(2015)沈中民二终字第2597号
裁判日期: 2015-11-16
公开日期: 2015-11-26
案件名称
上诉人张春红与被上诉人沈阳房产经理有限责任公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
辽宁省沈阳市中级人民法院
所属地区
辽宁省沈阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
案由
法律依据
全文
辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)沈中民二终字第2597号上诉人(原审被告):张春红,女,1972年4月8日出生,汉族,无职业,住址沈阳市苏家屯区。委托代理人:张旭,沈阳市苏家屯区湖西法律服务所法律工作者。被上诉人(原审原告):沈阳房产经理有限责任公司,住所地沈阳市沈河区魁星路3号。法定代表人:张力,该公司董事长。委托代理人:黄海燕,女,1982年4月17日出生,汉族,该公司职员。上诉人张春红因与被上诉人沈阳房产经理有限责任公司(以下简称沈阳房产公司)物业服务合同纠纷一案,不服沈阳市苏家屯区人民法院(2015)苏民小字第896号民事判决,向本院提起上诉。本院于2015年10月22日受理后,依法组成由审判员李妍担任审判长,审判员韩彩霞,代理审判员李大鹏参加评议的合议庭审理了本案。本案现已审理终结。沈阳房产公司一审诉称,张春红入住香醇·波尔多以来,从2012年12月4日起至2015年12月4日共拖欠物业费3585元,要求张春红支付物业费3585元及滞纳金3926元及本案的诉讼费。张春红一审辩称,物业费数额有异议,当初买房时售楼员说物业费是每月每方平米0.8元,滞纳金也有异议,我是有理由不交的,我的车在小区内被砸,室内墙体长毛,小区物业服务不达标,暖气进出水管安反了,物业不管,让我们自己去找开发商。原审法院审理查明,2011年7月15日,沈阳房产公司与沈阳坤为房地产开发有限公司签订《香醇·波尔多前期物业服务合同》,合同中约定物业费标准为1元/平方米。张春红于2011年12月7日入住由沈阳坤为房地产开发有限公司开发建设的香醇﹒波尔多小区,张春红签订承诺书同意由沈阳房产公司进行物业管理。张春红从2012年12月4日起至2015年12月4日共拖欠物业费3585元。原审法院认为,张春红系居住在由沈阳房产公司进行物业服务管理小区的业主,应该按照双方约定缴纳物业费,现张春红违约,故其对双方之间产生的纠纷应承担责任。关于张春红提出沈阳房产公司的物业管理存在不到位等瑕疵问题,因其提供的证据不足以证明沈阳房产公司未履行或未完整履行物业管理服务合同所约定的服务义务,故张春红不能以此作为不交物业费的抗辩理由,张春红应给付沈阳房产公司从2012年12月4日起至2015年12月4日物业费3585元。关于张春红提出屋内墙体长毛及暖气进、出水管安反等房屋质量问题,以及车在小区内被砸问题张春红可以依法另行主张权利,其作为不应交纳物业费的抗辩理由,并无法律依据,原审法院不予采信。关于沈阳房产公司要求支付滞纳金的诉讼请求,因该合同系格式条款,该约定加重了业主的负担,且沈阳房产公司在服务中存在瑕疵,故对该请求不予支持。沈阳房产公司在今后的物业管理服务中,亦应提高服务水平,减少或消除瑕疵。综上,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第五十八条、《中华人民共和国合同法》第四十四条一款、第六十条一款、第一百零七条之规定,原审法院判决如下:一、被告张春红于本判决发生法律效力后五日内给付原告沈阳房产经理有限责任公司2012年12月4日起至2015年12月4日物业费人民币3585元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告沈阳房产经理有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费50元,减半收取即25元,由被告张春红负担。宣判后,张春红不服,向本院提起上诉。上诉请求:请求撤销原审判决,发回重审或改判,诉讼费用由被上诉人承担。上诉理由:一、原审法院认定事实不清。上诉人于2011年7月15日与被上诉人签订《香醇·波尔多前期物业服务合同》,合同中对服务内容、标准等做了详细的规定,但是被上诉人却违反约定,没有按照合同中对服务内容、标准的承诺为上诉人提供良好服务,属于严重违约。但是原审法院却忽视了此合同相关内容,违背了以上客观事实。二、原审法院适用法律错误。根据《中华人民共和国合同法》第六十条:当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据此法条,被上诉人应当按照合同约定全面履行为业主提供约定的服务义务,现实中被上诉人却没有做到好服务,违反了合同约定,属于违约行为。被上诉人沈阳房产公司辩称:原审认定事实清楚,证据充分,请求维持原判。上述事实,有《香醇·波尔多前期物业服务合同》、《承诺书》、《中标通知书》等证据及当事人陈述笔录在一、二审卷宗为凭,经当事人质证及本院审查,予以确认。本院认为,根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条:“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同,对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的,人民法院不予支持”之规定沈阳房产公司与沈阳坤为房地产开发有限公司签订《香醇.波尔多前期物业服务合同》对张春红具有约束力。张春红作为小区业主,享受了物业公司的服务,应履行交纳相应物业费的义务。关于张春红提出的沈阳房产公司物业管理不到位等问题,并提供了照片予以证明,但照片仅能反映物业服务一时的状态,物业服务系一定期限的动态服务,该照片不足以证明系沈阳房产公司未履行或全部履行合同所约定的义务,张春红此主张,因依据不足本院不予支持。综上,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定,判决如下:驳回上诉,维持原判决。二审案件受理费50元,由上诉人张春红负担。本判决为终审判决。审 判 长 李 妍审 判 员 韩彩霞代理审判员 李大鹏二〇一五年十一月十六日书 记 员 路柠檑本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定:第二审人民法院对上诉案件,经过审理,按照下列情形,分别处理:(一)原判决、裁定认定事实清楚,适用法律正确的,以判决、裁定方式驳回上诉,维持原判决、裁定。 微信公众号“”