（2015）嘉南巡民初字第217号
裁判日期: 2015-11-16
公开日期: 2015-12-26
案件名称
何建华与浙江中成实业有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
嘉兴市南湖区人民法院
所属地区
嘉兴市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
何建华,组织机构代码
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条
全文
浙江省嘉兴市南湖区人民法院民 事 判 决 书（2015）嘉南巡民初字第217号原告：何建华。委托代理人：徐明福、张倩。被告：，组织机构代码：××。法定代表人：董利华。委托代理人：金宏伟、顾凯丽（实习）。原告何建华与被告浙江中成实业有限公司（以下简称中成实业）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年9月11日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年10月15日公开开庭进行了审理。原告何建华的委托代理人徐明福、张倩，被告中成实业的委托代理人金宏伟、顾凯丽（实习）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何建华起诉称，2014年6月23日原告与被告签订《浙江省商品房买卖合同》两份，双方约定原告向被告购买嘉兴市中港名都第67幢1号房及汽车库和嘉兴市中港名都第67幢2号房，购房总价款为850万元。合同约定，被告应于2015年7月25日前将符合各项条件的商品房交付给原告使用，逾期超过90日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，但自合同约定的最后交付限期第二天起，被告需按日向原告支付已交付房屋价款的万分之二的违约金。原告于2014年6月24日向被告支付了购房款850万元。但合同签订后，被告并未按照合同约定的限期交付房产，原告认为被告的违约行为已严重损害了原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院依法判令：一、被告继续履行原、被告就买卖嘉兴市中港名都第67幢1号房及汽车库和嘉兴市中港名都第67幢2号房签订的两份商品房买卖合同；二、被告将嘉兴市中港名都第67幢1号房及汽车库和嘉兴市中港名都第67幢2号房交付给原告，办理房产过户手续并开具相应的发票；三、被告支付原告逾期交房违约金102000元（按照购房款850万元，自2015年7月26日起，按每日万分之二暂算至2015年9月25日，之后继续计算至被告实际交付房屋之日）；四、本案诉讼费由被告承担。诉讼中，原告以讼争房屋尚未通过竣工验收暂不具备交付及办理过户条件为由，撤回第一、二项诉讼请求，本院已予准许。被告中成实业答辩称，原告和倪烈、杨福明三人与被告基于民间借贷关系签订《浙江省商品房买卖合同》，在原、被告双方签订完《商品房买卖合同》的同时，原告与被告又签订了一份《预售商品房回购协议》，协议约定，被告在预售商品房的预售合同网签备案和预告登记完毕之日起满一年后五天内（即自2014年6月25日至2015年6月25日）对商品房进行回购。被告认为，原告与被告应继续履行回购协议的相关约定，原告无权要求被告继续履行《浙江省商品房买卖合同》交付商品房以及办理过户手续。即使继续履行合同，被告在回购协议签订后，依次向原告和倪烈、杨福明返还400万元、250万元、120万元，共计770万元，因此原告也未付清全部购房款。此外，讼争商品房未竣工验收，并不存在交付的可能，且合同约定的办证时间也尚未届满，被告无需承担逾期交房的违约金。综上，原告的主张没有事实和法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。原告为了证明其主张，向法庭提供下列证据：1、《浙江省商品房买卖合同》2份，证明原、被告在2014年6月23日签订了涉案房屋的买卖合同，在合同中对于买卖的商品房的位置、面积、违约责任、交付时间等都进行了约定，总金额为850万元，房屋交付时间约定为在2015年7月25日之前。被告质证后对买卖合同的真实性没有异议，但是对其关联性和证明目的有异议。原、被告在签订买卖合同后又签订了一份回购协议，协议也约定了被告需对上述房屋进行回购，可以看出原、被告是基于民间借贷关系而签订上述合同。2、中国银行的往来凭证1份，证明原告在2014年6月24日向被告支付了购房款850万元，与合同的购房款相一致，说明原告已履行了全部的购房款义务。被告质证后对其真实性没有异议。3、收条1份，证明被告已全额收到了购房款项。被告质证后对其真实性没有异议，对其证明目的有异议。被告认为该款项实际为被告向原告借款，至今被告已返还原告770万元。