（2015）宁民终字第6088号

裁判日期: 2015-11-16

公开日期: 2015-12-13

案件名称

上诉人南京联金轻工有限公司与被上诉人张庆祝、南京金大农工商总公司房屋迁让纠纷一案的民事判决书

法院

江苏省南京市中级人民法院

所属地区

江苏省南京市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

南京联金轻工有限公司,张庆祝,南京金大农工商总公司

案由

房屋拆迁安置补偿合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

江苏省南京市中级人民法院民事判决书（2015）宁民终字第6088号上诉人（原审原告）南京联金轻工有限公司，组织机构代码××，住所地南京市鼓楼区金陵村95号-7号。法定代表人赖国铭，该公司董事长。被上诉人（原审被告）张庆祝，男，1962年9月23日出生，汉族。被上诉人（原审第三人）南京金大农工商总公司，组织机构代码××，住所地南京市鼓楼区幕府西路116号。法定代表人姚志江，该公司总经理。委托代理人邓辉，江苏紫金律师事务所律师。上诉人南京联金轻工有限公司（以下简称联金公司）因与被上诉人张庆祝、南京金大农工商总公司（以下简称金大公司）房屋迁让纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2015）鼓民初字第4584号民事判决，向本院提起上诉，本院于2015年10月21日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。联金公司原审诉称，2011年7月经南京市人民政府批准，联金公司改组，由赖国铭担任联金公司董事长兼总经理，赖国铭占联金公司90%的股权，金大公司占联金公司10%的股权。2012年6月1日，联金公司确认南京市鼓楼区金陵村95-7号的厂房（以下简称金陵村95-7号厂房）和土地使用权归联金公司所有。张庆祝于2009年6月与金大公司签订租赁合同，承租位于金陵村95-7号的部分厂房。根据合资企业合同书与章程，自2015年7月1日起由赖国铭全权负责收回出租厂房经营管理。联金公司于2015年6月通告张庆祝搬迁事宜，但张庆祝不予理会，仍然占据联金公司的厂房不予归还。为维护自身合法权益，联金公司现诉至法院，请求判令：1、张庆祝迁出并返还租赁使用的金陵村95-7号厂房；2、本案诉讼费由张庆祝承担。张庆祝原审辩称，1、自2002年6月起，张庆祝通过合伙人自联金公司处承租金陵村95-7号厂房，并一直向赖国铭缴纳房租。2009年6月，赖国铭告知张庆祝与金大公司办理续租事宜。此后，张庆祝与金大公司签订房屋租赁合同，并向金大公司缴纳房租。2、2015年6月中旬，张庆祝发现联金公司在自己承租的厂房前张贴了一份通告，要求张庆祝搬迁，但此时张庆祝已与金大公司续签了房屋租赁合同，并缴清房租。综上，张庆祝合法承租、使用金陵村95-7号租赁厂房，联金公司无权要求张庆祝迁出并返还房屋，请求法院驳回联金公司的诉请。金大公司原审述称，金陵村95-7号房屋及土地系张庆祝资产，1994年通过政府招商引资，金大公司将房屋及土地的使用权作为出资，与台湾联邦自动贩卖事业有限公司（以下简称联邦公司）合资经营，成立南京联金自动机械有限公司（后更名为南京联金轻工有限公司）。2009年6月，台方以联金公司名义与金大公司签订《合作经营协议》，约定由金大公司全权管理双方认可的现有网点及资产。据此，金大公司有权将诉争房屋出租给张庆祝，请求法院驳回联金公司的诉请。原审法院经审理查明，金陵村95-7号房屋未领取房屋所有权证书。自2002年6月起，张庆祝通过其合伙人自联金公司总经理赖国铭处承租金陵村95-7厂房一间，房租一年一付，至2009年6月张庆祝缴纳租金时，赖国铭称不再收取房租，续租事宜可找金大公司办理。此后，张庆祝与金大公司签订房屋租赁合同并缴纳租金，双方最后一期房屋租赁合同签订于2015年6月12日，租期半年，自2015年7月1日至2015年12月31日，张庆祝已向金大公司缴纳租金至2015年12月31日。2015年6月，联金公司在张庆祝承租的厂房前张贴《通告》，通告中称联金公司与金大公司之间存在经营纠纷，张庆祝承租的厂房归联金公司所有，联金公司将于7月1日起收回房屋，并要求张庆祝在2015年6月30日租期届满后搬离。张庆祝称其于2015年6月中旬到租赁房屋看到该份《通告》时，已经与金大公司续签了至2015年12月31日的房屋租赁合同。