（2015）穗中法民五终字第4906号

裁判日期: 2015-11-16

公开日期: 2016-01-05

案件名称

黄伟峰与姜捷房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

广东省广州市中级人民法院

所属地区

广东省广州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

黄伟峰,姜捷

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

广东省广州市中级人民法院民事判决��（2015）穗中法民五终字第4906号上诉人（原审原告、反诉被告）：黄伟峰，身份证住址广州市海珠区。被上诉人（原审被告、反诉原告）：姜捷，身份证住址广州市越秀区。上诉人黄伟峰因与被上诉人姜捷房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2015）穗越法民三初字第4906号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。原审经审理查明：广州市越秀区东华东路菜园西街49-1号802房，总建筑面积50.09平方米，登记所有权人为姜捷。2014年7月8日，姜捷出具《收条》，载明：“黄伟峰先生交来租房订金壹仟元整。注明：①清洗完空调②大房窗边补墙③柜门较④房门吸⑤阳台灯调好或换完即起租”。2014年7月14日，黄伟峰（租用人）与姜捷（业主）签订《租屋��同》。合同约定：1.租用时间为两年，从2014年7月14日至2016年6月13日；2.每月租金为3400元，租前交两个月押金6800元（期满后所退房屋、家电、家具齐全，详细按家具清单执行，完好、清洁，便退还押金）；交壹年有线电视费318元，三项合计10518元整；8月14日起，每2个月汇一次租金6800元；3.水费、排污费、电费、煤气费等按租用人实际发生的费用每2个月结算一次汇给业主；4.租用期间所发生的费用，包括管理费、垃圾费、管道堵塞和水池维护维修、家电家具人为损坏等均由租用人承担，自然损耗的主要家电由业主维修或补充；5.租用人退房前，请钟点工于2016年6月13日前按租前标准检查清洁房屋，将两套钥匙交还业主；6.此房屋仅限于租用人一家三口居住，不能转租或改变使用用途；7.室内家电、厨具等电器设备在自然损坏的情况下，承租方在业主同意后方可找专业人员上门维修，费用由业主支付等。合同所附《家具、家电一览表》列有老板牌煤气炉、方太抽烟机、加压泵、英国豪迈707电热水器、美菱冰箱、三菱窗式空调、三菱分体空调、华凌分体空调、排气扇、美国滤水器等共36个物品。姜捷在该一览表下方空白处注明共提供36个物品给租用人使用及已收黄伟峰租金（7月份）及押金共10200元。同日，姜捷将该房屋钥匙交付黄伟峰。2014年9月10日，黄伟峰为维修涉案房屋电热水器支付维修费260元，并取得广州市凡洋商贸有限公司开具的收据。2014年9月24日，姜捷短信通知黄伟峰：“9月份已扣电费396.74元、水费179.19元、排污费68.58元、煤气费69元，房租6800元，合计7513.51元”。同日，黄伟峰短信回复姜捷：“姜医生，我9月1日才正式入住，之前只是搞卫生，搬衣物，此次电费、水费、煤气费，我不会承担。另外厕所冲水器还没��进行维修，为此每月我会扣减租金500元”。2014年9月25日，姜捷向黄伟峰发短信称：“黄生，合同签订生效之日起，该房屋所产生一切费用，都应由租户承担。如果，你10月13日前没有将所应付金额如数付清，视同违约，我们将立即终止与你签订的租赁合同，你必须在三天内（10月14日至10月16日）搬出”。黄伟峰回复姜捷称：“姜医生：1.要么修好厕所冲水器，要么减租，否则不交租也不搬走。2.一日不抄表确认，水、电、煤等费用承租方都不会承认”。2014年9月26日，黄伟峰发短信给姜捷：“出租方（姜捷）我再通知一次：1.要么修好厕所冲水器，要么减租RMB￥500元／月，否则不交租也不搬走。2.一日不抄表确认，水、电、煤等费用承租方都不会承认。3.每月收取租房租金请出具街道出租屋管理中心的统一发票”。2014年9月27日上午，黄伟峰发短信给姜捷：“出租方（姜��）早上好，承租方第三次通知：1.要么修好厕所冲水器，要么减租RMB￥500元／月，否则不交租也不搬走。2.一日不抄表确认，水、电、煤等费用承租方都不会承认。3.每月收取租房租金请出据街道出租屋管理中心的统一发票。4.冲凉房沐浴花洒头漏水严重，昨晚已经告知你老公黄生，请安排专业的维修师傅上门更换”。当晚，黄伟峰再次向姜捷发短信：“出租方（姜捷）晚上好，承租方第四次通知：1.