（2015）沪一中民二（民）终字第2860号
裁判日期: 2015-11-16
公开日期: 2015-11-26
案件名称
邵锋俊等诉祝洪新房屋租赁合同纠纷一案二审民事判决书
法院
上海市第一中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
案由
法律依据
全文
上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沪一中民二（民）终字第2860号上诉人（原审被告）邵锋俊。上诉人（原审被告）上海佳铭汽车修理有限公司。法定代表人邵锋俊，总经理。上列两上诉人之共同委托代理人刘佳，上海市为平律师事务所律师。被上诉人（原审原告）祝洪新。原审第三人上海市浦东新区周浦镇周南村村民委员会，住所地＊＊＊。法定代表人＊＊＊，村长。委托代理人王彦，上海市东浦律师事务所律师。上诉人邵锋俊、上海佳铭汽车修理有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2014）浦民一（民）初字第35463号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年9月11日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审查明，＊＊＊房屋（以下简称系争房屋）系上海市浦东新区周浦镇周南村村民委员会（以下简称周南村村委会）所建，无批建报告。2004年7月1日起，周南村村委会将系争房屋出租给祝洪新使用。双方签订的租赁合同中始终约定房屋面积为200平方米。2009年9月1日，祝洪新作为甲方、邵锋俊作为乙方，签订《租房协议》一份。该协议约定，乙方因经营需要，向甲方租房作为商业经营活动用房。协议第一条约定，甲方将属于自己所有的位于周南村671号700平方米左右的房屋租赁给乙方；协议第三条约定，乙方租赁的房屋700平方米，租金为每年人民币（以下币种相同）6万元，每半年支付一次，押金为1万元。协议第五条约定，租赁期间乙方应按年纳税，申办营业执照，甲方负责协助，乙方办理营业执照，甲方负责协助乙方办理营业执照，并提供办营业执照所需的产权证等资料。第六条约定，租赁协议期限为五年，即2009年9月1日至2014年9月止。协议第十条约定，乙方租赁期如搭建临时建筑或装修房屋，应经甲方同意，如甲方提前终止合同，甲方给乙方一定的经济补偿。协议第十二条约定，任何一方不得违反本合同，否则承担违约金，违约金为五年租金总额的20%。2010年4月1日，上海佳铭汽车修理有限公司（以下简称佳铭公司）作为乙方，周南村村委会作为甲方，签订《房屋租赁合同》一份。该合同记载，甲方愿意把地处＊＊＊481平方米的房屋出租给乙方创办上海佳铭汽车修理有限公司。上述房屋租金为每年5万元，从2010年4月1日至2020年3月31日。2010年5月13日，佳铭公司经工商核准登记，核准营业期限为2010年5月13日至2020年5月12日，登记住所为周浦镇周南村671号东侧。《租房协议》签订后，邵锋俊依照该协议约定向祝洪新缴纳了押金1万元，并按该协议约定的租金标准（即每年6万元）向祝洪新支付了至2014年2月28日止的租金。租赁期间，邵锋俊对系争房屋进行了装修。2014年2月、3月间、2014年9月，祝洪新均曾向邵锋俊催讨欠付租金，未讨得以致诉讼。祝洪新诉称，邵锋俊承租后在系争房屋内开办了佳铭公司并实际经营。现双方约定的租赁期间已经届满，但邵锋俊仍未缴纳2014年3月至9月的租金，并且几经催促拒不迁出系争房屋和场地，故起诉要求判令：1、邵锋俊支付自2014年3月1日起至2014年9月1日止的租金3万元，支付违约金1万元；2、邵锋俊、佳铭公司自系争房屋与场地内迁出，并支付自2014年9月2日起至实际迁出日止按每年6万元标准计算的房屋及场地使用费。邵锋俊、佳铭公司共同辩称，邵锋俊于2009年8月找到系争房屋，因祝洪新自述该房屋系其所有，故邵锋俊与祝洪新签署了租赁合同。2010年，邵锋俊得知系争房屋为周南村村委会所有，便于2010年4月1日与周南村村委会又签署了十年期租赁合同。但周南村村委会要求邵锋俊仍将租金支付给祝洪新，因此邵锋俊一直向祝洪新支付租金。