（2015）东二法厚民一初字第680号
裁判日期: 2015-11-16
公开日期: 2016-01-05
案件名称
家利物业管理（深圳）有限公司东莞海逸尚都分公司与关志扬物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
东莞市第二人民法院
所属地区
东莞市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
家利物业管理（深圳）有限公司东莞海逸尚都分公司,关志扬,东莞冠亚环岗湖商住区建造有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十三条第一款，第十一条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条；《中华人民共和国民法通则》：第四条，第一百一十一条，第一百一十二条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2015）东二法厚民一初字第680号原告：家利物业管理（深圳）有限公司东莞海逸尚都分公司。住所地：广东省东莞市。负责人：杨济荣，系该单位高级物业经理。委托代理人：周郑毅，广东众达律师事务所律师。委托代理人：章德钊，广东众达律师事务所辅助人员。被告：关志扬，男，汉族，1971年8月15日出生，住广东省东莞市。委托代理人：叶建斌，广东顺彰律师事务所律师。委托代理人：林悦敏，广东顺彰律师事务所律师。第三人：东莞冠亚环岗湖商住区建造有限公司。住所地：广东省东莞市。法定代表人：周伟淦，系该公司董事长。委托代理人：纪磊，男，汉族，1971年6月19日出生，住广州市番禺区，系该公司员工。委托代理人：刘琼杰，女，汉族，1984年10月20日出生，住湖南省汨罗市，系该公司员工。原告家利物业管理（深圳）有限公司东莞海逸尚都分公司（以下简称“家利尚都分公司”）诉被告关志扬物业服务合同纠纷一案，本院于2015年5月26日受理后，依职权追加东莞冠亚环岗湖商住区建造有限公司（以下简称为“冠亚公司”）为本案第三人。案件曾依法由审判员李阳河适用简易程序独任审理，后转为普通程序，由审判员李阳河担任审判长，与人民陪审员李爱君、叶伟强组成合议庭审理。案件于2015年8月19日及11月2日公开开庭进行了审理。原告家利尚都分公司委托代理人周郑毅、被告关志扬的委托代理人叶建斌、林悦敏（参加8月19日庭审），第三人冠亚公司的委托代理人刘琼杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告家利尚都分公司诉称：原告受东莞冠亚环岗湖商住区建造有限公司的委托，为海逸豪庭物业的业主和物业使用人提供物业管理服务。根据原告和东莞冠亚环岗湖商住区建造有限公司签订的《前期物业服务合同》以及《海逸豪庭尚都临时管理规约》的相关约定，原告有权向物业的业主和物业使用人收取物业管理费等各种费用，在业主和物业使用人逾期交纳上述费用时，原告有权收取逾期利息。被告是东莞市厚街镇湖景路海逸豪庭尚都XX幢XX室（以下简称“案涉房屋”）的业主，2013年9月1日至2015年3月31日期间，无正当理由拖欠原告物业管理费等费用以及上述欠费的逾期利息，总计人民币5011.55元。经原告多次催收，但被告一直拒绝支付，为维护原告合法权益，只好起诉至法院，请求法院判令：1.被告支付原告2013年9月1日至2015年3月31日物业管理费人民币3801.9元、车位管理费950元，上述欠费的利息（自上述欠费逾期第二个月起，按每天万分之二计至付清之日止，暂计至2015年3月31日止为人民币259.65元），上述欠款合计人民币为5011.55元；2.被告承担本案诉讼费用。被告关志扬辩称：关志扬无需向原告支付物业管理费、车位管理费及利息，理由为：一、关志扬于2012年11月1日与冠亚公司签订购买案涉房屋的商品房买卖合同后，依约向冠亚公司支付了相应的款项，也在该商品房买卖合同注明了联系电话及地址，并约定冠亚公司应于2013年12月15日前将案涉房屋交付给关志扬使用，但关志扬至原告起诉之日尚未收到任何由冠亚公司关于收楼的口头或书面通知，原告提交的快递详情单中收件人签名一栏非关志扬本人的签名，对此，关志扬要求对该签名进行笔迹鉴定以确定该事实。