（2015）浙杭民终字第2718号
裁判日期: 2015-11-16
公开日期: 2015-12-26
案件名称
袁东君、叶钊滢与浙江浙欧置业有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省杭州市中级人民法院
所属地区
浙江省杭州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
袁东君,叶钊滢,浙江浙欧置业有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）浙杭民终字第2718号上诉人（原审原告）：袁东君。委托代理人：叶钊滢。上诉人（原审原告）：叶钊滢。上诉人（原审被告）：浙江浙欧置业有限公司。法定代表人：刘丐算。委托代理人：徐淑慧，浙江思伟律师事务所律师。上诉人袁东君、叶钊滢因与上诉人浙江浙欧置业有限公司（以下简称浙欧置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服杭州市江干区人民法院（2015）杭江九民初字第150号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年8月31日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院查明：2008年1月30日，袁东君、叶钊滢与浙欧置业公司签订商品房买卖合同，由袁东君、叶钊滢向浙欧置业公司购买钱江新城尊宝大厦银尊第十五层写字楼1509室房产，价款3449277元。合同约定：出卖人应于2010年11月30日前将上述房产交付买受人使用。如出卖人逾期交房，逾期不超过90日，出卖人应于2010年12月1日起按买受人已支付房价款万分之二／日向买受人支付违约金至实际交付之日止；逾期超过90日，买受人可解除合同，如买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人应于2010年12月1日起按买受人已支付房价款万分之二／日向买受人支付违约金至实际交付之日止。出卖人应在商品房交付后60日内，将办理权属（包括契税证、房屋所有权证和土地使用权证）登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权证书的，双方同意按下列第1或2项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房款退还买受人，并按已付房款价款的1%赔偿买受人损失；2.买受人不退房，出卖人按已付价款的1%向买受人支付违约金。2009年11月，杭州市电力局规划部门决定在尊宝大厦内地下室设置10KV开关站，并由浙江大学建筑设计研究院进行设计。尊宝大厦于2011年2月22日竣工并经验收合格，于2012年12月14日办理产权登记于浙欧置业公司名下。2011年4月6日，浙欧置业公司向袁东君、叶钊滢出具交房通知书，建议袁东君、叶钊滢于2011年4月29日办理房屋交接手续。2011年4月28日，袁东君、叶钊滢对上述房屋进行验收。2013年4月8日，双方签署商品房交接书。袁东君、叶钊滢向原审法院起诉，请求判令：1.浙欧置业公司支付逾期交房违约金103470元（按合同约定购房款的日万分之二计算5个月）；2.浙欧置业公司支付逾期办理房产证违约金776070元（自2011年3月1日起至2013年4月8日止，按购房款的日万分之三计算，暂算25个月750天）。原审法院认为：双方签订的商品房买卖合同，意思表示真实，内容未违反法律规定，合法有效，具有法律拘束力。双方争议焦点主要有以下三个：一、浙欧置业公司是否构成逾期交房以及逾期交房天数。首先，关于浙欧置业公司是否构成逾期交房。根据商品房买卖合同第八条约定，出卖人应在2010年11月30日前将商品房交付买受人使用。根据袁东君、叶钊滢提交的业主房屋验收单，袁东君、叶钊滢于2011年4月28日对房屋进行验收，则浙欧置业公司实际交房时间应为2011年4月28日。浙欧置业公司抗辩称其延期交房系因杭州市政府电力市政配套设施规划调整和施工延误造成，可依商品房买卖合同第八条第二款第3项规定的“市政配套的批准与施工延误”，据实延期交房，并不构成逾期交房。