（2015）郑民二终字第1411号

裁判日期: 2015-11-16

公开日期: 2015-11-25

案件名称

上诉人曹振江、李和平与被上诉人叶景光房屋租赁合同纠纷一案二审民事判决书

法院

河南省郑州市中级人民法院

所属地区

河南省郑州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

案由

法律依据

全文

河南省郑州市中级人民法院民事判决书（2015）郑民二终字第1411号上诉人（原审原告）曹振江，男，汉族，1975年12月16日出生。上诉人（原审原告）李和平，男，汉族，1968年3月7日出生。上列二上诉人的共同委托代理人徐勇、孙开封，河南扬善律师事务所律师。被上诉人（原审被告）叶景光，男，汉族，1970年1月15日出生。委托代理人白雪、高铁军，河南金苑律师事务所律师。上诉人曹振江、李和平与被上诉人叶景光房屋租赁合同纠纷一案，曹振江、李和平于2015年1月12日向河南省郑州高新技术产业开发区人民法院提起诉讼，请求：1、依法解除原、被告之间签订的《商铺租赁合同》；并判令被告返还原告租赁费、押金共计71000元；2、判令被告向原告支付违约金30000元；3、本案诉讼费用由被告承担。河南省郑州高新技术产业开发区人民法院于2015年7月1日作出（2015）开民初字第1121号民事判决。原审原告曹振江、李和平不服原审判决，向本院提起上诉。本院于2015年8月24日受理后，依法组成合议庭，于2015年9月23日公开开庭审理了本案。上诉人曹振江、李和平的委托代理人徐勇，被上诉人叶景光的委托代理人白雪、高铁军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明，2014年10月10日，二原告作为乙方（承租方），被告作为甲方（出租方），签订《商铺租赁协议》一份，约定甲方出租的商铺坐落于郑州高新区西四环路企业公园2栋03号，建筑面积374.79平方米。租期为两年，自2014年10月10日至2016年9月30日止。每年租金为102000元，押金为20000元，承租方以现金方式向出租方支付租金，租金暂定为六个月支付一次，并必须提前20天交至出租方。出租方将房屋交给承租方后，承租方的装修及修缮，出租方概不负责，如承租方不再使用出租方的门市后，承租方不得破坏已装修部分及房屋架构。本合同双方签字盖章后生效，如一方违约，另一方有权向违约方要求赔偿违约金30000元。曹振江在该合同承租方处签字，刘伟在出租方联系地址处签字。庭审中被告认可刘伟在该合同上签字系代表被告。2014年10月11日，二原告向被告缴纳房租41000元，刘伟代被告为其出具收到条一份，载明：“今收到曹振江房租肆万壹仟元，2014.10.11，刘伟。”2014年10月14日，原告曹振江通过中国工商银行转账支付被告30000元。以上共计71000元，为第一期六个月的房租51000元及押金20000元。后二原告称被告租给其的房屋无法通过消防验收，且并未实际交付该房屋，请求被告退还租金、押金，并支付违约金，双方协商未果，遂引发本案纠纷。另查明：1、被告租给二原告的房屋系通过郑州环科药业有限公司所购买的，该房屋买卖合同显示该宗地规划用途为工业用地。被告提交的工程竣工验收备案表复印件中显示该房屋已于2013年7月20日经公安消防部门出具的认可文件或准许使用文件验收。该房屋房屋登记簿显示房屋坐落于郑州高新技术产业开发区西四环228号2号楼1-2层03号，规划用途为工业。庭审中原被告均认可，上述证据中显示的房屋均为本案涉及的出租房屋；2、庭审中二原告称2014年10月11日准备交钥匙时，从物业上得知没有经过消防验收，就没有接收钥匙。被告称二原告于2014年10月10日交付41000元的同时就将钥匙交给了原告，交完钥匙后原告又支付了30000元；3、庭审中被告称其出租的房屋已通过消防验收，原告承租后如进行装修需再次进行消防验收，房屋的规划性质不影响消防验收。原告称承租该房屋后需要装修，装修后需进行消防验收。原告称其本人去消防验收部门被告知工业用地商用不能通过消防验收，但该房屋未进行装修，消防部门也未实际去现场验收。4、庭审中被告称签订合同时原告已看过房屋买卖合同，了解该房屋的土地性质，原告称其不清楚该房屋的共有人状况及土地性质。原审法院认为，原被告签订的《商铺租赁协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应依照该协议进行履行。关于被告是否向二原告交付承租房屋的问题。原被告双方于2014年10月10日签订租赁协议，二原告于2014年10月11日现金支付被告41000元，2014年10月14日通过银行转账支付被告30000元。