二、原告提交的前期物业服务合同第七条、前期物业服务合同补充合同第四条、海逸豪庭尚都临时管理规约第二章第五条第十一点，均有明确关志扬应于办理入伙即收楼手续后或收到冠亚公司发出的商品房交付使用通知书后按商品房交付时间开始向原告缴纳物业管理费，但关志扬一直未收到冠亚公司关于收楼的口头或书面通知。相反，关志扬在2014年8月无故收到催收物业管理费的律师函后，于2014年9月7日即向海逸豪庭交楼中心投诉关志扬没有收到收楼通知与催收函，此情况从关志扬提交的海逸豪庭交楼中心客户投诉受理单可知。而且，关志扬于2015年6月9日亲自到海逸豪庭交楼中心要求验收案涉房屋，当天有交楼中心代表客服在场，并记录情况为业主未收楼，是业主第一次前往验房，及案涉房屋存在多项质量问题，客服并注明工程缺陷执修完毕后，开发商需书面通知业主前来复验。综上，在关志扬没有验收案涉房屋，也没有办理入伙手续的情况下，原告无权向关志扬主张任何物业管理费、车位管理费及利息。相反，原告在缺乏事实与法律依据的情况下起诉关志扬，关志扬保留向其追究影响个人名誉及造成财产损失的权利。第三人冠亚公司述称：1、根据被告与第三人签订的商品房买卖合同第8条的约定，第三人在2013年12月15日前交付房屋，第三人在2012年12月24日完成案涉房屋的竣工验收备案手续，并取得竣工验收备案证书，并于2013年1月通知被告前来接收房屋，但被告从未前往第三人处办理收楼手续，至此，第三人已经根据商品房买卖合同完成了交付义务，被告逾期未收楼，均应认为案涉房屋已经交付；2、被告所称曾向第三人投诉未收到收楼通知的事实不符，我方通过快递进行投递，投递的地址、联系电话，被告均在签署商品房买卖合同时予以确认，快递向第三人提供的已经妥投的跟踪单，第三人充分相信收楼通知已经被告签收，至于快递单的签收人是否由被告签收，第三人无权监管，相反，被告应承担在自己提供的收件地址，会有他人签收文件的风险，法院也会通过EMS专递邮寄邮单；3、双方签署的商品房买卖合同已经说明第三人在2013年12月15日前交付房屋，第三人发出收楼通知后两年时间，被告不管不顾，却在两年后才第一次称没有收到通知书，并且不停的提出房屋有质量问题，被告特意回避收楼，想进一步向原告以及第三人减免管理费，第三人已经履行了义务，被告应该缴纳管理费。经审理查明：被告关志扬于2012年11月1日与第三人冠亚公司签订商品房买卖合同，向冠亚公司购买东莞市厚街镇湖景路海逸豪庭尚都1区XX幢XX号房（以下简称为“案涉房屋”），该房屋面积为67.11平方米。冠亚公司须于2013年12月15日前将经验收合格的房屋交付给关志扬。双方在该商品房买卖合同约定中，商品房达到交付使用条件后，冠亚公司应书面通知关志扬办理交付手续。由于关志扬原因未能按期交付的，自冠亚公司发出的书面通知规定的交房期限届满之日，视为冠亚公司已经合同约定的条件交付商品房，商品房毁损、灭失风险和该商品房有关的费用（包括但不限于物业管理服务费）由关志扬承担。双方还约定，依据买卖合同所发出的任何通知应采用书面形式，并用传真、挂号信件或特快专递的方式，按照双方在买卖合同及补充协议列明的通讯地址发出，挂号信件或特快专递，发出日后的第七日视为送达。该商品房买卖合同列明关志扬的通讯地址为：东莞市厚街镇海逸豪庭倚湖名居XXX，联系电话为：＊＊＊＊＊****＊888；139＊＊＊＊****。根据原告提交的案涉房屋的竣工验收备案证书，案涉房屋于2012年12月24日取得竣工验收备案证书。冠亚公司于2013年7月31日通过EMS向关志扬邮寄案涉房屋交付使用通知书，通知关志扬前来办理房屋交付使用手续。原告提交的邮件详情单打印的地址为东莞市厚街镇依湖名居XXX，并写有海逸豪庭，电话为＊＊＊＊＊****＊888，收件人为关志扬；邮件详情单载明的内件名称为：海逸豪庭尚都区XX幢XX单位交付使用通知书。收件人签名处字迹似“关志扬”。该通知载明告知关志扬于2013年8月21日办理案涉房屋交接手续，案涉物业管理费自2013年9月1日起计。并载明，若未按通知的时间办好入伙手续，仍视为已经入住，从上述时间收取物业管理费。关志扬主张其未收到该邮件，邮寄详情单上收件人处不是其签名，并向本院对收件人处的签名进行笔迹鉴定，以确定该签名非其本人所签。