（2015）穗中法民五终字第5147号
裁判日期: 2015-11-16
公开日期: 2016-01-05
案件名称
王桂香与李丽琴房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省广州市中级人民法院
所属地区
广东省广州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
王桂香,李丽琴
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）穗中法民五终字第5147号上诉人（原审原告）王桂香，住湖南省桂阳县。委托代理人：房丹玲、黄楚容，均为广东文领律师事务所律师。被上诉人（原审被告）李丽琴，住广东省从化市。委托代理人：王汉荣，住广东省从化市。委托代理人：李翠兴，住址同上。上诉人王桂香因与被上诉人李丽琴房屋买卖合同纠纷一案，不服原广东省从化市人民法院（2015）穗从法房初字第187号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：2013年11月28日，王桂香与李丽琴及中介方广州市长轩房地产中介服务有限公司共同签订了《房屋买卖合同（三方合约）》及附件，约定李丽琴购买王桂香位于从化市城市印象花园4栋2梯1604房，成交价格为848000元。在合同第四条关于“违约责任”中约定：本合同签订后，若买卖双方有以下情况之一，或有一方未能按时履行合同约定的其他义务，即视为违约。每逾期一天，违约方须按该物业成交价的千分之一向守约方支付违约金。逾期30天，守约方有权解除合同，并有权要求违约方按定金的双倍作出赔偿：1．一方违反本合同《附件》约定的事项的；2．一方拒绝出售或购买该物业的；3．任何一方隐瞒或提供的资料不真实、不完整、不合法、不准确等情形，导致本合同不能如期办理相关的递件过户手续的。在该合同的《附件》中第二条约定李丽琴采用按揭付款的方式支付购房款，李丽琴应在签署合同时交付40000元定金，首期楼款为420000元，李丽琴应在房管部门出具成功受理本次交易的递件回执当天直接支付给王桂香。楼价余款（即申请贷款额）388000元于交易过户完成并办妥抵押登记后由贷款银行直接拨入王桂香指定银行账户。交易过户须在2014年2月28日前完成。2014年4月23日，王桂香与李丽琴补充签订了《协议书》，内容为：买卖双方关于买卖从化市向阳大道城市印象花园4栋2梯1604房一事现双方平等、自愿，一致达成如下付款协议：该房买方已付款358000元给卖方作为购房首期款，余款490000元于2015年1月1日前全部付清给卖方，在银行放款后10天内必须付清给卖方。如银行不能放款的，买方在2014年11月1日前付余款200000元，剩余房款290000元于邮政银行放款后10天内付清给卖方，该房余款买方应于2015年1月1日前全部付清。李丽琴在2015年1月15日向王桂香通过银行转账支付200000元，在2015年4月16日向王桂香通过银行转账支付200000元。2015年4月28日，王桂香提起本案诉讼，以李丽琴至今仍未支付拖欠的剩余购房款90000元及相应逾期违约金为由，请求判令：1、李丽琴向王桂香支付拖欠的购房款90000元；2、李丽琴向王桂香支付逾期违约金（每日按购房款848000元的千分之一计算，从2014年11月1日起至实际支付全部购房款为止，暂计至2015年4月28日为155184元）；3、本案全部诉讼费用由李丽琴负担。李丽琴在原审答辩称：1．同意王桂香的第一项诉讼请求，并同意在开庭之日向王桂香支付90000元购房款。2．王桂香要求支付逾期违约金的理由不成立。由于王桂香没有到银行提前还贷并协助李丽琴与开发商、房管部门等办理楼房按揭贷款手续造成李丽琴无法通过银行按揭贷款支付购房款，李丽琴只能按照分期付款的方式向王桂香支付购房款，造成李丽琴的资金困难才迟延支付了部分购房款，是王桂香违约在先，李丽琴不应向王桂香支付逾期违约金。3．王桂香将涉案1604房卖给李丽琴，不符合交楼条件，李丽琴有理由迟延交付所欠购房款给王桂香。根据王桂香与李丽琴签订的《房屋买卖合同》的附件第二条第2款：买卖双方同意卖方交付该物业予卖方使用之日期为：卖方收首期款当天卖方协助买方办妥收楼入住手续视为房屋转移占有的标志的约定，另根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条的相关规定，王桂香没有向李丽琴提供涉案1604房是经过有关部门验收合格的资料，即视为涉案房产不符合王桂香向李丽琴交楼的条件。4．王桂香本人及其婚生子女的户口仍然在涉案房产，造成李丽琴的户籍无法迁入涉案房产，王桂香侵害了李丽琴的权益，李丽琴有理由迟延交付所欠购房款给王桂香。5．王桂香主张的违约金过高，李丽琴同意以所欠购房款90000元为本金按照中国人民银行规定的同期同类贷款利率按月计算违约金给王桂香。