（2015）宁民终字第5327号

裁判日期: 2015-11-16

公开日期: 2015-12-13

案件名称

上诉人张劲松与被上诉人张海宁所有权确认、房屋买卖合同纠纷一案的民事判决书

法院

江苏省南京市中级人民法院

所属地区

江苏省南京市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

张劲松,张海宁

案由

所有权确认纠纷

法律依据

《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》：第三条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

江苏省南京市中级人民法院民事判决书（2015）宁民终字第5327号上诉人（原审原告）张劲松，男，1970年5月26日生，汉族。委托代理人程施国，江苏苏泓律师事务所律师。被上诉人（原审被告）张海宁，女，1967年4月10日生，汉族，个体经商户。上诉人张劲松因与被上诉人张海宁所有权确认、房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市玄武区人民法院（2014）玄少民初字第354号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年9月16日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。现本案现已审理终结。张劲松原审诉称，张劲松与张海宁系姐弟关系，位于南京市玄武区某地9号104室房屋（以下简称“涉诉房屋”）原系南京市玄武区房产经营公司直营公房，由张劲松及其父亲张文昂（已病故）、母亲尚某、妹妹张某共同居住使用。2000年9月，涉诉房屋房改，经共同居住人协商一致，以张文昂的名义购买，张文昂仅为名义产权人，实际产权由共同居住人共同享有。2011年7月，张劲松为自己孩子办理户口申报手续时，被告知涉诉房屋已登记于张海宁名下。2010年8月，在张劲松作为涉诉房屋共有人毫不知情的情况下，父母张文昂、尚某与张海宁签订虚假的房屋买卖合同，合同载明的价格为66万元，定金1万元，张海宁从未支付过上述款项。2010年8月25日涉诉房屋过户到张海宁名下，同年9月10日张海宁以涉诉房屋作抵押从招商银行贷款70万元。涉诉房屋系拆迁安置的公有住房，张劲松系该房的共有产权人之一，张海宁系张劲松的姐姐，明知涉诉房屋系张劲松、其父母张文昂、尚某及妹妹张某共同共有，在张劲松毫不知情的情况下，与父亲张文昂签订房屋买卖合同，并办理房屋过户手续。故张劲松诉至法院，请求确认：1、张劲松系涉诉房屋的共有人，享有涉案房屋四分之一的产权；2、张海宁与张文昂签订的《南京市存量房买卖合同》无效；3、张海宁协助张劲松办理涉诉房屋的变更登记手续；4、本案诉讼费由张海宁承担。张海宁原审辩称，张文昂系涉诉房屋的唯一产权人，张劲松并非涉诉房屋共有权人，张劲松对涉诉房屋没有任何法律上的权利，无权要求确认张文昂处分自己房产的行为无效；张劲松所在的单位东南大学曾对未享受福利住房分配的教职工进行住房货币补贴，张劲松领取了7万余元的房屋补贴款。2010年8月23日，张海宁与张文昂签订了《南京市存量房买卖合同》，并办理了房屋的过户手续，该房屋买卖行为合法有效，应受法律保护，故请求法院驳回张劲松的诉讼请求。原审法院经审理，查明以下事实：一、南京市玄武区某地9号104室房屋原系玄武区房产经营公司的公有住房，承租人为张劲松与张海宁父亲张文昂。二、1999年12月10日，张文昂以申请人的名义申请购买该公有住房，在《购买直管公有住房申请表》的“户籍内家庭成员情况”中写明有张劲松与张海宁父母张文昂、尚某、张劲松、张劲松前妻王伟及妹妹张某。同日，东南大学电子管厂出具《南京市购买公有住房职工工龄及职务（职称）证明》，该证明的主要内容是：张文昂系东南大学电子管厂职工，于1922年3月参加工作，实际工龄39年，现任职务（职称）为高级工，于1994年10月退休。三、2000年9月15日，张文昂（乙方）与玄武区房产经营公司（甲方）签订了《南京市直管公有住房买卖契约》，双方约定甲方将涉诉房屋出售给乙方，房款为28545.89元。同日，张文昂以自己一人名义申请房屋所有权登记，《南京市房屋所有权登记申请书》的“共有人情况”一栏为空白。