（2015）日民一终字第816号

裁判日期: 2015-11-16

公开日期: 2016-01-07

案件名称

日照凯达房地产开发有限公司与徐田迎排除妨害纠纷二审民事判决书

法院

山东省日照市中级人民法院

所属地区

山东省日照市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

徐田迎,日照凯达房地产开发有限公司

案由

排除妨害纠纷

法律依据

《中华人民共和国物权法》：第三十五条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十九条，第一百七十条，第一百七十五条

全文

山东省日照市中级人民法院民事判决书（2015）日民一终字第816号上诉人（原审被告）：徐田迎，女。委托代理人：郭悦，北京市盛廷律师事务所律师。委托代理人：赵传学，北京市盛廷律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：日照凯达房地产开发有限公司。法定代表人：孙道辉，该公司经理。委托代理人：张立全，山东文心正律师事务所律师。上诉人徐田迎因与被上诉人日照凯达房地产开发有限公司（以下简称凯达公司）排除妨害纠纷一案，不服山东省莒县人民法院（2014）莒民初字第3923号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院审理查明：徐田迎原为原国有企业莒县缫丝厂职工，现已退休，在工作期间，单位将职工宿舍出租给徐田迎等职工居住，后徐田迎居住至今，其居住的房屋位于莒县岳石路南侧、凯达公司院内27号（房屋权证号为莒房权证城区字第××号、土地使用证号为莒国用2013第91号），即原莒县丝织厂院内东区，由南向北第四排，从东向西第一户，房屋共计一间。徐田迎提供的交费单据最近日期为2011年7月10日，该单据载明收款单位是莒县海通茧丝绸有限公司（以下简称海通公司），交费明细为：电费0元，房租25元，管理费3元，水费5元，合计共为33元。1991年左右，莒县丝织厂被莒县缫丝厂兼并，1993年变更名称为莒县制丝厂，1996年7月23日变更名称为山东省莒县制丝厂，系山东省丝绸总公司直属的国有企业。1998年7月，山东省莒县制丝厂改制为有限责任公司，公司名称为山东锦冠丝业有限责任公司，公司注册资本1100万元，折1100万股，每股面值人民币1元，其中山东省丝绸总公司持股561万股，占51%，公司职工持股539万股，占49%。2005年9月6日，山东省人民政府国有资产监督管理委员会批复山东省丝绸集团有限公司，同意山东丝绸集团有限公司将持有的山东锦冠丝业有限责任公司51%的国有产权以1656.51万元作为底价挂牌出让。经审核的职工安置费用1426.63万元从转让收入中支付。同年11月20日，山东锦冠丝业有限责任公司经全体股东成员研究，通过股东会议决议，决定对公司的股权进行变更，原股东山东省丝绸集团有限公司的原始股权561万元转让给日照海通丝业有限公司561万元，占出资比例的51%，并根据公司法的有关规定制定章程修正案和申请办理有关变更登记手续，并于2006年改制更名为莒县海通丝业有限公司。2009年12月份，莒县海通丝业有限公司吸收兼并莒县煜东丝绸有限公司，变更为现在的名称海通公司。2011年4月16日，海通公司（甲方）与凯达公司（乙方）签订《资产转让协议》一份，约定：“一、甲方将公司西院（原丝织厂）资产转让给乙方，转让金额为1200万元，大写壹仟贰佰万元。资产包括土地、房产，土地性质为工业出让，土地面积为约33.38亩，22253.60㎡，土地证号莒国用（2010）第**号；房产面积：11420.22㎡，房产证号莒房产权证城区字第××号。二、甲方承诺资产未设置任何形式的担保或抵押。三、甲方负责对西院现居住人员的清理，资产移交乙方时，应无居住户，搬迁期限为3个月。四、甲方在资产移交前应将所有的工器具清理完毕。五、乙方应在签订合同之日一次付款1000万元，其余转让款项待资产过户后一次付清……”。