（2015）闵民五（民）初字第749号

裁判日期: 2015-11-16

公开日期: 2016-03-21

案件名称

朱碎伟与上海谊欣投资管理有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

上海市闵行区人民法院

所属地区

上海市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

朱碎伟,上海谊欣投资管理有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第六十条第一款，第一百零七条，第二百一十二条，第二百一十六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条

全文

上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2015）闵民五（民）初字第749号原告朱碎伟，男，1968年9月27日出生，汉族，户籍地浙江省，现住上海市闵行区。委托代理人姚丹文，上海市四方律师事务所律师。被告上海谊欣投资管理有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人王某某。原告朱碎伟与被告上海谊欣投资管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年3月30日立案受理，依法适用简易程序进行审理。因无法向被告上海谊欣投资管理有限公司送达相关法律文书，故本院以公告形式向被告上海谊欣投资管理有限公司送达了民事诉状副本及开庭传票，并于2015年10月22日依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告朱碎伟及其委托代理人姚丹文到庭参加诉讼。被告上海谊欣投资管理有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告朱碎伟诉称，2014年4月20日，原、被告签订《商铺联营合同》一份，约定原告承租被告位于上海市闵行区沪闵路XXX号XXX幢地下一层X室X号商铺，即本案系争商铺，租赁期限自2014年5月26日起至2015年6月25日止。合同签订后，原告向被告支付了全部款项共计人民币（以下币种相同）60，750元。后由于被告提供的经营场所未通过消防部门验收，系争商铺被责令停业，致使原告合同目的无法实现。同时，被告与系争商铺权利人亦已因包括系争商铺在内的房屋租赁纠纷而诉至法院，其租赁合同面临解除风险与责任后果，亦导致原、被告之间的合同客观上难以继续履行。因此，原告根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，诉至法院，要求判令：1、确认原、被告签订的《商铺联营合同》于2014年8月26日解除；2、被告退还原告联营金54，750元、综合物业管理费900元、空调费1，200元、保证金3，000元，共计59，850元；3、被告赔偿原告装修损失32，500元。本案审理期间，原告确认，关于第三项诉讼请求，原告所提供赔偿计算依据之金额超出诉讼请求部分，原告不予主张，系对其权利的合法处分，本院予以准许。原告向本院提供以下证据支持自己的诉讼请求：1、原、被告于2014年4月20日签订的《商铺联营合同》一份，证明原、被告签订的合同名为联营，实为租赁合同，系双方真实意思表示，对双方均具有约束力。被告未能按约向原告提供经营场所，已构成违约；2、付款凭证一组，证明原告已按约履行合同义务，支付了相应款项；3、原、被告于2014年8月签署的《承诺书》一份，证明被告曾对其违约行为，以及对原告造成的损失作出赔偿承诺，愿意向原告退还租金并赔偿装修费用与其他相应损失；4、上海A工程造价咨询有限公司（以下简称A公司）于2015年1月19日出具的《上海A工程造价咨询有限公司关于“上海市闵行区沪闵路XXX号XXX幢地下一层部分由被告王某某及次承租人投入的装修的造价及折旧率”的鉴定意见书》，证明被告的实际装修损失为49，032元。该评估报告系闵行区法院（2014）闵民五（民）初字第1214号案件审理过程中，委托司法鉴定所得的评估结果，可作为系争商铺装修损失的依据。被告上海谊欣投资管理有限公司未到庭答辩，也未递交书面答辩意见。本院对证据的认证意见：原告提供的证据1、2、3、4，真实性无异议，与本案具有关联性，本院予以采纳。经审理查明，案外人上海B酒店管理有限公司（以下简称B公司）系上海市闵行区沪闵路XXX号全幢房屋的权利人，房屋建筑面积34，139.71元，其中，地下建筑面积8，250.72平方米。权利人B公司系经上海市商务委员会批准，由案外人上海C房地产开发有限公司（以下简称C公司）存续分立的两家公司之一，原C公司的债权债务由存续公司与B公司按分立协议约定分别承担。2013年10月31日，C公司将系争房屋所属上海市闵行区沪闵路XXX号XXX幢（XX商场）地下一层出租给案外人王某某，王某某作为法定代表人（股东）于2013年12月18日设立了上海谊欣投资管理有限公司，即本案被告。2014年4月20日，原告（甲方）与被告（甲方）签订《商铺联营合同》一份，约定原告承租本案系争房屋，用于经营百货业务。联营期间自2014年5月26日起至2015年6月25日止。第一年联营金54，750元，先付后用，一年一付。综合物业管理费900元，空调费1，200元。乙方在支付联营金的同时，向甲方支付保证金3，000元。