（2015）拉民一终字第186号

裁判日期: 2015-11-16

公开日期: 2015-12-14

案件名称

黄艳梅与措珍租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

西藏自治区拉萨市中级人民法院

所属地区

西藏自治区拉萨市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

黄艳梅,措珍,段政均

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八十四条，第九十四条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十八条

全文

西藏自治区拉萨市中级人民法院民事判决书（2015）拉民一终字第186号上诉人（原审被告）黄艳梅，女，1979年12月18日出生，汉族，经商，现住拉萨市。被上诉人（原审原告）措珍，女，1961年4月8日出生，藏族，无业，现住拉萨市。委托代理人索朗扎西，西藏珠穆朗玛律师事务所律师。委托代理人格列，西藏珠穆朗玛律师事务所律师。被上诉人（原审被告）段政均，男，1991年8月5日出生，汉族，经商，现住重庆市。上诉人因与被上诉人措珍、被上诉人段政均房屋租赁合同纠纷一案，不服拉萨市城关区人民法院（2015）城民一初字第126号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。被上诉人措珍在原审时诉称，其与段政均于2013年4月8日，就位于拉萨市娘热路房地产第十一期城北小区沿街商品房13号，达成租赁意向并签订《房屋租赁合同》一份。合同约定的租赁期限为2013年4月8日至2017年4月8日，每月租金为1900元。同时，在合同中还明确约定承租方段政均无转租房屋的权利。然而，在2014年6月份，段政均在出租人措珍不知情的前提下，与黄艳梅之间达成了转让协议，导致目前黄艳梅占有、使用上述商品房。现黄艳梅拒绝将房屋返还给措珍，故为维护自身权益诉至法院，请求法院判令：1、解除原告与被告段政均之间的《房屋租赁合同》；2、被告黄艳梅立即搬离、并将租赁房屋恢复原状后归还于原告；3、被告黄艳梅支付其占有使用租赁房屋的费用17100元；4、本案诉讼费由二被告承担。段政均一审缺席，未提交任何答辩意见及相关证据。上诉人辩称，其与段政均之间签订的租赁合同与措珍无任何法律关系，措珍无权要求返还房屋。原审法院审理查明：本案所涉房屋即拉萨市娘热路房地产第十一期城北小区沿街商品房13号所有人为巴姆。巴姆与措珍系母女关系。房屋所有人巴姆委托措珍办理租赁房屋事宜。另查明，措珍与段政均于2013年4月8日针对拉萨市娘热路房地产第十一期城北小区沿街商品房13号房屋签订了《房屋租赁合同》，该合同约定租期为自2013年4月8日至2017年4月8日止。同时约定承租方未经出租方同意，不得对房屋进行改造、装修、转租，更不得要求出租方承担相关费用，有关物业人员的制度承租方必须遵守，承租方若违反此项规定，出租方有权用押金抵押损失等内容。还查明，段政均与黄艳梅于2014年6月16日针对拉萨市娘热路房地产第十一期城北小区沿街商品房12号（出租人为案外人嘎桑）和13号房屋签订了《转让合同》。约定黄艳梅向段政均支付转让费285000元。该款黄艳梅向段政均支付完毕后，黄艳梅得知段政均在未征得出租人同意的情况下将房屋私自转让给了自己，同时出租人要求黄艳梅支付转让费，否则将收回房屋，故黄艳梅于2014年9月15日向城关区人民法院起诉主张要求段政均退还其转让费285000元。城关区法院于2014年11月27日作出了（2014）城民一初字第488号判决书，判决段政均向黄艳梅返还转让费285000元。另，段政均于2014年7月15日、16日分别在拉萨市看守所和拉萨市城关分局嘎玛贡桑派出所对其做的询问笔录中承认转让房屋时并未经出租人同意的事实。再查明，黄艳梅以每月1900元的租金标准向措珍交纳了2014年7月、8月、9月三个月租金。措珍于2014年10月1日向黄艳梅要求解除房屋租赁关系，并要求黄艳梅在通知下发之日起一个月的时限内搬离并返还房屋。本案所涉房屋至今由黄艳梅占有并使用。原审法院认定以上事实有房屋租赁合同一份、通知书一份、询问笔录两份、转让合同一份、照片两张、房屋所有权证一份、户口薄一份、（2014）年城民一初字第488号判决书一份、收条四张以及原、被告在法庭上的陈述在卷予以佐证。