（2015）息民初字第568号
裁判日期: 2015-11-16
公开日期: 2016-01-29
案件名称
刘玉兰与息烽鑫正房地产开发有限��任公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
息烽县人民法院
所属地区
息烽县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
刘玉兰,息烽鑫正房地产开发有限责任公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款，第二百二十六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
贵州省息烽县人民法院民 事 判 决 书（2015）息民初字第568号原告刘玉兰。被告息烽鑫正房地产开发有限责任公司。住所地：息烽县永靖镇南大街法定代表人刘正方，职务不详。原告刘玉兰诉被告息烽鑫正房地产开发有限责任公司（以下简称鑫正房开公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月13日立案受理后，依法由审判员兰梅担任审判长，与人民陪审员赖发俊、魏发选组成��议庭公开开庭进行了审理。原告刘玉兰到庭参加诉讼，被告鑫正房开公司经本院依法公告传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。原告刘玉兰诉称：原告刘玉兰与被告鑫正房开公司是租赁商业铺位关系，被告租原告商铺租期12年，自2011年1月1日至2022年12月30日止，第一年至第三年租金由被告一次性在原告购房总价中扣除，第四年起的租金原告于每季度（或半年）的第五个工作日前到被告财务处领取，也可以转存至原告名下的银行账户。2014年12月5日，被告未付租金，原告多次找被告追款，但被告避而不见。被告的行为违反了租赁合同的约定，故向法院提起诉讼，请求依法判令被告继续履行合同，给付原告12年总租金50%的违约金85680元及2014年的租金13440元，合计99120元，并由被告承担本案诉讼费。被告鑫正房开公司未答辩。经审理查明：2010年9月13日，原告刘玉兰向被告鑫正房开公司购买了被告开发的息烽县永靖镇南大街“郦都华府”A幢2层2-17（47、48）号商业铺位两个，建筑面积均为18.27平方米，套内面积均为12.71平方米，每个商铺价款均为8.4万元。双方于同日签订了两份《鑫正.郦都华府商业铺位租赁合同》（合同编号分别为2010001132、2010001133），合同内容均一致。该两份合同第一条约定：原告将在郦都华府购买的铺位（二层48号、47号）出租给被告。第三条约定：租期12年，自2011年1月1日至2022年12月30日。第一至三年租金按该铺位总价款8.4万元的7%计算，金额为17640元，在原告（甲方）购买该铺位时由被告（乙方）一次性在甲方购房总价款中扣除。第四至六年、七至九年、十至十二年的租金分别按该铺位总价款的8%（560元／月）、9%（630元／月）、10%（700元／月）计算，乙方按季（或半年）支付给甲方，甲方于每季（或半年）的第五个工作日前到乙方财务处领取，也可以转存至甲方给乙方提供的银行账户内，逾期支付租金，按银行同期贷款利率支付利息。第五条约定：在租期内，无论国家利率如何调整、物价是否变化以及乙方的经营是否盈利等情况，本合同租金标准不变，甲乙双方均不得以任何理由提出调整租金。第六条约定：乙方在租赁期内统一经营就该铺位招商、招租、经营等事宜，均无需甲方另行同意，甲方不得对乙方进行干扰。第十一条约定：如一方违约（含擅自解除合同），违约方应向守约方支付本合同12年总租金50%的违约金。因一方违约造成守约方损失的，赔偿相应直接经济损失和间接经济损失。若任何一方单方面违约，违约方除承担违约责任，必须维持合同的继续履行，不得影响乙方的整体统一经营。合同签订后，原告以66360元／个的价格实际向被告交付购买两个商铺的总价款为132720元。同时查明：2011年4月30日，被告鑫正房开公司与案外人王新强签订《息烽县郦都华府商铺租赁合同》一份，鑫正房开公司将息烽县永靖镇南大街10号楼一、二两层商场（合计建筑面积3798.61平方米，含原告购买的商铺在内）出租给王新强使用，该合同约定：租赁期限12年，自2011年6月1日起至2023年5月30日止。2011年6月1日至2013年5月30日期间免收租金，从2013年6月1日起，租金为60万元每年，每隔两年，租金依次向上递增20万元，后王新强在该处开办了“福乐多购物广场”。另查明：2014年，因被告鑫正房开公司未履行与郦都华府一楼、二楼各业主签订的商铺返租合同，部分业主要求福乐多购物广场履行鑫正房开公司与业主签订的租赁合同，由于两份租赁合同租金悬殊较大，福乐多购物广场不同意按鑫正房开公司与业主签订的租赁合同给付业主租金，经相关部门组织调解，福乐多购物广场与郦都华府一楼、二楼大多数业主重新签订了商铺租赁合同，但本案原告除外。审理过程中，经本院释明，原告坚持只起诉被告鑫正房开公司。上列事实，有原告的陈述、身份证明、租赁合同、房屋所有权证、土地使用权证、（2013）息民初字第1185号民事判决书、调解笔录、座谈笔录等证据在卷佐证，业经庭审核实，足以认定。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。原、被告签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，不违反强制性规定，合法有效，双方均应依约履行，故对原告刘玉兰要求判令被告鑫正房开公司继续履行合同的请求，本院不需再作处理。原告与被告签���租赁合同后，商铺已交付被告使用，但被告在合同期限内只是用原告购买的两个商铺前三年返租应得的租金35280元与原告抵扣了部分购买商铺的价款，对于第四年即2014年以后的租金并未向原告支付，被告的行为已构成违约，故本院对原告要求被告依据合同约定支付合同期内2014年的商铺租金13440元（560元／月×12个月×2）的诉讼请求予以支持。关于违约金的问题，原告主张由被告按照合同约定的以商铺12年总租金的50%给付两份合同的违约金85680元，被告虽未答辩，但根据法律规定，当事人一方履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿数额应当相当于违约所造成的损失。本案中，原告并未提交相应证据证明被告逾期支付租金对其所造成的实际损失大小，故本院对该项请求不予全部支持，鉴于原、被告双方在租赁合同的租金条款中有逾期支付租金按银行���期贷款利率支付利息的约定，故可按该约定支付原告违约损失。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”、第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”、第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。”、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”、第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”之规定，判决如下：由被告息烽鑫正房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起10日内支付原告刘玉兰2014年租金人民币13440元，并从2014年12月6日起至本判决确定的义��履行完毕之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计付违约金给原告刘玉兰；驳回原告刘玉兰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2278元（缓交），公告费200元，合计2478元，由被告息烽鑫正房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审 判 长 兰 梅人民陪审员 赖发俊人民陪审员 魏发选二〇一五年十一月十六日书 记 员 唐 惠 微信公众号“”