要么修好厕所冲水器，要么减租RMB￥500元／月，否则不交租也不搬走。2.一日不抄表确认，水、电、煤等费用承租方都不会承认。3.每月收取租房租金请出具街道出租屋管理中心的统一发票。4.冲凉房沐浴花洒头漏水严重，昨晚已经告知你老公黄生，请安排专业的维修师傅上门更换。5.厨房的煤气炉入住至今都要用打火机点火才能使用，请安排厂家售后的专业技术人员上门维修”。同年9月28日、29日，黄伟峰又分别向姜捷发出与上述“第四次通知”内容相同的第五次、第六次通知短信。2014年10月13日，黄伟峰以转账方式向姜捷支付2014年8月14日至同年10月13日的租金5800元。2014年12月8日，姜捷来到涉案房屋，欲将其作出的《告知书》送达给黄伟峰。该《告知书》内容如下：“业主姜捷和承租人黄伟峰于2014年12月3日在大东街警务处接受了大东街公安分局专区同志及出租屋管理中心的同志的调解和协商；2014年12月5日又在出租屋管理中心的同志陪同下，咨询了大东街法律援助所的专家，因而达成以下协议：（1）双方都已经明确了各自存在的问题和解决办法；（2）业主同意到出租屋管理中心办理有关手续并缴纳管理费，按出租屋管理中心的规范合同重新填写合同；（3）租客必须在每月14日之前按合同规定缴纳租金3400元及水��气等费用。但遗憾的是，承租人黄伟峰出尔反尔，至今没有诚意解决问题，因此业主现正式告知承租人黄伟峰：（1）2014年12月8日终止与黄伟峰签订的菜园西49号之一802房屋租赁合同。（2）黄伟峰必须在2015年1月7日前将菜园西49号之一802房屋恢复入住时原状，完整无缺地交还业主（须由业主验收无误方可交接）；同时结清所拖欠的房租、水电等费用；房租水电等费用的计算以交还房屋之日停止；（3）限黄伟峰30天时间内必须搬离。如不履行以上规定，由此所产生的一切后果由黄伟峰承担”等。黄伟峰称因其不同意该《告知书》的内容，故未收下该《告知书》。大东街流动人员和出租屋管理服务中心工作人员雷宇梁在该《告知书》下方空白处书写“此告知书所述是事实，且在我见证下，黄伟峰收取了该告知书”并签名。2014年12月12日，黄伟峰以转账方式向姜��支付2014年10月14日至同年12月13日的租金6800元。2015年1月7日，黄伟峰向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1.姜捷履行租赁合同的全部约定（具体内容就是指：（1）姜捷要保证按照租赁合同第一条两年的租赁期限；（2）确认黄伟峰可以在2个月内任何一天支付这两个月的租金；（3）维修洗手间的马桶的冲水设备、洗手盆的水龙头长期漏水需要更换，厨房煤气灶的点火器长期失灵，必须用打火机点火，厂家已经来修过，无法修好必须更换）；2.姜捷维修涉案房屋的供水设备（黄伟峰开了涉案房屋第一个水龙头可以用，但如果同时开第二个水龙头，出水量就很少，无法正常使用，黄伟峰认为是水管堵塞，要求姜捷更换）；3.姜捷终止上门打、闹、嘈，以免影响黄伟峰生活及学生读书（发生于2014年，2015年以后没有该情况了，但为免判决生效后姜捷再来吵，故提��该请求）；4.姜捷承担因涉房屋内设施漏水而产生的费用每两个月500元（涉案房屋水管漏水导致黄伟峰多付水费，且该房屋因水压问题安装了加压水泵，漏水的同时该水泵就会动作，额外产生电费，每两个月500元就是补偿黄伟峰多付的水电费）；5.姜捷向黄伟峰支付电热水器维修费260元及值班费100元；6.姜捷办理涉案房屋租赁备案手续；7.姜捷到出租屋管理中心开具发票（金额为3400元／月），需要开具发票后方可向黄伟峰收取租金；8.姜捷向黄伟峰补回2014年7月14日至今的租金发票。姜捷原审答辩称：一、姜捷出租房屋时提供的家具、家电齐全，并经姜捷清洁、修理，房屋整洁干净，所有设施完好无缺。二、厕所水管上冲水挚和电热水器的损坏完全是黄伟峰人为损坏，姜捷不承担维修责任。三、关于两个月内任何一天支付租金的问题，是黄伟峰歪曲了租赁合��第二条的原意。四、关于吵闹的事情，因为黄伟峰拖欠了两个月的租金及2014年7月14日至同年9月13日的水电气费用。当时黄伟峰给姜捷的理由是该段时间只是对房屋装修清洁、没有入住，但实际上从2014年7月14日姜捷已经把房屋交给黄伟峰，该时间的费用理应由黄伟峰承担。因此姜捷才上门与其理论，当时只是请出租屋管理人到场见证。后来姜捷在2015年1月8日向黄伟峰提出解除租赁合同，因为租赁关系已经解除了，黄伟峰霸占涉案房屋，所以当时姜捷才找了居委的人员到场和报警。五、关于第四项诉讼请求，不符合事实。水电漏水是黄伟峰使用过程中损坏的，根据合同约定应由黄伟峰承担。黄伟峰亦无证据证明水电费因漏水而大幅增加。姜捷原审反诉请求法院判令：1.