（2015）东三法民一初字第733号
裁判日期: 2015-11-16
公开日期: 2015-12-15
案件名称
杨丽平与郑永灶、肖少辉房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
东莞市第三人民法院
所属地区
东莞市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
杨丽平,郑某甲,肖少辉,魏廷琼,东莞银行股份有限公司塘厦支行,杨远洋
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条
全文
广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2015）东三法民一初字第733号原告杨丽平，女，住址：河南省息县。委托代理人贾玉琢，广东广孚律师事务所律师。委托代理人张沛，女。被告郑某甲，男，住址：广东省汕头市，现正在广东省佛山监狱服刑。被告肖少辉，女，住址：广东省汕头市。第三人魏廷琼，女，住址：江苏省姜堰市。委托代理人王存有，男。第三人东莞银行股份有限公司塘厦支行，住所地：东莞市。负责人李桂花。委托代理人张裕，男。第三人杨远洋，男，住址：广东省普宁市。原告杨丽平诉被告郑某甲、肖少辉及第三人魏廷琼、东莞银行股份有限公司塘厦支行（以下简称“东莞银行塘厦支行”）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法追加第三人杨远洋参加诉讼。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告杨丽平及其委托代理人贾玉琢、张沛，第三人魏廷琼的委托代理人王存有，第三人东莞银行塘厦支行的委托代理人张裕均到庭参加诉讼。因被告郑某甲现正在广东省佛山监狱服刑，本院依法对其进行了调查询问。第三人杨远洋自愿以调查的形式参与本诉诉讼。被告肖少辉经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨丽平诉称，原告与被告于2013年4月1日签订了房地产转让合同，被告将位于塘厦东郡2幢某单元某号房（被告以此房作抵押向东莞银行塘厦支行贷款进行月供而取得此房的产权，现被告仍欠东莞银行塘厦支行230000元）作价690000元转让给原告，原告于当日支付60000元给被告，第二次于2014年4月22日以转账形式支付150000元给被告，原告于2014年4月22日开始搬进案涉房屋居住至今，双方合同约定待房屋注销抵押登记拿到房地产证原件后办理过户手续。但被告于2014年4月25日由于交通肇事（逃逸）罪被判刑，第三人魏廷琼（交通事故死者家属）向法院起诉并经法院判决，被告没有支付能力给魏廷琼赔偿，故第三人魏廷琼申请强制执行，法院将还在被告名下的案涉房屋进行封查。现原告与第三人魏廷琼、东莞银行塘厦支行达成协议，由原告将案涉房屋贷款一次交清，剩余款项作为赔偿款支付给魏廷琼。东莞银行塘厦支行在取得案涉房屋全部贷款后同意注销案涉房屋抵押登记，魏廷琼在取得本案原告支付的25万元赔偿金后同意将案涉房屋过户给原告。原告与两位第三人以及第二被告肖少辉协商所得出的最好的房屋处理方式，如不能妥善解决此案涉房屋，而经法院拍卖的话，对原告和被告及第三人魏廷琼都是一种损失。现原告为维护自己的合法权益并能妥善解决此案涉房屋的多方纠纷，依法提起诉讼，请求法院依法判令：一、原、被告双方于2013年4月1日签订的《房地产转让合同》有效；二、涉案的房屋（石潭埔东江路18号塘厦东郡2幢某单元某号房）过户给原告，房屋价值690000元；三、本案诉讼费由被告承担。被告郑某甲辩称，原告陈述的事实、理由属实，本案诉讼费应由原告承担，原告搬进房屋居住至今一年多，房屋贷款利息应由原告承担。被告的底线是上述两笔费用由被告与原告各承担一半。如果都不行，被告要求原告承担房屋买卖的全部中介费。被告同意将房屋过户给原告。被告肖少辉在法定期限内未向本院提供任何证据，也未提出任何答辩。第三人魏廷琼陈述称，第三人魏廷琼的儿子王仲未于2013年4月25日在东莞市塘厦镇东兴大道南98号路段，被郑某甲所驾驶的粤B×××××号轿车发生交通事故撞伤而当场死亡。