（2015）沪二中民二（民）终字第2219号
裁判日期: 2015-11-16
公开日期: 2015-11-26
案件名称
上海天方玻璃制品有限公司与上海宇意机械有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
上海市第二中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
案由
法律依据
全文
上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沪二中民二（民）终字第2219号上诉人（原审被告）上海天方玻璃制品有限公司，住所地上海市。法定代表人龚勤，董事。委托代理人薛显波。委托代理人薛慧涛。被上诉人（原审原告）上海宇意机械有限公司，住所地上海市。法定代表人王跃能，总经理。委托代理人狄青，上海市中茂律师事务所律师。委托代理人朱莎琳，上海市中茂律师事务所律师。上诉人上海天方玻璃制品有限公司（以下简称“天方公司”）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院（2015）嘉民三（民）初字第364号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明，上海宇意机械有限公司（以下简称“宇意公司”）法定代表人王跃能（甲方）与天方公司委托代理人薛显波（乙方）于2009年6月2日签订《租赁合同》一份，约定：甲方将嘉定区华亭镇华博路XXX号，车间一厂房出租给乙方使用，建筑面积2216平方米，租赁期限自2009年8月1日至2018年7月31日；租金前5年不变，从第六年起根据市场因素双方协商调整价格；租金先付后用，乙方自租赁日起按每季付为核算单位向甲方准时足额缴付租赁费，乙方支付一个月的租金人民币（以下币种均为人民币）37，072元作为押金给甲方，甲方在乙方退租后返还；双方自签约日起，均需严格履行本合同，如任何一方违约，则追究经济法律责任，赔偿守约方合同期内租赁费未履行部分的10%及由此给对方造成的损失；如有一方需中止本合同，则须提前三个月书面通知对方，协商解决。2013年，宇意公司以与天方公司未签订书面租赁合同，系不定期租赁为由，诉至原审法院要求解除租赁合同。原审法院经审理后认为王跃能与薛显波系代表各自公司签约，签订的租赁合同对宇意公司与天方公司具有约束力，于2014年2月13日作出（2013）嘉民三（民）初字1304号民事判决：驳回上海宇意机械有限公司的诉讼请求。宇意公司不服一审判决，提起上诉。上海市第二中级人民法院于2014年6月16日作（2014）沪二中民二（民）终字第641号民事判决：驳回上诉，维持原判。2014年6月30日，宇意公司向天方公司发送《租赁调价通知》，通知天方公司租金自2014年8月1日起调整为0.7125元／平方米／天，外加税金5%，合计为0.75元／平方米／天，年租赁费为606，630元／年。2014年8月1日，天方公司向宇意公司发送关于协商履行《租赁合同》的函，要求宇意公司于2014年8月6日前至天方公司处协商租赁价格调整问题，在双方未达成一致意见期间其仍应按照原租金支付，协商达成统一意见后，租赁费用多退少补。2015年1月4日，宇意公司向天方公司发送《催缴费用暨解除协议告知书》要求天方公司在2015年1月10日前支付拖欠的租金185，360元、电费169，639.51元；并告知天方公司因其违约行为已严重损害宇意公司合法权益，通知其即日起解除双方签订的租赁合同。2015年1月30日，宇意公司向天方公司发送《告知书》，告知其给予最后一次宽限期，天方公司应在2015年2月6日前一次性支付所欠租赁费及电费等合计351，999.51元，否则自2015年2月6日起租赁合同将予以解除。因天方公司至今未支付费用，现宇意公司诉至原审法院，请求判令：1、判令确认宇意公司与天方公司之间于2009年6月2日签订的《租赁合同》于2015年2月6日解除；2、判令天方公司向宇意公司支付租赁费222，432元（2014年8月1日至2015年1月31日，按每月37，072元计算）、水电费169，639.51元（2014年7月至2014年11月），并支付合同解除后天方公司实际使用系争房屋的使用费（2015年2月6日至天方公司实际搬离日止，按租金每月37，072元计算）。另查，2014年8月1日，天方公司厂区发生停电事故，造成一定损失。宇意公司称停电系因电线起火而不得不拉闸，天方公司则认为系宇意公司故意所为，双方发生争议，天方公司报警。天方公司于2014年8月1日向宇意公司支付2014年8月至10月的房租111，216元。2014年9月25日，宇意公司与天方公司双方签订《协商协议书》一份，约定：宇意公司暂返天方公司已经支付的2014年8月至10月的租金111，215.50元；宇意公司同时暂还天方公司制度的押金37，072元；暂还增容设备费用264，000元；天方公司目前尚欠宇意公司2014年7月、8月和9月三个月电费，天方公司对此费用认可申请延期支付，宇意公司同意天方公司延期至2014年底前支付；双方余下争议纠纷承诺通过法律等正当途径解决，保证不采取影响对方生产生活的手段，以上返还金额费用包含在双方争议所涉总金额内。上述款项宇意公司已按约给付天方公司。2014年11月13日，上海市公安局嘉定分局就薛显东于2014年8月12日报案的天方公司被破坏生产经营案一案决定立案。2015年5月23日，上海市公安局嘉定分局出具《撤销案件决定书》，因上海天方玻璃制品有限公司被破环生产经营案没有犯罪事实，决定撤销此案。