（2015）长法民初字第05032号

裁判日期: 2015-11-16

公开日期: 2016-03-30

案件名称

陈永利与孙连树,重庆中天西域家俬有限公司租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

重庆市长寿区人民法院

所属地区

重庆市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

陈永利,孙连树,重庆中天西城家俬有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第三百九十六条，第四百零二条，第九十七条，第二百二十六条，第九十三条第一款，第一百零七条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十八条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条

全文

重庆市长寿区人民法院民事判决书（2015）长法民初字第05032号原告陈永利，男，1953年1月6日出生，汉族，居民，住重庆市长寿区。委托代理人（特别授权）但兴明，重庆渝州律师事务所律师。被告孙连树，男，1972年10月13日出生，汉族，务农，住重庆市长寿区。第三人重庆中天西城家俬有限公司，住所地重庆市长寿区园丁路26号，组织机构代码59672027-8。法定代表人邓冯斌，该公司董事长。委托代理人傅清平（特别授权），男，1958年12月14日出生，汉族，居民，住重庆市沙坪坝区。原告陈永利诉被告孙连树、第三人重庆中天西城家俬有限公司（以下简称中天家俬公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月30日立案受理后，依法由代理审判员王丽适用简易程序于2015年8月3日公开开庭进行了审理，原告陈永利的委托代理人但兴明，被告孙连树，第三人中天家俬公司的委托代理人到庭参加诉讼。后因案情复杂、当事人争议较大，本案经本院院长审批于2015年9月23日转为普通程序进行审理，依法由审判员樊雄担任审判长，与代理审判员王丽、人民陪审员朱华丽组成合议庭，于2015年10月9日再次公开开庭进行了审理。原告陈永利的委托代理人但兴明，被告孙连树，第三人中天家俬公司的委托代理人傅清平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈永利诉称，2012年3月，我与第三人中天家俬公司口头约定，将我所有的位于重庆市长寿区凤城街道园丁路26号中天装饰广场负壹楼第20号铺位委托给第三人中天家俬公司出租并管理。2013年1月9日，第三人中天家俬公司以其公司的名义与被告孙连树签订了《中天装饰广场长寿店商铺租赁合同》。合同签订后，被告孙连树仅缴纳租金至2014年5月18日，且经第三人中天家俬公司多次催收仍未支付，于是我便委托第三人中天家俬公司于2015年5月18日解除了与被告孙连树之间的租赁关系。现起诉至人民法院要求被告：1、返还重庆市长寿区凤城街道园丁路26号1幢（中天装饰广场）负壹楼1-1的B20号商铺；2、支付从2014年5月19日至2015年5月18日期间的租金共计29808元、违约金2484元，并以2484元／月为标准支付从2015年5月19日至返还商铺之日的逾期腾房占有使用费；3、支付从2014年5月19日至2015年6月18日期间的公共能源费、电费等共计2400元，2014年7月19日至2015年6月18日期间的物业管理费3153.80元。被告孙连树辩称，我与第三人中天家俬公司签订《中天装饰广场长寿店商铺租赁合同》时，我虽然知道涉案商铺系原告陈永利所有的，但第三人中天家俬公司并未明确告知我其公司与原告陈永利之间的委托关系。租金仅缴纳至2014年5月18日，一是因为2014年3月、4月时候涨水，商铺被浸泡给我造成损失，虽我多次与第三人中天家俬公司协商，但仍未得到解决，该损失应当从应付租金中予以抵扣；二是因为2014年12月，第三人中天家俬公司对涉案商铺停水、停电，给我造成损失。2015年5月18日，我收到了第三人中天家俬公司的《解除租赁合同通知书》，但在赔偿我的装修损失之前原告陈永利不应享有合同解除权。2015年5月18日后，原告陈永利已给商铺断电、断物业管理，我没有再继续使用商铺了。2015年6月中旬，商铺内的音响、电脑等物品也被原告陈永利私下处理了，所以从2015年5月18日之后的租金等所有费用不应当支付。第三人中天家俬公司曾与我口头约定租金缴一个月，免一个月，应当减免租金，且在签订《中天装饰广场长寿店商铺租赁合同》时，我支付了履约保证金4777元、营业员管理保证金500元、质量保证金3000元、装修监管费300元，以上费用应当从应付租金中予以扣除。第三人中天家俬公司述称，2012年3月，原告陈永利与我公司口头约定将涉案商铺的租赁及管理委托给我公司。