（2015）牧民二初字第286号

裁判日期: 2015-11-16

公开日期: 2015-12-28

案件名称

新乡市卫滨区银康花园小区业主委员会与河南京新物业服务有限公司物业服务合同纠纷一审民事判决书

法院

新乡市牧野区人民法院

所属地区

新乡市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

新乡市卫滨区银康花园小区业主委员会,河南京新物业服务有限公司

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第九条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条

全文

河南省新乡市牧野区人民法院民事判决书（2015）牧民二初字第286号原告（反诉被告）新乡市卫滨区银康花园小区业主委员会，位于新乡市道清新街70号。负责人刘志民，业委会主任。委托代理人邵进春，特别授权。被告（反诉原告）河南京新物业服务有限公司（原新乡市京新物业管理有限公司），位于新乡市和平路110号。法定代表人何彦军，董事长。委托代理人刘照东，河南师大方正律师事务所律师，一般代理。委托代理人牛光耀，公司员工，特别授权。原告（反诉被告）新乡市卫滨区银康花园小区业主委员会（以下简称银康委员会）诉被告（反诉原告）河南京新物业服务有限公司（以下简称京新公司）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）银康委员会的委托代理人邵进春，被告（反诉原告）京新公司的委托代理人刘照东、牛光耀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告银康委员会诉称，原告银康委员会系由新乡市银康花园业主大会选举，并经新乡市物业管理部门登记备案的小区物业自治管理机构。2013年5月15日，出于小区管理需要，原告银康委员会与被告京新公司达成物业服务合同。合同对服务内容、质量等进行了约定。被告于合同签订后开始向原告的业主提供物业服务。被告在提供服务期间，在小区内私搭乱建，并擅自为一号楼门面房开启后门，其行为不仅影响了小区的安全，也使广大业主深受其害。2014年10月底，被告在未提前通知的情况下，突然停止物业服务。其行为不仅影响了小区业主的正常生活，也给广大业主带来极大的不便。为解决该问题，原告多次与被告协商，要求其继续履行合同，并说明理由。被告以自己经营困难等理由予以推拖。为减小被告违约给业主导致的影响，原告要求被告退还其未履行期间原告业主所交的物业费，支付合同违约金，及因其违约导致的垃圾清运等费用。被告对原告要求不予回复，为此，特诉至法院，请求：1、判令被告返还原告业主11月、12月份的物业费14671.7元，停车费12180元，并支付原告违约金5370.3元，合计32222.04元；2、被告支付原告因被告违约支付的垃圾清运费2000元；3、被告返还原告的物业办公物品（对讲机两部，手电筒一个，铝合金梯子一个，木工电刨一个，套筒扳手一套）；4、被告承担本案的诉讼费用。被告京新公司辩称，物业公司是在不能得到业主委员会配合的情况下无奈退出，其诉讼请求中的物业费和停车费数额不准确，物业公司已收取了未到期的物业费12368元，停车费8760元，原告要求被告支付违约金没有合同依据，垃圾清运费也与物业公司无关，原告所说的物品被告物业公司也并没有占有。被告京新公司反诉称，2013年3月1日，反诉原告京新公司经与反诉被告银康委员会协商，入驻新乡市银康花园小区提供物业服务。2013年5月15日反诉原告向反诉被告交付“物业管理压（押）金”20000元。2013年9月11日，反诉被告为小区安装监控设施，反诉原告为其垫支10000元。2014年3月11日反诉被告负责人刘志民以业主委员会活动经费紧张为借口，以“2013年下半年工费”名义强行收取反诉原告14000元。2014年10月底，因双方无法继续合作，反诉原告不得不退出小区。反诉原告认为，在双方解除物业服务合同后，反诉被告应返还押金及垫资款，反诉被告收取的所谓“2013年下半年工费”没有合同约定和法律规定，属于不当得利，也应当返还，为此，特提起反诉，请求：1、判令反诉被告返还反诉原告押金20000元、监控设备垫支款10000元、“2013年下半年工费”14000元，以上合计：44000元；2、反诉被告承担反诉诉讼费用。原告银康委员会辩称，第一、对于押金2万，原告认为被告未将该笔钱交给被原告，该收据系签订合同时的口头约定，并未实际履行，在被告负责人牛民灿的要求下，原告出具了2万元的押金收据，但是事后被告并未按其承诺向原告账户支付2万元，这一事实请求法院依法查清；第二、原告认为监控设备系被告为提高工作效率减少劳动力的成本支出所付出的合理费用，故该费用与原告无关，并且被告违约后双方协商，原告已同意其将设备撤走，因而要求原告支付监控设备费用不合理；第三、14000元的工费是因为被告工作人员不熟悉工作，在其履行工作期间原告长期为其免费付出，被告工作人员为答谢原告工作人员辛苦付出的报酬。