至本案一审开庭之日即2015年6月2日，李丽琴表示愿意当庭向王桂香支付90000元剩余房款，但因开庭当日王桂香未确定收款账户，李丽琴在2015年6月9日通过银行转账向王桂香支付90000元购房款，王桂香确认违约金计算截止日期为2015年6月2日。涉案房产目前已经登记在李丽琴名下，李丽琴已经实际居住。原审法院认为，本案因房屋买卖产生的合同纠纷，存在以下问题：一、李丽琴的行为是否构成违约，应否向王桂香承担违约责任。2013年11月28日，王桂香与李丽琴及中介方广州市长轩房地产中介服务有限公司共同签订了《房屋买卖合同（三方合约）》及附件，是双方的真实意思表示，王桂香与李丽琴应遵守合同约定的权利义务。2014年4月23日，王桂香与李丽琴补充签订了《协议书》，该协议书主要约定了李丽琴向王桂香支付购房款的方式与时间，主要是对2013年11月28日签订的合同附件中的付款方式与付款时间的约定进行了变更，但并没有对2013年11月28日签订的合同及附件中的其他内容进行变更或否定，故原审法院认为王桂香与李丽琴2013年11月28日签订的合同中关于违约责任的条款在2014年4月23日补充签订了《协议书》之后仍然适用。2014年4月23日双方签订的《协议书》约定买方（李丽琴）已付款358000元给卖方作为购房首期款，余款490000元于2015年1月1日前全部付清给卖方，在银行放款后10天内必须付清给卖方。如银行不能放款的，买方在2014年11月1日前付余款200000元，剩余房款290000元于邮政银行放款后10天内付清给卖方，该房余款买方应于2015年1月1日前全部付清。李丽琴答辩称因王桂香的原因造成李丽琴无法正常向银行贷款才引致李丽琴不能向王桂香按时付款，但从双方在2014年4月23日签订的《协议书》内容看，双方在签订该协议书时已经对李丽琴能否在银行顺利贷款成功已经有所预见，并对在银行不能放款时如何支付房款作出了约定，所以李丽琴关于因王桂香的原因造成李丽琴不能按时支付房款因此不承担违约责任的答辩意见，不予采纳。另外，李丽琴答辩称王桂香向李丽琴出售的涉案房屋不具有交楼条件，李丽琴有理由迟延交付购房款的答辩意见，因涉案房产已经登记在李丽琴名下且李丽琴已实际居住，李丽琴的该答辩意见不予采纳。李丽琴答辩称王桂香未将涉案房屋上的户口迁出导致李丽琴的户籍无法迁入涉案房产，侵害了李丽琴的权益，李丽琴有理由迟延交付所欠购房款的答辩意见，因李丽琴并未提供证据证明，且没有合同依据证明因王桂香未迁出户口的条件下李丽琴可以据此迟延支付购房款，对于李丽琴该答辩意见不予采纳。李丽琴的付款时间晚于双方在《协议书》中约定的时间，已经构成违约，应向王桂香承担违约责任。二、李丽琴应向王桂香支付违约金的计算问题。王桂香主张李丽琴应向其支付的违约金的计算方法为：李丽琴分两期向王桂香支付剩余购房款，第一期应在2014年11月1日前支付200000元，第二期应在2015年1月1日前支付290000元，但李丽琴实际在2015年1月15日向王桂香支付200000元，在2015年4月16日支付200000元，在2015年6月9日支付90000元，但王桂香确认李丽琴截止计算违约金的日期为2015年6月2日，则李丽琴第一期购房款支付时间迟延75日，第二期购房款实际支付时间计算为2015年6月2日，比原来约定的2015年1月1日迟延共计152日，李丽琴应支付的违约金按照合同约定的：“每逾期一天，违约方须按该物业成交价的千分之一向守约方支付违约金”的标准计算，应为848000元×0.001×（75日＋152日）=192496元。李丽琴答辩称王桂香主张的违约金过高，请求予以调低，但李丽琴认为应以所欠的90000元为本金按照中国人民银行的同期同类贷款利率按月计算违约金的标准没有合同依据与法律依据。按照双方约定李丽琴应在2014年11月1日前支付200000元，应在2015年1月1日前支付290000元，李丽琴实际在2015年1月15日支付200000元，在2015年4月16日支付200000元，在2015年6月9日支付90000元。王桂香并未提供证据证明因李丽琴的违约行为造成的实际损失，李丽琴并非全部购房款均迟延支付，因此对王桂香及李丽琴双方各自主张的违约金的计算基数及计算标准均不予采纳。依据公平原则，李丽琴应支付的违约金应以李丽琴实际欠付的购房款数额及迟延天数按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的四倍标准分段计算为宜，违约金截止时间为王桂香确认的2015年6月2日。