确认黄伟峰、姜捷《租屋合同》已于2014年12月8日解除，如法院不能确认于当日解除，请求��院判决解除该合同；2.黄伟峰在法院判决生效之日起7日内将涉案房屋恢复入住时原状，完整无缺地交还姜捷；3.黄伟峰向姜捷支付拖欠的2014年8月14日起至2014年10月13日止的租金6800元，2014年10月14日至2014年12月13日的租金（使用费）1000元，2014年12月14日至交还房屋之日止的使用费按照3400元／月的标准计付；黄伟峰向姜捷支付2014年7月14日起至2014年9月14日止的水电气费733.04元；黄伟峰向姜捷按照银行同期贷款利率支付拖欠上述费用的利息，2014年8月14日至2014年10月13日的租金利息从2014年8月15日起计；2014年10月14日至2014年12月13日的租金利息从2014年10月15日起计；2014年7月14日至2014年9月14日止的水电气费利息从2014年9月15日起计；2014年12月14日至交还房屋之日止的使用费的利息姜捷不主张。黄伟峰对姜捷的反诉请求答辩称：不同意姜捷的反诉请求。一、关于第一项反��请求，黄伟峰不同意合同已经解除，因为黄伟峰没有承认，也没有在该告知书上签字，并非双方的意愿。告知书黄伟峰一直没有收到，姜捷在2014年12月8日说要给黄伟峰告知书，但因黄伟峰不同意告知书的内容，所以没有收。二、关于拖欠租金的问题。根据姜捷提交的证据，黄伟峰于2014年10月13日转给姜捷5800元，就是支付2014年8月14日至同年10月13日的租金。因为黄伟峰租姜捷房屋的时候支付了1000元的订金，该订金姜捷没有退还，所以黄伟峰将订金作为2014年8月14日至同年10月13日期间的租金抵扣了。2014年12月12日，黄伟峰又向姜捷支付了2014年10月14日至同年12月13日的租金6800元。即黄伟峰每两个月支付一次租金，一直没有停过。三、关于水电气费的问题。请姜捷出示2014年7月14日至2014年9月13日的水电气费的收据，只要姜捷出示该时间段的单据，黄伟峰可以当庭支付该费用��四、关于利息的问题。黄伟峰没有拖欠费用所以不存在利息。2015年6月11日，原审法院组织双方当事人到涉案房屋针对黄伟峰诉讼请求主张的需要维修的设备进行现场勘查，情况如下：一、洗手间蹲厕冲水器按钮已脱落，按下后无水冲出且不能自动弹回。黄伟峰称房屋交付时即为现状；姜捷称交付时冲水器有按钮并且可以正常使用，黄伟峰约于2014年9月底告知姜捷冲水器损坏事宜。二、洗手间洗手盆上方水龙头不能完全闭合，有自来水流出，需关闭该洗手盆下方墙壁上的水管开关方可完全阻断水流。黄伟峰称房屋交付时这个水龙头没有漏水，黄伟峰搬进来第一天开始漏水；姜捷确认交付使用时该水龙头是完好没有漏水的，称黄伟峰约于2014年9月20日左右告知姜捷水龙头漏水的事宜。三、厨房煤气灶打火器失灵，旋转该煤气灶两个开关均没有点火的嘀嘀声，也无法点火。黄伟峰称2014年7月交付房屋时其没有查看这一设备，同年9月黄伟峰入住时发现用不了，姜捷就找了煤气灶厂家的师傅来看，说是修不了了；姜捷称该煤气灶约于2006年至2007年购买，已过保修期，房屋交付给黄伟峰使用时煤气灶是可以使用的，黄伟峰反映煤气灶损坏后姜捷曾找厂家师傅来维修，并且电话询问黄伟峰维修情况，当时维修师傅还在，黄伟峰说修了和没修一样，还叫师傅把零件拆下来，后来姜捷又找了两次维修师傅，但黄伟峰都说没空。黄伟峰称后来姜捷只找了一次，但没有提前与黄伟峰预约，所以没有修成，黄伟峰现在用打火机点火使用该煤气灶。四、涉案房屋装有加压水泵，无论是否开启加压水泵，同时打开厨房和厕所的两个水龙头均有水流出，开启加压水泵时水流会大一些，否则会小一些。黄伟峰称如在用水高峰期水流会更小。姜捷称��付房屋时即为现状，当时向黄伟峰解释过原因。原审法院询问黄伟峰其诉称因漏水造成加压水泵运行而额外支付电费的情况，黄伟峰称该请求不是指洗手间水龙头漏水，是指厕所冲水器坏了一直冲水导致加压水泵运行而额外费电，现在该冲水器已经完全损坏冲不出水，所以加压水泵没有运行；冲水器应该是2015年6月11日才彻底坏掉的。姜捷称其约于2014年10月接到黄伟峰电话说冲水器坏了，过来看的时候冲水器虽然按钮掉了下来，但还是可以冲水的，黄伟峰当时还将脱落的按钮拿给姜捷看，姜捷认为是黄伟峰使用不当造成的损坏。关于黄伟峰诉请的值班费问题，原审法院当日向黄伟峰、姜捷共同确认的涉案房屋所在大楼管理员陈新媛了解情况，陈新媛称该大楼没有聘请物业管理公司，由三个管理员负责值班和搞卫生，涉案房屋每半年收100元。关于租赁合同备案的问题，黄伟峰、姜捷均确认需重新签订房管部门格式版本的租赁合同方可办理备案登记，但就格式版本租赁合同的条款，黄伟峰、姜捷未能在诉讼过程中协商一致。