合同另约定，甲方应当积极履行商场管理职责，做好管理和服务工作，维护商场正常经营秩序，确保商场良好的经营环境。当日，原告向被告支付了联营金54，750元、综合物业管理费900元、空调费1，200元、保证金3，000元，共计59，850元。2014年8月6日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《承诺书》一份，《承诺书》第1条约定，双方同意将租赁期限延长为3年，自2014年10月1日起至2017年9月30日止；第3条约定，甲方承诺保证乙方的经营期不低于3年……；第4条约定，鉴于商场目前消防未通过有关部门验收的情况下，甲方应当积极完成消防验收，如果商场因消防不达标而被有关部门关闭或者停业的，甲方必须补偿乙方停业期间的经济损失。具体补偿为每停业一天补偿每间商铺每天1，000元。2014年8月26日，包括系争商铺在内的上海市闵行区沪闵路XXX号房屋B1层被有关部门查封。另查明，（2014）闵民五（民）初字第1214号案件审理期间，闵行区法院依申请，经上海市高级人民法院委托，由A公司对上海市闵行区沪闵路XXX号XXX幢地下一层商铺的装修造价及折旧率进行审价鉴定。A公司于2015年1月19日出具鉴定意见书，确认包括原告在内的所有次承租人投入的装修工程造价合计为3，654，299元，其中，本案系争商铺的装饰工程造价为42，086元，安装工程造价为6，946元，装修工程造价合计49，032元。鉴定意见书另说明，因工程基本装修完毕即发生诉讼，故装修工程的折旧暂未考虑。（2014）闵民五（民）初字第1214号案件中C公司与王某某签订的租赁合同期限为5年，工程按60个月折旧为0考虑，每个月的折旧率为1.67%，供法院据实参考。本院认为，原、被告于2014年4月20日签订《商铺联营合同》，该合同名为“联营合同”，但从合同约定的内容来看，原告依约支付固定的费用，被告提供指定的经营场所，双方并无合作经营、共负盈亏之意思表示，实则双方当事人具有房屋租赁之真实意思表示，双方均应依约履行。原告作为承租人，应当依约支付租金与相关费用；被告作为出租人，应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。本案中，原告已经支付了租金（联营金）、综合物业管理费、空调费与保证金，依约履行了相关义务。相反，被告因系争商铺未能通过消防验收，被有关部门查封关闭后，未能向原告交付系争商铺，或在交付后未能确保系争商铺符合合同约定之商业用途，致使包括原告在内的承租人无法实际使用系争商铺而停业，不能实现合同目的。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，另一方当事人可以解除合同。现原告要求解除双方于2014年4月20日签订的《商铺联营合同》，于法有据，本院予以支持。鉴于合同因被告之违约行为而导致解除，且合同约定之权利义务负担尚未进入双方约定的履行期限，故双方合同解除后，原告要求被告返还已经向其支付的租金（联营金）54，750元、综合物业管理费900元、空调费1，200元、保证金3，000元，共计59，850元，并赔偿装修损失，于法有据，本院予以支持。关于装修损失赔偿之依据，经闵行区法院（2014）闵民五（民）初字第1214号案件之司法审价鉴定，本案系争商铺的装饰工程造价为42，086元，安装工程造价为6，946元，装修工程造价合计49，032元，该鉴定结论客观反映了系争商铺之装修情况，现原告要求被告赔偿装饰装修损失32，500元，符合事实，于法有据，本院予以支持。被告上海谊欣投资管理有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为其放弃相应的诉讼权利，由此产生的民事责任由其自行承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十六条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告朱碎伟与被告上海谊欣投资管理有限公司签订的《商铺联营合同》解除；二、被告上海谊欣投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告朱碎伟返还关于上海市闵行区沪闵路XXX号XXX幢地下一层X室X号商铺的租金（联营金）人民币54，750元、综合物业管理费人民币900元、空调费人民币1，200元、保证金人民币3，000元，共计人民币59，850元；三、被告上海谊欣投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告朱碎伟赔偿关于上海市闵行区沪闵路XXX号XXX幢地下一层X室X号商铺的装饰装修损失人民币32，500元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费计人民币2，131.25元，由被告上海谊欣投资管理有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审　判　长　　章国栋代理审判员　　周　颖人民陪审员　　邓红霞二〇一五年十一月十六日书　记　员　　董琪华附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。二、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 更多数据：搜索“”来源：