徐田迎居住的涉案房屋土地使用权在《资产转让协议》中约定的转让国有土地使用权范围之内。海通公司在签订《资产转让协议》之前已取得涉案土地的国有土地使用权，土地用途为工业用地。资产转让协议签订后，海通公司将涉案土地及地上附属物交付于凯达公司。2011年5月25日，凯达公司通过办理产权过户登记手续依法取得涉案土地上包括徐田迎居住房屋在内的多间房屋的产权，规划用途为工业用地。2013年7月18日，凯达公司又通过出让方式取得国有土地使用权，土地用途分别为住宅用地和商业服务业用地。2014年11月份，徐田迎等人以其享有优先购买权，在不知情的情况下，海通公司与凯达公司签订的《资产转让协议》侵犯了其合法权益为由，向原审法院提起诉讼，请求确认《资产转让协议》无效。原审法院于2015年1月15日作出（2014）莒民初字第4202号民事判决书，判决驳回徐田迎等人的诉讼请求；徐田迎等人不服该判决，提起上诉，日照市中级人民法院于2015年5月7日作出（2015）日民一终字第197号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。2013年4月24日，莒县土地储备中心制定凯达公司国有土地房屋租住户安置方案，确定由凯达公司根据规划在原地建设多层住宅楼对房屋租住户进行安置，安置楼房价格：（一）居住该地块的原海通公司退休及内退人员共19户，安置楼房主房建筑面积90平方米（含90平方米）以内，按安置楼房办理施工许可证时成本价购买，超出部分按市场价购买。（二）居住该地块的与原海通公司脱离劳动关系的人员55户，安置楼房主房建筑面积90平方米（含90平方米）以内，按安置楼房办理施工许可证时成本价上浮200元／平方米购买，超出部分按市场价购买。（三）居住该地块的海通公司在岗职工10户，安置楼房主房建筑面积90平方米（含90平方米）以内，按安置楼房办理施工许可证时成本价上浮200元／平方米购买，超出部分按市场价购买。该方案还确定搬家补助费（搬、回迁费）每户600元，临时安置补助费每月每户200元（临时安置时间按12个月计）。安置楼建设周期12个月，自地上搬迁结束、土地交付之日起计，逾期时，临时安置用房房租由凯达公司按每户每月200元给付。该范围内的租住户不能全部搬出，导致无法进行房地产开发，本方案废止。莒县土地储备中心、莒县房屋征收管理办公室、海通公司、凯达公司分别在方案上加盖公章。另查明，涉案土地平房分为东西两区，共有80余户，每户居住房屋间数面积不同，该部分区域内已有部分住户根据安置方案签订搬迁安置协议，并搬出居住房屋，交由凯达公司接收，部分房屋已拆除完毕。包括徐田迎在内的部分住户，对安置方案持有异议，在协商未果的情况下，拒绝搬出。凯达公司诉至原审法院，请求徐田迎搬出涉案房屋。凯达公司为证实已通知徐田迎搬出其居住的涉案房屋，提供了立案前将安置方案及住户名单张贴于涉案房屋区域内进行公示的照片若干张；以及莒县信访局于2013年7月16日记录的人民来访登记表，该表载明来访人员对安置方案和拆迁办与凯达公司的拆迁方式持有异议的情况。原审认定上述事实的证据有当事人陈述、国有建设用地使用权挂牌出让成交确认书、国有建设用地使用权出让合同、公证书、人民来访登记表、搬迁安置协议、凯达公司国有土地房屋租住房安置方案、照片、收据等。原审法院认为：徐田迎原为原国有企业莒县缫丝厂职工，在工作期间，单位将职工宿舍出租给徐田迎等职工居住，房屋性质为依照国家福利政策承租的住房，但该土地性质为工业用地而非住宅用地，该住房与公有房的用地属性明显不同。涉案房屋主要是为工业生产需要而建设的职工宿舍，主要目的为企业生产服务，而不是单纯为职工居住生活而建设，这与其他居民生活性住宅房屋用途明显不同。当涉案土地上房屋的办公、生产用途消失时，尤其是土地属性变更后，该涉案土地上的职工宿舍是否为所谓的公有住房值得商榷；且企业在改制过程中，已将股权转让收入作为职工安置费用，对原国有企业职工身份的转换已作出补偿，企业改制后，海通公司的前身已成为自主经营、自负盈亏、独立承担责任的企业法人。