姜捷称其当时要求黄伟峰按照其《告知书》的内容签订格式版本租赁合同（租金支付期限为：“租客必须在每月14日之前按合同规定缴纳租金3400元及水电气等费用”），是黄伟峰不同意。黄伟峰则称只同意按照黄伟峰、姜捷已经签订的《租屋合同》的内容重新签订格式版本租赁合同以办理备案，即要在格式版本租赁合同最后备注每两个月交一次租，在第二个租赁月最后一天前支付租金。关于反诉请求2014年7月14日至2014年9月14日水、电、气费733.04元，姜捷举证如下：一、广州市自来水公司越秀供水管理所出具的涉案房屋用水明细表，载明：1.发单月份201407、计算日期2014年7月9日、总水费16.74元��2.发单月份201409、计算日期2014年9月10日、总水费153.45元；3.发单月份201409、计算日期2014年9月10日、总水费60.75元；4.发单月份201409、计算日期2014年9月10日、总水费53.1元等。二、广州市供电局有限公司于2014年9月22日开具的涉案房屋电费发票，载明：计费时段为2014年7月5日至2014年9月5日，电费合计396.74元。三、广州燃气集团有限公司西区分公司东山营业厅分出具的涉案房屋管道气收费证明单两张，分别载明：1.收费日期2014年7月17日、抄表日期2014年7月14日，气费69元；2.收费日期2014年9月15日、抄表日期2014年9月12日，气费69元。黄伟峰对上述证据真实性无异议，但认为上述费用应当明确到日，即2014年7月14日以前的水电气费不应由黄伟峰承担。另，黄伟峰、姜捷均确认2014年7月14日交付房屋时双方没有抄水电气表读数。关于黄伟峰向姜捷支付的1000元订金有无退还或抵扣的问题，黄伟峰称该款姜捷未退还，黄伟峰自行在2014年8月14日至同年10月13日的租金中进行抵扣，因此该两个月转账支付租金5800元，加上抵扣的订金1000元，该两个月应付租金6800元已足额履行。姜捷称其确有收到黄伟峰支付的1000元订金，但该款已经从黄伟峰应付的首月租金及押金中抵扣了，2014年7月14日双方签订《租屋合同》时黄伟峰应付租金3400元及押金6800元共计10200元，黄伟峰实际付款9200元，姜捷当时要求收回订金收条原件，但黄伟峰说找不到了，姜捷就相信了。此外，姜捷认为黄伟峰仅支付2014年8月14日至同年10月13日的租金5800元是按照其短信及诉讼请求，自行扣除了每个月水电补偿500元。原审诉讼过程中，租金支付情况如下：2015年2月16日，黄伟峰向姜捷支付2014年12月14日至2015年2月13日的租金6800元。2015年4月14日，黄伟峰向姜捷支付2015年2月14日至��年4月13日的租金6800元；2015年7月8日，黄伟峰向姜捷支付2015年4月14日至同年6月13日的租金6800元。原审法院认为：黄伟峰、姜捷自愿签订的《租屋合同》是双方真实意思表示，内容无违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应依约履行。合同履行过程中，双方对租金的支付期限、首两个月水、电、气费金额、发生故障的设施设备应否由出租人维修、租赁合同备案及发票开具等问题发生争议，姜捷提出解除合同，因而引发本案纠纷。对此，分析如下：一、租金支付方面。黄伟峰、姜捷对租金标准为3400元／月没有争议，争议焦点在于履行期限及黄伟峰在2014年10月13日以转账方式向姜捷支付2014年8月14日至同年10月13日的租金5800元的行为是否为足额履行两个方面。关于租金履行期限，上述《租屋合同》约定“8月14日起，每2个月��一次租金6800元”。黄伟峰认为该条款的意思是其可以在两个月内任何一天支付该两个月租金；而姜捷则认为意思是黄伟峰应于8月14日预付此后两个月的租金，之后亦同。从文意理解，上述合同条款是指从2014年8月14日起每两个月支付一次租金，并未明确具体的付款日期。结合上下文，该合同的其他条款也没有约定租金采取预付的方式。同时，《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定，“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付”。在支付期限没有明确约定的情况下，黄伟峰主张其可以在每两个月计租周期届满前的任何一天支付该两个月租金符合上述法律条文规定的精神，故对其要求确认有权在两个月计租周期内任意时间支付该两个月租金的诉讼请求，原审法院予以支持。关于黄伟峰向姜捷支付2014年8月14日至同年10月13日的租金5800元的行为是否为足额履行的问题。根据合同约定，该两个月租金应付6800元，黄伟峰实际付款5800元，差额1000元。