魏廷琼作为王仲未唯一的直系亲属（其未婚，父亲已去世）向法院起诉并经法院判决，郑某甲应当向魏廷琼支付赔偿金50多万元，本案所涉的房屋已被法院查封。对于杨丽平所提交的证据，魏廷琼应在开庭时见到证据原件在予以确认其真实性、关联性、合法性，但是魏廷琼也考虑到，如本案所涉房屋被法院拍卖，包括魏廷琼、杨丽平的权益都将受到更大的损害，所以在能够确认证据的真实性、关联性、合法性的前提下，魏廷琼同意由法院判决其房屋买卖合同有效。杨丽平代郑某甲支付交通事故补偿款250000元之后，魏廷琼就同意向东莞市第三人民法院申请因执行交通事故补偿款一案的查封的解封。郑某甲尚欠魏廷琼的交通事故补偿款，魏廷琼另案处理。第三人东莞银行塘厦支行陈述称，同意杨丽平代郑某甲来清偿案涉房屋欠东莞银行塘厦支行的按揭抵押贷款，具体尚欠的本金金额，以提交的详细本息欠款清单为准，还清贷款之后，东莞银行塘厦支行同意解除抵押。第三人杨远洋陈述称，郑某甲、肖少辉欠杨远洋的债务已经结清，杨远洋愿意配合注销抵押权。经审理查明，位于东莞市塘厦镇石潭埔东江路18号塘厦东郡2幢某单元某号的案涉房屋，房地产权证号为粤房地权证莞字第××号，权属人为郑某甲与肖少辉，两人共同共有案涉房屋。东莞银行塘厦支行系案涉房屋的第一顺序抵押权人，房地产他项权证号为2＊＊＊＊＊＊5，抵押金额为320000元，抵押期间为2009年2月13日至2029年2月3日。杨远洋系案涉房屋的第二顺序抵押权人，房地产他项权证号为2＊＊＊＊＊＊8，抵押金额为150000元，抵押期间为2013年4月2日至2013年5月1日。2013年4月1日，郑某甲、肖少辉作为卖方，杨丽平作为买方，双方在中介公司的中介下签订了一份《房地产转让合同》，主要约定：卖方将案涉房屋转让给买方，房屋总价690000元；双方须在卖方名下房产证办出并注销抵押登记后10日内办理案涉房屋的产权转移过户申请手续，申请产权转移过户之日起10日内买方须在承担有关过户所需费用后10日内将房屋全部价款支付给卖方；过户全部费用由买方承担，买方应于合同签订当日支付定金60000元，第二部分楼款150000元在过户前由买方存在双方指定的监管账户；等。上述《房地产转让合同》签订后，杨丽平于2013年4月1日支付了郑某甲、肖少辉定金60000元，于2013年4月22日通过银行转账支付了郑某甲、肖少辉首期款150000元，郑某甲、肖少辉出具了两份《收据》。2013年8月6日，杨丽平入住案涉房屋，但未办理相应的产权过户手续。2013年4月25日，郑某甲造成交通事故导致魏廷琼的儿子王仲未死亡。因郑某甲构成交通事故逃逸，后被本院依法判处刑罚。魏廷琼作为死者王仲未的亲属，向本院提起诉讼，要求郑某甲给予民事赔偿。本院作出（2013）东三法民三初字第963号民事判决书，判令郑某甲等共需赔偿魏廷琼6656**.7元。上述民事判决书发生法律效力之后，魏廷琼向本院申请强制执行，案号为（2014）东三法执字第1957号，已执行到位198193元，剩余467412.7元未执行到位。执行过程中，本院依法对郑某甲、肖少辉名下的案涉房屋采取了司法查封措施，杨丽平因此提出案外人执行异议，被本院依法驳回异议。庭审中，魏廷琼明确表示同意在杨丽平代郑某甲赔偿交通事故赔偿款250000元后，魏廷琼同意向本院申请解除（2014）东三法执字第1957号案件中对案涉房屋的司法查封；杨丽平对此予以同意。截止2015年11月2日，郑某甲、肖少辉因案涉房屋尚欠东莞银行塘厦支行房贷本息共计238679.19元，郑某甲、肖少辉已停止归还房贷。庭审中，东莞银行塘厦支行明确表示同意由杨丽平在本判决发生法律效力之日起30日内代郑某甲、肖少辉清偿上述贷款本息，同意在上述贷款清偿后注销对案涉房屋的抵押登记。杨远洋确认郑某甲、肖少辉所欠其的债务已经完全清偿，并表示同意注销对案涉房屋的抵押登记。另，庭审中，杨丽平明确表示同意承担本案一半的诉讼费，对郑某甲答辩时提出的其他要求予以拒绝。以上事实，有交通事故认定书、住房证明、《房地产转让合同》、房产证、收据、转账记录等以及本案庭审笔录附卷为证。本院认为，被告肖少辉经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，也未向本院提出答辩及提供任何证据，视为放弃对原告的主张进行抗辩、对原告的证据进行质证的权利，应当承担由此产生的不利法律后果。