（2015）高民初字第1071号
裁判日期: 2015-11-16
公开日期: 2016-01-14
案件名称
北京中鸿达观房地产投资顾问有限公司与河北方晖房地产开发有限责任公司委托合同纠纷一审判决书
法院
高碑店市人民法院
所属地区
高碑店市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
北京中鸿达观房地产投资顾问有限公司,河北方晖房地产开发有限责任公司
案由
委托合同纠纷
法律依据
《商品房销售管理办法》：第十六条第一款；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
河北省高碑店市人民法院民 事 判 决 书（2015）高民初字第1071号原告北京中鸿达观房地产投资顾问有限公司。住所地北京市昌平区城北街道鼓楼南街*号*层*单元605。法定代表人王志强，该公司经理。委托代理人王金印，北京市义博律师事务所律师，特别授权。被告河北方晖房地产开发有限责任公司。住所地高碑店市五一路***号。法定代表人邵永，该公司董事长。委托代理人刘廷国，河北章海律师事务所律师，特别授权。委托代理人孟令慧，该公司副总经理，特别授权。原告北京中鸿达观房地产投资顾问有限公司与被告河北方晖房地产开发有限责任公司委托合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的法定代表人及委托代理人、被告的委托代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告与被告于2013年签订了京港国际营销代理服务合同，合同约定被告委托原告为其方晖·京港国际项目提供项目营销代理服务，营销代理期限暂定为一年，自2013年10月23日起至2014年10月23日止。原告按照合同的约定全面地履行了义务，在这一年合同期内，原告为被告销售商品房应取得商品房营销代理服务费1568887元，如今，原、被告签订的京港国际营销代理服务合同暂定的一年期限已过，被告既不重新约定合同履行期限，也不支付服务费用，已经违反了诚实信用原则。综上所述，原告起诉至法院，要求被告给付原告代理服务费1568887元，诉讼费由被告负担。被告辩称，1、原告2014年10月应结佣金114137元，被告同意支付。2、对14号楼，原告主张应结算代理服务费由于被告没有和客户签订正式的商品房买卖合同不符合双方签订的代理服务合同第四条第一项约定的“客户成交”要件，故该部分代理费我公司不应向原告支付。3、四号、六号、七号、十三号楼，在合同终止之前未收回商品房购房款部分依据服务合同第十一条第十一项约定，原告无权要求被告结算代理服务费。4、在2014年6月至8月，原告没有按代理服务合同第四条第二项第二款的约定连续三个月销售在30-40套之间，被告有权扣除10%的佣金。5、被告与客户成交后客户退房，依据代理合同第四条第三项规定，原告应将已收取的佣金退还被告。综上，被告应当按合同约定和原告完成销售任务情况以及回收款的数额向原告支付代理服务费，原告没有权利要求被告支付其诉求的代理服务费。经审理查明，2013年10月23日，原告北京中鸿达观房地产投资顾问有限公司与被告河北方晖房地产开发有限责任公司签订委托合同，约定由原告为被告其开发建设的方晖·京港国际项目商品房进行营销代理服务，服务期限暂定为一年，自2013年10月23日起至2014年10月23日止，开盘期不低于销售120套，正常销售期月均40套。服务报酬经甲（被告）、乙（原告）双方一致确认，乙方联系的客户成交的，甲方应当向乙方支付服务报酬，其中佣金的计提标准为：客户成交后，原告按照成交房价款的2.5%计提佣金。甲方扣除乙方每次应结佣金的5.5%，作为乙方销售佣金的税费，代为开具正式发票。服务报酬一月一结，按实际到款比例结算，乙方每月5日前上报佣金统计表，15日前甲方支付乙方应得的服务报酬，但扣留佣金的10%作为完成销售任务的保证金。（1）如乙方连续3个月累计销售总数完成了约定的3个月应完成的销售任务，甲方在考核后7日内，返还暂扣的5%佣金，余5%押金待年终考核时一并返还，（年终考核时，其中有3个季度完成了各自的销售任务，即可在考核后7日内，返还剩余的5%暂扣佣金）；（2）如乙方连续3个月中，月均销售量在30-40套之间的，甲方返还暂扣佣金的5%给乙方，同时扣除5%佣金作为罚款，月均销量低于30套时，甲方有权扣除10%佣金作为罚款，并有权解除合作协议。