祝洪新曾于2014年3月向邵锋俊讨要房租，邵锋俊要求祝洪新次日再来，但祝洪新未再来。现同意支付2014年3月1日起至2014年9月1日止的租金3万元，不同意其余诉讼请求。此外，邵锋俊、佳铭公司对房屋进行过装修，也进行了部分搭建，如果邵锋俊、佳铭公司迁出的话，要求祝洪新补偿装修损失10万元、搭建损失35万元。周南村村委会述称，系争房屋系80年代村建房屋，无相关批建报告，共有三上三下正房一幢、机口房一间、农机仓库两间。系争房屋自2004年以来一直由周南村村委会出租给祝洪新使用。祝洪新转租给邵锋俊，亦知情并确认。周南村村委会就系争房屋与邵锋俊、佳铭公司没有租赁关系，仅曾应祝洪新要求，为帮助邵锋俊办理佳铭公司的营业执照与邵锋俊于2010年4月签订了一份形式上的租赁合同，并配合营业执照的有效期将租赁协议的期间签订为10年，双方从未实际履行这份合同。审理中，对于系争房屋的面积，祝洪新确认为300平方米不到，邵锋俊、佳铭公司确认为300平方米左右，周南村村委会确认为250余平方米。祝洪新表示，自己自2004年向周南村村委会承租系争房屋之后，即在系争房屋周围场地搭建了400平方米左右的搭建物，并于2009年一并出租给邵锋俊。邵锋俊、佳铭公司表示，系争房屋周围的400平方米搭建物是邵锋俊于2009年搭建。周南村村委会表示，祝洪新在承租房屋后曾向周南村村委会请求进行搭建，故系争房屋周围搭建物应是祝洪新搭建。祝洪新与邵锋俊、佳铭公司均确认搭建未取得合法审批手续。另查，系争房屋和周围场地现仍由邵锋俊经营佳铭公司用。原审认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。现就系争房屋，虽有邵锋俊与祝洪新签订的《租房协议》、佳铭公司与周南村村委会签订的《房屋租赁合同》两份合同。但邵锋俊实际开始使用系争房屋的时间、实际支付租金的标准、实际支付租金的对象均与《租房协议》一致，却不符合《房屋租赁合同》的内容。而佳铭公司的成立时间、营业期限与《房屋租赁合同》签订时间和约定租期对应，亦印证了周南村村委会关于双方签订《房屋租赁合同》仅为配合佳铭公司办理工商登记手续用，而非实际约定权利义务的主张。据此，原审确认邵锋俊实际履行的是与祝洪新签订的《租房协议》，而非佳铭公司与周南村村委会签订的《房屋租赁合同》。但是，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。现租赁双方均未就系争房屋提出合法产权证明，周南村村委会亦确认未曾办理相关批建手续；而系争房屋周围场地上的搭建，亦未经依法审批，故祝洪新与邵锋俊签订的《租房协议》应属无效。合同无效的，因该合同取得的财产，应当予以返还；即便合同有效，祝洪新与邵锋俊约定的租赁期限亦已届满。故祝洪新现主张邵锋俊、佳铭公司迁出系争房屋和场地，符合法律规定，予以支持。合同虽然无效，但邵锋俊占用系争房屋是事实，祝洪新主张按合同约定租金标准支付占用期间的使用费，并无不当，予以支持。关于邵锋俊、佳铭公司关于违章搭建与装修的赔偿主张，因邵锋俊与祝洪新签订的《租房协议》明确记载租赁面积为700平方米，远大于系争房屋面积，却与包含搭建物后的房屋和场地面积大小相当，印证了祝洪新在出租前自行搭建的主张。而在此情况下，邵锋俊、佳铭公司亦未能提供任何其他证据证明自己搭建的事实，故对邵锋俊、佳铭公司主张的搭建事实不予采信。即便邵锋俊、佳铭公司在租赁期间确实进行了搭建，但基于一名承租人在搭建时应有的合理预期，其搭建物的使用价值至双方约定的租赁期限届满时也应视为已经实现，而不应再由出租人进行赔偿。房屋的装修，亦同此理。因此，邵锋俊、佳铭公司关于赔偿搭建物和装修损失的主张，实难支持。祝洪新另主张违约金1万元，因《租房协议》被确认无效，祝洪新主张没有依据，不予支持。祝洪新另主张没收押金，亦无依据，亦不予支持。