原审另查明，1994年2月2日，金大公司（甲方）与联邦公司（乙方）签订《合资经营南京联金自动机械有限公司合同》，共同投资开办南京联金自动机械有限公司（后更名为南京联金轻工有限公司），注册资本35万美元，甲方3.5万美元，占10%，乙方31.5万美元，占90%；甲方以金陵村95-7南院墙内的两幢厂房约1000平方米及900平方米场地使用费出资投入，乙方以机械设备零部件、办公设备、技术和美元现汇出资；合营公司实行董事会领导下乙方承包经营管理的总经理负责制，合营公司设总经理一人，副总经理二人，总经理、副总经理均由乙方推荐，董事会聘任等。1995年12月27日，南京市下关区审计师事务所出具《南京联金自动机械有限公司注册资本验证报告》，载明：甲方已于1995年12月10日将位于金陵村95-7的两幢厂房的使用权作为注册资本投入到南京联金自动机械有限公司，该场地使用权价值20.04万元，折合美元3.5万元……甲、乙双方已缴清全部注册资本。2009年6月5日，金大公司（甲方）与联金公司（乙方）签订《合作经营协议》，约定：甲方全权管理双方认可的现有网点及资产。除乙方现用厂地及一间网点共计约150平方米之外，其余网点收益由甲方负责收取，以甲方名义与新承租人签订的经营协议，乙方均为认可；合作年限自2009年4月3日起至2019年4月2日止等。联金公司认为，金大公司误导其签订该份《合作经营协议》，金大公司应与联邦公司签订《合作经营协议》，联金公司并非与金大公司的合作经营方。金大公司认为，联金公司在签订《合作经营协议》时即是代表台方，且该份协议是双方协商后订立的，是双方的真实意思表示，金大公司有权将金陵村95-7号厂房出租给张庆祝。联金公司为证明其系金陵村95-7号厂房的权利人，还提交了：1、1995年12月18日南京市下关区房地产管理局的《房产证明》，内容为：位于南京市下关区金陵村95-7的两幢厂房，建筑面积900平方米，场地1000平方米，产权属于金大公司。因该地区为无图区，尚不能办理产权证书。金大公司以上述产权作为出资与联邦公司合资经营南京联金自动机械有限公司。联金公司称根据该证明，金大公司已将金陵村95-7号的场地和厂房作为对联金公司的出资。金大公司对该份证据的真实性不予认可，并认为其出资情况应根据合营协议和验资报告予以确认。2、2012年6月1日联金公司、金大公司以及南京市下关区人民政府宝塔桥办事处盖章的《证明》，内容为：金陵村95-7号商业网点的房子，属于农村集体土地，产权归联金公司所有。金大公司称该份证明系为联金公司办理工商年检所出，并为此提交了南京市鼓楼区人民政府宝塔桥办事处签署“情况属实”的《情况说明》，称联金公司提交的上述证明仅用于工商年检，并不能作为真实反映该房屋产权归属问题的有效证据。3、地方税综合申报表，证明联金公司对金陵村95-7号房产和土地纳税。金大公司不认可该证据与本案的关联性。4、2011年8月1日，联金公司的董事会决议，内容为：一、金大公司将其持有的联金公司39%股权无条件零兑价转让给赖国铭；二、转让后的股权结构为赖国铭占联金公司90%股权，金大公司占联金公司10%股权；三、自新股权转让协议签订之日起，原股权转让协议及其它相关的附加协议及补充协议终止；四、公司股东自本决议签字之日起向有关政府部门申请中华人民共和国港澳侨投资企业的批准证书及办理公司营业证照相关的变更手续。联金公司认为，该董事会决议的第三项已经终止了2009年6月5日的《合作经营协议》。金大公司不认可联金公司的证明目的。5、2014年联金公司章程、合同，证明金大公司以金陵村95-7号房产作为对联金公司的出资，该房产系联金公司的资产。金大公司认为，出资和验资已在联金公司设立时完成，金大公司没有变更出资额。2015年5月5日，联金公司的法定代表人赖国铭以金大公司作为被告，向南京市中级人民法院提起（2015）宁商外初字第28号合同纠纷一案，要求金大公司归还其经营管理权等。该案现仍在审理中。上述事实，有双方当事人陈述及房屋租赁合同、发票、收据、通告、合资经营合同、验资报告、合作经营协议、房产证明、证明、情况说明、董事会决议、章程等证据在卷佐证，予以证实。原审法院认为，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。本案中，联金公司以其为诉争房屋的所有权人为由，提起本次诉讼，要求张庆祝迁让并返还房屋；张庆祝辩称其系按照联金公司的要求与金大公司订立房屋租赁合同，并向金大公司缴纳租金，联金公司诉请无依据；金大公司认为其有权将诉争房屋向张庆祝出租。故本案的争议焦点为：联金公司是否为诉争房屋的权利人，可否要求张庆祝在与金大公司订立合同的情况下迁让。对此，原审法院认为，金陵村95-7号厂房未领取房屋所有权证书，金大公司于1994年将该厂房的使用权作价3.5万美元与联邦公司共同出资设立联金公司，联金公司据此取得该厂房的使用权。2002年6月至2009年6月期间，张庆祝通过其合伙人自联金公司处承租金陵村95-7号部分厂房，并向时任联金公司总经理的赖国铭缴纳租金。