被告称其于收到41000元时已将房屋钥匙交给了二原告。二原告称其于2014年10月11日从物业上得知没有通过消防验收，就没有接收钥匙，其于2014年10月14日再次支付31000元，是因为被告电话承诺可以办理消防验收。就房屋钥匙交接问题，双方均未提交证据予以证明，根据房屋租赁实际交接习惯，被告所述在收到第一笔款时向二原告交付钥匙，较之二原告所述因得知没有通过消防验收，未接收钥匙后仍继续支付租金的行为，更为符合交易习惯。二原告提供的照片亦显示了本案房屋的内景，二原告称该照片系从室外隔着窗户拍的，但从该照片中无法准确体现。故该院对于被告已将租赁房屋交付给二原告的事实予以认定。关于被告租赁给二原告的房屋约定的使用性质问题。双方所签订的租赁协议名为商铺租赁合同，但合同条款中并未约定租赁房屋的使用性质，也未约定做何种商铺使用。被告称二原告在签订该租赁合同时已看过被告的房屋买卖合同，了解土地使用性质。二原告否认在签订合同时了解土地使用性质，因该合同中已显示商铺坐落地址为高新区西四环“企业公园”2栋03号，二原告提交的现场照片也可看出该房屋的建筑结构不同于一般商业用地建筑，故可据此认定二原告在签订合同时应对该房屋的土地性质问题具有一定认识。关于被告交付给二原告的租赁房屋是否通过消防验收的问题。根据原告提交的高新区房屋登记簿、郑州市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表复印件，可以确认该房屋在建成后已通过消防验收后，并取得有房屋登记簿。故可据此认定被告租赁给二原告的房屋已通过消防验收。关于被告租赁给二原告的房屋，二原告承租后能否通过消防验收的问题。庭审中二原告称被告租给其的房屋因土地性质为工业用地，作为商铺使用无法通过消防验收，并称已去消防验收部门了解后得知工业用地做商用不能通过消防验收。因二原告未就该租赁房屋进行装修，也未实际进行消防验收，其主张该房屋不能通过消防验收，亦未提供证据予以证明。根据被告提交的证据，显示该租赁房屋所在企业园区，存在其他经营用店面，被告在他处购置的工业用地属性的房屋也存在通过消防验收后领取营业执照进行正常经营的销售型公司。被告提交的《火灾自动报警系统施工及验收规范》中也未显示消防验收与土地性质之间具有关系。故二原告主张被告租给其的房屋因土地性质为工业用地，作为商铺使用无法通过消防验收的主张依据不足。关于原被告所签的的租赁协议履行情况。双方所签订的租赁协议约定租赁期限为自2014年10月10日至2016年9月30日止，每半年缴纳一次房租。二原告在签订合同并缴纳押金及第一期六个月的房租后，未再向被告缴纳房租，被告亦未向二原告催要第二期应缴纳的房租，应视为双方以自己的实际行动表示不再履行该租赁协议，该合同已实际解除，故对二原告请求解除该租赁协议的诉讼请求该院予以支持。在双方租赁协议解除后，被告应将收取二原告的房屋押金20000元退还给二原告。二原告请求被告退还已缴纳的房租51000元，因双方签订租赁合同后被告已将租赁物交付给二原告，在该六个月期间内该租赁协议已实际履行。二原告主张被告出租的房屋根本无法进行装修做商业经营使用，无法通过消防验收，造成原告订立合同的目的无法达到，但未提交有效证据予以证明，故二原告据此请求退还缴纳的全部房租依据不足。二原告与被告签订的合同名为《商铺租赁协议》，但该房屋土地性质为工业用地，被告未提供证据证明在签订合同时已让二原告了解该房屋的土地性质，二原告对此亦不认可。虽根据该合同载明的房屋地址及现场照片，可以确认二原告应对房屋土地性质应有所认识，但被告在双方签订合同时，未就出租房屋的土地性质向二原告明确告知，存在一定过失，应在其收到二原告房租范围内承担相应责任。依据被告的过错程度，该院酌定其在收到二原告缴纳的房租范围内承担10%的责任，即5100元。故被告应退还二原告房租5100元，退还押金20000元，共计25100元，对于原告请求数额过高部分该院不予采纳。二原告请求被告支付违约金30000元，因二原告未提供有效证据证明其无法通过消防验收系因被告的行为所造成，且该院已认定由被告退还原告相应的房租费用，故对被告该请求该院不予支持。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十二条、第九十三条、第二百一十六条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除原告曹振江、原告李和平于二○一四年十月十日与被告叶景光签订的《商铺租赁合同》。二、被告叶景光于本判决生效后十日内退还原告曹振江、原告李和平房租、押金共计二万五千一百元。三、驳回原告曹振江、原告李和平的其他诉讼请求。案件受理费二千三百二十元，由原告曹振江、原告李和平共同负担一千八百九十二元，由被告叶景光负担四百二十八元。