（2015）奉民三（民）初字第595号
裁判日期: 2015-11-16
公开日期: 2016-03-01
案件名称
施懿与上海朗铭房地产开发有限公司工作。 原告施懿诉被告上海朗铭房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市奉贤区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
施懿,上海朗铭房地产开发有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六条，第八条第一款，第九十六条第一款；《中华人民共和国担保法》：第八十九条第一款
全文
上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2015）奉民三（民）初字第595号原告施懿。委托代理人朱旗元，上海浩航律师事务所律师。委托代理人姜玲龄，上海浩航律师事务所律师。被告上海朗铭房地产开发有限公司。法定代表人丁锋，董事长。委托代理人马云飞，男，上海朗铭房地产开发有限公司工作。原告施懿诉被告上海朗铭房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年1月7日立案受理后，由代理审判员李楠独任审理，于2015年2月6日公开开庭进行了审理，后组成合议庭，于2015年5月13日公开开庭进行了审理，后组成新的合议庭，于2015年10月23日公开开庭进行了审理，原告施懿的委托代理人朱旗元、姜玲龄、被告上海朗铭房地产开发有限公司的委托代理人马云飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告施懿诉称：2014年10月25日原告根据被告要求，向被告缴纳了20，000元（人民币，下同）服务费，之后，原、被告签订了《商品房认购协议》。协议约定原告认购被告位于上海市奉贤区北行路XXX弄朗诗绿色华庭项目7单元102室，总价1，457，504元，方式支付为分期付款。双方应于2014年10月30日前签订商品房买卖合同，双方口头约定了具体付款条件：房屋首付款为房屋总价的30%，余款通过银行贷款分期支付。协议签订当日原告向被告支付了50，000元定金。2014年10月30日原告到被告处准备签订合同，却遭到被告拒绝。最终由于被告的原因导致商品房买卖合同无法签订。为此原告提出解除商品房认购协议，同时要求被告双倍返还定金及服务费，但被告只同意解除协议、返还服务费，不同意返还定金，故诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的商品房认购协议；2、判令被告双倍返还定金100，000元及服务费20，000元。原告为其诉讼请求，提交如下证据：1、2014年10月25日《商品房认购协议》一份，欲证明双方于该日签订认购合同等内容的事实；2、2014年10月25日《搜房网会员服务费专用收款收据》一份、2014年10月25日《收据》一份、农行金穗借记卡明细对账单（打印日期2014年12月13日）一份，欲证明原告支付定金50，000元及服务费20，000元的事实；3、上海公共交通卡服务中心查询单一份，欲证明原告于2014年10月25日按约到被告处准备签约的事实；4、上海移动通话详单一份（三页），欲证明原告多次与被告工作人员刘腊梅电话磋商签订买卖合同及后续退款事宜等事实；5、短信记录照片一份，欲证明2014年12月8日被告经办人刘腊梅同意由被告公司退还服务费20，000元的事实；6、律师函一份，欲证明2014年12月12日原告通过律师发函要求被告解除商品房认购协议，退还服务费及双倍返还定金的事实；7、农行金穗借记卡明细对账单（打印时间2015年2月9日）一份，欲证明银行卡中有50余万元存款，原告有付款能力的事实。被告上海朗铭房地产开发有限公司辩称：商品房认购协议已经解除。不同意原告的第二项诉讼请求。原、被告双方口头于签订商品房认购协议当日约定，双方于2014年10月30日签订正式合同，付款方式为首付三成，余款通过银行贷款支付。但因为原告资金问题，故当日未来被告处签约。原告又与被告工作人员约定于11月20日来签约，付款方式是首付四成，余款通过银行贷款支付，但原告又未来被告处签约。导致未签订正式房屋买卖合同的责任在原告方，故也不同意返还定金。服务费20，000元并非被告收取，不同意由被告返还原告。被告提交如下证据：A、被告业务员刘腊梅所写情况说明一份，欲证明原告因自身资金问题不按时签约的事实；B、《上海朗铭房地产开发有限公司函件》一份及EMS回单一份，欲证明被告发函原告通知解除双方签订的《商品房认购协议》、原告于2014年11月28日收到该函的事实；C、《朗诗绿色华庭客户购房签约须知》一份，欲证明原告签约前，被告告知了相关情况的事实。本院审理中对被告工作人员刘腊梅于2015年2月13日所作谈话笔录一份，刘腊梅主要证词为：原告主要由刘腊梅接待，关于付款方式，与原告父亲说好贷款支付，但到2014年10月30日签订正式合同时原告没来签约，之前原告打电话给刘腊梅说首付不足，让刘腊梅申请延期到11月20日，刘腊梅经征求上司意见，告知原告，如果延期到11月20日，首付要到四成，原告同意，但11月20日又没来签约等。经庭审质证，被告对原告提供的证据1无异议；对证据2中的《搜房网会员服务费专用收款收据》有异议，认为无本案无关，不是被告收取，对《收据》及农行金穗借记卡明细对账单无异议；对证据3认为不认可原告的待证事实，与本案无关联性；对证据4真实性认可，但表示通话是为协商何时签约与延期签约；对证据5的真实性无异议，但只是证明被告协调由收款方退还20，000元；对证据6，认为被告确实收到；对证据7，认为约定签约时原告银行卡只有10多万元，该证据不能证明原告有履行能力。