原告银康委员会在案件的审理过程中向本院提供以下证据：1、新乡市业主委员会备案表，证明原告的主体适格；2、物业服务合同一份，证明被告与原告存在合同关系；3、业主缴费信息表一份，证明业主缴费情况及共有338户业主缴费；4、物业公司出具的收费票据一份，证明被告的收费标准；5、垃圾清运费用凭证，证明垃圾清运费用的发生；6、卫滨区南桥办事处金穗大道社区居委会出具的证明2份，证明京新公司在小区时存在管理不到位，私搭乱建及为谋取私利违反规划在小区私开后门的事实；7、王慧慧的证人证言。被告京新公司对以上证据的质证意见为：对证据1无异议；证据2物业合同缺乏服务费用、合同期限等主要条款，只能证明原被告双方存在物业服务合同关系；对证据三有异议，项目不清；对证据4无异议，但此不能证明物业公司收取了全部费用的金额；对证据5有异议，这与本案无关，反映的是被告物业公司撤了一个半月以后的费用；对证据6有异议，居委会仅说明银康小区归该居委会管辖，原告聘用了被告京新物业公司，对说明上面打印的内容居委会没有表示认同，该两份证据不能证明物业公司有过错；对证据7有异议，证人所说的合同期限未到期物业公司就撤离的说法与合同约定相矛盾，合同没有约定履行期限。被告京新公司在案件的审理过程中向本院提供以下证据：1、统计表，证明是物业公司收取的费用是未到期的，这是被告应该返还的；2、收据三张，证明被告交的押金是2万元，垫付的监控设备是1万元，刘志民另外收取了14000元，以上费用被告应予返还给物业公司，且原告业主委员会在答辩时对三张收据也予以了认可。原告银康委员会对以上证据的质证意见为：对证据1有异议，这不属实，因为银康花园小区共有业主810户，2014年缴纳物业费的业主有338户，银康花园小区一共有车位302个，2014年被告已全部出租，并按车位费收取费用，对于物业费，因为部分业主已经缴纳，被告曾经与原告商谈业主收费事宜，向原告提交了收费名单；对14000元收据的真实性无异议，这是事实，但对证明内容有异议，正如原告之前所述，这是被告鉴于原告工作人员长期配合其工作为答谢原告而支付的费用，该收据已经明确显示是工费，具有报酬性，同时，原被告之间是平等的合同雇佣关系，不存在被告所说的情况，此费用也不应返还；对监控费收据，因原告无法核实其真实性，原告无法质证；对物业管理押金，原告认为双方并未真实履行。本院根据原被告的陈述、举证及庭审情况，对本案事实确认如下：2013年5月15日，原告银康委员会（甲方）与被告京新公司（乙方）签订物业服务合同一份，物业合同中约定，甲乙双方就甲方选聘乙方对新乡市银康花园小区提供物业管理服务事宜，订立本合同。第一条、物业基本情况；第二条、乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任；第三条、在物业管理区域内，乙方提供的物业管理服务包括以下内容：1、物业共用部位的维修、养护和管理；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运及雨、污水共用管道的疏通，化粪池清理；4、车辆停放管理（不含类似丢失、碰撞、划伤等保险、保管责任）；5、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理（不包含人身、财产等保险保管责任）；6、装饰装修管理服务；7、物业档案资料管理；第四条、在物业管理区域内，乙方提供的其他服务包括以下事项：1、便民无偿服务，2、特约有偿服务；第五条、单个业主可委托乙方对其物业的专有部分提供维修养护等服务，服务内容和费用由双方另行商定；第六条、乙方提供的物业管理服务参考新乡市四级服务标准执行；第七条、业主应于办理入住手续之日起交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带缴纳责任。业主与物业使用人之间的缴费约定，业主应及时书面告知乙方；第八条、物业服务费用按半年缴纳，业主或物业使用人应在上次缴费时间到期前30日履行交纳义务；……第二十四条、甲方违反本合同第四章的约定，致使乙方的管理服务无法达到本合同第二章约定的服务内容和质量标准，甲方应当赔偿由此给乙方、业主和物业使用人造成的损失；第二十五条、除前条规定情况外，乙方的管理服务达不到本合同第三条、第六条约定的服务内容和质量标准，应按未达到服务质量部分所占物业服务费比例总额的10%，向业主支付违约金；第二十六条、业主或物业使用人违反本合同第三章的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按欠缴费用总额10%的标准向乙方支付违约金；第二十七条、乙方违反本合同第七条的约定，擅自提高物业服务费用标准的，业主和物业使用人就超额部分有权拒绝交纳；乙方已经收取的，业主和物业使用人有权要求乙方返还。