（2015）房民初字第13030号
裁判日期: 2015-11-16
公开日期: 2015-12-25
案件名称
沈毅与北京田家园新城房地产开发有限公司等确认合同效力纠纷一审民事判决书
法院
北京市房山区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
沈毅,北京田家园新城房地产开发有限公司,北京市朝阳田华建筑集团公司
案由
确认合同效力纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条
全文
北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2015）房民初字第13030号原告沈毅，男，1984年7月6日出生。委托代理人徐敏，北京敏达律师事务所律师。被告北京田家园新城房地产开发有限公司，住所地北京市房山区窦店镇田家园二区甲8号楼。法定代表人杨小雄，董事长。委托代理人王彬，北京天用律师事务所律师。被告北京市朝阳田华建筑集团公司，住所地北京市朝阳区金台里乙25号楼二层。法定代表人张晓唯，总经理。委托代理人王彬，北京天用律师事务所律师。原告沈毅与被告北京田家园新城房地产开发有限公司（以下简称田家园开发公司）、被告北京市朝阳田华建筑集团公司（以下简称田华建筑公司）确认合同效力纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告沈毅的委托代理人徐敏，被告田家园开发公司和被告田华建筑公司的委托代理人王彬到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告沈毅诉称：2013年12月8日，原告与北京田家园新城房地产开发有限公司（以下称“田家园公司”）签署了《北京市商品房预售合同》，由原告购买田家园公司开发的乐汇家园项目三期×-×-×房屋，房屋单价按照套内建筑面积计算为每平米11305.76元（见证据一）。但是田家园公司要求原告必须同时签署一份《幸福家居解决方案协议书》（以下称“装修协议”，见证据二），如果不签，原告此前交过的购房定金五万元不退，也不能买房（见证据三）。原告无奈之下被迫与田家园公司以及北京市朝阳田华建筑集团公司（以下称“田华公司”）签署了装修协议，并向田家园公司支付了总计42万元的费用（见证据四），装修费用单价按照套内建筑面积计算为4200元／平方米。装修协议第三条约定，“‘幸福家居解决方案’实施中的精研人性化细节、空间可变技术、超强储物空间等设计理念”。对于万科旗下公司作出的承诺，原告对田家园公司赋予了信任，付出了价格不菲的装修费用，期望能有名副其实的精装修品质。但是，原告在起诉前多次验房，根本未发现所谓的“精研人性化细节、空间可变技术、超强储物空间”，这些美好的词语如同镜花水月一样虚幻，反而是装修整体档次低、质量差、有异味等诸多问题。经原告调查，以一套建筑面积为78.08平方米的房屋为例，使用同等品牌、质量的装修材料，装修公司的报价为50633元（见证据五），装修费用按照套内建筑面积计算单价仅为785.49元／平方米。更何况田家园公司、田华公司是大规模采买，价格只能更低。更有甚者，装修协议第三条还约定，原告“确知较通常市场价格偏高，但鉴于丙方的品牌价值、技术、设计、服务理念等因素，甲方认为公平合理”。这更是赤裸裸的霸王条款，将田家园公司的意志高高凌驾于原告之上，剥夺了原告作为消费者的自主选择权和公平交易权。后经原告了解，得知了田家园公司强迫原告签署装修协议、且装修质次价高的原因。国务院办公厅、北京市人民政府办公厅以及北京市住房和建设委员会相继于2013年2月、3月、10月发布了一系列关于房地产市场调控的规定（见后附相关规定），若田家园公司将上述房屋的单价定得过高，则违反了上述法规的规定，既无法取得预售许可证，不能上市，也会在之后的拿地、贷款及税收上受到处罚。为了规避上述法规的规定，田家园公司采取了签订双合同（原告必须签署预售合同以及装修协议两份合同）、拆分价格（将购房款拆分成两部分）、捆绑装修（原告必须接受质次价高的装修）的做法，以获得预售许可证，避免处罚。装修协议仅仅是一种看似合法的形式，来掩盖变相涨价这一非法目的。这种“以合法形式掩盖非法目的”的行为，应属无效，装修协议也因此应被认定为无效。田家园公司费尽心思设计的双合同，损害了政府的公信力，使得相关法规、政策变为一纸空文；扰乱了市场秩序，隐藏了房屋的真实价格，使真正的房屋价格难以估算。对于资金本就紧张的购房者来说，双合同实际上增加了购房成本，若日后出售房屋，又将增加税费。总之，田家园公司强迫业主签订双合同的做法，不仅损害了原告的利益，也损害了社会公共利益。“幸福家居解决方案”名为幸福，却给原告和其他业主带来了无尽的苦涩。低廉劣质、千篇一律的装修，原告拆也不是，用却烦恼。