原告对被告提供的证据A不认可；对证据B认可于2014年11月28日收到，并认可当日该函到达原告时，双方解除《商品房认购协议》；对证据C认为未加盖被告印章，也非原告所签，也无关联性。对本院制作的刘腊梅谈话笔录，原告不认可，被告认可。经庭审质证，本院认定：原告提供的证据1、2、4、6真实并具有证明力，认定为定案证据；被告提供的证据B认定为定案证据。原告提供的证据3、5、7不具有证明力，被告提供的证据A以及本院制作的对刘腊梅的谈话笔录内容，因为刘腊梅是被告员工，可信度不强，本院不采纳为定案证据；被告提供的证据C原告提出异议，本院不认定为定案依据。经审理查明：原、被告于2014年10月25日签订《商品房认购协议》一份，约定原告认购被告的上海市奉贤区北行路XXX弄朗诗绿色华庭7单元102室。该协议第一条约定房屋建筑面积为80.72平方米；第二条约定原告签订本协议时支付定金50，000元；第三条约定原告须于2014年10月30日到被告处签订正式的商品房买卖合同及相关文件；第四条约定总房价为1，457，504元，付款采用分期付款方式，但协议书上分期付款方式空白；第五条约定了视为原告违约，被告有权将房屋另行出售，没收原告已付定金，终止本协议的几种情况等内容。签订该《商品房认购协议》当日，原告支付被告定金50，000元，另支付20，000元钱款的收据名称为“搜房网会员服务费专用收款收据”，盖“北京丽满万家网络技术有限公司上海分公司财务专用章”。原、被告口头约定的分期付款方式为首付三成，余款通过银行贷款方式支付。但2014年10月30日原告并未到被告处签订正式的商品房买卖合同及相关文件。根据原告提供农行金穗借记卡明细对账单（打印时间2015年2月9日），当日卡上存款余额为160，188.38元。原、被告双方经多次沟通协调，终未达成一致意见，被告于2014年11月27日发函给原告，通知解除双方签订的《商品房认购协议》，原告于2014年11月28日收到该函。原告则于2014年12月12日通过律师发函要求与被告解除商品房认购协议，退还服务费及双倍返还定金。在原告的该律师函中，载明“双方应于2014年10月30日前签订商品房买卖合同及相关文件。对于付款方式双方口头约定，房屋首付款为房屋总价的30%，余款通过银行贷款分期支付。协议签订时施懿向贵司支付了50，000元定金。2014年10月30日施懿到贵司准备签约，然而，贵司出尔反尔，不同意原先谈好的付款条件。”等内容。庭审中，原告对诉状中诉称的事实内容“双方口头约定了具体付款条件：房屋首付款为房屋总价的30%，余款通过银行贷款分期支付。”变更为“双方口头约定，原告支付房屋总价30%，余款在2015年年底结清。”另外，双方在庭审中一致确认，2014年10月25日双方签订的《商品房认购协议》，于2014年11月28日解除。本院认为：本案主要争议焦点是双方在2014年10月30日以及之后没有签订正式的商品房买卖合同的责任在哪一方。现有证据可认定，双方在当日签订《商品房认购协议》时，合同主要条款已经达成合意，其中付款方式问题，双方口头达成了一致意见，即“首付款为房屋总价的30%，余款通过银行贷款支付”分期付款方式。虽然在本案审理中，原告否认双方曾口头达成该协议，但在原告的律师函，以及原告诉状内容中，均有该事实的主张。该口头协议对双方均有约束力，所以双方就合同的主要内容取得一致意见，应当按约在2014年10月30日签订正式的商品房买卖合同及相关文件。但双方并没有按期签订正式合同，原告提供的证据，不能证明原告于该日到被告处，不能证明系被告改变商定的协议内容导致签约不成。从原告提供的证据看，也无法证明当日原告有支付首付款430，000余元的能力，虽然原告主张当日可以卖出理财产品，但根据金穗借记卡明细对账单（打印时间2015年2月9日）记载，实际于2014年11月18日才卖出理财产品进账420，000元。故本院认定，双方在2014年10月30日以及之后没有签订正式的商品房买卖合同的责任在原告，原告的行为有违诚实信用原则，应当承担相应的法律责任。双方在2014年10月25日签订的《商品房认购协议》，是双方真实意思表示，对双方产生法律约束力，均应遵守与履行。该《商品房认购协议》系定金合同，根据定金法则，被告作为守约方，有权没收原告已经支付的定金50，000元，故对原告要求双倍返还定金100，000元的诉讼请求不予支持。关于服务费20，000元，原告并非交付给被告，被告没有直接退款给原告的法律义务，本院对原告要求被告返还服务费20，000元的诉请不予支持，原告可另行主张。关于《商品房认购协议》，双方一致认为无法继续履行，达成一致意见，同意被告发送解除通知函到达原告的2014年11月28日当天解除，本院予以确认。依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十六条第一款、《中华人民共和国担保法》第八十九条的规定，判决如下：一、、确认原告施懿与被告上海朗铭房地产开发有限公司于2014年10月25日签订的《商品房认购协议》于2014年11月28日解除；二、对原告施懿的其余诉讼请求不予支持。案件受理费2，700元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长 唐祖峰审 判 员 张劲松人民陪审员 杨士芳二〇一五年十一月十六日书 记 员 刘 伟附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……二、《中华人民共和国担保法》第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 来源：