原审法院认为，浙欧置业公司就其抗辩理由提交的证据仅能够证实尊宝大厦地下室内设置10KV开关站的事实，但并不足以证实上述事实与浙欧置业公司延期交房之间存在因果关系，且浙欧置业公司所主张的抗辩事实亦不能当然解释为“市政配套的批准与施工延误”。故综上，浙欧置业公司的上述抗辩理由，原审法院不予采信，原审法院认定浙欧置业公司于2011年4月28日交房已构成违约，应依约向袁东君、叶钊滢支付逾期交房违约金。其次，关于浙欧置业公司逾期交房天数。浙欧置业公司抗辩称若其构成逾期交房，则逾期截止日期应为浙欧置业公司通知袁东君、叶钊滢交房时间即2011年4月15日，而不是袁东君、叶钊滢实际验收时间即2011年4月28日。原审法院认为，根据浙欧置业公司提交的“交房通知书”，浙欧置业公司在交房时间条款中写明建议袁东君、叶钊滢于2011年4月29日办理房屋交接手续，故应认定浙欧置业公司通知袁东君、叶钊滢进行交房时间为2011年4月29日而非2011年4月15日。且出卖人交房时间应以其实际交房时间而非通知交房时间为准，袁东君、叶钊滢实际于2011年4月28日对房屋进行验收，故浙欧置业公司实际交房时间应为2011年4月28日。综上，原审法院认定浙欧置业公司逾期交房期间为2010年12月1日起至2011年4月28日止，共计149天。二、浙欧置业公司是否构成逾期办证以及逾期办证天数。首先，关于浙欧置业公司是否构成逾期办证。浙欧置业公司抗辩称袁东君、叶钊滢事实上并不急于办理房产证，也未提出申领房产证，浙欧置业公司并未导致袁东君、叶钊滢在合同规定期限内无法取得权证，故不构成逾期办证。原审法院认为，浙欧置业公司作为出卖方，负有在房屋具备办理产权登记条件时通知买受方的义务，而浙欧置业公司并不能提供证据证实其已履行上述义务，且根据浙欧置业公司提供的尊宝大厦房屋所有权证，尊宝大厦产权登记于浙欧置业公司名下时间为2012年12月14日，该时间也已超过双方约定的办证期限。故综上，浙欧置业公司的上述抗辩理由，原审法院不予采信，认定浙欧置业公司的行为已构成逾期办证。其次，关于浙欧置业公司逾期办证天数。袁东君、叶钊滢认为逾期办理房屋产权登记时间应从合同约定交房日期向后延伸三个月即2011年3月1日起计算至2013年4月8日。浙欧置业公司则认为，根据商品房买卖合同约定，如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权证书的，出卖人需赔偿买受人相关损失或支付违约金，其中“买受人不能在规定期限内”是指买受人提出申领房产证申请之日起180日内，据此认为浙欧置业公司逾期办理房屋产权登记起始时间应为2012年1月15日；而根据其提供的尊宝大厦产权证书，尊宝大厦产权登记于浙欧置业公司名下时间为2012年12月14日，故应当以该日作为浙欧置业公司逾期办理产权登记的截止时间。原审法院认为，合同关于逾期办证的条款系浙欧置业公司提供的格式条款，根据该条款规定，出卖人的义务为在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；同时该条款又规定，出卖人承担逾期办证违约金的前提是买受人提出申领房产申请之日起180日内，与其应履行的义务并不契合。由此可见，浙欧置业公司通过上述格式条款免除了其部分逾期办证责任。因此，原审法院认定上述合同中关于出卖人在买受人不能在规定期限内取得房地产权证书时方承担逾期办证违约责任的格式条款无效。而根据相关法律规定，商品房买卖合同标的物为尚未建成房屋的，买受人自房屋交付使用之日起90日未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定，出卖人应承担违约责任。据此，原审法院认定，袁东君、叶钊滢应在实际交房90日内，即2011年7月27日之前取得房屋产权证书；另浙欧置业公司并不能证明尊宝大厦产权登记于浙欧置业公司名下之时袁东君、叶钊滢即可办理权属证书，而根据袁东君、叶钊滢提交的房屋交接通知书以及双方陈述，可认定袁东君、叶钊滢实际能够办理房产证的时间为2013年4月8日，故应以上述时间作为浙欧置业公司逾期办理权属证书的截止时间。