案涉《房地产转让合同》系杨丽平与郑某甲、肖少辉的真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，合法有效，本院予以确认。依据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力”、第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定，双方应依约履行该《房地产转让合同》。合同约定郑某甲、肖少辉在收到房款后负有将案涉房屋过户给杨丽平的义务，郑某甲也表示愿意将案涉房屋过户给杨丽平，本院予以确认。本案中，杨丽平已支付给郑某甲、肖少辉定金及首期款共210000元，另，杨丽平与魏廷琼同意由杨丽平代郑某甲偿还魏廷琼交通事故赔偿款250000元，杨丽平与东莞银行塘厦支行同意由杨丽平代郑某甲、肖少辉清偿案涉房屋的房贷本息（截止2015年11月2日本息共计238679.19元，郑某甲、肖少辉已停止供款），上述金额的总额已超过《房地产转让合同》约定杨丽平应支付的房款总价690000元。在杨丽平代郑某甲、肖少辉清偿了所欠魏廷琼、东莞银行塘厦支行的上述债务后，应视为杨丽平已全部支付郑某甲、肖少辉案涉房屋的房款。对于超出房款的部分，杨丽平可另案主张郑某甲、肖少辉归还。在杨丽平支付了魏廷琼、东莞银行塘厦支行上述款项后，魏廷琼应按照承诺向本院申请解除因其申请执行而对案涉房屋的司法查封，东莞银行塘厦支行应按照承诺对案涉房屋的抵押权（房地产他项权证号为2＊＊＊＊＊＊5）办理注销抵押登记。另，杨远洋作为案涉房屋的第二顺序抵押权人，也明确同意办理对案涉房屋抵押权（房地产他项权证号为2＊＊＊＊＊＊8）的注销登记，杨远洋应予以协助。在上述司法查封解除、抵押权注销之后，阻碍案涉房屋过户的客观因素已不存在，案涉房屋可办理过户手续。综上，对杨丽平要求将案涉房屋过户至其名下的诉讼请求，本院予以准许。按照《房地产转让合同》的约定，案涉房屋的全部过户费用由买方杨丽平承担，故因办理案涉房屋过户产生的全部过户费用应由杨丽平自行承担。另，本案的诉讼费，本应由郑某甲、肖少辉全部承担，庭审中，杨丽平表示自愿承担一半，未损害郑某甲、肖少辉的合法权益，本院予以准许。至于郑某甲答辩主张的其他要求，因郑某甲未提起反诉，杨丽平也予以拒绝，本院在本案中不予处理，郑某甲可另案主张。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告杨丽平与被告郑某甲、肖少辉于2013年4月1日签订的买卖位于东莞市塘厦镇石潭埔东江路18号塘厦东郡2幢某单元某号房屋的《房地产转让合同》合法有效；二、原告杨丽平应于本判决发生法律效力之日起五日内代被告郑某甲支付给第三人魏廷琼交通事故赔偿款250000元，第三人魏廷琼在收到此款项后三日内向广东省东莞市第三人民法院申请解除因其申请执行而对上述房屋的司法查封；三、原告杨丽平应于本判决发生法律效力之日起三十日内代被告郑某甲、肖少辉清偿尚欠第三人东莞银行股份有限公司塘厦支行的贷款本息（截止2015年11月2日本息共计238679.19元），第三人东莞银行股份有限公司塘厦支行及被告郑某甲、肖少辉应在此贷款本息清偿后三日内共同办理上述房屋的抵押权（房地产他项权证号为2＊＊＊＊＊＊5）注销手续；四、第三人杨远洋及被告郑某甲、肖少辉应于本判决发生法律效力之日起三日内共同办理上述房屋的抵押权（房地产他项权证号为2＊＊＊＊＊＊8）注销手续；五、在上述第二、三、四项判项履行完毕后，被告郑某甲、肖少辉应立即将位于东莞市塘厦镇石潭埔东江路18号塘厦东郡2幢某单元某号房屋（房地产权证号为粤房地权证莞字第××号）过户至原告杨丽平名下，相应的过户费用由原告杨丽平负担。本案受理费1525元，原告已预交，由原告杨丽平负担762.5元，被告郑某甲、肖少辉负担762.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长 韦枝展人民陪审员 李敏仪人民陪审员 杨万想二〇一五年十一月十六日书 记 员 余秋玲附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。