4、预告登记证2份，证明双方的交易行为已向嘉兴市南湖区房地产管理处办理了相关的预告登记手续，是真实、有效、合法的。被告质证后对其真实性没有异议。5、浙江中成建工集团有限公司向本案的原告及杨福明、倪烈出具的放弃工程款优先受偿权承诺书1份，证明当时的土建工程已基本结束，具备交付条件，作为建筑单位承诺放弃建筑款的优先受偿权和留置权，确保原告能够取得上述房屋的物权，印证了商品房买卖的真实性。被告质证后认为该承诺书上没有加盖被告的公章，建筑单位加盖的也不是公章，所以对其真实性无法确认。6、催告函及EMS单各1份，证明原告曾致函催告被告于2015年7月25日之前交房的事实。被告质证表示并未收到上述函件。被告针对自己的答辩，向法院提供了《预售商品房回购协议》复印件1份，证明原、被告双方在签订商品房买卖合同同时又另行签订了一份回购协议，协议约定包括本案讼争房屋在内的六套商品房总价2650万元，被告在合同网签备案和预告登记完毕之日起满一年后五天对商品房进行回购，即约定了双方解除商品房买卖合同的有关事项，可见原、被告之间是基于民间借贷关系而签订上述房屋买卖合同，双方并非买卖关系。原告质证后对其真实性、合法性和关联性均有异议，被告提供的商品房回购协议为复印件，无法认定其真实性。本院认证意见：对原告提供的证据1、2、3、4、6，被告对其真实性质证无异议，故本院予以认定；对于原告提供的证据5，真实性无法确认，且与本案无关联性，故本院不作认定；对于被告提供的《预售商品房回购协议》，鉴于该证据系复印件，原告质证提出异议，故本院不予认定。经审理，本院认定案件事实如下：2014年6月23日，原、被告签订商品房买卖合同两份，约定：原告向被告购买嘉兴市中港名都第67幢1号房及汽车库、第67幢2号房，总价款850万元，由原告在订立合同3天内一次性付清，被告应于2015年7月25日前将符合合同约定的房屋交付原告，若被告未能按照约定交付房屋，逾期不超90天的，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日，被告按日向原告支付已交付房屋万分之一的违约金，合同继续履行；若逾期超过90日的，原告有权解除合同，也可以选择继续履行合同；原告要求继续履行的，合同继续履行，自合同规定的最后交房期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房款万分之二的违约金等等。2014年6月24日，原告向被告支付购房款850万元，但被告至今未交付原告房屋。另查明，原告和倪烈、杨福明三人共向被告购买六套商品房，总价值为2650元，所有房款均系通过倪烈汇款支付给被告。原告承认被告向倪烈账户汇入款项共计770万元，此款项系被告向原告及倪烈、杨福明三人支付的回购履约保证金。本院认为，本案中原、被告之间订立的两份商品房买卖合同系双方当事人真实系意思的表示，合同内容未违反相关法律、法规的强制性规定，应属合法有效。现原告已按照合同约定向被告履行了支付购房款义务，被告理应按约向原告履行交付房屋的义务，但被告至今未向原告交付房屋，已构成违约，故对原告要求被告按照约定支付逾期交房违约金的诉请，符合法律规定，本院予以支持。至于被告辩解，原、被告之间系民间借贷关系，而非房屋买卖关系。本院认为，从原、被告签订的商品房买卖合同来看，原、被告之间系房屋买卖关系，在被告未提供其他证据证实双方系民间借贷法律关系的情况下，仅以双方存在回购约定来推定双方系民间借贷法律关系，显然缺乏事实依据，故对被告的该项辩解，本院不予采信。至于被告辩解，被告已经部分履行了回购协议，无需再向原告交付房屋，亦无需承担逾期交房违约金。本院认为，被告提供的所谓回购协议系复印件，原告并未予认可，即便该协议真实，在被告未完全履行回购付款义务的情况下，原房屋买卖合同并不解除，被告仍然应按房屋买卖合同约定向原告履行交付房屋的义务，故对被告的该项辩解，本院亦不予采信。至于被告认为已支付原告和倪烈、杨福明三人770万元回购履约保证金，本院认为，被告该行为系履行回购约定的义务，与本案并不属于同一法律关系，被告可以另案处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：被告浙江中成实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告何建华逾期交房违约金，按本金8500000元，按每日万分之二的利率，从2015年7月26日起计算至本案房屋实际交付之日止。如未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2340元，由被告浙江中成实业有限公司负担，于本判决生效之日起十日内缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。审 判 长 周平华代理审判员 康文怡人民陪审员 朱玉根二〇一五年十一月十六日书 记 员 黄 洁 来自：