（2015）栖霞民初字第382号
裁判日期: 2015-11-16
公开日期: 2015-12-18
案件名称
原告曹春雷与被告徐国清房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
南京市栖霞区人民法院
所属地区
南京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
曹春雷,徐国清
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第二百一十二条，第八条第一款，第一百零七条，第二百一十三条，第二百三十五条
全文
南京市栖霞区人民法院民 事 判 决 书（2015）栖霞民初字第382号原告曹春雷，男，汉族，1974年12月5日出生。委托代理人袁江生，江苏金路律师事务所律师。委托代理人刘定越，江苏金路律师事务所律师。被告徐国清，男，汉族，1969年2月2日出生。委托代理人朱国存，南京市栖霞区益民法律服务所法律工作者。原告曹春雷与被告徐国清房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年9月28日立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员丁旦独任审判，于同年10月22日公开开庭进行了审理。原告曹春雷的委托代理人袁江生、刘定越，被告徐国清及其委托代理人朱国存到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曹春雷诉称，2013年9月14日，原告曹春雷将其325平方米的房屋及场地出租给被告徐国清作为办公用房。双方约定，租赁期限为一年，自2013年7月1日至2014年6月30日，租金为25000元／年，支付方式为签订合同之日一次性付清。被告在合同签订当日只支付了1.5万元租金，承诺其余款项第二日付清。此后原告多次向被告催讨剩余租金，被告一直拖延不付。2014年6月30日合同到期后，原告要求被告将屋内物品搬离，腾空并交还房屋。被告一直未出面处理此事。故原告具状起诉，请求：1.判令被告腾空并交还承租原告坐落于南京市栖霞区某某街道某街房屋；2.判令被告给付拖欠的租金1万元及相应的滞纳金864元；3.判令被告按208元／日的标准给付原告自2014年7月1日起至房屋交还之日的房屋使用费；4.判令被告承担全部诉讼费用。被告徐国清辩称，一、本案的租赁合同是虚设的，当时原告曹春雷无房源，故不具备房屋出租条件。二、原、被告双方签订的租赁合同于2013年9月14日签订并于当日支付租金，却把租期提前到2013年7月1日开始，这是欺诈行为。三、原、被告双方在租赁合同中约定，如果承租方（被告）逾期一个月交纳所欠租金余款，则出租方（原告）有权合同终止，故租赁合同早在2013年10月14日就应该终止。四、臧恒俊与原告的租赁合同并未履行，故原告仍是无权处理涉案房产。原告要求腾空房屋，被告的物品早已搬离该租赁房屋，且房屋内现有的东西并非被告所有。综上所述，原告的诉讼无事实依据，依据合同法及租赁合同条款相关规定，双方合同早已自然终止，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2003年2月11日，本院出具（2002）栖执字第368-371号民事裁定书，裁定将南京德龙建筑队所有的坐落于南京市栖霞区某街的部分房产（含本案所涉房产）以788900元抵偿给南京市花园农村信用合作社（后更名为：江苏紫金农村商业银行股份有限公司龙潭支行，以下简称龙潭支行）。2013年6月27日，龙潭支行与南京市栖霞区某某街道花园村村民委员会（以下简称花园村）签订资产转让协议，约定龙潭支行将上述抵债房产（东起栖霞区花园商务楼，西至老信用社楼，南临某街，北至江堤，建筑面积为1868.73平方米）以62万元转卖给花园村。同年6月28日，花园村与臧恒俊签订房屋转让买卖协议，约定花园村将上述房产中的部分房产（含本案所涉房产）以59万元的价格转让给臧恒俊。同年7月1日，臧恒俊与原告曹春雷口头约定将其购买的上述房产租赁给原告使用（后双方于同年11月1日补签书面租赁协议，约定租赁期限自2013年11月1日至2018年10月30日）。同日，原告将其租赁的房屋中的部分房屋即案涉房屋转租给被告。同年9月14日，原、被告补签一份书面房屋租赁合同，约定被告自愿承租原告有出租权的位于南京市栖霞区某某街道某街面积为325平方米的房屋加场地。