原告及冠亚公司均不同意鉴定，也不清楚快递单上的签名是否被告本人所签，本院就该签名鉴定事宜向原告及冠亚公司进行释明，如原告及冠亚公司坚持不同意按照鉴定结果与签名的真实性关联度分担最终的鉴定费用，本院将视为原告及冠亚公司不同意鉴定，本院将认定关志扬的主张，认定邮件上的签名不是关志扬本人所签。关志扬向本院提交了一份客户投诉受理单，载明关志扬及案外人关志标于2014年9月7日投诉，该客户投诉受理单载明的投诉内容为：1、没有收到收楼电话通知与催收函；2、业主为2期住户，没有与业主沟通直接发律师函，不尊重业主；3、收楼前所有费用不承担；4、物业公司无权发律师函。客户要求：业主要求减免物业管理费与滞纳金。原告及冠亚公司对该投诉单真实性不予确认。关志扬还提交了两份验收记录表，一份日期为2015年6月9日，一份日期为2015年8月4日。验收记录表载明的问题包括：门前与17-104之间的树要求移走；门口台阶右边缝隙填充等问题。原告及冠亚公司对验收记录表确认真实性，不确认关联性，主张该些质量问题属于质量瑕疵，证明关志扬未能按照交楼通知书上的时间来验收房屋，导致案涉房屋出现质量问题。原告另向本院提交了一份律师函及律师函的邮件详情单，该律师函内容主要为：向关志扬催收案涉房屋2013年9月1日至2014年8月10日期间的物业管理费、车位管理费及违约金。该律师函后附的邮件详情单的载明收件人为“关志标”，地址为东莞市厚街镇海逸豪庭倚湖名居XXX。关志扬确认律师函的真实性，但对邮件详情单的内容不确认。冠亚公司向本院提交了一份海逸豪庭复验通知函（一）及邮件详情单，载明冠亚公司于2015年7月25日向关志扬发出海逸豪庭尚都17-103、203单位复验通知书，邮寄的地址为：东莞市厚街镇海逸豪庭倚湖名居XXX，收件人为关志扬，电话为＊＊＊＊＊****＊888；＊＊＊＊＊＊＊＊＊9888。该复验函主要内容为：关志扬于2015年6月9日就尚都XX栋XXX房屋提出的质量保修项目，我司已完成维修，请于2015年7月31日前来交楼中心复验。关志扬确认收到该复验通知函，但对该通知函的内容不予确认。另冠亚公司作为委托方（即合同甲方）与“和记物业服务（深圳）有限公司东莞海逸尚都分公司”作为受托方（即合同乙方）于2012年3月29日签订一份《前期物业服务合同》，约定：甲方将东莞海逸豪庭尚都（Gla期）委托于乙方实行前期物业管理服务，包括物业共用部位的维修、养护和管理，物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理、公共秩序维护、安全防范、车辆停放秩序管理等。物业服务收费采取酬金制，约定多层住宅物业管理费为每月每平方米3元（人民币，下同），按月缴纳，业主需于每月10日前缴纳。停车场停车位所有权或使用权由业主购置的，车位使用人按50元／个／月缴纳车位的管理费。另家利尚都分公司提交的《前期物业服务合同补充合同》约定，如业主欠费，家利尚都分公司有权按日收取未交付款项万分之二的违约金，直至缴清欠费之日。家利尚都分公司提交的《海逸豪庭尚都临时管理规约》中规定，业主应按与发展商签署的《商品房买卖合同》、发展商发出的《商品房交付使用通知书》规定的交付时间开始缴纳物业服务费，无论其单位是否空置、出租或自用。并规定，若业主逾期支付本规约、物业服务合同规定的物业服务费等应付款项的，则家利尚都分公司有权按日收取未缴付的款项万分之二的违约金，直至欠费业主缴清欠费之日。另，家利尚都分公司还提交了一份关于海逸豪庭尚都前期物业服务合同和《海逸豪庭尚都临时管理规约》承诺书，该承诺书载明关志扬作为海逸豪庭尚都1区XX幢XXX号的业主承诺如下主要内容：关志扬已收到并详细阅读了《海逸豪庭尚都临时管理规约》、《前期物业服务合同》，同意遵守《海逸豪庭尚都临时管理规约》、《前期物业服务合同》以及物业服务企业根据本物业具体情况制定的有关本物业专有部分、共有部分和共用设施的使用、装修和维护、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度。……关志扬在该承诺书上的业主签名处签名。