徐田迎虽继续租住涉案房屋，但房屋的福利和保障性因素已经消失。徐田迎继续租住涉案房屋的行为应视为与海通公司形成了不定期租赁合同关系。根据法律规定，租赁物在租赁期间发生物权变动的，不影响租赁合同的效力，但是其实际的法律后果应当是在承租人和租赁物的新所有权人之间形成租赁合同关系，原出租人的权利义务由租赁物的新所有权人承接。凯达公司通过国有土地转让和资产转让的方式取得涉案房屋在内的土地使用权及地上附属物所有权后，徐田迎继续占有使用涉案房屋，双方形成不定期租赁合同关系。在不定期租赁合同关系中，当事人可以随时行使合同解除权，但出租人解除合同的，应当给予承租人合理的准备期限，以便于承租人搬出个人及家庭财物并返还租赁物。凯达公司在诉至原审法院之前已通过张贴告示等方式通知包括本案徐田迎在内的多个承租户搬出租住房屋，且从凯达公司提供的莒县信访局来访人员登记表等证据，亦可以看出凯达公司解除合同的意思表示已经通过明示的行为通知到徐田迎等人。关于凯达公司要求徐田迎搬出涉案房屋是否已给徐田迎合理的准备期限，徐田迎虽持有异议，但未提供证据予以推翻，况且自凯达公司向原审法院提起诉讼，徐田迎收到原审法院应诉手续已经过近8个月的时间，该段期间足以满足徐田迎处理与搬出涉案房屋相关事宜的时间要求，凯达公司、徐田迎间的不定期租赁合同已经解除，徐田迎负有向凯达公司返还涉案租赁房屋的义务。租赁合同终止后，承租人应当及时将租赁物返还出租人，这是出租人享有所有权的体现，也是承租人应当负有的义务，如果承租人无正当理由继续占用租赁物，应当向出租人支付使用费等相关费用。本案合同解除后，凯达公司、徐田迎之间的租赁关系已经不存在，但徐田迎在合理期限届满后仍未履行返还租赁房屋的义务。鉴于徐田迎占有、使用涉案房屋的合法原因已经消除，其基于租赁关系对涉案房屋的占有行为已转化为侵权行为。凯达公司基于其享有的涉案土地使用权和房屋所有权要求徐田迎搬出房屋，符合法律规定，原审予以支持。徐田迎因逾期搬出涉案房屋，给凯达公司造成了损失，应当承担赔偿责任，现凯达公司已放弃关于赔偿损失的请求，系其自由处分权利的行为，原审予以准许。徐田迎关于双方之间不存在租赁关系及凯达公司主体不适格的辩解，没有事实和法律依据，原审不予采信。案经调解无效，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百一十七条，《中华人民共和国合同法》第二百二十九条、第二百三十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，原审判决：徐田迎于判决生效后十日从其居住的一间房屋搬出（该房屋位于莒县岳石路南侧、凯达房地产开发公司院内27号，即原莒县丝织厂院内东区，由南向北第四排，从东向西第一户，房屋权证号为：莒房权证城区字第××号、土地使用证号为：莒国用2013第91号）。案件受理费50元，由徐田迎负担。上诉人徐田迎不服原审判决上诉称：徐田迎系原国有企业莒县丝织厂职工，该厂将职工宿舍分配给徐田迎居住，徐田迎每年向莒县丝织厂缴纳房屋租赁费。经改制莒县丝织厂的全部资产归莒县缫丝厂所有，后演变为莒县海通蚕丝绸有限公司，徐田迎在该房屋内居住至今。一、原审认定事实错误。1998年7月，莒县制丝厂改制为有限责任公司，公司名称为山东锦冠丝业有限责任公司，公司注册资本1100万元，折1100万股，每股面值人民币1元，其中山东丝绸总公司持股561万股，占51%，公司职工持股539股，占49%。2005年9月6日，山东丝集团有限公司将持有的山东锦冠丝业有限责任公司51%的国有产权以1656.51万元作为底价挂牌出让，经审核的职工安置费用1426.63万元从转让收入中支付，原审认定以上事实错误，徐田迎作为海通公司职工并未得到安置费用，且公司职工持股消失，凯达公司对此并未作出合理解释。二、原审认定凯达公司取得徐田迎房屋所有权及所涉土地的使用权错误。