（2015）获民初字第1748号
裁判日期: 2015-11-16
公开日期: 2015-11-23
案件名称
河南恒达瑞实业有限公司与刘祯祥、孙咏梅房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
获嘉县人民法院
所属地区
获嘉县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
全文
河南省获嘉县人民法院民 事 判 决 书（2015）获民初字第1748号原告河南恒达瑞实业有限公司，住所地：新乡市平原大学新奥社区三楼东部。法定代表人王三筑，董事长。委托代理人刘均恒，系原告恒达瑞公司工作人员被告刘祯祥，系被告孙咏梅丈夫。委托代理人姬卉琴，河南滕泰律师事务所律师。被告孙咏梅，系被告刘祯祥妻子。委托代理人姬卉琴，河南滕泰律师事务所律师。原告河南恒达瑞实业有限公司（以下简称恒达瑞公司）诉被告刘祯祥、孙咏梅房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员秦金传适用简易程序公开开庭进行了审理。原告恒达瑞公司委托代理人刘均恒、被告刘祯祥、孙咏梅及委托代理人姬卉琴到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2010年12月28日，二被告分别向原告开发的获嘉县兰亭御所经典社区缴纳定金10000元后，分别占用了一套房屋，之后实际占有使用，但至今不与原告签订房屋买卖合同，也不向原告交付剩余的房款。诉讼请求：1、要求依法解除原被告之间的（口头）房屋买卖合同；2、要求二被告退还占有的二套房屋。二被告辩称：原告隐瞒了付款方式中的重要事实及约定，客观事实是第一被告的弟弟刘杰为涉案房屋楼盘供应沙石等建筑材料，原告欠付刘杰的材料款，经原被告以及刘杰三方共同协商，一致同意由被告受让刘杰对原告所享有的债权，以该债权抵顶房屋款，且原告早在2011年就将房屋交付被告，被告也于2011年装修过后入住使用至今，因原告与刘杰双方迟迟未对账，但对此被告无责任，所以被告不存在迟延交付房款的情形，原告要求解除合同不具备法定的解除合同的条件，因此要求驳回原告的诉讼请求。原告向本院提供了以下证据材料：1、商品房买卖合同（有原件），证明和被告刘祯祥之间存在商品房买卖关系，约定了付款时间、违约责任等，没有孙咏梅的书面商品房买卖合同。2、兰亭御所置业计划明细单（有原件），证明签订合同时应交纳的费用明细。3、记账凭证和收据（原件），证明二被告在2010年12月28日交纳的定金，每套房10000元，共计20000元。二被告的质证意见：对证据1的真实性无异议，但是合同内容第六条付款方式约定的手写部分不是双方约定的内容，对该部分不认可，对第四条的每平方单价1533.33元认可，所以该合同不能证明双方的付款方式及期限。对证据2不认可，没有被告的签字，单价与合同上的单价也不一致，不能作为本案的定案依据。对证据3的真实性无异议，且有张某（又名张保刚）的签字，证明张某有权代表原告公司处理涉案房屋的价款问题。被告向本院提供了以下证据材料：提交证据：1、原告为被告出具的收据2份，证明：原、被告房屋买卖合同关系成立，以及被告已付房款2万元。2、原告公司项目负责人张某出具的涉案房屋价款凭条1份，证明：涉案房屋总价款为207544.86元，没有要地下室。3、涉案房屋的现状照片12张，证明：原告将涉案房屋交付被告后，被告进行了装修及占有使用。4、原告工作人员收到被告弟弟刘杰供应的建筑材料时出具的收料凭据18张，证明：原告欠被告弟弟刘杰料款未结算。5、股东决定、股东决议、人事调整备案书，证明：张某是涉案项目负责人，有权代表原告处理涉案债权顶房款事宜及办理交房手续。6、涉案楼盘售楼总控表、分类统计表，证明：涉案房屋的房价及房款以工程款顶账，有顶工程款字样，统计表顶工程款一栏里面有刘祯祥两套房的记载，统计表最右面一栏顶工程款住户也有刘祯祥姓名。7、业主领取钥匙登记表，证明：原告已将房屋交付被告，是2011年领取的装修钥匙，证明2011年正式交付。8、证人张某出庭证言，张某陈述“原、被告与刘杰三方达成一致意见，以原告欠付刘杰的料款折抵房款；原告已将涉案房屋交付被告。被告的第5、6、7组证据是张某提供给被告的原件。”李某出庭证言，李某陈述“我和刘杰是夫妻关系，被告提供的第4组证据原件是我提供的，我家同意用原告欠我家的料款顶刘祯祥的房款。