2012年11月1日，关志扬还与第三人冠亚公司签订了一份《车位分配协议》，约定因关志扬认购案涉房屋，获分配使用203号车位（以下简称“案涉车位”），使用期限与案涉房屋的使用期限相同，使用期间，关志扬无需支付案涉车位使用费，但需向车位管理单位支付车位服务费50元人民币／月。案涉车位的交付随案涉房屋的交付一同交付。家利尚都分公司制作的《欠款情况表》、《欠费滞纳金计算明细表》载明，案涉房屋每月应收管理费为200.1元，其中案涉房屋管理费自2013年9月1日至2015年3月31日为3801.9元；车位管理费为950元，逾期利息为259.65元，合计为5011.55元。另冠亚公司还称关志扬住在其公司管理的小区，冠亚公司在邮寄交楼通知书也会通过电话联系关志扬，且其公司的售楼中心是关志扬进出的必经之路。关志扬确认住在冠亚公司开发的楼盘，但并非住在必经售楼中心之路的楼盘，冠亚公司只是进行售楼的仪式，并非收楼的仪式，且冠亚公司并未通知关志扬收楼。根据家利尚都分公司提交的工商信息查询结果显示，家利尚都分公司是由“和记物业服务（深圳）有限公司东莞海逸尚都分公司”于2014年9月2日更名而来。以上事实，有《前期物业服务合同》、补充合同、《海逸豪庭尚都临时管理规约》、《业主承诺书》、《欠款状况表》、滞纳金欠费明细、《商品房买卖合同》、竣工验收备案证书、《海逸豪庭尚都交付使用通知书》、EMS快递单、车位分配协议、东莞海逸豪庭业主验收记录表、律师函、海逸豪庭复验通知函（一）及邮件详情单以及本案一审庭审笔录等附卷为证。本院认为：本案为物业服务合同纠纷。本案的争议焦点为：一、案涉房屋是否应当视为已交付给被告关志扬；二、原告家利尚都分公司诉求的物业管理费应否支持。对于焦点一，首先，家利尚都分公司提交了证据证明，案涉房屋于2012年12月24日取得竣工验收备案证书，案涉房屋在该日已达到商品房买卖合同约定的交付条件。被告关志扬主张案涉房屋存在严重质量问题，案涉房屋不符合商品房买卖合同约定的交付条件，应当提交相应的证据，但被告关志扬并未提交充分的证据证明案涉商品房不符合商品房买卖合同约定的交付条件，应负举证不能的不利后果。退一步来说，即使验收记录表所记录的质量问题存在，但被告关志扬举证证明该些质量问题严重影响案涉房屋正常居住使用。而如被告关志扬所提交的回复函所述，冠亚公司可以进行保修。当然，对于案涉房屋存在的质量问题，被告关志扬可以在接收房屋后，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款的规定请求冠亚公司承担修复或赔偿损失的责任。因此，被告关志扬以案涉房屋存在质量问题拒绝接受案涉房屋，没有依据，本院不予支持。其次，依照关志扬与冠亚公司签订的商品房买卖合同的约定，在商品房符合交付使用条件后，冠亚公司应书面通知关志扬办理交付手续。由于关志扬原因未能按期交付的，自冠亚公司发出的书面通知规定的交房期限届满之日，视为冠亚公司已经合同约定的条件交付商品房，商品房毁损、灭失风险和该商品房有关的费用（包括但不限于物业管理服务费）由关志扬承担。现家利尚都分公司提交了证据证明冠亚公司已于2013年7月31日通过EMS快递通知关志扬于2013年8月21日前办理房屋交接手续，且该EMS快递载明的冠亚公司书写的关志扬的收件地址与关志扬在商品房买卖合同上所留的地址、联系电话一致。根据双方商品房买卖合同的约定，按照双方在买卖合同列明的通讯地址发出的特快专递，在发出日后的第七日视为送达，故本院认定冠亚公司已依照商品房买卖合同的约定履行了书面通知的义务。而且，之后原告所邮寄的律师函及冠亚公司所邮寄的海逸豪庭复验通知函均是按照关志扬在商品房买卖合同上的地址所寄送，而关志扬确认收到律师函及海逸豪庭复验通知函。综上，即使关志扬并未收到冠亚公司于2013年7月31日邮寄的交楼使用通知书，其后果应由关志扬自身承担。在该种情况下，应视为冠亚公司已履行了书面通知交付案涉房屋的义务。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第二款的规定，在此种情形下，被告关志扬不与冠亚公司配合办理交接手续，其责任应由其自身承担，案涉房屋应视为已交付给关志扬。