（2015）一中民四终字第1221号
裁判日期: 2015-11-16
公开日期: 2016-07-11
案件名称
李大为与肖玉城、肖亮房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
天津市第一中级人民法院
所属地区
天津市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
肖玉城,肖亮,李大为
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十九条，第一百七十条
全文
天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）一中民四终字第1221号上诉人（原审被告）肖玉城。上诉人（原审被告）肖亮。被上诉人（原审原告）李大为。委托代理人王军霞，天津致行律师事务所律师。委托代理人孙××，天津致行律师事务所实习律师。上诉人肖玉城、肖亮因与被上诉人李大为房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市红桥区人民法院（2015）红民初字第0256号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。一审法院审理查明，二被告系父子关系。涉诉房屋坐落于天津市红桥区光荣道与勤俭道交口虹都名苑2/3号楼勤俭道188号商业A，系被告肖亮购买，产权证尚未办理。2014年10月15日，被告肖亮、肖玉城（肖玉城同时作为被告肖亮的代理人）作为涉诉房屋的出租人，与原告李大为签订《底商租赁合同》，约定二被告将涉诉房屋租赁给原告用于商业经营；租期为2014年12月8日起至2019年12月7日止；年租金为465000元，每一年度租金提前两个月支付二被告；签订合同同时，原告应向二被告交纳房屋押金50000元。双方口头约定二被告于2014年10月29日向原告交付房屋。2014年10月29日至2014年12月7日期间为免租期。2014年10月14日至2014年10月15日，原告分多次向二被告支付了第一年房屋租金及房屋押金共计515000元。2014年10月24日，原告李大为与被告肖玉城之间进行通话，通话过程中，被告肖玉城提出“你把卡号打过来，我把钱给你打过去。这合同就废了就完了”。“七块钱肯定是不租给你了”，“你要觉得合适，咱就重签合同，你把剩下的钱补给我……你要不签你把账号发过来，我把钱给你打过去就完了”。2014年10月25日，原告李大为在短信中向二被告提出，“我仔细考虑过了，您要是少长点，我们还能考虑，但是一下到六十万，确实就没法做了。如果您不想租给我了，我也不拖着您、耽误您的时间了。您把51万5千打到我渤海银行……”被告肖玉城回复“行”。被告肖玉城的代理人张军回复“……你发给我哥的信息我看到了……但我哥不能亏你说是吧，同等或与其不如地段底商价位都在9-11元。……8.5元你要可以接受，那就ok了。”原告提出“如果您昨天提长个三、四万，我可能还是能接受的，但是您直接长到六十万，说心里话，现在就算我给您8块5、给您9块，您说不定哪天又要长，到时又是麻烦事。所以弟弟的意思是执行现在的合同，但是我每年给您一个5%的递增，我们重新签署康师傅的合同……”。2014年10月28日，原告向二被告代理人张军发送了新的合同文本，并在向其发送的信息中称“合同已发您邮箱。有十几页，您看完提意见即使是今天晚上我也能给您回过去，咱们争取不耽误明天入场。”张军回复“我很忙今天是看不了你的合同了”。原告称“您受累。我靖江路那头人家让我明天给信。我确实没办法了。明天如果行，我就拒绝那头，如果不行，我就先把那头定金交了。”2014年10月29日，原告向张军发送信息“您看得怎么样了，那边又催我了”。张军回复“你什么意思？因由我昨日已告知你，这么说话未免尖刻吧”。原告称“你别生气，我不是刻薄的意思，我着急啊，您今天一定给我个答复，拜托了”。张军称“我在往回赶，沉住气”。2014年10月30日，张军向原告发送了一份名为《底商租赁合同.2014-10-29》的合同。2014年10月31日，被告肖玉城向原告发送信息，问“大为怎么样了？……努力吧，再拖你自己受损大。”原告回复“还是那样……你要不长房租，都顺了，现在康师傅担心你以后还提要求”。被告肖玉城称“我为你好。以后有合同。和现在不一样。”