（2015）鄂伍家岗民初字第01255号
裁判日期: 2015-11-16
公开日期: 2016-04-25
案件名称
宜昌瑞兴物业管理有限公司与谭少华物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
宜昌市伍家岗区人民法院
所属地区
宜昌市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
宜昌瑞兴物业管理有限公司,谭少华
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百一十四条第一款，第六十条第一款；《物业管理条例（2007年修正）》：第七条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
湖北省宜昌市伍家岗区人民法院民 事 判 决 书（2015）鄂伍家岗民初字第01255号原告宜昌瑞兴物业管理有限公司，住所地宜昌市隆康路20号长江瑞景3号楼四单元102室。法定代表人王开元，该公司董事长。委托代理人唐达文，该公司副总经理。特别授权代理。委托代理人刘素素，湖北普济律师事务所律师。特别授权代理。被告谭少华。原告宜昌瑞兴物业管理有限公司诉被告谭少华物业服务合同纠纷一案，本院于2015年9月2日立案受理后，依法由审判员郑丹于2015年10月12日适用简易程序公开开庭进行了审理。原告宜昌瑞兴物业管理有限公司的委托代理人唐达文、刘素素到庭参加诉讼，被告谭少华经本院传票传唤未到庭，本院依法缺席开庭进行了审理，现已审理终结。原告诉称，被告谭少华于2010年3月16日与宜昌帝景物业管理有限公司签订了《前期物业管理服务协议》，双方约定，由宜昌帝景物业管理有限公司为被告提供物业服务，住宅物业服务费为每月1.00元／㎡，且双方就付费时间及违约责任等事项做了具体约定。2012年11月23日，长江瑞景小区的开发建设单位湖北智友房地产开发有限公司与宜昌帝景物业管理有限公司和原告三方签订了一份《协议书》，约定由宜昌瑞兴物业管理有限公司全面接管“长江瑞景”小区，宜昌帝景物业管理有限公司在《前期物业管理服务协议》中所享有的权利全部转归宜昌瑞兴物业管理有限公司享有，至此由宜昌瑞兴物业管理有限公司为“长江瑞景”小区提供物业服务至今。被告尚欠宜昌瑞兴物业管理有限公司2011年1月1日至2015年6月30日物业服务费7731元、违约金16698.96元共计24429.96元。为维护原告的合法权益，向法院提起诉讼，请求判令被告立即向原告支付所欠物业管理费和违约金共计24429.96元。由被告承担本案诉讼费用。原告为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：证据1、前期物业服务合同、三方协议、委托合同，证明被告与原告之间存在物业服务关系。证据2、拖欠物业费明细，证明被告拖欠原告物业服务费的金额。证据3、催收通知等催收材料，证明原告已多次向被告进行催收。被告谭少华未到庭亦未提出书面答辩。经审理查明，被告谭少华于2010年3月16日与宜昌帝景物业管理有限公司签订了《前期物业管理服务协议》，双方约定，由宜昌帝景物业管理有限公司为被告提供物业服务，住宅物业服务费为每月1.00元／㎡，且双方就付费时间及违约责任等事项做了具体约定。2012年11月23日，长江瑞景小区的开发建设单位湖北智友房地产开发有限公司与宜昌帝景物业管理有限公司和原告三方签订了一份《协议书》，约定由宜昌瑞兴物业管理有限公司全面接管“长江瑞景”小区，宜昌帝景物业管理有限公司在《前期物业管理服务协议》中所享有的权利全部转归宜昌瑞兴物业管理有限公司享有，至此由宜昌瑞兴物业管理有限公司为“长江瑞景”小区提供物业服务至今。被告尚欠宜昌瑞兴物业管理有限公司2011年1月1日至2015年6月30日物业服务费未缴。本院认为，宜昌帝景物业管理有限公司与湖北智友房地产开发有限公司签订的《物业管理委托合同》不违反法律禁止性规定，合法有效，湖北智友房地产开发有限公司、宜昌帝景物业管理有限、宜昌瑞兴物业管理有限公司三方关于《物业管理委托合同》变更的协议系三方真实意思表示，不违反法律禁止性规定，属有效合同。被告谭少华作为长江瑞景小区业主，是物业服务的受益人，应当依照合同约定支付物业服务费，故原告宜昌瑞兴物业管理有限公司要求被告谭少华支付2011年1月1日至2015年6月30日共7731元物业服务费的诉讼请求，本院予以支持。按照合同约定，物业费用按照半年交纳，业主或者物业使用人未按时足额交纳的，应当承担违约责任。现被告谭少华未按合同约定交付物业管理费用，存在违约行为，因此应当承担支付违约金的责任。现原告主张要求被告谭少华支付违约金16698.96元，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求法院或者仲裁机构予以适当减少。因原告主张的违约金明显过高，经庭审释明，原告同意法院酌情予以支持，本院酌定为7731元的30%，即2319.30元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条第（五）项、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告谭少华于本判决生效之日起十日内支付原告宜昌瑞兴物业管理有限公司2011年1月1日至2015年6月30日物业服务费及违约金共计10050.30元。二、驳回原告宜昌瑞兴物业管理有限公司其他的诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费已减半收取206元，由被告谭少华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。审判员 郑丹二〇一五年十一月十六日书记员 胡雨 来自