对于焦点二，首先，虽然被告关志扬并非签署《前期物业服务合同》的相对人，但被告关志扬已签署承诺书承诺遵守该《前期物业服务合同》以及《海逸豪庭尚都临时管理规约》；并另外依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”故被告关志扬应履行其承诺，按照《前期物业服务合同》以及《海逸豪庭尚都临时管理规约》的约定及规定支付案涉房屋物业管理费、车位管理费，并依照约定承担逾期付费的违约责任。现《前期物业服务合同》、《海逸豪庭尚都临时管理规约》中已明确业主需按每月每平方米3元的标准支付物业管理费并需按50元人民币／月支付车位管理费，本院对原告家利尚都分公司主张的收费标准予以认定。其次，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第二款的规定：房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。现冠亚公司已于2013年7月31日通知关志扬于2013年8月21日办理交付手续，该通知载明告知关志扬于2013年8月21日办理案涉房屋交接手续，案涉物业管理费自2013年9月1日起计。并载明，若未按通知的时间办好入伙手续，仍视为已经入住，从上述时间收取物业管理费。因此，案涉房屋应视为在2013年9月1日前已交付给被告关志扬。故家利尚都分公司请求被告关志扬自2013年9月1日起支付物业管理费、车位管理费，合法有据，本院予以支持。根据家利尚都分公司提交的证据，本院计得被告关志扬每月应缴的案涉房屋物业管理费为201.33元（67.11平方米×3元），自2013年9月1日至2015年3月31日拖欠案涉房屋物业管理费合计为3825.27元，家利尚都分公司主张3801.9元，未超过该数额，本院予以准许。至于车位管理费，本院根据车位分配协议约定的每月50元，计得2013年9月1日至2015年3月31日的车位管理费为950元。故家利尚都分公司请求被告关志扬支付案涉房屋2013年9月1日至2015年4月30日的物业管理费3801.9元；车位管理费950元，合计4751.9元，本院予以支持。关于原告家利尚都分公司诉求的利息。被告不按时向原告交纳上述费用的行为已构成违约，其应承担相应的违约责任。《前期物业服务合同补充合同》与《海逸豪庭尚都临时管理规约》中均规定，如业主欠费，家利尚都分公司有权按日收取未缴付的款项万分之二的违约金，直至欠费业主缴清欠费之日。因此，原告要求被告以拖欠的款项为本金，自欠费第二个月起，按每天万分之二计至款项付清之日止的诉讼请求，亦符合法律的规定，本院予以支持。又因原告所提交的《欠款情况状况表》、《欠费滞纳金计算明细表》等均载明截止日期为2015年3月31日，即被告尚欠原告至2015年3月31日止利息为259.65元，此后利息应以被告拖欠的款项总额4751.9元为本金，自2015年4月1日起，按每日万分之二计至款项付清之日止。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百一十一条、第一百一十二条第二款，《中华人民共和国物业管理条例》第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第二款，《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，判决如下：一、被告关志扬于本判决生效之日起三日内向原告家利物业管理（深圳）有限公司东莞海逸尚都分公司支付2013年9月1日至2015年3月31日期间的物业管理费3801.9元及车位管理费950元，合计4751.9元；二、被告关志扬于本判决生效之日起三日内向原告家利物业管理（深圳）有限公司东莞海逸尚都分公司支付拖欠上述款项的利息；利息暂计至2015年3月31日止为259.65元，自2015年4月1日起，利息以4751.9元为本金，按每日万分之二计至款项付清之日止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元（原告已预交），由被告关志扬承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长 李阳河人民陪审员 李爱君人民陪审员 叶伟强二〇一五年十一月十六日书 记 员 龙容娟第12页共12页 来自：