2000年11月1日，张文昂取得了涉诉房屋的产权。四、2010年8月23日，张文昂与张海宁签订了《南京市存量房买卖合同》，合同约定的房屋价款为66万元。2010年8月23日张海宁出具欠条一份：“今欠爸爸张文昂、妈妈尚某某地9号104室的房款人民币（￥1180000元）壹佰壹拾捌万元整。欠款人：张海宁，2010年8月23日。证明人：尚某、张文昂。2010年8月23日。”2010年8月26日，涉诉房屋过户至张海宁名下。五、张劲松与张海宁均系张文昂、尚某的子女。1990年左右，因张文昂、尚某、张劲松、张某居住的南京市玄武区四牌楼43号房屋拆迁，上述四人被安置于涉诉房屋，上述房屋拆迁后增补面积15.44㎡，张文昂及张劲松所在的单位东南大学共支付了11425.6元的拆迁补差款，涉诉房屋由上述四人共同居住。其中张劲松曾于2007年左右搬出涉诉房屋，后2009年左右又搬回涉诉房屋居住，现因家庭琐事搬离涉诉房屋；2008年左右张某从涉诉房屋搬出；2011年8月13日张文昂去世，现涉诉房屋由尚某居住。2011年7月，张劲松为女儿办理户口申报手续时，方知张文昂已将涉诉房屋过户至张海宁名下。本案在诉讼过程中，张劲松申请对《购买直管公有住房申请表》中“户籍内家庭成员意见”一栏中“张劲松”的签名进行鉴定，并提供三个比对样本，原审法院委托南京金陵司法鉴定所对“张劲松”的签名字迹与样本“张劲松”字迹是否同一人所写进行鉴定，2015年7月1日南京金陵司法鉴定所出具鉴定意见书，鉴定结论为：倾向认为标称日期为“1999年12月10日”的《购买直管公有住房申请表》下方“家庭成员”落款处“张劲松”签名字迹与样本“张劲松”字迹不是出自同一人的笔迹。张劲松认为，涉诉房屋应系张劲松、案外人张文昂、尚某、张某共有，每人享有四分之一的份额；长期以来，张劲松均居住在涉诉房屋内，而张文昂于2010年8月23日在未征得张劲松的情况下，为了张海宁开公司私自将涉案室房屋转让给张海宁，侵犯了张劲松的合法权利，因此，主张张文昂与张海宁之间的上述转让行为无效。张劲松为支持自己的诉称理由，向法庭出示了房屋拆迁新增面积补差协议、南京市城市房屋拆迁安置补差协议、房屋所有权登记申请书、南京市城市房屋拆迁管理办法、南京市存量房屋买卖合同、房屋登记薄、张劲松与母亲尚某之间的录音、尚某和王姓男子的（玄武区开发公司工作人员）的录音资料等证据材料。张海宁质证认为，对上述证据的真实性无异议，但是拆迁安置的事实与本案没有关联性，张文昂系涉诉房屋的唯一产权人，签订买卖合同当天自己将66万元现金给父母，后父母将现金还给自己，自己出具了一张118万元的欠条给父母，并陆续支付了部分房款。张海宁主张，涉诉房屋系父母张文昂、尚某出资购买的，登记在张文昂一人名下，系张文昂、尚某的夫妻共同财产，父母在处置该房屋时无义务告知其他人。张海宁提供了公有住房租赁合约，证明涉诉房屋的承租人为张文昂；《购买直管共有住房申请表》、工龄及职务证明、出售直管共有住房审批表，证明经涉诉房屋户籍内所有家庭成员均签字同意张文昂购买该处公房，后张文昂以24545.89元的价格将涉诉房屋买下，并登记在张文昂一个人名下；欠条一份，证明2010年8月23日自己向父母出具一张118万元的借条。张劲松质证认为，根据当时的拆迁政策规定涉诉房屋只能由张文昂一个人承租，后以张文昂的名义购买涉诉房屋是因为张文昂的工龄比较长，对2010年8月涉诉房屋出售给张海宁的情况，张劲松不清楚，且对张海宁实际支付66万元的房屋价款持有异议，张劲松提供的《购买直管共有住房申请表》上张劲松的名字不是自己签的，但是自己知道且同意以张文昂的名义购买涉诉房屋，自己还出资15000元给张文昂用于购买涉诉房屋。本案在审理过程中，通知证人尚某、张某到法院作证。证人尚某称，2000年购买涉诉房屋的钱是自己和张文昂出的，2010年自己和张文昂协商一致将涉诉房屋卖给张海宁，签房屋买卖合同的时候自己和张文昂一起去的，当天张海宁实际支付了66万元房款，自己和张文昂还给了张海宁，张海宁出具了一张118万的欠条；后来张海宁陆陆续续给自己一部分购房款，《购买直管共有住房申请表》上“尚某”的名字是自己签的；证人张某称，自己系张劲松、张海宁的妹妹，2008年前自己一直居住在涉诉房屋内，张某证言内容和尚某证言一致，但是表示对张海宁给父母房款的情况不清楚，《购买直管共有住房申请表》上“张某”的名字也不是自己签的，但全家人均知道且同意由张文昂购买涉诉房屋，该房屋系张文昂的个人财产。