原审法院认为，措珍向法庭提交房屋租赁合同、判决书及通知书欲证明其与段正均之间存在房屋租赁关系以及段政均未经其同意将房屋转让给黄艳梅的事实。对此，黄艳梅辩称，不同意返还房屋。根据合同法规定，承租人未经出租人同意转组的，出租人可以解除合同。措珍提交的证据充分证明了段政均将房屋转让给黄艳梅时未征得其的同意，因此措珍主张要求解除与段政均之间签订的房屋租赁合同的诉请，于法有据，原审法院依法予以支持。措珍主张要求黄艳梅搬离并将租赁房屋恢复原状后归还，且要求黄艳梅支付自2014年10月至2015年6月的租金。鉴于措珍在不同意段政均转让行为的情况下，仍从黄艳梅处收取了三个月租金，该行为证实房屋所有人与黄艳梅之间形成不定期租赁关系。现措珍所主张要求黄艳梅返还房屋并支付租金的诉请属另一法律关系。根据一案一法律关系原则，措珍的该诉请在本案中本院不作处理，对该诉请，可另行起诉。段政均经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃进行辩驳和质证的权利，由此造成的损失由段政均自行承担。综上，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，原审法院判决如下：一、解除原告措珍与被告段政均于2013年4月8日签订的房屋租赁合同；二、驳回原告措珍的其他诉讼请求。案件受理费227.5元（原告已预交），由原告措珍承担177.5元，由被告段政均承担50元。一审判决宣判后，上诉人不服，向本院提起上诉，请求：一、撤销原审判决；二、驳回措珍全部诉讼请求；三、一、二审诉讼费用由措珍承担。其主要理由为：根据被上诉人措珍与被上诉人段政均签订的《房屋租赁合同》第五条约定的内容，段政均未经措珍同意将房屋转让给黄艳梅的行为只能造成押金抵赔损失的合同约定后果，不影响转让行为的合同效力，出租人不具有以该理由解除合同的权利。另出租人在转让行为发生后仍按照《房屋租赁合同》向黄艳梅收取了三个月的租金，该行为应当视为措珍对段政均转让行为的追认，《房屋租赁合同》继续有效，上诉人系该租赁房屋的合法次承租人。本案中，措珍虽按照《房屋租赁合同》约定的租金标准从上诉人处收了三个月的租金，但双方之间并未就租赁房屋事项达成任何约定，故一审法院认定上诉人与被上诉人措珍之间形成不定期租赁法律关系没有法律及事实依据。一审还存在诉讼主体认定错误的情况，涉案租赁房屋的所有权人为巴姆，原审法院将措珍作为原告属诉讼主体错误。综上，请求二审法院依法予以改判。各方当事人均未在二审中提交新证据。经本院审理查明，本案所涉房屋即拉萨市娘热路房地产第十一期城北小区沿街商品房12号房屋所有人系巴姆。巴姆与被上诉人措珍系母女关系。2013年4月8日，措珍与段政均针对拉萨市娘热路房地产第十一期城北小区沿街商品房13号房屋签订了《房屋租赁合同》。2014年6月16日，段政均与黄艳梅针对拉萨市娘热路房地产第十一期城北小区沿街商品房12号（出租人为案外人嘎桑）和13号房屋签订了《转让合同》。合同约定黄艳梅向段政均支付转让费285000元。合同签订后黄艳梅向段政均支付完转让费，段政均将涉案房屋交付黄艳梅使用。之后艳梅得知段政均在未征得出租人同意的情况下将房屋私自转让给了自己，同时出租人要求黄艳梅返还房屋，故黄艳梅于2014年9月15日向城关区人民法院起诉主张要求段政均退还其转让费285000元。城关区法院于2014年11月27日作出了（2014）城民一初字第488号判决书，判决段政均向黄艳梅返还转让费285000元。2014年7月15日、16日，段政均于分别在拉萨市看守所和拉萨市城关分局嘎玛贡桑派出所对其做的询问笔录中均承认转让房屋并未经出租人同意的事实。另查明，黄艳梅以每月1900元的租金标准向措珍交纳了2014年7月、8月、9月三个月租金。措珍于2014年10月1日下发通知，要求黄艳梅在通知下发之日起一个月的时限内搬离并返还房屋。本案所涉房屋至今由黄艳梅占有并使用。认定以上事实依据的证据有房屋租赁合同一份、通知书一份、询问笔录两份、转让合同一份、照片两张、房屋所有权证一份、户口薄一份、（2014）年城民一初字第488号判决书一份、收条四张以及当事人一、二审中的陈述在卷予以佐证。本院认为，关于被上诉人措珍诉讼主体是否适格的问题。本案中，上诉人主张涉案租赁房屋所有权人为巴姆，被上诉人措珍对租赁房屋不享有所有权，其以个人名义订立房屋租赁合同的行为在本案中，其原告诉讼主体不适格。