原告称“当时你说给你卡号你把钱退我，后来怎么没退呢？”被告肖玉城回复“行。算我多事了。我等着你吧”。原告称“我说句过点的话，你别介意。现在我这边所有人都怀疑你的诚信，口头上说好29号交房，你别管房子有没有问题，钥匙先给我们。哪怕以后咱慢慢谈涨价的事。但是因为你想提高价格，我们没答应，你就没给我们钥匙。万一以后我们投资了，你这又要涨价，我们怎么办？你站我们角度想想”。被告肖玉城称“从我拿钥匙是我一直在催促你，是你找种种借口拖延。你说的‘万一’我还没意识到，你比我有学问，不能这样绕我啊……”原告回复称“你是催我给你涨钱，那你的意思是我不给你涨钱，你现在也能发善心把钥匙给我？那我真高兴了……”被告回复“你太尖酸刻薄了，话都让你说了……。”2014年11月19日，原告与二被告方曾就涉诉房屋租赁纠纷问题到天津市红桥区公安分局光荣道派出所进行调解，但未达成一致意见。此后原、被告未再进行联系沟通。涉诉房屋迄今未予交付。2014年12月17日，原告向二被告寄出通知函，内容为因被告肖玉城要求涨租金，并表示废除《底商租赁合同》，同意退还款项，且在2014年10月29日及2014年12月8日均未向原告交付房屋，故原告承认底商租赁合同已经废除，要求二被告尽快退款。二被告于2014年12月18日签收了通知函。原告向一审法院提出的诉讼请求：1、二被告返还原告515000元，并按中国人民银行同期贷款利息的标准赔偿原告自2014年10月25日起至实际给付之日止的损失；2、诉讼费用由二被告承担。一审法院认为，本案的争议焦点是涉诉房屋未予交付的违约责任归属以及原告与二被告签订的《底商租赁合同》是否已经解除。首先，涉诉房屋未予交付的违约责任归属。依照《中华人民共和国合同法》的相关规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。房屋租赁合同的出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。承租人应当按照约定的期限支付租金。原告与二被告签订的《底商租赁合同》合法有效。双方签订涉诉合同前后，原告依约履行了支付第一年房屋租金及押金的义务。双方约定出租方即二被告，于2014年10月29日向承租方即原告，交付房屋。但2014年10月24日原告与被告肖玉城之间的通话记录、2014年10月25日原告与被告肖玉城及其代理人张军的短信记录均表明：出租方向原告明确提出过不再履行原合同，如继续租赁需以提高租金为条件。2014年10月28日，原告催告出租方尽快协商新合同事宜，“争取不耽误明天入场”。双方约定的房屋交付日即2014年10月29日，出租方未向原告交付房屋。该日期前后，双方亦未就签订新合同文本事宜达成一致。双方于2014年10月31日的信息沟通中，原告提出如不涨房租出租方是否同意交付房屋，但出租方仍未正面回复。出租方亦未在该房屋交付期的合理期限内要求原告受领房屋或向原告说明其是否具有正当事由。根据上述双方的沟通记录，应当认定涉诉房屋未能交付系因二被告违约造成。其次，涉诉房屋租赁合同是否已经解除。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条的相关规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：“……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的……。”依照《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，当事人一方依照前述规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。二被告方在房屋交付期限届满之前，已通过通话和短信明确向原告表示要求提高租金否则即解除合同的意思，虽然二被告辩称该表示系“开玩笑”，并非其真实意思表示，但直至房屋交付日即2014年10月29日，仍然未按约定交付房屋，并在其后亦无按照原合同条件交付房屋的表示及行为。二被告方在合同履行期限届满之前向原告表达了不按照约定履行合同的意思，在合同履行期限届满之后亦未按照约定交付房屋，导致原告缔结合同的目的不能实现，故原告依法享有合同解除权。2014年12月17日，原告向二被告寄出通知函，表示了解除合同的意思，二被告于2014年12月18日签收，故应认定涉诉房屋租赁合同已于2014年12月18日解除。