徐田迎在一审中提交了通过政府信息公开途径，从莒县人民政府出取得的2012-49号批复文件，用以证明凯达公司取得土地使用权、莒县人民政府作出土地出让批复的程序严重违法，但一审法院在判决书中对此只字未提，忽视其程序违法性。徐田迎对于2012-49号批复已经向日照市中级人民法院提起行政诉讼，此案正在审理当中。三、原审认定徐田迎与凯达公司之间系房屋租赁关系错误，且凯达公司提交的证据不能证明其履行了提前告知义务。在本案中，凯达公司主张其通知过徐田迎要求其搬出房屋，徐田迎认为对这一事实，应由凯达公司承担举证责任。凯达公司在一审中提交的证据不足以证明其履行了提前告知义务。凯达公司提交的照片，无原始载体、无法显示拍照日期、拍照地点，不能证明徐田迎对此事知情。四、原审法院为政府规避征收补偿的责任，侵犯徐田迎合法权益。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》之规定，对于国有土地上的房屋进行征收的，应由市、县级人民政府作出征收决定，制定征收补偿安置方案，妥善解决被征收人的安置问题。凯达公司作为开发商，在涉案土地上进行房地产开发之前，莒县人民政府应当按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》之规定完成征收工作，并对相应的被征收人进行补偿安置，发布相应的征收决定，确定四至范围，发布征收安置补偿方案，确定相应的补偿标准，履行国有土地上房屋征收的法律程序。而本案中，凯达公司以房地产开发商的身份制定安置补偿方案，实施拆迁清除工作，这种行为本身就存在违法性，更是为莒县人民政府作为县级人民政府规避了其应履行的征收补偿法定职责。在一审中，徐田迎一再强调，本案并非简单意义上的民事诉讼，其中涉及土地征收、出让等多个程序，原审法院的判决是在为凯达公司的违法行为做背书，是在为相关政府部门未履行法定职责做背书，这样的判决严重侵犯徐田迎的合法权益。综上，徐田迎认为，原审认定事实错误，适用法律错误，请求二审依法改判。被上诉人凯达公司答辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。二审查明：徐田迎在二审庭审中提交（2015）日行初字第70号案件受理通知书，欲证明凯达公司提交的成交确认书及国有土地使用权出让之前所依据的批复性文件违法，已经提起了行政诉讼。徐田迎提交（2015）日行初字第99号案件受理通知书，欲证明因莒县人民政府信息公开不作为其已提起行政诉讼。凯达公司对徐田迎提交的上述证据质证称：以上证据与本案无关。二审查明的其他事实与原审判决认定的事实一致。本院认为：海通公司与凯达公司签订的《资产转让协议》，已经法院生效判决认定为合法有效合同，原审依据涉案房屋占用土地的性质及使用权人的变更情况，认定徐田迎与海通公司、凯达公司先后形成不定期房屋租赁合同关系正确。从查明的事实看，凯达公司通过张贴告示等方式通知徐田迎搬出涉案房屋，徐田迎上诉称凯达公司未履行提前告知义务，与以上事实不符，原审据此认定双方租赁合同已经解除正确。根据《中华人民共和国物权法》第三十五条之规定，妨害物权的，权利人可以请求排除妨害。排除妨害请求权指当所有权与他物权的圆满状态受到他人以侵夺占有或无权占有以外的方式的妨害时，物权人享有的请求排除妨害，使自己的权利恢复圆满的一项请求权。徐田迎与凯达公司之间不定期房屋租赁合同关系解除后，徐田迎拒不搬出涉案房屋的行为，侵害了凯达公司对涉案房屋享有权利，凯达公司据此提起本案诉讼，于法有据。原审判令徐田迎搬出并返还涉案房屋符合法律规定，本院予以确认。徐田迎上诉关于莒县人民政府作出土地出让批复的程序严重违法，因其非民事案件审理范围，本案不予处理。徐田迎上诉关于凯达公司以房地产开发商的身份制定安置补偿方案、实施拆迁清除工作违反法律规定的主张，与本案无关，本院不予支持。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人徐田迎负担。本判决为终审判决。审　判　长　　杨荣国审　判　员　　王林林代理审判员　　徐笑梅二〇一五年十一月十六日书　记　员　　叶　迪微信公众号“”