对此，本院认为，租赁合同是指出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，出租人是否具备租赁物的所有权并不影响租赁合同效力。本案中，原审法院虽认定房屋所有权人巴姆委托被上诉人措珍办理租赁房屋相关事宜，但经本院审理，在本案现有证据中，无直接证据证明巴姆委托措珍办理房屋租赁的事实，其他证据相互印证也无法证实存在上述委托关系的事实。且为查明该事实，本院对巴姆进行了询问，巴姆表示签订合同时其未满18岁，且被上诉人措珍有权以自己的名义对外签订《房屋租赁合同》，无需巴姆的委托，因此，涉案房屋租赁合同的相对方为被上诉人措珍和被上诉人段政均。原审法院对该事实认定有误，本院予以纠正。涉案《房屋租赁合同》系被上诉人措珍与被上诉人段政均双方意思真实表示，合同内容未违反法律、法规强制性规定，对该合同的效力，本院予以认定。被上诉人措珍作为《房屋租赁合同》中的出租人，对承租人段政均提起诉讼，其诉讼主体适格。故对上诉人的该上诉主张，本院不予采纳。关于被上诉人措珍是否认可转让行为的问题。本案中，上诉人主张其以每月1900元的标准向被上诉人措珍交纳了2014年7月、8月、9月共计三个月租金的事实，认为被上诉人措珍收取上述租金的行为是对租赁房屋转让行为的认可。本院认为，合同的设立或者变更均应遵循当事人意思自治的基本原则。本案中，上诉人与被上诉人段政均之间的转让行为发生后，被上诉人措珍曾向上诉人送达了《通知书》，要求上诉人搬离租赁房屋。另上诉人也因《转让合同》无法履行，向拉萨市城关区人民法院提起民事诉讼，主张被上诉人段政均向其返还转让费285000元。以上事实能够认定上诉人与被上诉人段政均达成租赁房屋转让事宜并未取得被上诉人措珍的同意，根据《中华人民共和国合同法》第八十四条的规定，被上诉人段政均与上诉人之间达成的转让协议对被上诉人措珍不发生法律效力，《房屋租赁合同》的相对方仍为被上诉人措珍与被上诉人段政均。故对上诉人该上诉主张，本院不予采纳。关于被上诉人措珍是否具有解除合同的权利的问题。本案中，上诉人主张根据《房屋租赁合同》第五条约定，被上诉人措珍不能以未经出租人同意转让为由解除合同。本院认为，该合同条款是关于未经出租人同意的转租行为造成出租人损失后，如何进行赔偿方面的约定，即以押金抵赔损失，条款并未约定合同解除的相关事项。本案中，被上诉人段政均作为承租人，在未获得出租人措珍的同意下，将租赁房屋转让给上诉人，事后被上诉人措珍明确表示不同意的情况下，被上诉人段政均仍然未对租赁房屋交付上诉人使用的情况进行纠正，被上诉人段政均的该行为符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项的规定，故被上诉人措珍有权依照该法律规定解除与被上诉人段政均签订的《房屋租赁合同》。对此，原审法院适用的法律有误，但不影响判决结果，本院予以维持。原审法院根据被上诉人措珍向上诉人收取三个月租金的行为，认定双方之间形成了不定期租赁合同关系，同时对被上诉人措珍关于返还租赁房屋以及主张占用费用的诉讼求作出不在本案中进行审理的认定。本院认为，原审法院已经认定被上诉人措珍与上诉人之间形成的法律关系不在本案中进行审理，但又对双方之间形成不定期租赁合同法律关系进行了认定，实属矛盾。而被上诉人措珍作为关于返还租赁房屋等诉讼请求的的主张方，针对原审法院上述认定并未提起上诉，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条及最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百二十三条的规定，二审法院对此不应进行审理。但由于原审法院认定的被上诉人措珍与上诉人之间形成不定期租赁合同关系，可能会影响双方另案解决该纠纷的情况，因此对于原审法院该项认定，本院予以纠正。综上所述，原审判决虽存在认定事实不清，适用法律部分错误的情况，但不影响判决结果，故依照《中华人民共和国合同法》第八十四条、第九十四条第二项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百二十三条以及第三百三十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费227.5元（上诉人已预交），由上诉人黄艳梅承担。本判决为终审判决。审判长　王永伟审判员　欧阳建川审判员　根堆然吉二〇一五年十一月十六日书记员　拉　　姆关注公众号“”