（2015）牡民终字第580号

裁判日期: 2015-11-16

公开日期: 2015-11-27

案件名称

马天才与林口县人和物业管理有限责任公司物业服务合同纠纷一案民事判决书

法院

黑龙江省牡丹江市中级人民法院

所属地区

黑龙江省牡丹江市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

案由

法律依据

全文

黑龙江省牡丹江市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）牡民终字第580号上诉人（原审被告）马天才，男，1977年2月1日出生，汉族，个体工商户。被上诉人（原审原告）林口县人和物业管理有限责任公司。法定代表人于淼，女，该公司执行董事。委托代理人云霞，女，1960年11月23日出生，汉族，林口县人和物业管理有限责任公司。委托代理人王言伟，男，1963年4月30日出生，汉族，林口县人和物业管理有限责任公司经理。上诉人马天才因与被上诉人林口县人和物业管理有限责任公司（以下简称人和物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服黑龙江省林口县人民法院（2015）林民初字第352号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年9月24日受理后，依法组成合议庭，公开审理了本案。本案现已审理终结。被上诉人（原审原告）人和物业公司在原审中诉称：被告于2010年6月1日入住百合小区3号楼4单元305室，面积76.09平方米。根据被告与人和房地产开发有限公司达成的前期物业合同，原告一直积极履行相关义务，依法依约给被告居住的小区进行规范的物业管理，为被告提供了完善的物业服务。但被告至2012年1月1日以来，便一直无故拖欠物业管理费，共计2014元。原告曾多次向被告催收物业管理费，但被告未予理睬。现根据有关法律规定，要求依法判决被告马天才支付2012年1月1日至2012年12月31日的物业管理费356元（76.09平方米×0.39元／平方米.月×12个月），支付2013年1月1日至12月31日的物业管理费370元（76.09平方米×0.34元／平方米.月×12个月＋二次供水60元），支付2014年1月1日至12月31日的物业管理费322元（（76.09平方米×0.34元／平方米.月×10个月）＋（76.09平方米×0.48元／平方米.月×2个月）），支付2015年1月1日至12月31日的物业管理费438元。支付2012年至2015年1号楼0128车库27.04平方米物业管理费528元。四年住宅和车库物业管理费共计2014元，并承担本案的全部诉讼费用。上诉人（原审被告）马天才在原审中辩称：首先，原告的物业管理不到位，严重影响了被告的正常生活，其中包括以下几个方面：1.被告的住宅楼旁建造未作处理净化的烟囱，长年冒黑烟，烟尘严重影响居民的生活质量。2.楼道自行车乱放，原告也不作处理，影响上下通行，并有安全隐患，这点是由于原告未按规定设置停车棚所致。3.未经全体业主同意，在楼顶架设4G天线，辐射严重，影响居民的健康。4.被告居住于3楼，无需二次供水，此费应根据受益情况收取。其次，关于楼房外墙保温问题理应由原告负责处理，但原告却将责任完全回避，将责任推卸到被告等居民身上。再次，车辆乱停乱放，原告不进行管理，导致被告的车辆无法正常进出车库。综上，原告的管理不到位，未尽物业管理责任，严重影响被告的正常生活，被告多次找到原告，但均遭推诿拒绝，因此被告认为原告的请求不应得到支持。并应进行自我完善，服务于居民，如果原告管理服务到位，被告不欠交任何费用，希望法院调查核实，并进行公正处理。原判认定：2010年6月1日入住林口百合小区3号楼4单元305室面积76.09平方米。被告马天才入住后，从2012年1月1日以来，便以小区车辆乱停乱放、没有停车位、烟囱产生的黑烟污染严重，导致家里窗户开不了、4G天线的设立影响其日常生活等原因拒缴物业管理费，被告从2012年1月1日以来，便一直无故拖欠物业管理费，欠2012年1月1日至2012年12月31日的物业管理费356元（76.09平方米×0.39元／平方米.月×12个月），欠2013年1月1日至12月31日的物业管理费370元（76.09平方米×0.34元／平方米.月×12个月＋二次供水60元），欠2014年1月1日至12月31日的物业管理费322元（（76.09平方米×0.34元／平方米.月×10个月）＋（76.09平方米×0.48元／平方米.月×2个月）），欠2015年1月1日至12月31日的物业管理费438元。欠2012年至2015年1号楼0128车库27.04平方米物业管理费528元。四年住宅和车库物业管理费共计2014元。另查明，被告人和物业公司与百合小区房地产开发商林口县人和房地产开发有限责任公司签订的物业服务合同中第二十四条约定：业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备的维修、在当事人提出委托时，物业公司接受委托并合理收费。原判认为：本案系物业服务合同纠纷，原告与建设单位签订物业管理合同，并于2010年进驻百合住宅小区开始提供服务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。被告虽辩称原告没有完全履行物业服务义务，存在违约行为，被告有权拒交。