综上，浙欧置业公司逾期办理权属证书的时间为2011年7月27日起至2013年4月8日止，共计622天。三、逾期办证违约金的计算标准。根据商品房买卖合同约定，如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房屋产权证书的，如买受人选择不退房，出卖人应按已付价款的1%向买受人支付违约金。袁东君、叶钊滢主张上述违约金计算标准过低，明显低于其实际损失，要求变更为按房屋总价的每日万分之三计算。原审法院认为，鉴于浙欧置业公司逾期办理房屋产权登记的时间较长，不可避免造成袁东君、叶钊滢经济损失，故原审法院依法对违约金予以调整。根据相关法律规定，损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。故原审法院认为，将违约金计算方式调整为以房屋总价款为基数，按同期中国人民银行贷款基准利率即年利率5.6%计算为宜。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款及最高人民法院关于《审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条之规定，原审法院于2015年5月29日判决：一、浙欧置业公司支付袁东君、叶钊滢逾期交房违约金102788.45元；二、浙欧置业公司支付袁东君、叶钊滢逾期办理产权登记违约金329164.98元；以上一、二两项共计431953.43元，于判决生效后十日内付清；三、驳回袁东君、叶钊滢的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。按规定减半收取的案件受理费6297.5元，由袁东君、叶钊滢负担3204.5元，由浙欧置业公司负担3093元。由浙欧置业公司负担的案件受理费3093元，于判决生效后三日内向原审法院缴纳。宣判后，袁东君、叶钊滢与浙欧置业公司均不服原审判决，向本院提起上诉。袁东君、叶钊滢上诉称：浙欧置业公司未按合同履行义务，构成违约。浙欧置业公司逾期交房及办证，事实清楚，证据确凿。袁东君、叶钊滢的一审诉讼请求合理，应予支持。诉讼费应该按过错责任承担。一审诉讼费，应由浙欧置业公司承担。袁东君、叶钊滢没有任何过错，所以一审判决袁东君、叶钊滢承担案件受理费不合理。综上，故提起上诉，请求：1.依法撤销原审判决，改判支持袁东君、叶钊滢一审的诉讼请求；2.一审案件受理费由浙欧置业公司承担。针对袁东君、叶钊滢的上诉，浙欧置业公司答辩认为：原审法院对袁东君、叶钊滢要求支付的逾期交房违约金及逾期办证违约金，进行依法判决，其上诉理由没有事实和法律依据。原审法院在实体判决的基础上对诉讼费用的分担正确。综上，请求驳回袁东君、叶钊滢的上诉。浙欧置业公司上诉称：一、原审判决认为尊宝大厦地下室10kv开关站不符合商品房买卖合同第八条第二款第3项“市政府配套的批准与施工延误”，且不足以证明与延期交房存在因果关系，属认定事实不清。首先，开关站应认定为市政配套设施。市政府为达到钱江新城建设要求，地铁站点规划调整以及电力部门为扩充容量而新增开关站项目，设立目的亦为公共利益。该项目直接受益者为尊宝大厦周边用电单位，确保整个钱江新城发展。开关站由原规划迁移至地下室，直接导致部分土建工程重新整改，进而使工程进度耽搁。消防验收也因此延误至2010年9月进行。故应认定开关站为市政配套设施。其次，开关站与延期交房存在因果关系。规划调整将原本位于涉案项目红线之外的开关站迁移至涉案项目地下室直接导致延期交房。开关站的迁入导致地下室规划设计调整，变更报批，而且部分土建工程重新整改。开关站拖延工期近8个月，其与延期交房存在因果关系，应作为免责事由，浙欧置业公司无需承担逾期交房违约金。二、原审判决错误认定逾期办理产权登记的截止日期为2013年4月8日，依据本案事实，逾期截止日应认定为2012年12月14日。根据初始登记产权证能够证明房屋于2012年12月14日己具备办理产权过户条件。浙欧置业公司数次通知袁东君、叶钊滢可以办理权属证书，由于其怠于行使，直至2013年4月8日才申领到产权证，该部分损失应由袁东君、叶钊滢自行承担。