（2015）渝二中法民终字第01817号
裁判日期: 2015-11-16
公开日期: 2016-02-19
案件名称
重庆市志航房地产开发有限公司与向于,汪桂兰商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
重庆市第二中级人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
重庆市志航房地产开发有限公司,向于,汪桂兰
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百二十一条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十四条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
重庆市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2015）渝二中法民终字第01817号上诉人（原审被告）重庆市志航房地产开发有限公司，住所地重庆市丰都县三合街道商业二路259号，组织机构代码79801234-1。法定代表人吴文丽，董事长。委托代理人梁勇，重庆天宇律师事务所律师。被上诉人（原审原告）向于，男，汉族，1976年11月12日出生，住重庆市忠县。被上诉人（原审原告）汪桂兰，女，汉族1972年10月11日出生，住重庆市忠县。二被上诉人委托代理人章东志，重庆市忠县忠州法律服务所法律工作者。上诉人重庆市志航房地产开发有限公司与被上诉人向于、汪桂兰商品房预售合同纠纷一案一案，不服重庆市忠县人民法院（2015）忠法民初字第02483号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。一审法院经审理查明：2007年12月28日，原告方（乙方）与被告（甲方）签订《重庆市商品房预售合同》，合同约定由乙方向甲方购买位于忠县忠州镇白公路白公生态花园3幢1单元9-4号房屋，该房屋建筑面积127.37平方米，其中套内建筑面积为111.18平方米、分摊建筑面积为16.19平方米；按套内建筑面积计算，总房价款为108265元。合同第十条约定：根据当事人选择的计价方式，本条规定以套内建筑面积（本条款中均简称面积）为依据进行面积确认及面积差异处理。在该房屋交付时，房屋建筑面积以有资质的测绘机构实测面积为准，如实测面积与合同约定面积有差异的，除法律、法规、规章另有规定外按下列约定处理：1、合同约定房屋总面积与实测面积误差在3%以内（含3%）的，据实计算，多退少补。2、合同约定房屋总面积与实测面积误差超过3%的，乙方有权退房。乙方退房的，甲方应在乙方提出退房之日起30日内，将已收房款退还给乙方，并按银行同期贷款利率给付利息。乙方不退房的，实测面积大于合同约定面积时，面积误差比在3％以内（含3％）的，房屋差价由乙方不足；超过3%部分的房屋差价由甲方承担，产权归乙方。实测面积小于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）的，房屋差价由甲方据实返还乙方；超出3%部分的房屋差价由甲方双倍返还乙方。面积误差比=（实测面积-约定面积）÷约定面积×100%经规划部门批准的设计变更造成的面积差异，双方不解除合同的，应当签订补充协议。合同另对其他内容还进行了约定。合同签订后，原告以按揭付款方式向被告支付合同约定的全部购房款108265元。2015年，原告取得房屋产权证书后，发现在房屋产权证书上载明，房屋建筑面积116.20平方米，套内建筑面积101.94平方米。现原告起诉至法院，请求判令被告返还原告房价款本金25104元及利息大约2800元（按照同期银行贷款利息暂时从付款之日起计算到起诉之日），并承担诉讼费用。向于、汪桂兰一审起诉称，原告与被告签订的《商品房买卖合同》约定，原告购买被告开发的忠县白公生态花园3幢1单元6-4房，总建筑面积为127.37平米、房价款为170000元。然而在办理房地产权证过程中才发现被告在签订合同时严重违背诚实信用原则。该套房屋的实测面积仅有116.20平米，相差11.17平米，大大超过了3%的误差比。故起诉请求判令被告返还原告房价款本金24820元及利息大约3000元（按照同期银行贷款利率暂时从付款之日起计算到起诉之日），诉讼费由被告承担。重庆市志航房地产开发有限公司一审中未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见和证据材料。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。违反合同约定的当事人一方，应当按照合同和法律规定向另一方承担违约责任。原、被告双方签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，并不违反国家有关法律法规的强制性规定，应为合法有效。