（2015）宁执异字第101号

裁判日期: 2015-11-16

公开日期: 2016-04-26

案件名称

异议人淮安诚泰房地产开发有限公司借款合同纠纷一案的执行裁定书

法院

江苏省南京市中级人民法院

所属地区

江苏省南京市

案件类型

执行案件

审理程序

当事人

淮安诚泰房地产开发有限公司,林志挺,王北城

案由

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百二十五条

全文

江苏省南京市中级人民法院执行裁定书（2015）宁执异字第101号异议人（被执行人）淮安诚泰房地产开发有限公司，住所地江苏省淮安市淮海东路136号淮汽综合楼11层。法定代表人蔡经纬，该××董事长。委托代理人陈芳华，北京××（××）律师事务所律师。申请执行人林志挺，男，汉族，1991年11月12日生。委托代理人刘维东、杨康，江苏××××）律师事务所律师。被执行人王北城，男，汉族，1977年3月4日生，现在浙江省第二监狱服刑。本院在执行林志挺与王北城、淮安诚泰房地产开发有限公司（以下简称诚泰公司）民间借贷纠纷一案中，诚泰公司对江苏首佳土地房地产评估测绘事务所有限公司（以下简称首佳公司）作出的（江苏）首佳土地（2015）（估）字第0938号《土地估价报告》（以下简称《估价报告》）不服，向本院提出执行异议。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行公开听证审查，诚泰公司的委托代理人陈芳华、林志挺的委托代理人刘维东到庭参加听证。本案现已审查终结。异议人诚泰公司异议称：1、《估价报告》作出的评估总地价为18477万元，严重低于该地块的实际市场价格。在该地块附近的华信置业项目地价远远高于本次评估的价格，涉案地块实际市场价格应为2.5亿元。2、《估价报告》采用市场比较法和假设开发法，这两种方法评估要有两块或者两块以上的土地作为比较样本，而与涉案土地相似的几乎没有，缺乏对比对象。3、根据土地出让合同，诚泰公司除支付土地出让款1.43亿元外，尚承担2.8万余平方米的回迁安置面积。其中诚泰公司已向政府拆迁机构支付人民币3800余万元用于购买安置房，但在该报告中未予体现，导致诚泰公司该地块的成本未得到公允体现，土地价值严重缩水。4、涉案地块特殊性在于商业比例比较高，容积率高达6.5，地价高于纯住宅，不应按照纯住宅或者商业比例比较低的地块来评估。综上，《估价报告》中评估所采用的依据不准确，评估价格严重低于该地块实际市场价值，违反了评估的客观性与专业性工作原则，对诚泰公司极为不公。因此，请求贵院撤销该《估价报告》。经查明，林志挺与王北城、诚泰公司民间借贷纠纷一案，本院于2014年7月21日作出（2012）宁商初字第118号民事判决书，判决：一、王北城于本判决生效之日起十日内归还林志挺3000万元，并支付利息（以3000万元为基数，从2012年1月16日起2012年7月9日，按照月2.1%利率标准计算，此后至本判决确定的给付之日止，如利率月2.1%超过中国人民银行的同期同类贷款基准利率四倍的，以四倍计算）；二、王北城于本判决生效之日起十日内支付林志挺律师代理费24万元；三、诚泰公司对王北诚前述债务承担连带清偿保证责任；四、驳回林志挺的其他诉讼请求；五、诚泰公司实际承担保证责任后，有权向王北城追偿。该判决生效后，上述被执行人均未按判决履行义务，林志挺向本院申请强制执行。本院立案受理后，依法委托首佳公司对诚泰公司名下，位于淮安市淮海北路东侧、体育馆北侧一宗商业金融业、居住用地国有出让土地使用权市场价值评估。经评估，首佳公司于2015年9月25日作出《估价报告》，最终评定估价对象市场价值时点2015年8月4日的净地价格为：18477万元，单位地面地价为10981.07元／平方米。诚泰公司遂提出异议。首佳公司针对诚泰公司的异议解释称：（一）关于评估价格。1、关于较之周边华信置业项目的价格偏低问题。首佳公司调查了解，诚泰公司提到其附近的华信置业项目正因为地块价格偏高，淮安市国土资源局已调低价格重新挂牌，是否成交仍未知。此外，调整后的挂牌价格是否含有政府返还税费减免优惠政策亦未知。