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。涉诉房屋租赁合同解除系因二被告违约导致，故原告要求二被告返还其已支付的款项515000元，并按中国人民银行同期贷款利率的标准赔偿原告自2014年10月25日起至实际给付之日止的利息损失，符合法律规定，一审法院予以支持。涉诉房屋因二被告方违约而未交付，故二被告方主张原告应予交纳采暖费、物业费等费用的抗辩意见，一审法院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第二百一十六条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，判决为：被告肖玉城、肖亮自本判决生效之日起十五日内，一次性返还原告515000元，并按中国人民银行同期贷款利率标准，一次性给付原告上述款项自2014年10月25日起至实际给付之日止的利息。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8950元，由被告肖亮、肖玉城负担。上诉人肖玉城、肖亮不服一审判决向本院提起上诉。上诉请求为：1、撤销一审判决，驳回被上诉人一审诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。理由为：1、关于一审认定的违约责任，本案不存在二上诉人违约的问题；2、二上诉人与被上诉人于2014年10月15日签订的合同也未解除；3、既然二上诉人与被上诉人之间于2014年10月15日签订的租赁合同既未变更也未解除，应当实际履行；4、二上诉人与被上诉人之间的租赁合同并未解除，一审法院判决二上诉人退还被上诉人515000元无事实及法律依据；5、一审法院判决二上诉人按中国人民银行同期贷款利率标准，一次性给付被上诉人2014年10月25日至实际给付之日止的利息属于适用法律错误；6、不是我方不交付房屋，是因为被上诉人拒绝接收钥匙。被上诉人李大为答辩称，不同意二上诉人的上诉请求，违约是由于二上诉人解约的行为造成的，不是因为我方拒收钥匙，是由于二上诉人要求涨房租。本院经审理查明，一审法院认定事实清楚，本院予以确认。经本院主持调解，双方未能达成一致意见。本院认为，二上诉人与被上诉人所签订的《底商租赁合同》系各方当事人的真实意思表示且不违反法律、法规的规定，系合法有效合同。各方均应按照合同的约定，严格履行各自的义务。被上诉人李大为作为承租人，在该合同签订后，已经按照合同的约定及时将房屋押金及第一年的房屋租金支付给二上诉人一方。故二上诉人一方应当按照合同的约定及时将房屋交付给承租人。然而，二上诉人并未按约定于2014年10月29日交付房屋，装修免租期过后，至2014年12月8日房屋租赁期正式起算之时，二上诉人仍未依合同的约定将房屋交付给被上诉人使用。二上诉人的行为已经构成违约。二上诉人陈述，涉案房屋未能交付系被上诉人李大为拒绝接收房屋钥匙所致，但该主张缺乏事实依据，二上诉人的此项抗辩理由理据不足，本院不予采信。一审法院认定，涉诉房屋未能交付系二上诉人违约造成，并无不当，本院予以认可。二上诉人违约后，2014年12月17日，被上诉人向二上诉人寄出通知函，认可了涉案合同的解除。二上诉人于2014年12月18日签收。一审法院应认定涉诉房屋租赁合同已于2014年12月18日解除，事实清楚、适用法律正确，本院予以确认。合同解除后二上诉人应当依法返还被上诉人所支付的全部款项。因二上诉人构成违约，故被上诉人一审中主张的利息损失亦应当予以支持。一审法院判决二上诉人返还被上诉人所付款项及相应期间的利息，并无不妥，本院予以认可。综上，一审法院查明事实清楚，判决结果正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8968元，由上诉人肖玉城、肖亮负担。本判决为终审判决。审 判 长 王润生代理审判员 张 璇代理审判员 于 浩二〇一五年十一月十六日书 记 员 姜腾飞附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款规定：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决。 关注公众号“”