原审法院审理中，宇意公司确认天方公司已于2015年7月6日搬离租赁厂房。以上事实，有租赁合同、协商协议书、民事判决书、租金收据、110接处警登记表、立案告知书、撤销案件决定书、当事人的陈述等证据为证，事实清楚，证据充分。原审法院认为，宇意公司与天方公司之间签订的房屋租赁合同系当事人真实意思的表示，且不违反法律强制性规定，应属合法有效，双方均应恪守履行。租赁期间，天方公司理应按约支付租金和水电费等费用。天方公司未按约支付租金，宇意公司在催告未果的情况下要求解除合同合法有据，故原审法院确认双方的租赁合同于2015年2月6日解除。天方公司关于欠付租金系因双方对停电造成的损失发生争议且涉及刑事案件的抗辩意见，原审法院认为双方在协商协议书中对争议的解决已经有初步的一致意见，争议不影响天方公司对2014年11月起的租金的给付义务，故对于天方公司的抗辩意见原审法院不予采信。合同解除后，天方公司应将房屋返还宇意公司，现宇意公司确认天方公司已于2015年7月6日搬离，故不再需要返还房屋。合同解除后，天方公司仍应支付使用房屋期间的租金及房屋使用费。天方公司已支付的2014年8月至10月的租金宇意公司已按协议约定暂返天方公司，协议约定返还金额费用包含在双方争议所涉总金额内，因天方公司并未就双方争议的损失在本案中主张，故原审法院认为该部分租金在本案中应不予处理。宇意公司要求天方公司支付2014年11月1日至2015年1月31日的租金及2015年2月7日至2015年7月6日的房屋使用费合法有据，原审法院予以支持。天方公司对水电费没有异议，原审法院予以照准。至于天方公司所称因停电而造成的损失，可以另行主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项、第九十六条、第九十七条、第一百零七条之规定，原审法院作出判决如下：一、上海宇意机械有限公司与上海天方玻璃制品有限公司于2009年6月2日签订的《租赁合同》于2015年2月6日解除；二、上海天方玻璃制品有限公司应于判决生效之日起十日内给付上海宇意机械有限公司2014年11月1日至2015年1月31日的租金人民币111，216元；三、上海天方玻璃制品有限公司应于判决生效之日起十日内给付上海宇意机械有限公司2015年2月7日至2015年7月6日的房屋使用费人民币185，360元；四、上海天方玻璃制品有限公司应于判决生效之日起十日内给付上海宇意机械有限公司水电费人民币169，639.51元；五、驳回上海宇意机械有限公司其余诉讼请求。上海天方玻璃制品有限公司不服原审法院判决，向本院提起上诉称：同意双方签订的租赁合同于2015年2月6日解除，但认为合同解除的过错在宇意公司一方。该合同履行过程中，宇意公司为了将其赶走，多次断电，造成天方公司正在生产的两条生产线全部损坏。其虽对原审判决计算的租金、使用费、水电费金额无异议，但认为应由天方公司承担合同解除的后果责任。故不同意支付租金和房屋使用费，且电费亦应在宇意公司对其造成的停电损失赔偿金中予以扣除。被上诉人宇意公司辩称：不同意天方公司的上诉请求。天方公司述称的停电情况是事故，而非宇意公司故意导致的事件。双方为此于2014年9月25日达成的协议，是迫于无奈。且即使该协议是出于其真实意思表示，但之后天方公司又存在拖欠租金，经宇意公司多次发函催告后仍未支付，后宇意公司才提起本案诉讼。本院经审理查明：原审法院认定事实无误，本院予以确认。本院审理中，天方公司表示，宇意公司于2014年8月1日上午8：30开始停电，至当天17：00点才恢复供电。双方对停电给天方公司造成损失的赔偿金额协商未果。为此，天方公司已于2015年10月另行向原审法院提起诉讼，要求宇意公司赔偿损失。本院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。根据查明的事实，虽然2014年8月1日系争房屋内发生了停电事故，但天方公司并未就此解除双方租赁合同。2014年9月25日，双方就停电事故的处理达成的协议亦载明天方公司应付的2014年7月、8月、9月电费的最后付款日期为2014年底。双方对所存在的争议应通过法律等正当途径解决等，而并未约定天方公司可无偿占用系争房屋，上述协议签订后，经宇意公司多次催告，天方公司仍拒付上述电费及租金，原审法院据此认定宇意公司享有合同解除权，并无不当。天方公司认为因宇意公司故意停电给其造成损失，其有权拒付租金、使用费，但天方公司被破坏生产经营刑事案件因没有犯罪事实被撤销，而在本案原审审理中，天方公司亦未在法律规定的举证期限内提供充分证据以证明其实际损失。故天方公司主张其有权拒付租金、使用费缺乏依据，本院不能认同其观点。此外，根据宇意公司关于天方公司已于2015年7月6日迁出系争房屋的自认，原审法院将天方公司应付使用费计算至上述日期并无不当。本院审理中宇意公司亦明确表示合同解除后的系争房屋返还问题不需法院处理，系其对实体权利的处分。天方公司关于宇意公司于2014年8月1日停电对其造成的损失赔偿问题，要求电费从双方赔偿金中予以扣除的主张，与2014年9月25日的协议内容不符，本院不予支持。综上，原审法院判决正确，天方公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币6，624元，由上诉人上海天方玻璃制品有限公司负担。本判决为终审判决。法官助理莫燕审判长 张志煜审判员 吴 俊审判员 徐 庆二〇一五年十一月十六日书记员 朱伟静附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 更多数据：