对于差额1000元，黄伟峰称与姜捷应退还的已付订金1000元相互抵销，姜捷则称该订金已经与部分首月租金及押金相互抵销了。即双方对于姜捷应向黄伟峰退还订金1000元没有争议，争议在于该1000元是否已经抵销了部分首月租金及押金。如已经抵销了同等金额的部分首月租金及押金，则黄伟峰向姜捷支付2014年8月14日至同年10月13日的租金5800元的行为不够成足额履行；如该订金未与同等金额的部分首月租金及押金抵销，因双方互负到期债务，且标的种类相同，黄伟峰享有抵销权，则产生该两个月租金6800元已足额清偿的法律后果。黄伟峰主张订金1000元未与同等金额的部分首月租金及押金抵销，为此提交了订金收据原件和首月租金及押金收据原件作为证据；姜捷主张已抵销，但未提交相应证据，因此，根据谁主张谁举证的举证原则，原审法院对黄伟峰的上述主张予以采信。通过以上分析，黄伟峰于2014年10月13日支付同年8月14日至10月13日租金、于2014年12月12日支付同年10月14日至12月13日的租金，并不构成违约，故对姜捷要求黄伟峰支付上述时段租金利息的反诉请求本院不予支持。2014年12月14日以后的租金黄伟峰虽有支付迟延，但姜捷未在本案中主张相应违约金或利息，本案对此不予调处。此外，黄伟峰已按照合同约定的标准向姜捷支付了截止至2015年6月13日的租金，此后的租金至本判决作出时尚未至履行期限，故��姜捷要求黄伟峰按照3400元／月的标准支付2014年8月14日以后的租金（使用费）的反诉讼请求原审法院不予支持。二、关于首两个月水、电、气费问题。黄伟峰自2014年7月14日起承租涉案房屋，自该日起涉案房屋的水、电、燃气费应由黄伟峰承担。根据姜捷提交的水、电、燃气费明细及发票，涉案房屋2014年7月10日至9月10日水费总额（含排污费）为267.30元，7月5日至9月5日电费为396.74元，7月14日至9月15日燃气费为69元。黄伟峰对上述费用金额无异议，但认为2014年7月14日以前的费用不应由黄伟峰支付。黄伟峰该主张合理，但因黄伟峰、姜捷在交接涉案房屋时未记录2014年7月14日水、电、气表读数，导致无法精确认定首两个月水、电、燃气费的数额，双方均有责任。根据公平原则，原审法院采用按日平均计算法，计得黄伟峰应向姜捷支付的2014年7月14日至9月10日水费250.33元、7月14日至9月5日电费340.06元、7月14日至9月15日燃气费69元，共计659.39元。姜捷于2014年9月24日短信通知黄伟峰支付，利息应自次日起计算。三、关于发生故障的设施设备的维修问题。经现场勘查，涉案房屋目前存在洗手间洗手盆上方水龙头漏水、厕所冲水器损坏、煤气灶打火器失灵三项故障需要维修。关于维修的责任，双方在《租屋合同》中约定，“家电家具人为损坏等均由租用人承担，自然损耗的主要家电由业主维修或补充”，即应根据损坏原因确定维修责任。本案中，一方面，黄伟峰、姜捷双方对损坏原因均未提交直接证据予以证明；另一方面，黄伟峰在接收涉案房屋一个多月后才提出有设施设备需要维修，不能排除黄伟峰使用不当造成损坏的可能性，而姜捷答辩及举证其在交付前对涉案房屋进行的维修维护内容未包含现在发生故障的设施设备，因此也不能排除设施设备自然损耗发生故障的可能性。又鉴于黄伟峰、姜捷作为使用人和所有权人，均为维修故障设备的受益人，在不能举证证明损坏原因的情况下，可由双方共同维修，所需费用双方均摊。基于同理，黄伟峰诉请主张的电热水器维修费260元亦由姜捷负担一半。此外，虽然洗手间内洗手盆上方水龙头漏水，但可以通过另一个水管开关关闭水流，加压水泵亦有独立开关可以控制，黄伟峰诉称因漏水造成增加水电费与事实不符，故对其赔偿水电费的诉讼请求原审法院不予支持。涉案房屋位于八楼，水压略有不足属正常现象，黄伟峰承租涉案房屋时即应当清楚，且原审法院现场勘查时即使同时打开两个水龙头亦有自来水流出，可以满足日常生活所需，故对黄伟峰维修水管的请求亦不予支持。四、关于租赁合同备案及租金发票问题。因租赁合同备��和租金发票的开具由相关行政主管部门主管，黄伟峰、姜捷双方在租赁合同中对此未作约定，本案作为民事案件，对此不予调处。五、关于合同解除问题。法律规定，依法成立的合同，对当事人有法律约束力，不得擅自变更和解除。黄伟峰、姜捷签订的《租屋合同》合法有效，双方未协商一致变更或解除该合同，也未就解除条件作出约定，因此，姜捷只有在符合法定解除条件的情况下才有权提出解除合同。