租期自2013年7月1日至2014年6月30日，年租金2.5万元，在签订合同时一次性支付全年租金；同时约定承租人必须按时交纳租金，如逾期交纳租金，自逾期交纳租金之日起每日须承担应付租金万分之三的滞纳金。若逾期未依约缴纳房屋租金的，出租方有权终止合同。合同签订后，被告于2013年12月29日交纳租金1.5万元，由原告向被告出具收条一份，载明：今收到房屋租金壹万伍仟元整，还欠租金（房屋）壹万元整，定于2014年3月份付清。其后，被告未再交纳租金，双方亦未再续签租赁合同。现原告以被告仍占有使用租赁房屋为由，具状诉至本院，要求判如所请。在审理过程中，原告陈述被告在租赁房屋内摆放了三合板、跳板、模板、电动机等物品；租赁场地有破旧的搅拌机没有清理；租赁场地有搭建的钢棚没有拆除。被告陈述其于2013年10月以后就未再占用租赁场地，该租赁房屋和场地内的设备、物品均非其放置，亦非其所有，与其无关。上述事实，有双方当事人的当庭陈述，原告举证的南京市栖霞区人民法院（2002）栖执字第368-371号民事裁定书、资产转让协议、房屋转让买卖协议、房屋租赁协议、说明、房屋租赁合同、房屋照片及平面图，被告举证的收条等相关证据予以证实，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同受法律保护。《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百三十五条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。本案中，原告自臧恒俊处租赁房屋，臧恒俊并未禁止原告转租，故原告在租赁期限内有权转租。现原告与被告签订《房屋租赁协议》，系双方真实意思表示，不违反国家法律、行政法规禁止性规定，该合同合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。关于原告主张被告支付拖欠的租金及滞纳金问题。本院认为，原告将房屋出租并交付给被告使用后，被告应当按约支付房屋租金。原、被告双方合同约定年租金为2.5万元，被告仅支付1.5万元，并签字确认尚欠原告1万元，现原告主张被告支付该1万元欠付租金，本院予以支持。双方在租房协议中同时约定应在签订合同时一次性付清全年租金，如逾期交纳则自逾期之日起每日须承担应付租金万分之三的滞纳金，故根据房屋租赁协议被告应当在2013年9月14日交清房租，但原告于2013年12月29日向被告出具的收条中载明同意被告于2014年3月付清余款1万元，应当视为双方协议对房租的付款时间作出了变更，被告应当自2014年4月1日起就该1万元承担逾期付款责任。按照双方合同约定，截至2015年3月31日一年的滞纳金即为1095元，现原告共主张滞纳金864元，系对其权利的部分放弃，不损害被告的合法权益，本院予以支持。被告辩称其实际仅使用租赁房屋至2013年10月，不应当支付剩余租金，但被告未提交证据证明其在租赁期内已向原告返还房屋，且其于2013年12月还向原告交纳了租金并确认尚欠部分租金，故对其该辩称意见本院不予采信。关于原告主张被告腾空并交还租赁房屋及支付房屋使用费问题。本院认为，原、被告于2013年9月14日签订合同后，未协议解除租赁合同，到期也未续签租赁合同，原告亦无充分证据证明被告在租赁期满后继续占有使用租赁房屋，应当认为双方之间的租赁合同在合同期限届满后自然终止，亦不存在不定期租赁关系。合同自然终止后，原告即有权自行收回并使用租赁房屋，现原告陈述租赁房屋及场地内尚有被告遗留的物品，被告否认相关物品归其所有，亦否认其授权他人存放，故不足以认定被告仍占有该租赁房屋，原告要求被告腾空、交还房屋并支付房屋使用费，无事实依据，本院不予支持，原告可自行依法处置相关物品并使用房屋。综上，依照《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十三条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、被告徐国清于本判决生效后十日内给付原告曹春雷租金1万元、滞纳金864元；二、驳回原告曹春雷的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2474元，减半收取1237元，由原告曹春雷负担1202元，被告徐国清负担35元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费2474元。南京市中级人民法院开户行：农行南京鼓楼支行，账号：10×××76。代理审判员 丁 旦二〇一五年十一月十六日书 记 员 吴绮珩 来自：