该租赁事实也可印证联金公司与金大公司之间就金陵村95-7号厂房的使用权、经营权有所约定。2009年6月，赖国铭称其不再收取租金，并告知张庆祝如需租房可与金大公司订立合同，此后，张庆祝与金大公司订立合同，向金大公司缴纳房租。因金陵村95-7号厂房未领取房屋所有权证书，张庆祝作为承租人无法核实出租人的权利状况，在与联金公司建立租赁关系数年后，在联金公司的要求下与金大公司订立租赁合同，张庆祝在此过程中不存在过错。联金公司诉称在2011年、2012年、2015年分别通过多种方式与金大公司就金陵村95-7号厂房达成协议，确认联金公司对金陵村95-7号厂房的所有权，金大公司对此不予认可，并认为双方就诉争房屋在2009年达成由金大公司管理、对外出租的协议，由此可见，联金公司与金大公司关于金陵村95-7号厂房的使用权存在争议。在该争议未解决的情况下，联金公司即以诉争房屋权利人的名义要求承租人张庆祝迁让并返还诉争房屋，无事实和法律依据，原审法院依法不予支持。至于联金公司与金大公司之间关于金陵村95-7号厂房的使用权纠纷，并非本案审理范围，双方可另行解决。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第六十四条第一款、第一百三十四条第一款之规定，原审法院判决：驳回南京联金轻工有限公司的诉讼请求。案件受理费80元减半收取40元，由南京联金轻工有限公司负担。联金公司不服原审法院判决，向本院提起上诉称，一、原审判决认定事实不清。从南京市工商行政管理局调阅的企业文档己明确表达南京市下关区金陵村95-7号厂房产权、场地使用权已转移属我方公司资产所有。二、相关的法律法规规定，股东或者发起人可以用土地使用权等非货币财产作价出资。依现行法规定对合营企业成立，法规上只允许股东或者发起人用其房屋产权与土地使用权进行出资，联金公司厂房产权其权利转移手续大部分已完成。塔桥办事处出具的情况说明也证明涉案房屋的产权归联金公司所有。三、2014年双方重修订合同、章程，己对合资双方的权利、义务关系进行了再次约定，该公司合同、章程是基于2011年8月1日的变更内容进行的延续，双方的权利、义务关系应按照最后签订的合同、章程进行履行。综上，原审认定事实不清，判决错误，请求二审法院撤销原判，依法改判支持上诉人的诉讼请示。被上诉人金大公司答辩称，1、上诉人诉称金陵村95-7号厂房产权属于联金公司与客观事实不符。2、本案诉争房屋产权属于金大公司所有。3、我方认为金大公司有权将本案诉争房屋对外租赁。综上，上诉人的上诉请求无事实和法律依据，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。张庆祝答辩称，我方与金大公司签订的租赁合同合法有效，其他意见同原审答辩意见。二审查明事实与原审法院查明的事实基本一致，本院依法予以确认。二审中双方当事人均未提供证据。本院认为，依法成立合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。不得擅自变更或者解除合同。1994年2月2日金大公司与联邦公司签订《合资经营南京联金自动机械有限公司合同》，约定金大公司以厂房及场地使用费作价3.5万美元出资成立合资经营公司，并约定合营期满，金大公司（甲方）作为出资提供的厂房、场地归甲方所有。2009年6月5日金大公司与联金公司签订《合作经营协议》，约定金大公司（甲方）全权管理双方认可的现有网点及资产，并以甲方名义与新承租人签订的经营协议，联金公司（乙方）均为认可。之后双方又形成多份协议，现联金公司与金大公司就95-7号厂房的使用权及经营管理权存在争议，并已另案诉至法院。而本案中被上诉人张庆祝从2002年就开始承租涉案部分厂房，在2009年6月期间，因联金公司法人代表人赖国铭不再收取租金，并告知张庆祝如需租房可与金大公司订立合同，故此后张庆祝才与金大公司签订涉案部分厂房租赁合同，并续租至2015年12月31日止。关于上诉人联金公司要求张庆祝迁出的上诉主张，本院认为，现张庆祝与金大公司签订的租赁合同期限尚未届满，张庆祝在履行合同中亦未存在过错，且在联金公司就涉案厂房是否享有相关权利并不明确情况下，联金公司单方面要求张庆祝提前迁出涉案厂房，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。判决结果并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人南京联金轻工有限公司负担。本判决为终审判决。审　判　长　　李飞鸽代理审判员　　涂　甫代理审判员　　马　帅二〇一五年十一月十六日书　记　员　　汪海燕微信公众号“”