而根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行��致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中并未发生不可抗力，违约情节方面，黄伟峰已向姜捷支付了截止至本判决作出时已届履行期限的租金，其中2014年7月14日至同年12月13日期间的租金支付没有迟延，2014年12月14日至2015年6月13日期间的租金支付虽有迟延，但经催告后在合理期限内已经履行，尚未构成根本性违约，姜捷可通过向黄伟峰主张迟延履行违约金以弥补其损失。首两个月水、电、燃气费黄伟峰虽未支付，但是是因为黄伟峰、姜捷在交接房屋时未核对上述各表读数，致使双方在金额上产生争议，对此双方均有责任。因此，姜捷不符合法律规定的行使合同解除权的条件，原审法院对其解除合同及交还涉案房屋的反诉请求不予支持。六、关于双方的其他本诉及反诉请求。虽然涉案《租屋合同》约定租赁期限为2014年7月14日至2016年6月13日，尚未届满，本判决也驳回了姜捷关于解除合同的反诉请求，但因对未来合同实际履行情况无法预计，如双方协商一致或法律规定的合同解除条件成就，仍有可能提前解除合同，故对黄伟峰要求姜捷保证2年租赁期限的诉讼请求原审法院不予支持。另，黄伟峰亦称2015年开始姜捷没有再来涉案房屋吵闹，故其要求姜捷“终止上门打、闹、嘈”的诉讼请求缺乏事实基础，本院不予支持。黄伟峰承租使用涉案房屋期间向该大厦管理人员支付的值班费应由黄伟峰负担。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条、第一百零七条的规定，原审法院于2015年8月12日作出如下判决：一、确认在2014年7月14日至2016年6月13日租赁期限内，黄伟峰有权在每两个月计租周期内任意时间支付该两个月租金（每两个月计租周期为双月14日至下个双月13��）；二、在本判决发生法律效力之日起十日内，黄伟峰与姜捷共同维修广州市越秀区东华东路菜园西街49-1号802房洗手间洗手盆上方水龙头、厕所冲水器及厨房煤气灶，所需费由双方各负担1／2；三、在本判决发生法律效力之日起十日内，姜捷向黄伟峰一次性支付热水器维修费130元；四、在本判决发生法律效力之日起十日内，黄伟峰向姜捷一次性支付2014年7月14日至2014年9月10日水费250.33元、2014年7月14日至2014年9月5日电费340.06元、2014年7月14日至2014年9月15日燃气费69元，共计659.39元及利息（2014年9月25日起至实际支付之日止，参照中国人民银行规定的同期贷款利率计付）；五、驳回黄伟峰的其他诉讼请求；六、驳回姜捷的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费150元、反诉受理费346.50元，由黄伟峰负担125元、姜捷负担371.50元。判后，黄伟峰、姜捷均不服原审判决，向本院提起上诉。其中，姜捷未按期预交二审案件受理费，本院未接纳其上诉主张。上诉人黄伟峰上诉称：一、双方于2014年7月14日签订为期两年的租赁合同，约定室内一切设施由姜捷维修、更换，黄伟峰可在两个月内任何一天缴纳租金，租金每月3400元，租用期所发生的费用包括管理费、垃圾费、管道堵塞费，家电家具人为损坏的均由承租人承担；自然损耗的主要家电由业主维修或补充。室内家电、厨具等电器设备在自然损害的情况下承租人在业主同意后方可找专业人员上门维修，费用由业主支付。厨房煤气灶及厕所马桶冲水器及压水泵，签合同时姜捷故意隐瞒所存在的问题。洗手间电热水器是姜捷亲自联系维修��傅上门确认属于自然损耗才基于维修的，当时由黄伟峰代为垫付维修费260元。二、首两个月水、电、煤费用是由姜捷承诺入住后第一次抄表费用由其承担，黄伟峰才没有抄表。黄伟峰于2014年9月1日学校开学才入住涉案房屋。三、水压低并不是整层楼房都一样，只是该标的楼房年久失修，水管生锈造成的，出水量少才需要加装加压水泵，同层其他户型不存在此问题。四、租用涉案房屋时，姜捷讲明没有管理处，姜捷是大厦管理小组组长，不存在缴纳管理费，值班费是黄伟峰入住后几个月才知道的，姜捷故意隐瞒，所以该费用应由姜捷承担，与黄伟峰无关。五、关于银行利息问题，因姜捷故意拖延开庭审理时间，借其身在美国旅游为借口，原审从2014年12月9日立案受理至2015年8月12日审结足足用了九个月，原审判决欠公平。综上，黄伟峰上诉请求法院判令：1.姜捷要保证��照租赁合同第一条两年的租赁期限；2.确认黄伟峰可以在2个月内任何一天支付这两个月租金；3.更换洗手间马桶冲水器、洗手盆水龙头，更换厨房煤气灶；4.因水压低出水量少需要使用加压泵而产生的电费每两个月500元；5.支付电热水器维修费260元；6.办理涉案房屋租赁备案手续；7.凭发票或收据收租金；8.首两月水电费用应由姜捷承担，黄伟峰9月1日才入住；9.一二审费用及值班费每年200元由姜捷承担。