但物业管理服务合同有其自身特殊性，物业管理服务合同是一个持续性的长效双务合同，确定是否违约，不能以一时一事为标准，而要在较长期的整体情况中去判定；物业服务对象是小区的全体业主，客观要想做到人人满意是很难的。本案中所涉及的小区刚建成不久，各项配套设施不可能尽善尽美，把其中的缺陷全部归咎于物业公司的服务，是不合情理的，也是不公平的。原告按约定履行了物业合同相关义务，被告不得以非归责于原告的理由抗辩拒绝履行交纳物业费的义务。被告提交的证据不能证明原告在履行物业管理服务合同过程中存在重大违约行为，不能成为拒不缴纳物业费的理由，故本院对被告该辩称不予采信，认定被告未按协议约定缴纳相应的物业管理服务费，已构成违约。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，原审判决：被告马天才于本判决生效后十日内向原告林口县人和物业管理有限公司支付2012年1月1日至2015年12月31日的物业管理费2014元。案件受理费50元减半收取25元，由被告马天才负担。宣判后，原审被告马天才不服，提起上诉。上诉人马天才上诉称：一、原审判决认定事实不清。上诉人住宅楼旁建造未作处理净化的烟囱，长年冒黑烟，严重影响居民生活质量；楼道自行车乱放，影响上下通行，是由于被上诉人未按规定设置停车棚所致；未经全体业主同意，在楼顶架设4G天线，辐射严重，影响居民健康；上诉人居住于3楼，无需二次供水，此费用应根据受益情况收取。楼房外墙保温问题应由被上诉人负责处理，但被上诉人将责任完全回避，将责任推卸到上诉人等居民身上。车辆乱停乱放，被上诉人不进行管理，导致上诉人的车辆无法正常进出车库。被上诉人存在服务不到位，合同违约的事实，其物业管理费用应酌情减免，原审对该事实已证实却不采信不处理，侵害了上诉人的合法权益。二、适用法律不当。被上诉人存在违约事实，根据合同法第一百零七条的规定，被上诉人履行合同行为不符合约定，应承担采取补救措施或赔偿损失。综上，原审判决侵害了上诉人的合法权益，请求撤销一审判决。被上诉人人和物业公司辩称：一、关于烟囱的问题。上诉人楼旁的一个两门市的住房开了一个浴池，当初该浴池烟囱只有两楼高。物业公司多次找浴池业主商量，后来该业主将烟囱加高至7层楼以上，物业公司尽了自己的职责。二、关于楼道自行车乱停乱放的问题。小区内的自行车棚等设施是开发商在建设中应完成的，物业公司的职责是服务管理，没有建设该设施的义务，更没有这个权力。为此，物业公司也曾多次找开发单位，要求其完善，亦多次到建设局反映。三、关于架设4G天线的问题。移动公司在得到个别住户同意的情况下，私自在楼顶安装了4G天线。物业公司发现后立即找物业公司，告知不经业主同意不可以安装，并制止其行为，在该问题中物业公司尽职尽责地履行了自己的管理义务。四、关于二次供水的问题。二次供水由物业公司管理，涉及人工费、电费、设施维护等费用，整个小区不可能因你家是3楼不需要就不供水，那其他楼层怎么办。五、关于楼房外墙保温问题。该问题是商品房质量问题，责任人是开发商，并非物业管理企业。对此，我们做了大量工作，不断同开发商联系，到相关部门反映。六、关于车辆乱停乱放问题。该小区建设时应没有设计停车场、停车位，小区车辆停放于草坪边。因个别业主的原因也能对其他业主车辆进出库带来影响。只要找到物业公司，我们都积极联系车主移开车辆。综上，物业公司已尽职尽责地完成了服务和管理的义务，上诉人借故不缴纳物业服务费用，不合情，更不合法。一审判决合情、合理、合法。通过听取双方当事人的陈述，本院归纳本案争议焦点如下：被上诉人是否履行了物业服务合同义务，原审判决上诉人向被上诉人支付物业管理费是否符合法律规定。二审期间，双方当事人均未向本院提交证据。根据双方当事人的陈述、法庭调查、辩论及查阅原审卷宗材料，本院二审采纳原审法院认定的证据，并认定原审法院查明事实。本院认为：上诉人作为小区的业主，接受了被上诉人的物业管理服务，理应向被上诉人缴纳物业管理费。现上诉人以房屋存在质量问题及被上诉人管理未到位等为由未支付2012年至2015年的物业管理费。关于楼房外墙保温问题，属于房屋的质量问题，上诉人可向开发商主张权利，维护自己合法权益。关于上诉人住宅楼旁的烟囱问题，上诉人应向相邻关系中的相对方另行主张自己的权利，被上诉人为此做了相应的工作，已尽到相应职责。关于架设4G天线的问题，因4G天线是移动公司架设的，被上诉人并非是侵权人，上诉人可向侵权人主张权利。关于二次供水问题，被上诉人为上诉人居住的小区实施了二次供水，势必会产生相应的费用。上诉人仅以其居住于3楼，无需二次供水为由，不交纳二次供水费不符合客观实际。被上诉人实施的二次供水是为整个小区提供的，被上诉人向每户每年收取60元的二次供水费并无明显不当，上诉人拒交该费用于法无据。关于车辆停放，被上诉人管理未到位的问题。虽然问题存在，但无法证实被上诉人在发现问题或有的业主反映问题后一直未予解决和处理，即使被上诉人有些管理未到位的地方，但未根本性的违反物业管理合同约定，上诉人因此拒付物业管理费不当。业主对物业服务公司的服务不满时，应通过正常途径与物业公司沟通、协商解决；也可向业主委员会反映，通过业主委员会与物业公司沟通加以解决；法律也规定了业主有通过业主大会决定选聘、解聘物业公司的权利。被上诉人提供了物业服务，上诉人接受了物业服务，被上诉人要求上诉人支付欠交的物业管理费，于法不悖，应予以支持。上诉人的上诉理由不成立，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人马天才负担。本判决为终审判决。审　判　长　　周晓光代理审判员　　李冬梅代理审判员　　李慧宇二〇一五年十一月十六日书　记　员　　李维嘉 更多数据：