在与被告孙连树签订《中天装饰广场长寿店商铺租赁合同》时，我公司已口头告知被告孙连树我公司与原告陈永利之间的委托关系，且在《中天装饰广场长寿店商铺租赁合同》第4.6条中也明确约定租金、物业管理费等费用的95%由我公司代产权方收取。后因被告孙连树未缴纳租金，我公司多次向被告孙连树催收，但被告孙连树仍未支付。后受原告陈永利的委托，我公司于2015年5月18日向被告孙连树发出了《解除租赁合同通知书》。我公司与被告签订的租赁合同约定电费、物业管理费、能源费由被告孙连树直接向我公司缴纳，原告陈永利未代为缴纳。经审理查明，2012年3月，原告陈永利与第三人中天家俬公司口头约定，原告陈永利将其所有的位于重庆市长寿区凤城街道园丁路26号1幢（中天装饰广场）负1-1的B20号商铺委托第三人中天家俬公司出租并经营管理。2013年1月9日，第三人中天家俬公司为出租方（甲方），被告孙连树为承租方（乙方），双方签订了《中天装饰广场长寿店商铺租赁合同》，约定由第三人中天家俬公司将位于重庆市长寿区凤城街道园丁路26号1幢（中天装饰广场）负1-1的B20号商铺租赁给被告孙连树使用，租赁期限从2013年1月9日至2015年9月29日，履约保证金4968元，租金2484元／月。同时，该合同载明：“……4.6乙方承诺接受并全权委托甲方对本商场进行物业管理，乙方知晓并同意，乙方所缴纳费用（包含租金、物管费、市场内外墙广告费三项）的95%由甲方代为产权方收取，并由产权方出具票据，剩余5%由甲方收取并由甲方出具票据……5.1租金按季度（即三个月）缴纳，乙方应于合同签订之日缴纳履约保证金和首季度租金，否则合同无效，甲方有权将该铺位转租他人。以后各期租金及综合管理费的缴纳，乙方应在下季度租期之日前5日内缴纳，逾期未缴纳者，每日按欠费总额的5%收取滞纳金；乙方逾期15日未足额缴纳租金及其他费用，甲方有权解除本合同，乙方缴纳的履约保证金不予退还，并承担相当于一个月租金标准的违约责任”。庭审中，原告陈永利、被告孙连树及第三人中天家俬公司均认可被告孙连树缴纳了履约保证金4777元、营业员管理保证金500元、质量保证金3000元、装修监管费300元。被告孙连树支付案涉房屋租金至2014年5月18日。被告孙连树及第三人中天家俬公司均认可签订在《中天装饰广场长寿店商铺租赁合同》时，双方约定电费、物业管理费、公共能源费由被告孙连树直接向第三人中天家俬公司支付。2015年5月18日，第三人中天家俬公司受原告陈永利委托向被告孙连树发出《解除租赁合同通知书》，告知被告孙连树解除合同。以上事实，有当事人陈述、《中天装饰广场长寿店商铺租赁合同》、《解除租赁合同通知书》（2015年5月18日）、《收据》等证据在案佐证，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：1、原告陈永利是否系本案适格原告；2、《中天装饰广场长寿店商铺租赁合同》何时解除；3、原告陈永利的诉讼请求是否应得到主张。关于原告陈永利是否系本案适格原告的问题。《中华人民共和国合同法》第三百九十六条规定，委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托事务的合同。《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定，受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。本案中，原告陈永利与第三人中天家俬公司之间系委托关系，被告孙连树虽辩称在签订《中天装饰广场长寿店商铺租赁合同》时第三人中天家俬公司未明确告知其公司与原告陈永利的委托关系，但其自认签订《中天装饰广场长寿店商铺租赁合同》时知晓该涉案商铺系原告陈永利所有，且该《中天装饰广场长寿店商铺租赁合同》第4.6条也明确约定了被告孙连树缴纳费用的95%由产权方收取，足以证实被告孙连树在签订《中天装饰广场长寿店商铺租赁合同》时知道或者应当知道第三人中天家俬公司与被告孙连树之间的委托关系，故该《中天装饰广场长寿店商铺租赁合同》直接约束原告陈永利与被告孙连树，故原告陈永利系本案适格原告。关于《中天装饰广场长寿店商铺租赁合同》何时解除的问题。被告孙连树虽以从2015年5月开始就没有使用涉案商铺为由，主张《中天装饰广场长寿店商铺租赁合同》应当从此时已解除。但被告孙连树并未提供证据证实曾与原告陈永利或第三人中天家俬公司协商解除《中天装饰广场长寿店商铺租赁合同》，应当承担举证不能的法律后果，本院不予采信。而《中天装饰广场长寿店商铺租赁合同》约定，被告孙连树逾期15日未足额缴纳租金及其他费用，原告陈永利有权解除本合同。因被告孙连树租金仅缴纳至2014年5月18日，逾期早已超过15天，故原告陈永利享有对《中天装饰广场长寿店商铺租赁合同》的解除权。2015年5月18日，第三人中天家俬公司受原告陈永利委托向被告孙连树发出《解除租赁合同通知书》，被告孙连树以原告未赔偿因涨水浸泡商铺的损失为由，不同意解除《中天装饰广场长寿店商铺租赁合同》，不符合合同约定和法律规定。