原审原告曹振江、李和平上诉称：1、一审判决对本案租赁合同的商用性质未予正确认定，导致对租赁合同是否能够实际履行认定错误，造成错误判决。上诉人认为，商铺租赁合同虽未具体约定上诉人承租涉案房屋时具体经营哪一行业，但双方对用于商铺商业经营使用是直接明确的。2、涉案房屋本身是否通过消防验收不是本案租赁合同能否履行的根本原因，而一审判决却极力将涉案房屋通过了工业用房的消防验收作为本案商铺租赁合同可以履行的标准，是避重就轻，掩盖了事实真相。3、一审判决错误认定涉案商铺租赁合同的解除事由，据此对上诉人主张的返还已交租金未作出正确判决，严重违反了权利义务一致原则，让被上诉人获得了非法利益。4、一审判决认定本案商铺租赁合同在前六个月期间内已经履行完毕，系错误认定，并以此为基础来判断上诉人已交租金是否应予返还、返还多少更是错上加错。5、从上诉人未对涉案房屋进行装修也未经营来看，被上诉人应当全额返还上诉人缴纳的租金，而一审法院却无视此事实，且在被上诉人未提交任何证据证实上诉人已经实际经营使用涉案房屋情况下，仍错误认定在前六个月合同已经履行完毕，明确违背了合同权利、义务一致的原则。6、本案双方签订的《商铺租赁协议》违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为无效合同等。故请求：1、依法撤销原审判决第二项、第三项，改判或将本案发回重审；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。被上诉人叶景光答辩称：1、双方签订的房屋租赁合同不违反法律规定，依法应当合法有效，被上诉人已经按照合同约定履行了全部义务。2、上诉人上诉称双方所租赁的房屋性质是商铺，房屋的情况上诉人在签订合同时是明知的，签订合同时上诉人已经看过房屋买卖合同，合同第一条已明示该房屋所在土地使用性质为工业用地。3、上诉人租赁房屋作何用途是上诉人自己的事情，不影响双方签订的商铺租赁合同的效力。只要被上诉人按照租赁合同履行交付房屋的义务，被上诉人就不存在任何违约。4、上诉人要求解除合同没有事实和法律依据。5、上诉人的补充上诉意见与起诉书和原上诉状的意见完全相违背，起诉和上诉要求的是解除合同，补充上诉状要求确认合同无效。上诉人如果要求确认合同无效，无法自圆其说。二审诉讼中，双方当事人均未提供新的证据。本院二审经审理查明的事实同原审。本院认为，双方当事人均因按照诚实信用的原则，行使权利、履行义务。上诉人曹振江、李和平与被上诉人叶景光签订的《商铺租赁协议》合法有效，该协议明确约定了双方当事人的权利和义务，被上诉人叶景光已经按照协议约定交付了租赁房屋，上诉人曹振江、李和平应依约按时足额向被上诉人叶景光交纳租金。上诉人曹振江、李和平上诉称一审判决对本案租赁合同的商业性质未予正确认定，将租赁房屋通过工业用房的消防验收作为商铺租赁合同可以履行的标准，造成错误判决等；因双方当事人签订的《商铺租赁协议》并未明确约定房屋用途，且上诉人曹振江、李和平也未举出有效证据证明所租房屋无法用于合法的商业用途；故此，原审法院对于本案所涉租赁房屋的使用性质及消防验收问题的认定处理并无不当，上诉人曹振江、李和平的该项上诉理由，本院不予支持。上诉人曹振江、李和平上诉称一审法院错误认定商铺租赁合同的解除事由等；原审法院根据双方当事人对于本案所涉租赁协议的履行情况，认定双方以自己的实际行动表示不再履行该租赁协议，从而支持了上诉人曹振江、李和平解除该租赁协议的诉讼请求，符合本案查明的相关事实，并无不当；上诉人曹振江、李和平的该项上诉理由，依据不足，本院不予认定。上诉人曹振江、李和平上诉称一审判决认定本案商铺租赁合同在前六个月期间内已经履行完毕，系错误认定，其未对租赁房屋进行装修也未经营，被上诉人叶景光应当全额返还租金等；根据本案已经查明的事实，原审法院认定被上诉人叶景光已如期交付了租赁房屋，并无不当；上诉人曹振江、李和平作为承租人有权依约决定对租赁房屋的装修及经营，但是否装修及如何经营并不影响其依约应缴纳的租赁费用；故对上诉人曹振江、李和平的该项上诉主张，本院不予支持。上诉人曹振江、李和平上诉称双方当事人签订的《商铺租赁协议》违反法律、行政法规的强制性规定，应认定无效；因依据不足且与其一审依据合同有效而主张解除该租赁协议的诉讼请求相互矛盾，故对该项上诉主张，本院亦不予支持。综上，上诉人曹振江、李和平的上诉理由，因缺乏事实和法律依据，不能成立；其上诉请求，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1892元，由上诉人曹振江、李和平负担。本判决为终审判决。审判长　　赵军胜审判员　　郑新红审判员　　黄智勇二〇一五年十一月十六日书记员　　王　磊来自