权利义务的约定。证据2、收据联复印件1份、个人结算业务申请书2份、农行清单1份，证明2011年3月15日原告交付了184万元预约款。证据3、EMS快递面单及邮件查询各2份、邮件1份、催告函1份，证明原告向被告催告要求交付房屋。说明：邮件被告拒收，邮件含有催告函一份。证据4、顺丰速运面单3份4页、运单查询记录2份，证明原告向被告催告要求交付房屋。说明一点，有一份面单尾号为839的快递是快递员亲自送到被告涉案楼盘所在地的办公室。证据5、EMS面单1份、邮件查询记录1份、解除合同通知书1份，证明因被告违约原告向被告发送解除合同通知。说明一点，这份通知是被告拒收的。证据6、短信发送记录打印件1份，证明原告通过短信形式向被告发送解除合同通知。短信在被告拒收邮件之后再发送至被告法定代表人周中大的手机上的。证据7、个人住房借款合同原件1份及银行交易明细1份，证明：1、原告对涉案房屋按揭贷款的金额为85万元；2、合同约定原告于每月的22日归还的借款本金为14166.67元；3、原告自2014年9月22日起至2015年7月22日共计11个月归还的本息共计204275.68元，其中本金为155833.4元，利息为48442.28元。证据8、欠条复印件1份，证明原被告在签订合同时约定：如果被告方卖给其他购房者房屋价款低于原告支付的购房款的差额达到50万-80万的，那么欠条作废。说明一点，欠条是原告出具给被告的，现在原件由被告所有，欠条中所写的10万元是原告除184万元预约款以及85万元按揭款外还需支付的购房款。证据9、原告方到被告涉案楼盘公司门口张贴催告函时的视频6份，证明原告于2015年4月3日以张贴的方式向被告发送催告函。证据10、银行查询单打印件一份，证明2015年8月22日、9月22日、10月22日原告归还本息的金额。被告质证认为：证据1、2，三性无异议。但是商品房买卖合同的第十条明确约定被告三种情况下承担的不同责任：一、逾期交房不超过90日的只要按日向买受人支付已付总房款万分之零点二的违约金，合同继续履行。二、逾期超过无日后买受人有权解除合同，买受人解除合同的（详见第一款第二项）。三、因合同第九条约定的特殊原因造成出卖人逾期交房的，出卖人不承担违约责任。证据3、4、5，真实性没有意见，但关联性和证明对象有意见。被告公司有专用的收发章，本案即使原告主张送达过尾号为839的快递也没有被告公司的收发章，收件人签名到底是谁不清楚。被告方没有收到过原告方的书面函件，也没有收到过原告以短信方式发送的解除合同通知。证据6，三性均有异议。手机号码138××××9888确实是被告法人代表使用的，但是我方没有收到过。证据7，三性无异议。证据8，真实性没有意见，关联性有意见，与本案无关。证据9，视频的真实性、合法性以及证明对象均有异议，被告方从来没有看到过张贴的解除合同的催告函。退一万步讲，也只能证明张贴的事实，不能证明被告看到过催告函。关于证据10，由于加盖了银行的印章，真实性没有异议。根据原、被告的举证、质证意见及证据审核认定的规则，本院对原告提供的上述证据认证如下：1、对商品房买卖合同、收据联、个人结算业务申请书的证明效力予以确认。2、对于EMS快递面单及邮件查询、邮件、催告函，顺丰速运面单、运单查询记录，EMS面单、邮件查询记录的真实性均予以确认。但顺丰快递面单上没有邮寄内容的记载，本院对顺丰速运面单、运单查询记录与本案的关联性不予确认。3、对于短信发送记录打印件，已经与原告手机留存内容核实一致，本院对其真实性予以确认。根据其内容显示，可以认定短信内容即解除合同书已发送至被告法定代表人周中大的手机（号码为138××××9888）中。4、对个人住房借款合同及银行交易明细的证明效力予以确认。5、对欠条复印件本身的真实性予以确认。6、对原告方到被告涉案楼盘公司门口张贴催告函时的视频的真实性予以确认，根据原告陈述，该视频反映的是邮件被拒收之后到被告涉案楼盘公司门口张贴催告函时所形成，本院认定张贴催告函的时间迟于催告函退回的时间。7、对于银行查询单打印件，被告对其真实性未提出异议，本院对其真实性予以确认。结合其中的内容，本院对其证明效力予以确认。被告中盛公司未向本院提供证据。根据本院已确认证明力的证据及当事人的庭审陈述，本院认定事实如下：2011年3月，原告林淑微向被告中盛公司预约购买“中厦国际”房屋，并交纳预约款184万元，被告于2011年3月15日开具收款收据一份。2014年8月12日，原、被告签订《浙江省商品房买卖合同》（合同编号为2014预9013441）一份，其中载明：建设项目名称暂定为兴中大厦（中厦国际广场），建设工程规划许可证号为建字第3307822201400051号，施工许可证号为施字第3307822201400701号，预售许可证号为义售许字（2014）第0003号；原告向被告所购房屋为义乌市稠城街道兴中大厦A座1002室，合同总价款为2155728元，建筑面积为91.84平方米，其中套内建筑面积为74.92平方米，被告应于2015年2月12日前将符合合同约定条件的商品房交付给原告使用；另合同第九条关于“交付期限及条件”中约定：“但如遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起15内告知买受人的。2、由于政府部门的依法行政行为所致的原因，或遇到相关的重大技术问题而导致开发建设期延长的，出卖人可据实延期交付房屋”；合同第十条关于“出卖人逾期交房的违约责任”约定：“除本合同第九条规定的特殊情况以外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过90日，自本合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.2的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过无日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起无天内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款的无%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之无（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。2、因第九条约定的特殊原因造成出卖人逾期交房的，出卖人不承担违约责任。”