田家园公司号称万科旗下公司，作为行内龙头企业，房地产著名品牌，在谋取正当的利润后，本应承担起相应的社会责任，遵守法律法规、诚信经营、尊重这些选择并信任万科的客户，而不是玩弄法律，肆意践踏消费者的权利。综上，原告根据《合同法》、《消费者权益保护法》以及《民事诉讼法》的相关规定，故诉至法院。诉讼请求：请求判决《幸福家居解决方案协议书》无效。诉讼费由被告承担。被告田家园开发公司、田华建筑公司辩称：幸福家居解决方案协议书是双方当事人的真实意思表示，内容合法有效。协议书非霸王条款（格式条款），是合法有效的。退一步讲，协议书即使为格式合同，该协议书也是合法有效的。从其内容来看，协议书第二条关于装修款的约定确实高于通常市场价格，但第三条写明了价格偏高的原因，且原告认可并接受了该价格。另外，协议书在主文前用黑体字标注“原告确认在签订该协议书前已进行了详细阅读，被告已给予充分的提示、解释、说明”。原告手写的声明，也可以证实原告已确认其签署的协议是真实意思表示，不存在重大误解，也不认为存在显失公平，原告自愿选择幸福家居解决方案并自愿签署协议。协议书不存在违反合同法第52条关于“以合法形式掩盖非法目的”和“违反法律、行政法规的强制性规定”的规定的问题。综上，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2013年12月8日，沈毅（买受人）与田家园开发公司（出卖人）签订北京市商品房预售合同。合同约定，该商品房房屋坐落于北京市房山区窦店镇03-0013等地块×号住宅楼×层×单元×号。房屋预测建筑面积116.97平方米，其中套内建筑面积99.99平方米。按照套内建筑面积计算，该房屋单价每平方米11305.76元，总价款1130463元。出卖人应当于2015年4月30日前向买受人交付该房屋。2013年11月23日，沈毅（甲方、业主）与田华建筑公司（乙方、装修单位）、田家园开发公司（丙方）签订幸福家居解决方案协议书。该协议书主要内容为：鉴于甲、丙双方已就甲方购买乐汇家园项目×号楼×单元×号的商品房（以下简称该房屋）事宜达成一致意见，为确保甲方充分理解本协议的条款，丙方特提示甲方在签订本协议前，详细阅读并充分理解本协议、附件等全部条款及内容。甲方确认在签订本协议之前已详细阅读，丙方已给予甲方充分提示、解释、说明。经友好协商，甲、乙、丙三方就该房屋“幸福家居解决方案”事宜达成一致意见，签订本协议。第一条，乙、丙双方同意共同实施本次“幸福家居解决方案”。为保证该方案的质量、效果，并维护小区建筑风格的一致性，三方同意“幸福家居解决方案”由丙方进行组织、管理、监督。第二条，乙、丙双方为甲方提供一种“幸福家居解决方案”，根据户型及甲方选择的《北京市商品房预售合同》首付款支付方式不同，发生的各项费用分别为：2）如甲方选择购买本项目5号楼3居户型，需支付的“幸福家居解决方案”各项费用为人民币肆拾肆万元；如甲方一次性支付《北京市商品房预售合同》中约定的首付款，可享受“幸福家居解决方案”贰万元优惠。以上所称“幸福家居解决方案”所需各项费用，包括但不限于乙方、丙方为实施“幸福家居解决方案”所需的材料费、机械费、人工费、管理费、设计费、税金、安全文明施工费、品牌经营费、技术措施费、部品运输安装费、成品保护费等全部费用，其中人民币84000元（大写：人民币捌万肆仟元）作为履行本协议的定金。三方同意前述费用一次性包干，本协议各方不再结算差额。第三条，甲方实地察看了该项目已实施完成的“幸福家居解决方案”示意样板，甲方对示意样板已进行了充分了解，丙方已对甲方做了必要之解释，甲方认同乙、丙双方“幸福家居解决方案”实施中的精研人性化细节设计、空间可变技术、超强储物空间等设计理念，详见本协议书附件一。甲方已对“幸福家居解决方案”示意样板与本协议约定的总费用进行了充分考量，确知较通常市场价格偏高，但鉴于丙方的品牌价值、技术、设计、服务理念等因素，甲方认为公平合理，甲方完全同意并没有任何异议自愿接受本次“幸福家居解决方案”发生的各项费用。三方一致同意，“幸福家居解决方案”最终交付以本协议附件一约定为准，示意样板不作为交付依据。第四条，三方同意丙方负责对该款项进行监管，确保款项用于本协议第一条约定方案的实施。（2）甲方应于2013年12月12日前支付本协议第二条约定的全部款项。丙方于收款时向甲方出具收据。待“幸福家居解决方案”完成后，由乙方或丙方向甲方出具正式发票。第六条，甲、乙、丙三方确认，乙、丙双方于2015年4月30日完成上述房屋“幸福家居解决方案”并向甲方交付。若甲方在约定的交付日期截止日仍未收到交付通知书，则以本协议约定的交付时间为实际交付日，房屋所在地为交付地，甲方应按照约定的时间和地点前来接收房产。如甲方在本协议约定交付日内仍未收房，则视为本协议项下房屋已交付甲方。第七条，甲方在办理该房屋交付手续后进行验收，验收期为交付之日起15天内，如对该房屋质量有异议，应以书面形式提出，否则视为无异议，逾期则视为验收合格，装修质量问题不能作为甲方拒绝接收该房屋并要求乙、丙双方承担逾期交房责任的理由，但乙、丙双方应承担维修责任。