张劲松质证认为，二名证人的证言内容不属实，张海宁对证人证言没有异议。原审法院认为，根据《中华人民共共和国物权法》第十七条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿有错误的，以不动产登记簿为准。”本案中，在张文昂与张海宁签订关于涉诉房屋的买卖合同时，涉诉房屋的登记权利人是张文昂，可以据此推定张文昂是涉诉房屋的所有权人；《购买直管共有住房申请表》显示户籍内所有家庭成员同意以承租人即张文昂的名义购买公房，虽然张劲松对该栏“张劲松”的签名有异议，但张劲松在本案诉讼中，多次明确表示自己对以张文昂的名义购买涉诉房屋是明知且同意的。张劲松认为自己系涉诉房屋的共有权人，应承担相应的举证责任。虽然1990年前后张劲松被拆迁安置于涉诉房屋内，张劲松所在单位东南大学支付了部分拆迁补差款，张劲松一家的户籍均在涉诉房屋内，但上述拆迁安置的事实尚不足以证明张劲松为涉诉房屋的共有权人。首先，2000年张文昂以28545.89元的购买了涉诉房屋，张劲松未举证证明自己的出资情况。其次，劲松未举证证明房屋登记所有权人张文昂在申请涉诉房屋所有权证时，有意愿将同户籍家庭成员列为共有权人，《南京市房屋所有权申登记申请书》共有人情况为空白。再次，张劲松未举证证明张文昂在取得涉诉房屋的所有权证后，至张文昂将涉诉房屋出售给张海宁之前，有将涉诉房屋的所有权全部或部分转让给张劲松的意思表示。因此，张劲松主张其系涉诉房屋的共有人，依法享有四分之一份额，缺乏事实和法律依据，原审法院不予采信。《中华人民共和国合同法》第五十二条对合同无效的情形做了明确规定，张劲松主张张文昂与张海宁关于涉诉房屋的买卖合同无效，需举证证明上述买卖合同具有《中华人民共和国合同法》第五十二条所规定的合同无效的情形。本案中，张劲松未提供证据证明张文昂与张海宁之间关于涉诉房屋的买卖合同具有《中华人民共和国合同法》第五十二条所规定的合同无效的情形，也没有提供证据证明自己系涉诉房屋的共有权人，张劲松主张张文昂与张海宁恶意串通，在未征得张劲松同意的情况下将涉诉房屋卖于张海宁，侵犯了张劲松的合法权益的理由不能成立。故张劲松请求确认张文昂与张海宁之间签订的买卖合同无效，因请缺少证据支持，原审法院对此不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第七条、第十七条，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，原审法院判决：驳回张劲松的诉讼请求。原审案件受理费10400元，由张劲松负担。张劲松不服原审判决，向本院提起上诉称，原判决认定事实不清，适用法律不当。一、上诉人张劲松系案涉房屋共有权人。1、案涉房屋原系拆迁安置的承租公房，张劲松系被拆迁安置人之一，张劲松实际居住使用，并将户口落户于房中，以父亲一人名义承租系因当时政策所限。2、案涉房屋安置面积中增补的15.44m2系由张劲松以其福利分房资格置换所得，该增补面积的补差款由张劲松所在单位东南大学按照当时的市场价支付，张劲松即不再享有申请单位福利分房之资格。3、房改时以张文昂一人名义购买是因当时房改政策所致，张文昂系名义产权人，实际产权归家庭成员共有，且张劲松亦就购房事宜出资15000元，因此张劲松是案涉房屋的合法共有人。4、张文昂病故后，张劲松作为其第一顺位继承人亦应享有相应份额。二、张文昂与张海宁于2010年8月23日签订的《南京市存量房买卖合同》应属无效。1、张文昂无权单独处分案涉房屋，张海宁对此明知，却仍与张文昂签订房屋买卖合同，并将案涉房屋过户至其名下，显属恶意串通损害张劲松利益，该合同应属无效。2、张文昂与张海宁签订的《南京市存量房买卖合同》系虚假买卖，其真实目的为将案涉房产借予张海宁以便于其办理贷款抵押手续，双方之间根本不存在所谓的房屋买卖的真实意思表示，张海宁也未实际履行该合同所约定的义务。如果案涉房屋买卖合同真实有效，张文昂所立遗嘱不会对案涉房屋作出处分，张海宁亦不会出具《房屋处置声明》表示对张文昂所立遗嘱加以确认。三、原审法院依据物权法第十七条之规定推定张文昂系案涉房产所有权人，未考虑案涉房屋系拆迁安置的公租房及房改房的特殊性质，显属法律适用错误。