第二十八条、本合同并未约定履行期限，合同履行期间，甲乙单方需解除本合同的，应当提前90日告知另一方。同日，被告京新公司向原告银康委员会交纳了物业管理押金20000元。合同履行期间，原告银康委员会主任刘志民于2014年3月11日收到被告京新公司给付的“2013年下半年工费”14000元。2014年，原告银康委员会不足半数的业主向被告京新公司交纳了物业费，2014年10月底，被告京新公司从银康花园小区撤出。被告京新公司至今尚有未到期的物业费12419元、停车费8760元未予退还银康小区的业主。另查明，原告银康委员会于2014年12月15日至16日清运银康花园生活垃圾产生清运费2000元。本院认为，关于原告银康委员会主张被告京新公司向其返还11、12月份物业费14671.7元，停车费12180元的诉讼请求，因被告京新公司于2014年10月底即从银康花园小区撤离，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条的规定，被告京新公司应将原告业主向其交纳的2014年11月份、12月份物业费及停车费予以返还，关于原告主张的物业费及停车费的数额，因原告无法提供有效证据证明物业费及停车费具体的计算依据，而根据被告京新公司提供的统计表可知，被告京新公司自认尚欠原告银康委员会的业主物业费12419元、停车费8760元未予退，综上，对于原告主张物业费12419元、停车费8760元的诉讼请求，本院予以支持，对于其余部分，本院不予支持；关于原告银康委员会主张被告京新公司向其支付违约金5370.3元的诉讼请求，原告银康委员会称其依据物业服务合同第二十五条、第二十六条的约定向被告主张已收物业费及停车费20%的违约金，但是原告银康委员会并未提供有效证据证明被告京新公司未达到合同中第三条和第六条的服务内容和质量标准，故对于原告的此项诉讼请求，本院不予支持；关于原告主张被告向其支付垃圾清运费2000元的诉讼请求，因被告并未约定具体的合同履行期限，且存在原告银康委员会超过半数的业主未向被告京新公司交纳了物业费的事实，故对于原告主张被告京新公司承担其从银康小区撤离后产生的垃圾清运费2000元的诉讼请求，本院不予支持；关于原告银康委员会主张被告京新公司向其返还物业办公物品（对讲机两部、手电筒一个、铝合金梯子一个、木工电刨一个、套筒扳手一套）的诉讼请求，因原告银康委员会并未提供有效证据证明被告京新公司在进驻银康小区时接收了上述物业办公物品，故对于原告主张的此项诉讼请求，本院不予支持；关于被告京新公司主张原告银康委员会向其返还押金20000元的诉讼请求，原告银康委员会辩称原被告双方口头约定被告京新公司以银行转账的方式给付押金，而被告京新公司却并未实际履行，但原告银康委员会并未提供有效证据证明其上述主张，且被告京新公司向本院出示了加盖有原告银康委员会公章的20000元收据，故对于被告京新公司的此项诉请，本院予以支持；关于被告京新公司主张原告银康委员会向其支付监控设备垫资款10000元的诉请，因原告银康委员会对于委托被告京新公司代其支付监控设备款的事实予以否认，而被告京新公司也未提供有效证据证明其是受原告银康委员会委托而支付的设备款，故对于被告京新公司的此项诉讼请，本院不予支持；关于被告京新公司主张原告银康委员会向其返还“2013年下半年工费”14000元的诉讼请求，被告京新公司主张原告银康委员会负责人刘志民于2014年3月11日以业主委员会活动经费紧张为由强行以“2013年下半年工费”名义收取其14000元，但被告京新公司却并未提供有效证据证明被告遭原告胁迫而交纳了14000元，故对于被告京新公司的此项诉讼请求，本院不予支持。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告河南京新物业服务有限公司于本判决生效后十日内向原告新乡市卫滨区银康花园小区业主委员会返还物业费12419元、停车费8760元；二、原告新乡市卫滨区银康花园小区业主委员会于本判决生效后十日内向被告河南京新物业服务有限公司返还押金20000元；三、驳回原告新乡市卫滨区银康花园小区业主委员会的其它诉讼请求；四、驳回被告河南京新物业服务有限公司的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费650元、反诉受理费450元，以上共计1100元，由原告新乡市卫滨区银康花园小区业主委员会承担470元，由被告河南京新物业服务有限公司承担630元。如不服本判决，可在判决书送达之日十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于新乡市中级人民法院。审　判　长　　陈青青人民陪审员　　吴　斌人民陪审员　　马新荣二〇一五年十一月十六日书　记　员　　高软慧微信公众号“”