被上诉人姜捷答辩称：一、姜捷在2015年8月25日提交了上诉状提起上诉，虽然姜捷的上诉请求事实清楚，依法正确，但姜捷考虑起草租赁合同约定的某些方面有不当，应承担相应后果，故最终服判息讼，未预交上诉案件受理费。二、黄伟峰的上诉请求及事实理由违反事实，依法无据。黄伟峰的上诉请求及事实理由不是无话找话、重复诉讼，就是违反事实、依法��据。（一）原审判决第一项已判令“确认在2014年7月14日至2016年6月13日租赁期限内，黄伟峰有权在每两个月计租周期内任意时间支付该两个月租金（每两个月计租周期为双月14日至下个双月13日）”，但黄伟峰却故意在上诉请求第一、二项重复提起该请求。（二）由于双方均未对洗手盆上方水龙头漏水、厕所冲水器损坏、煤气灶打火器失灵等故障原因提交直接证据予以证明，黄伟峰在接收涉案房屋一个多月后才提出有设施设备需要维修，以及姜捷举证在交付前对涉案房屋进行维修维护的内容中，对现在发生故障的三项设施设备举证不明确，按《租屋合同》第四条约定在未能确定故障原因究竟是人为损坏还是自然损耗的情况下，一审判决“可由双方共同维修，所需费用双方均摊”，认定事实清楚，适用法律正确。黄伟峰上诉请求第3、5项在毫无证据证明属自然损耗的情况下，违反事实、依法无据。（三）姜捷在一审诉讼和民事上诉状中均提出：1.黄伟峰在2014年10月13日支付租金5800元的行为不构成足额履行的真实意思表示，就是因为厕所冲水器等问题单方面减租RMB￥500元／月共1000元，而不属于黄伟峰用差额1000元与姜捷应退还的已付订金1000元相互抵销的问题。2.黄伟峰在2014年9月24日虚构其9月1日才正式入住的事实，目的就是宣称“此次电费、水费、煤气费，我不会承担。”故意赖掉其2014年7月14日入住涉案房屋后至9月份的水、电、煤等费用。3.黄伟峰以上故意违约行为，不但有姜捷经一审判决查明的双方多次相互短信通信的证据充分证明，而且在黄伟峰上诉请求第4、8项中均得到充分体现。（四）原审法院已经认定租赁合同备案及租金发票问题不属于人民法院管辖和调处的法律范围内，故黄伟峰上诉请求第6、7项也依法无据。但是，��捷须明确指出：租赁合同没有租赁备案完全是黄伟峰的责任，在姜捷原审反诉证据3、4能充分证明。（五）黄伟峰在上诉期间仍存在违约情形。黄伟峰至今仍未支付2015年8月14日至10月13日两个月的租金；一审判决期间2015年6月14日至8月13日的租金黄伟峰逾期了25天。这已经是黄伟峰继欠交首两个月水电气费、自行扣减1000元租金以来的第四次违约。综上所述，姜捷认为黄伟峰的上诉请求依法无据，依理不符，请求二审法院驳回上诉，维持原判，由黄伟峰承担本案全部上诉费用；同时责成黄伟峰立即履行《租屋合同》，缴付逾期支付租金的所有利息。本院二审经庭询调查确认原审查明事实。另查明：一、黄伟峰二审当庭提交一张银行转账凭证，证明其在2015年10月20日庭审当天以转账形式向姜捷支付了2015年8月14日至2015年10月13日期间的租金。姜捷质证称：需要庭后核实，即使属实，黄伟峰也未在合同约定的付租期间内支付租金。二、黄伟峰二审庭后提交书面《追加上诉请求的申请》，主张追加诉讼请求，请求法院判令：1.姜捷马上维修或更换冲凉房“英国产豪迈707型电热水器”；2.姜捷马上清理打通洗衣机专用排污水出口。事实与理由如下：一、2015年10月25日晚上23时洗手间内的“英国产豪迈707型电热水器”漏电跳闸，联系维修师傅，对方说因上述电热水器已使用很长一段时间，被市场淘汰，没有零件可供更换及维修，建议更换其他品牌产品。二、洗衣机专用排污水口是以隐蔽方式即暗藏于厨柜石座基础里面，眼看不见、手摸不着，没有办法清除异物，现洗衣机无法排水。本院认为，原审法院对于姜捷、黄伟峰签订的《租屋合同》效力及双方权利义务的认定，合法有据，论理清晰，不作赘述。��照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但原审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求进行。姜捷虽向法院提交了书面上诉状，但未按规定预交二审案件受理费，本案按其撤回上诉处理，故本院对姜捷二审的上诉主张不作审查。针对黄伟峰的上诉主张及事实理由，本院认定如下：一、黄伟峰上诉请求姜捷要保证按照租屋合同第一条两年的租赁期限以及确认黄伟峰可以在两个月内任何一天支付这两个月的租金的问题。首先，关于两年租赁期限的确认。虽涉案双方《租屋合同》约定租赁期限为2014年7月14日至2016年6月13日，尚未届满，原审判决也依法驳回姜捷关于解除合同的反诉请求，但因对未来合同实际履行情况无法预计，如双方协商一致或法律规定的合同解除条件成就，仍有可能提前解除合同。