（2015）烟民四终字第1721号
裁判日期: 2015-11-16
公开日期: 2015-12-17
案件名称
烟台开发区福德物业管理有限公司与申镇奎物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省烟台市中级人民法院
所属地区
山东省烟台市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
申镇奎,烟台开发区福德物业管理有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十九条，第一百七十条，第一百七十五条
全文
山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）烟民四终字第1721号上诉人（原审被告）：申镇奎，1971年9月9日，无固定职业。委托代理人：张顶良、李德权，山东君辰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：烟台开发区福德物业管理有限公司，住所地：烟台经济技术开发区晨光小区7号楼103号。法定代表人：于礼君，经理。委托代理人：郭春强、孙贵明，山东德扬律师事务所律师。上诉人申镇奎因物业服务合同纠纷一案，不服山东省烟台市芝罘区人民法院（2015）芝民一初字第126号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人申镇奎的委托代理人张顶良，被上诉人烟台开发区福德物业管理有限公司的委托代理人孙贵明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审原告烟台开发区福德物业管理有限公司原审诉称，原告于2009年12月1日与烟台圣淘沙置业有限公司签订了《前期物业管理委托合同》，合同约定自2009年12月1日起到山海阳光小区业主委员会成立止，由原告为山海阳光小区提供物业服务，物业管理服务费非住宅按建筑面积每月每平米1.00元的标准向业主或物业使用人收取。合同签订后，原告对该小区提供了优质高效的物业服务。被告在山海阳光小区购买了2-5号、建筑面积261.75平方米；2-6号、建筑面积206.14平方米；2-4-402号、建筑面积97.75平方米的房屋，因被告拒绝交纳2012-2014年度的物业费用，故请求判令被告支付2012-2014年度的物业服务费19312.38元，滞纳金3669.35元（按日万分之五分段计算至2015年1月16日），同时自2015年1月17日起至判决确定的给付之日止，仍按合同约定支付滞纳金。后原告当庭撤回对2-6、2-4-402号房屋的诉讼主张，变更诉讼请求为：判令被告支付2-5号房屋2012-2014年度的物业服务费9423元，滞纳金1790.37元（按日万分之五分段计算至2015年1月16日），同时自2015年1月17日起至判决确定的给付之日止，仍按合同约定支付滞纳金。原审被告申镇奎辩称，1、本案应当是三个法律关系，因为是三套房屋，不同意合并审理，不应作为一个案子审理；2、原告未尽到物业管理服务的义务，亦未按照物业管理服务协议的内容对被告的商业网点、住宅进行服务和管理；3、因原告未尽管理服务义务给被告造成56000元的经济损失，实际损失远大于此数，我方提起反诉，要求原告进行赔偿。原审法院审理查明，原告系具有三级物业管理资质的法人企业。2009年12月1日，原告与山海阳光小区开发商烟台圣淘沙置业有限公司签订了《前期物业管理委托合同》，合同约定由原告为山海阳光小区提供物业服务，服务期限自2009年12月1日起至该小区业主委员会成立时止；物业服务事项包括对房屋建筑共同部位的维修、养护和管理及公用设施及附属配套建筑、公共环境卫生的养护、维修和管理等；物业管理费非住宅按建筑面积每月每平方米1元计收，半年交纳一次，逾期，则自逾期之日按应交纳费用的日百分之一支付滞纳金。之后，原告进驻该小区开始提供物业服务。被告系山海阳光小区2-5号、建筑面积261.75平方米商业网点的使用人，以原告服务不到位、给其造成损失为由，未支付2012年1月至2014年12月的物业管理费9423元。原审法院认为，（一）本案原告与山海阳光小区开发商烟台圣淘沙置业有限公司签订的前期物业管理服务协议，不违反国家法律的强制性规定，法院依法认定有效，对小区内所有业主均具有约束力。（二）原告为山海阳光小区提供物业服务，其服务在小区范围内具有公共性，物业服务费则是原告维护保养整个小区的公共设施及维持正常秩序等工作所必需的费用来源；被告接受了原告提供的物业服务，就有义务按约定向原告缴纳物业服务费用。被告关于原告没有对物业进行有效管理，造成其损失，可另行向原告主张赔偿，本案不予处理。考虑到原告作为物业公司，就物业服务问题未与小区业主充分沟通，本身亦有瑕疵，故不支持其主张被告支付滞纳金的诉讼请求；关于被告辩称的因原告履行管理义务有瑕疵，造成经济损失56000元，应另行向原告主张相应权利。综上，原告请求被告支付2012年1月至2014年12月间物业服务费9423元于法有据，法院依法予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条，《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉第一条之规定，2015年7月24日判决：一、限被告申镇奎于判决生效之日起10日内给付原告烟台开发区福德物业管理有限公司2012年1月至2014年12月间的物业服务费9423元。二、驳回原告烟台开发区福德物业管理有限公司其他诉讼请求。如果被告申镇奎未按判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息给原告烟台开发区福德物业管理有限公司。案件受理费375元，由原告负担130元，被告申镇奎负担245元。因原告已向原审法院全额预交，故限被告申镇奎于判决生效之日起10日内迳付给原告烟台市开发区福德物业管理有限公司245元。宣判后，上诉人申镇奎不服原审判决，向本院提起上诉称，原审判决认定事实错误，适用法律不当。被上诉人未按照合同约定尽到物业管理服务的义务，小区90%路灯是损坏的，小区围墙倒塌三年无人维修，被上诉人未对小区绿化进行管理，未对楼阁提供保洁服务，对下水管道疏于管理，导致上诉人仓库被水淹，造成损失5万多元，按照法律规定减免物业服务费，上诉人可交纳70%的物业服务费。请求二审法院查明事实，依法改判。被上诉人烟台开发区福德物业管理有限公司则以原审判决正确为由进行了答辩。要求二审法院驳回上诉，维持原判。本院经审理查明的案件事实与原审法院查明事实一致。本院认为，上诉人与山海阳光小区开发商烟台圣淘沙置业有限公司签订的前期物业管理服务协议，不违反国家法律的强制性规定，应认定合法有效，对小区内所有业主均具有约束力。上诉人作为山海阳光小区业主接受了被上诉人提供的物业服务后，就应按照规定向被上诉人交纳物业管理费。现被上诉人要求上诉人交纳所欠2012年1月至2014年12月间的物业服务费9423元，理由正当，于法有据，本院依法予以支持。原审据此判决正确，应予维持。上诉人上诉主张被上诉人未按照合同约定尽到物业管理服务的义务，小区90%路灯是损坏的，小区围墙倒塌三年无人维修，被上诉人未对小区绿化进行管理，未对楼阁提供保洁服务，对下水管道疏于管理，导致上诉人仓库被水淹，造成损失5万多元，上诉人可通过正常途径解决，而不应以此为由拒交物业管理费，本院对上诉人该上诉主张依法不予采信。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款（一）项及第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费375元，由上诉人申镇奎负担。本判决为终审判决。审 判 长 栾建伟审 判 员 丁 伟代理审判员 王莉莉二〇一五年十一月十六日书 记 员 林斐斐 微信公众号“”