故本院确认原、被告签订的《中天装饰广场长寿店商铺租赁合同》于2015年5月18日解除。关于被告返还涉案房屋的问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案中，原、被告双方的房屋租赁合同于2015年5月18日解除，被告孙连树应当返还涉案房屋。被告孙连树辩称从2015年5月18日之后未继续使用涉案商铺，2015年6月中旬，商铺内的音响、电脑等物品也被原告陈永利私下处理了，剩下的物品其亦丢弃不要了，原告予以否认，现被告孙连树未提交证据证实与原告陈永利、第三人中天家俬公司办理了涉案房屋的移交手续，或原告陈永利处理商铺内的音响、电脑等物品，或其履行了返还涉案商铺的义务，应当承担举证不能的法律后果。现原告陈永利要求被告孙连树返还位于重庆市长寿区凤城街道园丁路26号1幢（中天装饰广场）负1-1的B20号商铺，符合法律规定，本院予以支持。关于被告应支付租金金额的问题。《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。本案中，《中天装饰广场长寿店商铺租赁合同》载明租金为2484元／月。被告孙连树辩称曾与第三人中天家俬公司口头约定降低租金，原告和第三人予以否认，现其未提交证据予以证实，应当承担举证不能的法律后果，故对被告孙连树辩称的以上事实本院不予采信。被告孙连树仅支付租金至2014年5月18日，原、被告之间的租赁合同于2015年5月18日解除，现原告陈永利要求被告孙连树支付从2014年5月19日至2015年5月18日期间的租金29808元，符合法律规定，本院予以支持。关于被告是否应支付房屋占有使用费的问题。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定，房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。本案中，涉案商铺租金为2484元／月，原、被告之间的房屋租赁合同于2015年5月18日解除，涉案商铺至今未返还。现原告陈永利要求被告孙连树以2484元／月为标准，支付从2015年5月19日起至返还房屋之日止的逾期腾房占有使用费，符合法律规定，本院予以支持。关于违约金的问题。根据《中天装饰广场长寿店商铺租赁合同》第5.1条约定，被告孙连树逾期15日未足额缴纳租金及其他费用，被告孙连树缴纳的履约保证金不予退还，并承担相当于一个月租金标准的违约责任。现被告孙连树从2014年5月19日起至今的租金未缴纳，已逾期15日，原告陈永利有权依据该约定不予退还履约保证金并要求被告孙连树支付一个月租金标准（2484元／月）的违约金。现原告陈永利要求被告孙连树支付违约金2484元，符合双方约定，本院予以支持。关于公共能源费、电费、物业管理费的问题。本案中，被告孙连树及第三人中天家俬公司均认可电费、物业管理费、公共能源费由被告孙连树直接向第三人中天家俬公司支付。原告陈永利并未提供证据证实公共能源费、电费、物业管理费已由其本人代替被告孙连树向第三人中天家俬公司支付，且第三人中天家俬公司否认原告陈永利已支付公共能源费、电费、物业管理费，故对原告陈永利要求被告孙连树支付公共能源费、电费、物业管理费的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条、第三百九十六条、第四百零二条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定，判决如下：一、被告孙连树在本判决生效之日起7日内返还原告陈永利所有的位于重庆市长寿区凤城街道园丁路26号1幢（中天装饰广场）负壹1-1的第20号商铺；二、被告孙连树在本判决生效之日起7日内支付原告陈永利从2014年5月19日至2015年5月18日期间的房屋租金29808元；三、被告孙连树在本判决生效之日起7日内支付原告陈永利逾期腾房占有使用费（以2484元／月为标准，从2015年5月19日起计算至返还房屋之日止）；四、被告孙连树在本判决生效之日起7日内支付原告陈永利违约金2484元；五、驳回原告陈永利的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费926元，由被告孙连树负担（限被告孙连树于本判决生效之日起7日内向本院缴纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应当自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年。申请执行时效的中止、中断适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。审　判　长　樊　雄代理审判员　王　丽人民陪审员　朱华丽二〇一五年十一月十六日书　记　员　罗梦妮搜索“”