而且首佳公司出具的《估价报告》基准时点为2015年8月4日，华信置业项目截至估价基准时点仅进行挂牌，并未进行成交公示，最终未能确定成交价格，挂牌价与最终成交价会存在一定变数，因此华信置业的挂牌价格并不能作为评估依据。2、关于参照邻近商业淮海广场区段的价格偏低问题。首佳公司认为：首先，因可建楼层、临街状况、宽深比等因素，即使相邻的纯商业地块，价值差距也极大。评估地块位于汇通市场商业区段，较商业淮海广场区段，路线价只有其一半不到。其次，基准地价系数修正法更适用于单一用途小体量土地的评估，评估地块为商住办混合用途，且以住宅为主要用途，诚泰公司要求以淮海广场的商业地块作为参照没有依据。再次，评估地块内需无偿代建大量安置房，无疑对评估价值大打折扣。最后，诚泰公司指出的评估地块商业比例较高（占总面积的40%-50%）是2009年确定的比例，彼时商业地产较为活跃，较之现在淮安市商业地产市场已明显降温很多，所在区域商业地产也已趋于饱和。若延用50%的高限商业比例，该项建成后将造成大量空置，较难有收益，资金回笼周期拉长。因此，首佳公司采用了40%的低限商业比例进行测算。3、关于《估价报告》漏算款项问题。首先，在首佳公司评估过程中，诚泰公司一直拒绝露面及配合了解情况，期间首佳公司也未收到诚泰公司曾支付3800余万元用于购买安置房的凭据。其次，对于淮安市清河区人民政府（以下简称清河区政府）提供给南京市中级人民法院（以下简称南京中院）的《函》较之《国有建设用地使用权出让合同》中提示的回迁安置房面积约少1万平方米。据清河区政府解释，部分被拆迁户口选择了货币安置，要求首佳公司按照其提供给南京中院的安置面积进行评估。因此首佳公司认为，诚泰公司提出的该款项实为其和清河区政府的财务纠纷，与本次评估价值并无关联。（二）关于参考对象。根据《城镇土地价格估价规程》的比较案例选取要求：与估价对象属于同一供需圈内相邻地区或类似地区、用途相同或相近、交易类型相同、交易情况正常、交易价格内涵一致、交易时间与估价基准日接近。以此标准，首佳公司评估该地块选取了三个比较实例。本次评估所选用的实例均为经过正常挂牌程序并真实成交的实例。首先，交易时间距离估价时点均在两年内。其次，距评估地块距离均在4公里内，与评估地块属于同一供需圈内类似地区。再次，对宗地位置、宗地地基、面积、交通便捷度、商服繁华程度、公用设施条件以及居住环境等差异因素也均进行了修正。最后，关于评估地块容积率的特殊性问题。首佳公司认为，容积率是微观上影响经营性土地地价的因素，商住办混合用地的容积率对地价的影响并不完全是线性增长，一般容积率高于3.0后对地价影响的幅度会明显减小。继续提高容积率，建筑工程和技术难度都会不断加大，所需附属设施相应增多，投资随之加大，而土地利用的效益却不能提高，地价随之开始下降，评估地块6.5的容积率明显高于同一区域平均容积率，也高于该区域最佳容积率。综合以上考虑，并参考容积率修正系数表，首佳公司对比较实例的容积率也进行了修正。首佳公司称，土地价格受多因素影响，不动产市场波动起伏也较大，诚泰公司不能简单以其实际支付的成本来判定评估价格的合理性。综上，首佳公司认为其《估价报告》的结果合理，并未低估其实际价值。本院认为，本院通过摇号确定评估机构，选择的评估机构和评估人员均具有评估资质，本次估价依据全国人大、国务院及有关部门颁布的法律、法规和规章以及地方人大和政府及有关部门颁布的政策法规、通知公告等，确定估价的技术规程与标准，程序是公正的，方法是适当的。诚泰公司异议称《估价报告》的评估价值偏低，但并无相关证据支持该主张。综上，诚泰公司的异议理由不能成立，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条之规定，裁定如下：驳回淮安诚泰房地产开发有限公司的异议。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内向本院提交复议书及副本一式四份，向江苏省高级人民法院提起复议。审　判　长　　沈　通审　判　员　　于静明代理审判员　　金　鑫二〇一五年十一月十六日书　记　员　　李　好百度搜索“”