原审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第六十条第一款的规定，于二○一五年六月十七日作出判决：一、祝洪新与邵锋俊于2009年9月1日就＊＊＊房屋签订的《租房协议》无效；二、邵锋俊、上海佳铭汽车修理有限公司应于判决生效之日起三十日内自＊＊＊房屋和场地中迁出；三、邵锋俊应于判决生效之日起十日内支付祝洪新按每年6万元标准计算自2014年3月1日起至实际迁出日止的房屋使用费；四、祝洪新应于判决生效之日起十日内返还邵锋俊押金1万元；五、驳回祝洪新其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币800元，由祝洪新负担250元，邵锋俊负担550元。判决后，邵锋俊、佳铭公司不服，上诉于本院称，上诉人从事车辆维修服务，考虑长久性要求，上诉人要与被上诉人租赁十年，但被上诉人称系争房屋并非自己所有，故只愿出租五年，后上诉人得知系争房屋实为周南村村委会所有，经与被上诉人商议后上诉人便与周南村村委会签订租赁合同，以确保按十年期租赁，同时申办了营业执照，而租金仍向被上诉人支付。即便被上诉人作为二房东不愿再与周南村村委会续租，上诉人因履行与周南村村委会之间的租赁合同也可继续承租系争房屋。即使合同无效，上诉人的装修是基于十年合同期的预期，故也应赔偿上诉人装修损失10万元、搭建建筑损失35万元。综上，上诉人请求二审撤销原判第二、三项，改判上诉人依据与周南村村委会的《租赁合同》继续承租系争房屋，若无法履行，则要求被上诉人或周南村村委会赔偿上诉人装修损失10万元、搭建建筑损失35万元、五年内积累的实体客户业务损失50万元。二审审理中，经本院释明，上诉人撤回要求被上诉人或原审第三人赔偿五年内积累的实体客户业务损失50万元的上诉请求。被上诉人祝洪新辩称，原审查明事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。原审第三人周南村村委会述称，原审查明事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，本案的争议焦点是上诉人系基于其与被上诉人签订的《租房协议》还是与原审第三人签订的《房屋租赁合同》承租系争房屋，系争房屋周围场地上的搭建部分系由上诉人还是被上诉人所建造，上诉人是否有权要求继续承租系争房屋或者补偿其装修搭建损失。虽然《房屋租赁合同》后于《租房协议》所签订，但上诉人实际承租系争房屋的时间、支付租金的标准以及承租房屋的面积等均与《租房协议》一致，而上诉人佳铭公司的成立时间与营业期限却与《房屋租赁合同》的签订时间及约定租期相符，且上诉人均向被上诉人支付租金，故原审采纳了周南村村委会关于签订《房屋租赁合同》仅为配合佳铭公司办理工商登记之用的主张，并认定上诉人系基于其与被上诉人签订的《租赁协议》承租系争房屋，具有事实依据，本院予以支持。退一步讲，即使依据《房屋租赁合同》，因系争房屋及其周围场地均没有合法建造手续，故《房屋租赁合同》与《租房协议》一样均属无效，上诉人无法依据上述合同继续承租系争房屋，理应搬离承租场地。而关于系争房屋周围场地上的搭建主体，上诉人与被上诉人各执一词，均主张系自己所建造，但均未能提供证据证明各自的主张。但在上诉人与被上诉人签订的《租房协议》中所记载的租赁面积远超过系争房屋的面积，显然包括了周边场地的搭建部分，故原审以此推定系争房屋周围的搭建系由被上诉人在《租房协议》签订之前所建造，并无不妥，本院予以支持。上诉人主张系由其搭建，依据不足，本院无法采信。况且，依据《租房协议》，双方约定的租赁期限在本案诉讼之时也已届满，即使上诉人存在自行搭建或对系争房屋进行装修的事实，其对搭建物的使用价值应以在租赁期间予以实现，故上诉人要求被上诉人赔偿其搭建及装修损失的诉请，本院无法支持。综上，上诉人邵锋俊、佳铭公司的上诉请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。原审依据所查明的事实作出的判决正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币800元，由上诉人邵锋俊、上海佳铭汽车修理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 孔美君审判员 杨斯空审判员 郑卫青二〇一五年十一月十六日书记员 赵 樱附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……