四、原审法院对张劲松要求通知证人出庭作证的申请不予理睬，但对于张海宁申请的尚某、张某等证人却允许出庭，程序违法。综上，请求二审法院撤销原判，改判支持张劲松原审诉讼请求，一、二审案件受理费由张海宁承担。被上诉人张海宁辩称，其合法享有涉案房屋所有权。请求二审法院驳回张劲松的上诉请求，维持原判。本院经审理查明，原审中张劲松提交的《房屋拆迁新增面积补差协议》中甲方为东南大学校产科，乙方为东南大学放电管厂，内容为：乙方职工张劲松同志原住本市玄武区四牌楼43号，现因该处拆迁，根据《南京市城市房屋拆迁管理办法》规定的有关精神，经双方协商达成如下协议：1、乙方职工张劲松房屋拆迁后塑料加建筑面积15.44m2，每平方米740元，层次费用由个人承担，会计需交人民币5712.8元。2、甲方同意支付2856.42元房屋拆迁安置新增面积差额款，其余一半由放电管厂支付。3、甲方付出差额款后，乙方职工张劲松在校期间不再向学校申请住房，乙方调离学校时应按规定金额退回差额款5712.8元，方可办理离校手续。该协议有甲方乙方单位盖章，甲方乙方代表签字，乙方职工张劲松签字。落款为95.5.26。后张劲松领取该款后交至东南大学财务处，该处向张劲松出具了收费收据。二审中，张劲松和张海宁均表示张文昂去世时确实留下遗嘱，将案涉房屋分成七份处理。张海宁认可其对房屋处置发表过声明，表示过要尊重张文昂的遗嘱，将案涉房屋分成七份进行分配，但张文昂在去世前已经将房屋过户给其，该遗嘱应属无效，后因张劲松提起诉讼致房屋无法分配。二审查明的其他事实与原审法院查明的一致。本院认为，案涉房屋原系本市玄武区四牌楼43号房屋拆迁后安置的公有住房，张文昂、尚某、张某与张劲松均是被拆迁安置人，从张劲松原审中提交的证据情况来看，在安置案涉房屋时，当时张文昂、张劲松的单位东南大学还为此支付过面积补差款，张劲松亦曾承诺在校期间不再向东南大学要求住房，故案涉房屋在房改前虽然将张文昂登记为承租人，但张劲松等四被拆迁人均系合法使用权人。根据国务院《关于深化城镇住房制度改革的决定》第十八条的规定，职工按成本价购买公有住房，每个家庭只能享受一次。因此公有住房的销售对象是承租公房的整个家庭，并非购买人个人。案涉房屋虽然系以张文昂的名义承租并参加房改，但该承租公房的取得与原被拆迁房屋的安置人口及张劲松以个人住房福利负担的补差面积有关，且房改时张劲松家庭及张某均在该房内居住，故案涉房屋虽登记在张文昂名下，但应为张文昂、尚某、张某与张劲松共同共有。现张文昂未经张劲松同意，将案涉房屋出售给张海宁，构成无权处分。根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。故张劲松要求确认张文昂与张海宁就案涉房屋签订的《南京市存量房买卖合同》无效，不符合法律规定，本院不予支持。但张海宁作为张文昂的女儿，其对案涉房屋的来源应当清楚，其自述购买案涉房屋时向父母支付现金66万元，但并未提供付款证据及款项来源；其陈述父母将其支付的现金退还，其向父母出具了118万元欠条，也说明其并未向张文昂实际支付购房款；结合张文昂去世前立下遗嘱要求将案涉房屋分成七份，张海宁亦声明按遗嘱履行的事实，可以印证张文昂与张海宁之间并非真实的房屋买卖关系，故张海宁不构成善意取得，其不能因与张文昂签订的《南京市存量房买卖合同》有效而取得案涉房屋物权。因张文昂已经去世，案涉房屋原共同共有关系的基础发生改变，故张劲松要求确认其基于房屋共有权而享有的案涉房屋四分之一产权，符合法律规定；但因张文昂已经去世，张文昂的继承人尚未对张文昂的财产进行分配，案涉房屋其余四分之三的财产权属并不明确，张劲松最终的财产份额无法在本案中一并确认，张劲松可在遗产继承结束后另行主张。案涉房屋的权属登记因张文昂的去世已无法恢复原状，亦需等待张文昂的财产继承人确认各自份额后再行主张，本案不予处理。综上，原判决适用法律虽有不当，但判决结果应予维持，本院对张劲松的诉讼请求均不予支持。依照国务院《关于深化城镇住房制度改革的决定》第十八条，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。原审案件受理费3600元，由被上诉人张劲松负担；二审案件受理费3600元，由被上诉人张劲松负担。本判决为终审判决。审　判　长　　夏海南代理审判员　　汪德全代理审判员　　刘　凡二〇一五年十一月十六日书　记　员　　孙雪松关注公众号“”