（2015）平民初字第1094号
裁判日期: 2015-11-16
公开日期: 2016-01-26
案件名称
原告王兵诉被告信阳市华厦物业管理有限公司（以下简称华厦物业）物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
信阳市平桥区人民法院
所属地区
信阳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
王兵,信阳市华厦物业管理有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第七十二条第一款；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款
全文
河南省信阳市平桥区人民法院民 事 判 决 书（2015）平民初字第1094号原告王兵，男，汉族，1989年12月10日出生。委托代理人王姗姗，河南申威律师事务所律师。被告信阳市华厦物业管理有限公司。法定代表人田保红，该公司总经理。委托代理人段金凯，该公司法律顾问。委托代理人曹军亚，该公司副总经理。原告王兵诉被告信阳市华厦物业管理有限公司（以下简称华厦物业）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人王姗姗，被告委托代理人段金凯、曹军亚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告系康诗丹郡小区业主，被告自该小区建成后至2014年9月一直担任该小区的物业服务工作，此后被该小区业主委员会解聘。在被告任职期间，曾收取过原告装修保证金1000元尚未退还，并多收取物业费340元、公摊水电费60元、垃圾清运费340元，按规定被告在被解聘离职之时应该将此退还给原告，但是被告在撤离之时并未将此费用依法退给原告。康诗丹郡小区业主委员会代表小区内众多与原告相同遭遇的业主向被告主张返还，虽经多次协商沟通但被告均拒绝返还。现诉至法院，请求：1、判决被告返还装修保证金、物业费等共计1740元；2、本案因诉讼支出的费用由被告承担。被告辩称，1、装修保证金是业主在装修的时候交纳的，保证不破坏建筑主体结构，半年后验收合格的，退还保证金。部分业主的保证金入住到半年的可以退，未到半年，暂不退还。我公司承诺，事后应当退还的，将足额退还。2、未退还的根本原因是建忠物业和业主委员会造成的。2014年6月，业主委员会和建忠物业为了驱赶我公司，鼓动业主，暗箱操作。2014年9月，建忠物业和业主委员会采取拉横幅、贴标语等措施，强行将我公司的办公桌椅扔出，造成我公司无法办公，相关业务无法办理。业主委员会在小区内张贴标语，鼓动业主停交水电费。2014年9月将我公司驱赶出康诗丹郡小区。要求追加业主委员会为被告，查清案件。经审理查明，原告王兵系信阳市羊山新区新十六大街康诗丹郡小区业主，康诗丹郡小区建成后被告即在该小区提供物业服务，并由康诗丹郡业主委员会代表业主与被告华厦物业签订物业服务合同，合同约定聘用被告在该小区实行物业服务，合同同时就管理事项、收费标准、共用部位及公共设施收益分配、双方权利义务、物业管理服务质量等作了约定，其中还约定委托管理期限至2014年4月30日，公共部分水电费、公共楼道照明电费已含在综合服务费里面；其中关于装修及装修保证金方面约定：业主或物业使用人申请装修时，被告应当告知相关禁止行为和注意事项，并与其签订书面装修服务协议。除约定收取的装饰装修服务费外，被告可以根据业主的意愿收取适当的装修垃圾清运费和装修出入证、卡工本费，但不得收取与装修管理无关的费用。业主室内装修完毕时，被告验收未发现造成共用部位、公用设施设备损坏在业主入住使用三个月后无息退还，如有损坏，恢复原状；附则还约定，合同期满后被告全部完成合同约定并管理成绩优秀，大多数业主和物业使用人反映良好，可以续签合同，双方如续签合同，应当在本合同期满前30日向对方提出书面意见。管理服务费标准的调整，由双方参照信阳市物业管理相关文件规定进行协商，合理定价。被告在为该小区提供物业服务期间收取原告2014年3月26日至2015年3月26日物业管理综合服务费680元、装修保证金1000元、装修垃圾清运费340元、预交一季度公摊水电费60元。双方的物业管理合同约定的委托管理期限届满后，双方未再续签合同，被告实际服务管理至2014年9月终止。双方就所收各项费用是否应当退还及退还金额问题未协商一致。本院认为：业主委员会是业主大会的执行机构，代表业主与选聘的物业管理企业签订物业服务合同。因此康诗丹郡业主委员会与被告华厦物业签订的物业服务合同合法有效，应当受到法律的保护。双方均应当依约全面履行。原告作为业主之一，依法应当受该合同的约束，享有合同权利，履行合同义务，双方在合同约定的服务期限届满后未再续签合同，合同权利义务终止，双方应当结算，被告应当退还原告已经预交但被告未提供服务的费用。被告收取2014年3月26日至2015年3月26日一年期的物业服务费1072元，双方的服务期限实际为6个月，剩余6个月的服务费340元应当退还；关于原告要求退还装修保证金1000元、垃圾清运费340元的诉讼请求，尽管原告在本院限定的期限内未向本庭提供是否装修的证据，但根据双方合同关于装修及装修保证金方面“业主或物业使用人申请装修时，被告应当告知相关禁止行为和注意事项，并与其签订书面装修服务协议，除约定收取的装饰装修服务费外，被告可以根据业主的意愿收取适当的装修垃圾清运费，从“在业主室内装修完毕时，被告验收未发现造成共用部位、公用设施设备损坏在业主入住使用三个月后无息退还，如有损坏，恢复原状”的约定可以看出，业主装修是需要向被告公司申请并签订装修服务合同的，被告未能举证证明原告已经装修且存在依合同约定不予退还装修保证金的情形、以及被告已经履行装修垃圾清理的义务，因此对被告的辩称不予退还或暂时不予退还的意见本院不予采纳，原告的该两项诉讼请求本院予以支持；关于原告起诉的预交公摊水电费60元的问题，根据《中华人民共和国物权法》第七十二条第一款规定：业主对建筑物专有部分以外的共有部分享有权利，承担义务，不得以放弃权利不履行义务。虽然合同规定该项费用包含在物业管理服务费之内，但也约定对物业管理服务费可以参照信阳市物业管理相关文件规定进行协商调整，被告在收取该项费用时，原告予以缴纳，应当视为对物业管理服务费的调整，其以尚未入住为由起诉要求被告退还无相应依据，本院不予支持。至于被告辩称的康诗丹郡业主委员会与信阳建忠物业管理有限公司侵权问题与本案无关，被告已另案起诉。根据《中华人民共和国物权法》第七十二条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条，参照《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的释释〉》第九条之规定，判决如下：一、被告信阳市华厦物业管理有限公司于本判决生效后十日内退还原告王兵装修保证金1000元、物业服务费340元、垃圾清运费340元，合计1680元；二、驳回原告王兵其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由被告华厦物业负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。当事人上诉的，从递交上诉状之日起7日内交纳上诉费，并在交费后（从交纳上诉费的次日开始计算）5日内将交纳凭证交付本院一审案件承办人。上诉人未按上述规定预交上诉费并交付交纳凭证的，河南省信阳市中级人民法院将依法按自动撤回上诉处理。当事人对财产案件提起上诉的，按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费，上诉费收款单位：河南省信阳市中级人民法院，开户行：河南省建行信阳市分行老城支行，账户：41001551418050002096。审 判 长 易艳玲代理审判员 蒋 荟人民陪审员 王彦红二〇一五年十一月十六日书 记 员 段月姣 微信公众号“”