我家对原告开发的1号楼2号楼和安置房供应建筑材料。”原告的质证意见：1、对证据1的真实性没有异议；2、对证据2有异议，没有签名，没有日期，不能证明准确的房款；3、对证据3现状照片真实性无异议；4、对证据4收料收据除1张没有盖章的外其他无异议；5、对证据5、6、7均有异议，不能证明证据目录中证明目的，证据出处是哪？被告不能说明，且都是不真实的，张永胜不是股东或合伙人，无权决定项目部的任何事项。至于以材料款顶房款的问题，如果当时项目部答应以刘杰的材料款为被告顶房款，那当时就应该与刘杰进行材料款结算，并在账簿上显示收支，进行平账处理，但移交的账目凭证根本未显示。因此不能证明以材料款顶房款的事实。被告第5组证据人事调整备案书上加盖的“兰亭御所经典社区”印章与我公司开发社区印章不一致，要求申请鉴定；6、对证人张某陈述对印章的解释有异议，其他没有异议；对证人李某的陈述无异议，但刘杰供料的2号楼是我公司承包给其他人了。本院认为，被告对原告第1、3组证据真实性无异议，本院予以采信，原告提供的第2组证据无被告方签名，视为原告方对出售房产信息的陈述。原告对被告提供的第1、3、4（除未盖章的收料单）组证据材料无异议，本院予以采信；证人张某在原告公司工作期间经手出售给被告房屋并协商用刘杰的料款顶被告的房款，除原告对张某对有争议印章陈述外，对张某其他出庭证言予以采信，对证人张某提供给被告的第5、6、7组证据原件除有争议印章证据外，其他证据予以采信；被告第2组证据计算的房款清单，证人张某当庭认可系自己书写，本院予以采信；李某出庭陈述的供料、协商用料款顶房款事实，与证人张某陈述相互印证，本院予以采信。经庭审，根据以上本院采信的证据和当事人的陈述，可以认定以下法律事实：被告刘祯祥弟弟刘杰向原告公司开发的兰亭御所楼盘供应建材材料，原告公司拖欠刘杰有料款。2010年12月28日被告购买原告公司开发的获嘉县兰亭御所经典社区1号楼西单元2层西户（90㎡）和中户（52.1㎡），向原告交纳两套房各1万元定金（计2万元），原告公司工作人员张某给被告出具了两套房款的计算清单，清单显示房款计207544.86元-已交定金20000元下余房款为187544.86元（未购买地下室），刘杰、刘祯祥、原告工作人员张某口头协商用原告拖欠刘杰的料款顶刘祯祥的购房款，此后三方未履行用料款顶房款的相关手续，三方未形成书面协议。刘杰未向原告出具取料款顶房款的手续，被告也未取得已顶交房款的相关收据，原告陈述未从对刘杰的往来账户下扣减被告的房款。未标注签订时间的原告和刘祯祥书面商品房买卖合同约定“购买商品房为1幢西单元2层西号房，面积共90平方米，每平方1533.33元，总金额壹拾叁万捌仟元整，……2011年6月18日交清首付房款30%肆万贰仟元整（￥42000），剩余房款70%玖万陆仟元整（￥96000）由银行按揭支付，逾期超过60日后，出卖方有权解除合同。……”，张某出庭陈述：“此书面商品房买卖合同是想以刘祯祥名义进行按揭贷款，贷款后由原告公司使用由公司支付按揭本息，实际还按口头约定用刘杰料款顶房款。”证人张某后离开原告公司，原告公司向被告追要房款发生争议，为此原告诉至法院。本院认为，原告起诉状要求解除的口头房屋买卖合同，诉讼中又提供了与被告刘祯祥1人的书面商品房屋买卖合同，此书面买卖合同原告原工作人员张某证明不是双方当事人的真实意思表示，故不能以原告提供的书面商品房买卖合同评判是否应解除合同。双方口头约定是以原告应支付刘杰的料款顶被告应交原告的房款，双方口头约定时原告确实拖欠刘杰的料款，双方应按口头约定各自履行自己的义务，原告已将买卖商品房交付给被告，被告已装修居住至今，是否已完成顶房款行为，均不影响商品房买卖合同目的实现，原告起诉不符合口头商品房买卖合同法律规定的解除条件，对原告解除合同并退还占有房屋的诉讼请求不予支持，应驳回原告的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条的规定，判决如下：驳回原告河南恒达瑞实业有限公司的诉讼请求。案件受理费5950元，依法减半收取即2975元，由原告河南恒达瑞实业有限公司负担，退回原告河南恒达瑞实业有限公司2975元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于新乡市中级人民法院。审判员 秦金传二〇一五年十一月十六日书记员 窦丹丹 来源：百度“”