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，原审法院于2015年7月23日作出判决：一、李丽琴应从本判决生效之日起十日内支付违约金（以200000元为基数从2014年11月2日起计算至2015年1月15日止，以290000元为基数从2015年1月2日起计算至2015年4月16日止，以90000元为基数从2015年4月17日起计算至2015年6月2日止，均按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的四倍标准计算）给王桂香；二、驳回王桂香的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2489元，由王桂香负担1359元，李丽琴负担1130元。判后，上诉人王桂香不服上述判决，向本院提起上诉，认为：原审判决虽判令李丽琴向王桂香承担支付违约金的违约责任，但却以王桂香未提供证据证明因李丽琴违约造成实际损失，李丽琴并非全部购房款均迟延支付为由，对双方合同约定的违约金的计算基数和计算标准不予采纳，继而将违约金的计算方式和某数调整为以李丽琴实际拖欠的购房款数额及迟延天数按照中国人民银行公布的同期贷款利率的四倍标准分段计算，远低于王桂香的请求。王桂香认为：1、双方的虽然对违约金的约定是真实意思表示，其效力应予肯定，法律理应充分尊重、保障当事人的意思自治。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法，本案李丽琴迟延支付房款，违反了合同约定，构成违约，应当承担违约责任，其所承担的责任的范围原则上应依当事人的约定；2、李丽琴认为违约金过高需要调整，应由其承担举证责任。《最高人民法院关于当前形势下民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第8条也规定了违约方对违约金约定过高的主张承担举证责任，本案中李丽琴没有提交证据证明约定的违约金过高，原审判决即予以调整违约金的数额，是错误的；3、李丽琴存在恶意违约的行为，严重违反诚实信用原则，法院应当支持王桂香关于违约金的主张。李丽琴在签订补充《协议书》后，490000元均没有按时给付，其中290000元拖欠的时间比较长，欠款金额超过了总房款的三分之一，违约情形较为严重，且违约责任条款对于双方是公平适用的，如果王桂香违约，同样是应按房款总额为基数计付违约金；4、法律设定违约金条款，目的就是免除守约方对因对方违约遭受损失金额的举证责任，所以审判实践不应主动予以调整。综上，王桂香上诉请求：1、依法改判李丽琴按原双方约定的违约金计算基数（房屋总价848000元）及计算标准（每逾期一日按，按房屋总价848000元的千分之一计算违约金）向王桂香支付192496元的逾期违约金；2、诉讼费用由李丽琴承担。被上诉人李丽琴答辩称：同意原审判决，不同意王桂香的上诉请求。经二审审查，双方当事人对原审法院查明事实均无异议，本院予以确认。二审中，李丽琴提交一份2014年3月31日商品房退房《从化市房地产交易受理收据》，用以证明王桂香在2014年3月31日才办理了退房手续，李丽琴才可以办理按揭手续。王桂香认为该证据不属于二审新证据，且该证据与本案二审的审理范畴无关，不同意质证。二审庭询中，王桂香确认其没有提供证据证明因李丽琴迟延付款造成的实际损失，但认为损失确实是存在的。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，第二审案件的审理应当围绕王桂香的上诉请求以及事实和理由进行，故本案的二审争议焦点为双方约定的迟延付款违约金是否过高，应予调整？根据双方签订的《房屋买卖合同（三方合约）》约定，若买卖双方有一方未能按时履行合同约定的其他义务，即视为违约，每逾期一天，违约方须按该物业成交价的千分之一向守约方支付违约金。照此计算，李丽琴因第一期购房款200000元迟延支付75天，第二期购房款中200000元迟延支付105天、90000元迟延支付152天应承担848000×0.001×（75＋152）=192496元的违约金。李丽琴在原审中已提出该违约金过高的抗辩。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和城实信用原则予以衡量，并作出裁决。为此，原审法院考虑到王桂香未提供证据证明因李丽琴的违约行为造成的实际损失，并结合李丽琴并非全部购房款均迟延支付的合同履行情况，根据公平原则酌情确定李丽琴应支付的违约金以其实际欠付的购房款数额及迟延天数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的四倍标准分段计算，符合上述法律规定，是可行的。王桂香上诉认为合同约定的违约金不应调整，与法相悖，本院不予采纳。综上，王桂香的上诉请求理据不足，本院不予支持。审查原审判决查明事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3481元，由上诉人王桂香负担。本判决为终审判决。审判长 舒 扬审判员 蔡培娟审判员 黄 嵩二〇一五年十一月十六日书记员 杨银桃 微信公众号“”