三、原审判决对逾期办证违约金进行调整，缺乏合同和法律依据，违背公平原则和诚实信用原则。首先，合同对于逾期办证违约金有明确约定，该约定对双方当事人均有约束力。其次，根据相关法律规定，逾期办证违约金先从其约定，如果约定低于实际损失才予以调整。结合本案，原审法院对违约金调整的前提为袁东君、叶钊滢举证证明其实际损失大于约定违约金，但袁东君、叶钊滢并未举证证明其实际损失。综上，原审判决认定事实不清，适用法律错误。故提起上诉，请求：1.撤销原审判决，依法改判或发回重审。2.一、二审诉讼费用由袁东君、叶钊滢承担。针对浙欧置业公司的上诉，袁东君、叶钊滢答辩认为：浙欧置业公司提供格式合同，免除自身责任，加重购房者责任；在合同履行中不守信用，开关站只需一个星期就能施工完毕的工程量，却提升为市政配套设施。即使认定开关站为市政配套设施，也不足以导致逾期交房，两者之间无因果关系。浙欧置业公司关于逾期办证天数的上诉理由，亦不成立。请求依法驳回浙欧置业公司的上诉请求。二审期间，袁东君、叶钊滢未向本院提交新的证据材料。二审期间，浙欧置业公司向本院提交如下证据材料：情况说明、杭州电力局10KV配网工程完工通知单、杭州市电力局客户服务中心通电联系单各1份，用以证明尊宝大厦新增开关站为市政配套中的公共电力设施项目，该开关站施工期间无法正常供电，导致未能如期调试设备及组织验收，从而造成延期交房的事实。上述证据材料，经袁东君、叶钊滢质证：情况说明，真实性、合法性及关联性有异议，出具该说明的主体不适格，且仅能证明增加开关站的事实，与本案无关；完工通知单及通电联系单，关联性有异议。本院经审查后认为，上述证据结合当事人相关陈述及本案一审确认的有效证据，综合予以认定。本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。本院认为：当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担相应违约责任。（一）关于浙欧置业公司是否构成逾期交房以及逾期交房天数。原审法院认为，根据浙欧置业公司提供的证据，开关站项目不能当然解释为合同约定的市政配套的批准与施工延误，故认定实际交付房屋日期迟于合同约定交付日期，浙欧置业公司构成逾期交付房屋。本院认为，原审法院的上述认定并无不当，浙欧置业公司的该项上诉理由不能成立。关于浙欧置业公司逾期交房天数。原审法院认定浙欧置业公司通知袁东君、叶钊滢交付房屋日期为2011年4月29日，而袁东君、叶钊滢实际于2011年4月28日对房屋进行验收，故实际交房时间应为2011年4月28日。原审法院认定浙欧置业公司逾期交付房屋期间为2010年12月1日起至2011年4月28日止，也无不当。（二）关于浙欧置业公司是否构成逾期办证以及逾期办证天数。原审法院认为，浙欧置业公司未提供证据证明其已履行在房屋具备办理产权登记条件时的通知义务，且房屋产权登记于浙欧置业公司名下的日期也已超过合同约定的办证期限，故认定浙欧置业公司的行为已构成逾期办证。本院认为，原审法院的上述认定也无不当，浙欧置业公司的该项上诉理由亦不能成立。关于浙欧置业公司逾期办证天数。原审法院认为，袁东君、叶钊滢应在实际交房90日内即2011年7月27日前取得房屋产权证书；根据商品房交接书以及双方陈述，实际能够办理房产证的日期为2013年4月8日。原审法院认定浙欧置业公司逾期办理权属证书的期间为2011年7月27日起至2013年4月8日止，亦无不当。（三）关于违约金的计算标准。本院经审理认为，根据本案合同履行情况、当事人的过错程度及实际损失，并结合公平原则予以衡量，原审法院根据当事人请求酌情调整违约金计算标准，尚在合理范围内。故袁东君、叶钊滢与浙欧置业公司的上诉理由，均不能成立，本院不予采信。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，实体处理得当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12595元，由袁东君、叶钊滢负担6409元，由浙江浙欧置业有限公司负担6186元。本判决为终审判决。审 判 长 赵为民代理审判员 睢晓鹏代理审判员 秦海龙二〇一五年十一月十六日书 记 员 王 颖 搜索“”