如遇客户退房，乙方所得佣金须退还甲方。销售过程中，乙方应当及时跟进客户、收集客户资料、反馈客户意见、敦促客户交清房款。2014年，双方又签订补充协议，就限价房与商品房佣金比例进行了补充约定，限价房佣金提成方面，甲方给“商品房销售方”（北京中鸿达观）和“限价房销售方”销售佣金均为1%，结算条件和期限按原代理合同相关条款约定执行。合同签订后，原告组织人员对被告开发建设的商品房进行销售，2014年10月23日双方合同期满，对截止2014年10月底尚欠原告佣金114137元被告无异议。上述事实，有营销代理服务合同、补充协议及法庭审理笔录予以证实，本院予以确认。另原告主张在服务合同期间内，销售该项目14#楼房屋后，分别按照已付房款定金及贷款部分比例应提取佣金为1108695元，以及被告暂扣2014年3至5月5%佣金36898元、各种原因未放贷105套佣金309157元，被告提出异议，认为原告销售的14#楼与客户所签订的意向认购单不属于成交，双方签订的营销代理服务合同中约定乙方即原告联系客户成交的，被告应当向原告支付服务报酬。关于暂扣2014年3至5月佣金36898元，被告陈述在2014年12月17日、2015年1月10日有客户杨献辉、林杨将7#号楼1-13D3号以及13#楼1-804申请退房并办理了退款手续，该两套房产系原告在三月份促成销售的，原告并未按照合同约定完成销售数量。各种原因未放贷105套佣金请求，被告主张合同到期时已将能够办理贷款手续的相关佣金支付给原告，现原告主张的105套房屋系由被告方组织相关贷款手续予以办理，且截至目前还有部分客户无法取得联系，不能办理贷款事宜。本院认为，本案原、被告双方签订的营销代理服务合同及补充协议书系双方真实意思表示，且被告方对此认可，该合同及补充协议合法有效，本院予以认定。原、被告均应按合同全面、实际履行义务，合同约定的销售代理服务期限为一年即2013年10月23日起至2014年10月23日止，原告在合同到期后撤场之前应当对其进行的房屋销售情况向被告进行交接，原告向本院主张14#楼以及105套未放贷佣金、暂扣2014年3月至5月5%佣金部分，被告方不予认可，且该部分均系原告方自行计算，未与被告进行核算，原告在向客户销售14#楼房屋时所签订的意向认购单从形式上不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同主要内容，亦不属于双方营销代理服务合同中约定的“成交”，14#楼认购情况只是原、被告服务合同到期当时的反映，基于签订意向认购单之时14#楼相关手续不完备，该楼房的认购情况处于动态变化，且截至目前，该14#楼认购客户的最终购买情况无从体现，故对原告在本案中的主张不予支持。原告所从事的14#楼认购行为所付出的劳动成果应当得到相应的报酬，应以被告方具备了相应手续后为结点，对前期认购时后期所固定的客户资源为依据，以签订认购单时交付的意向金为标准按合同约定比例支付佣金。但原告方作为专业的营销服务机构，未尽到所销售房屋是否具备相关手续的审查义务，亦应承担相应的责任。由于原告未向本院提交相关证据证实其请求成立，故本案当中无法确定14#楼的实际销售数额，亦无法认定佣金支付情况。对该部分主张不予支持。合同期内未付佣金114137元被告认可，应予支付。对于被告庭审过程中主张客户退房费用相关佣金以及4、6、7、13#楼在2014年10月25日前未签订合同亦未追回贷款已付佣金应当由原告返还的意见，因被告在本案当中未提起反诉请求，故不予处理。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告河北方晖房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内向原告北京中鸿达观房地产投资顾问有限公司支付佣金114137元。二、驳回原告北京中鸿达观房地产投资顾问有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18920元，由原告北京中鸿达观房地产投资顾问有限公司负担16337元、被告河北方晖房地产开发有限责任公司负担2583元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。审判长 程革江审判员 赵凤启审判员 姜 静二〇一五年十一月十六日书记员 裴满杰 百度搜索“”