依据原、被告双方合同的约定，对于合同预定面积与实测面积不一致时，按照合同第十条约定处理。而商品房买卖合同第十条的约定也符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，因而对原、被告双方均产生合同约束力。合同约定按套内面积为依据进行面积确认及面积差异处理，故应当按照房屋其套内实测面积101.94平方米和合同约定套内面积111.18平方米来处理，其面积差为9.24平方米，其面积误差比为8.31%，超过了3%，应当按照合同约定的实测面积小于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）的，房屋差价由甲方据实返还乙方；超出3%部分的房屋差价由甲方双倍返还乙方。依据该合同条款计算，被告应当返还原告房屋差价14745.68元。原告主张房屋总价为17万元，但购房合同和发票均载明房屋总价为108265元，原告举示的61735元的收条，其收款人为杨小平，仅凭该收条不能证明被告还收取了购房款，故对原告主张购房款为17万元的事实不予采信。原告主张按照建筑面积计算补差并要求被告支付利息不符合合同约定，该院不予支持。被告经该院合法传唤，未到庭参加诉讼，应由其本人承担不能到庭举证质证的法律后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、被告重庆市志航房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告向于、汪桂兰房屋面积补差款人民币14745.68元；二、驳回原告向于、汪桂兰的其他诉讼请求。案件受理费496元，减半收取248元，由被告重庆市志航房地产开发有限公司负担。重庆市志航房地产开发有限公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求：二审法院依法改判对面积差实行多退少补的原则，而不是超过3%的面积双倍赔偿。主要事实及理由：1、上诉人是通过忠县人民政府招商引资的企业，由于忠县人民政府未按招商引资的相关协议履行道路、管网、水、电三通建设的相关义务以及规划、设计审判条件等的限制，导致在建设中形成了面积差；2、被上诉人接房多年，物业管理费、公共设施服务费、公用电费上诉人未向被上诉人收取，导致上诉人每年耗费80余万元，近十年分摊给被上诉人至少3万元以上；3、由于上述原因，各业主对上诉人表示理解与支持，并由忠县忠州镇人民政府及街道多次协商达成共识“无论面积误差是多，还是少，都一律事实多退少补”，大家都是这样做的，并履行了相关手续，然而被上诉人等12户业主违背上述共识请求对少的面积双倍赔偿，一审法院对此也作出双倍赔偿的判决，违反了各方达成的共识，导致新的不必要的诉讼和浪费司法资源，请求二审依法予以改判或者和解、调解结案。向于、汪桂兰答辩称，1、上诉人所主张面积误差的原因缺乏依据，上诉人明知预售房屋面积存在误差，不告诉业主属于欺诈；2、上诉人提出的所谓物管费等费用争议根本不是事实，更缺乏事实依据，且属另一法律关系；3、本案存在较大面积差这个不争的事实，双方从未协商过也未达成共识。总之，上诉人所提出的上诉事实、请求和理由均不能成立，请求驳回上诉人的上诉请求。二审中双方当事人对一审认定的基本事实均无异议，本院予以确认。本院认为，本案双方当事人在《商品房买卖合同》中约定了所购商品房的建筑面积和套内面积，但价款约定的单价为套内面积，因此一审法院按照套内面积来确定合同面积与实际交付面积的面积差，符合当事人在合同中的约定，应当予以支持。上诉人提出实际交付面积减少系当地政府的原因导致，由于其未提供证据予以证明，同时按照合同相对性原则和《中华人民共和国合同法》第121条的规定，上诉人不能因此而免除责任，仍应当向被上诉人承担违约责任，上诉人与第三人的纠纷可另行解决；上诉人提出物业管理费等问题，由于这些费用与被上诉人主张的面积差属不同法律关系，本案不予调整，双方可另行解决；由于双方对面积差发生争议后，上诉人没有提供证据证明双方就此问题达成过和解协议，且被上诉人也不认可曾经协商过，因此上诉人要求按照“共识意见”即面积差采取多退少补的原则处理的意见，由于不符合双方在合同中的约定以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，该上诉理由也不能成立。综上，上诉人的上诉理由均不能成立。一审认定事实清楚，适用法律正确，判决恰当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费169元，由重庆市志航房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨 超代理审判员 熊德才代理审判员 胡相龙二〇一五年十一月十六日书 记 员 闫东东 关注公众号“”