2014年8月22日，原、被告与中国建设银行股份有限公司义乌分行签订《个人住房（商业用房）借款合同》一份，约定原告由被告提供保证担保向中国建设银行股份有限公司义乌分行借款85万元，借款期限为60个月即2014年8月22日至2019年8月22日止，还款方法采用等额本金还款方法，在本合同签订时的贷款利率水平下，每1个月归还本金金额为人民币14166.67元，利息逐期结算还清，合同还约定以兴中大厦A座1002室房屋作为抵押。之后从2014年9月起原告于每月22日归还上述贷款本金14166.67元及利息，截至2015年10月22日，原告共归还贷款本金198333.38元，利息59662.25元。2015年3月28日，原告以邮政特快专递方式向被告邮寄发送《催告函》，收件人均为“义乌市中盛房地产开发有限公司”，并留有被告法定代表人周中大的手机号码138××××9888，收件地址分别为“义乌市江东街道梅湖新村19幢”、“义乌市兴中小区‘中厦国际’楼盘二楼”。《催告函》载明：“浙江省义乌市中盛房地产开发有限公司：2014年8月12日，本人与贵公司签订《浙江省商品房买卖合同》一份，合同编号为：2014预9013441。根据合同第九条约定，贵公司应于2015年2月12日前，将符合合同约定条件的商品房交付给本人。但时至今日，经本人多次向贵公司催告，贵公司至今仍未能将符合合同约定的商品房交付给本人，也给本人造成了重大经济损失，贵公司的行为已构成违约。为此，本人现特发函于贵公司，望贵公司尽快交付合同约定的房屋，否则本人将依法解除与贵公司签订的《浙江省商品房买卖合同》。”后，该邮件以“收件人不在指定地址”、“收件人名址有误”被退回。之后，原告曾到被告涉案楼盘公司门口张贴催告函。2015年5月25日，原告通过手机向被告法定代表人周中大使用的手机138××××9888发送《解除合同通知书》一份，其中载明：“本人于2014年8月12日与贵公司签订合同编号为2014预9013441的《浙江省商品房买卖合同》一份，合同约定贵公司应于2015年2月12日前将符合合同要求的房屋交付给本人，但贵司并未按时交付房屋。为此，本人多次向贵公司催告，但时至今日，贵公司依然未能交付房屋。本人认为，贵公司的行为已构成违约，因贵司未能按时交付房屋，本人购买该房屋的合同目的也已无法实现。为此，本人特通知贵公司，解除与贵公司签订的合同编号为2014预9013441的《浙江省商品房买卖合同》，退回购房款共计269万元并赔偿损失。”2015年5月25日，原告再次通过邮政特快专递向被告发送《解除合同通知书》一份，后，该邮件以“收件人不在指定地址”被退回。2015年5月29日，原告诉至本院。2015年7月7日被告收到原告的起诉状副本。庭审时，被告认可还没有拿到验收报告，也一直未通知原告收房。本院认为：商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。本案被告将尚在建设中的房屋预先出售给原告，双方为此签订的《浙江省商品房买卖合同》属于商品房预售合同。原、被告所签订的《浙江省商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，其内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。双方当事人均应全面履行自己的义务。原告在支付预约款184万元的基础上又按约办理了银行贷款85万元，履行了付款义务，被告也应依约在2015年2月12日前向原告交付符合合同约定的房屋，但被告一直未通知原告收房，也无证据证明存在合同第九条约定的可延期交房的情形，应认定被告存在无正当理由逾期未交付房屋的违约情形。虽经原告多次催告，被告仍未能交付房屋，原告依法有权解除合同。根据法律规定，合同自通知到达对方时解除，解除合同通知书最早到达被告的时间为原告通过手机发送至被告法定代表人周中大的时间2015年5月25日，该日为本案所涉合同解除之日。合同解除后，被告应返还原告以预约款方式支付的购房款184万元并承担原告已归还中国建设银行股份有限公司义乌分行的贷款本金198333.38元及利息59662.25元。根据法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。由于本案系被告违约，故原告要求被告赔偿预约款184万元的利息损失理由正当，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，判决如下：一、确认原告林淑微与被告浙江省义乌市中盛房地产开发有限公司在2014年8月12日所签订的《浙江省商品房买卖合同》（合同编号为2014预9013441）于2015年5月25日解除。二、被告浙江省义乌市中盛房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告林淑微预约款184万元并赔偿利息损失（从2011年3月15日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计付至实际履行之日止）。三、被告浙江省义乌市中盛房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告林淑微已归还的银行贷款本金198333.38元及利息59662.25元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23720元，由被告浙江省义乌市中盛房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。（在递交上诉状同时预交上诉费人民币23720元，至迟不得超过上诉期限届满后的7日内；户名：金华市中级人民法院诉讼费预收户；账号：19×××03，开户银行：中国农业银行金华市分行或直接交金华市中级人民法院收费室。逾期不缴纳，按自动放弃上诉处理。）审 判 长 楼宇栋人民陪审员 毛国新人民陪审员 楼晓晶二〇一五年十一月十六日书 记 员 何聪聪【附注】（2015）金义民初字第1468号民事判决书适用法律条文具体内容1、《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。2、《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。3、《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。4、《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。5、《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。6、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。 更多数据：