原审未支持黄伟峰要求姜捷保证两年租赁期限的诉请，合法有据，本院予以维持。其次，关于租金履行期限的问题，原审经审查已经判令确认黄伟峰有权在两个月计租周期内任意时间支付该两个月租金的诉讼请求，黄伟峰再次对此提起上诉，本院不作处理。二、黄伟峰诉请姜捷更换洗手间马桶冲水器、洗手盆水龙头，更换厨房煤气灶并支付电热水器维修费260元的问题。双方《租屋合同》明确约定“家电家具人为损坏等均由租用人承担，自然损耗的主要家电由业主维修或补充”。为此，维修责任的确定应根据损坏原因来认定。本案中，黄伟峰、姜捷对损坏原因均未��交直接证据予以证明，并且现有事实并不能排除黄伟峰使用不当造成损坏的可能性也不能排除设施设备自然损耗发生故障的可能性。原审鉴于黄伟峰、姜捷作为使用人和所有权人，均为维修故障设备的受益人，在双方均不能举证证明损坏原因的情况下，认定由双方共同维修所需费用双方均摊，公平合理。黄伟峰上诉主张由姜捷承担全部维修责任承担全部费用，依据不足，不予采纳。三、黄伟峰上诉主张姜捷支付因水压低出水量少需要使用加压泵而产生的电费每两个月500元。因黄伟峰原审该项诉请是因涉案房屋设施漏水而产生的水管漏水的费用及漏水同时加压泵动作产生额外水电费每两个月500元。而原审法院经现场勘查确认洗手间内洗手盆上方水龙头漏水，但可以通过另一个水管开关关闭水流，加压水泵亦有独立开关可以控制。黄伟峰诉称因漏水造成增加��电费与事实不符，并且，黄伟峰二审并无证据证明其使用加压泵的必要性及额外产生电费金额。为此，黄伟峰要求姜捷支付因水压低出水量少需要使用加压泵而产生的电费每两个月500元，缺乏充分依据，不予采纳。四、办理房屋租赁备案手续，凭发票或收据收租金的问题。因租赁合同备案和租金发票的开具由相关行政主管部门主管，黄伟峰、姜捷双方在租赁合同中对此未作约定，本案作为民事案件，原审认定不予调处，合法有据，本院予以维持。五、黄伟峰主张首两月水电费用应由姜捷承担的问题。因黄伟峰自2014年7月14日起承租涉案房屋，自该日起涉案房屋的水、电、燃气费应由黄伟峰承担，但因黄伟峰、姜捷在交接涉案房屋时未记录此日水、电、气表读数，导致无法精确认定首两个月水、电、燃气费的数额，双方均有责任。原审法院基于公平原则适用自由裁量权采用按日平均计算法确认黄伟峰承支付上述期间的水电费金额，并无不妥，本院亦予维持。六、值班费负担的问题，因双方明确约定“租用期间所发生的费用，包括管理费、垃圾费、管道堵塞和水池维护维修、家电家具人为损坏等均由租用人承担……”。原审法院已向黄伟峰、姜捷共同确认的涉案房屋所在大楼管理员陈新媛了解情况，陈新媛称该大楼没有聘请物业管理公司，由三个管理员负责值班和搞卫生，涉案房屋每半年收100元。黄伟峰承租使用涉案房屋期间向该大厦管理人员支付的该值班费应由黄伟峰负担。黄伟峰诉请由姜捷负担，依据不足，本院不予支持。七、黄伟峰二审庭后新增上诉请求，请求姜捷马上维修或更换冲凉房“英国产豪迈707型电热水器”；清理打通洗衣机专用排污水出口。因该诉请为黄伟峰二审庭后新增诉请，本案不作调处，双方可另循法律途径解决。八、姜捷二审提出黄伟峰在诉讼期间持续违约，未按期支付租金，请求法院责令黄伟峰立即履行《租屋合同》，缴付逾期支付租金的所有利息。原审认定虽黄伟峰迟延支付2014年12月14日以后的租金，但姜捷本案未主张相应违约金及利息，故本案对此不作调处，并无不妥，姜捷对此亦未提出有效上诉，二审亦不作处理。法院判决已对黄伟峰付租期间及双方纠纷作出明确责任认定，黄伟峰若无正当理由仍拒不依约履行付租义务，姜捷可另循法律途径追究其违约责任。九、本案一、二审案件费用负担的问题。国务院《诉讼费用交纳办法》第二十九条规定“诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。共��诉讼当事人败诉的，人民法院根据其对诉讼标的的利害关系，决定当事人各自负担的诉讼费用数额”。本案原审结合具体案情及双方责任对一审诉讼费负担作出的认定，公平合理。黄伟峰本案二审提起的上诉主张，均缺乏依据，应承担败诉方负担诉讼费用的责任。因此，黄伟峰上诉主张本案一、二审案件费用均由姜捷负担，于法无据，本院不予支持。综上所述，审查原审查明事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，本院予以维持；上诉人黄伟峰的上诉主张，理据不足，依法应予驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费125元，由上诉人黄伟峰负担。本判决为终审判决。审　判　长　　岳为群审判��员郑怀勇代理审判员　　柳玮玮二〇一五年十一月十六日书　记　员　　璩方慧更多数据：