第八条，甲、乙双方在此确认：丙方有证据证明乙方无法保证在前述期限内完成“幸福家居解决方案”的，在确保该房屋“幸福家居解决方案”质量的前提下，丙方有权另行选择施工单位，但丙方需通知乙方。第九条，甲方认可并接受因该房屋实施“幸福家居解决方案”而导致该房屋的室内空间结构或者面积发生的变化，乙方或丙方均无需对此承担责任，甲方也不得就此向乙方或丙方提出赔偿损失、退房等要求。第十条，丙方对“幸福家居解决方案”工程质量进行监督管理，乙方对“幸福家居解决方案”工程提供保修服务，相关保修责任将依据《住宅质量保证书》的相关约定执行。在保修期内，丙方为甲方提供报修接待服务及联系乙方进行维修的服务。如发生本协议第八条变更施工单位情形的，由丙方负责协调变更后的施工单位依据本协议约定承担保修责任。幸福家居解决方案协议书还约定了三方其他权利义务。“幸福家居解决方案”附件一约定了万科幸福汇4号、5号、6号住宅楼含装修部分的交房标准，其罗列了装修做法，列举了少部分装修材料的品牌，但大部分装修项目未列明装修材料及装修方案，未附有设计方案、造价明细及材料型号。在商品房预售合同及幸福家居解决方案协议书履行过程中，沈毅向田家园开发公司交付了购房款，也向其交纳了装修款42万元（享受优惠后）。法庭辩论终结前，田家园开发公司已向沈毅交付涉诉房屋。另，2013年11月23日，沈毅给田家园开发公司书写声明一份，内容为：“经出卖人给予买受人充分提示、解释及说明，买受人已详细阅读并充分理解《幸福家居解决方案协议书》（简称《协议》）的条款及其含义。买受人在此确认：买受人签署《协议》系本人真实意思表示，不存在重大误解，也不认为《协议》存在显失公平，买受人自愿选择幸福家居解决方案并自愿签署《协议》”。庭审中，沈毅的委托代理人徐敏对该声明的真实性不予认可，称与业主核实后再告知法庭，但在法庭指定的期限内，其未向法庭反馈意见。法庭视为其对该声明的真实性予以认可。又称，即使存在该声明，也不是业主的真实意思表示，是开发商强制交易的表现，侵犯了业主的自主选择权和公平交易权。2015年7月，沈毅诉至本院，认为田家园开发公司以装修的形式掩盖变相涨价的目的，违反了《消费者权益保护法》、《价格法》、《北京市商品房价格销售管理办法》、《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》、北京市人民政府办公厅发布的《贯彻落实〈关于继续做好房地产市场调控工作的通知〉精神进一步做好本市房地产市场调控工作的通知》、北京市住房和建设委员会发布的《完善执行机制，坚定不移稳房价》等规范性文件的规定，要求确认幸福家居解决方案协议书无效。上述事实，有北京市商品房预售合同、幸福家居解决方案协议书、装修款发票、沈毅2013年11月23日所写声明及双方当事人陈述在案佐证，以上证据，经庭审质证及本院审查核实，可以作为认定事实的依据。本院认为：依法成立的合同，自成立时生效，合同对当事人具有法律约束力。本案中，关于幸福家居解决方案协议书的效力认定。首先，该协议书应是沈毅、田家园开发公司、田华建筑公司真实的意思表示，是对三方当事人各自权利义务的明确约定，并不存在关于合同无效的法定情形。从沈毅作出的个人声明中也可以明确看出这一点。因此，该协议书并不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。其次，沈毅认为该协议书违反国务院及北京市政府就房地产调控作出的规范性文件，以拆分合同的形式，掩盖变相涨价的非法目的。现沈毅仅依据其他装饰装修公司对房屋装修所做的咨询报价来证实装修价格偏高，证据不足，且该协议书已对价格偏高的原因作出了解释说明，沈毅在签订该协议书和作出声明时对价格偏高的事实也未持异议。行政机关只是对符合一定条件的商品住宅实行政府指导价格，实际销售价格高于政府指导价格并不必然导致销售目的不符合法律规定，也并不必然致使合同无效。第三，该协议书并不侵犯沈毅的自主选择权和公平交易权。沈毅是在明知装修协议内容，而且是在自己已作出声明的情况下签订该协议书，如其不同意该协议书约定的内容，其完全有理由拒绝签订，进而有条件选择购买其他地段的房屋。沈毅以此为由认为该协议书违反了《消费者权益保护法》的规定，要求确认该协议书无效，依据不足，本院不予采纳。综上，沈毅要求确认幸福家居解决方案协议书无效的诉讼请求，缺乏依据，证据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决如下：驳回原告沈毅的诉讼请求。案件受理费七十元，由原告沈毅负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 闻海鹏代理审判员 路 军人民陪审员 刘显光二〇一五年十一月十六日书 记 员 刘 乐 搜索“”